Todos los bienes han sido hipotecados. ¿Cómo afrontar la liquidación por quiebra?
Tratamiento del excesivo valor hipotecario de algunas propiedades en quiebra. Antes de que la empresa quebrara, parte de su propiedad se utilizaba como hipoteca, pero el valor de esta parte de la propiedad era inferior a los derechos del acreedor hipotecario. En términos generales, el acreedor hipotecario tiene prioridad para recibir el reembolso de parte de la propiedad hipotecada, y el acreedor hipotecario ya no tiene prioridad para recibir el reembolso de otras propiedades de la empresa en quiebra. La parte deficiente, es decir, la parte excedente de valor, participa en la liquidación y distribución de la masa concursal como créditos ordinarios.
Si todos los inmuebles están hipotecados y son insolventes durante la quiebra, se tratarán las siguientes situaciones:
La primera es que la empresa quebrada tiene un solo acreedor e hipoteca todos sus inmuebles al prestador. Aunque esta situación es rara, es más fácil afrontarla si está sobrevalorada. En el procedimiento concursal se debe tratar el bien hipotecado y cuánto se debe liquidar. Una vez finalizado el procedimiento de quiebra, los créditos pendientes no serán cancelados.
La segunda es que la empresa en quiebra tiene múltiples acreedores y todas las propiedades se han utilizado como garantía para cada reclamación. En este caso, creemos que la cuestión del exceso de valor puede abordarse aplicando lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 35 de la Ley de Garantías para determinar cuál es el acreedor hipotecario del exceso de valor. Si un deudor hipotecario hipoteca diferentes propiedades a cada acreedor hipotecario, entonces la garantía para cada hipoteca es específica, independientemente de quién creó la hipoteca por primera vez. Si el acreedor hipotecario está sobrevalorado, la parte sobrevalorada no goza de prelación de reembolso y sólo puede participar en la distribución como derecho de acreedor ordinario. Una empresa en quiebra ha puesto en garantía todos sus bienes y es insolvente, por lo que el exceso de valor no puede reembolsarse después de convertirse en créditos ordinarios. Si cada hipoteca no tiene una garantía específica, como una empresa en quiebra, generalmente solo menciona la propiedad como garantía (principalmente antes de que se promulgara la ley de garantías, y luego había un sistema de registro, lo que generalmente no ocurría). Creemos que las hipotecas sobrevaloradas establecidas después de que se confirme la secuencia de establecimiento de la hipoteca no gozan de prioridad de pago.
El tercer tipo es que una empresa en quiebra tiene tanto deudas quirografarias como deudas hipotecadas sobre propiedades, y todas las propiedades están hipotecadas a un solo acreedor. Esta situación es relativamente complicada y puede abordarse por separado mediante el artículo 35, párrafo 2 de la Ley de Garantía y la interpretación judicial del Tribunal Popular Supremo.
En resumen, la situación de todas las hipotecas inmobiliarias y las hipotecas umbral de empresas en quiebra es muy complicada y las disposiciones legales no son claras, por lo que encontrará muchas dificultades a la hora de gestionarlas. Por tanto, en el trabajo real, es necesario prevenir todas las hipotecas sobre propiedades y las hipotecas sobrevaloradas, y tratarlas por separado según circunstancias específicas.