Mercado inmobiliario de Chengdu: los fuertes seguirán siendo fuertes y los débiles serán eliminados.

Características de ventas

Blu-ray Poly continúa liderando el top 4 de “caballos oscuros”.

El 1 de julio, Chengdu Transparent Real Estate Network publicó el "Ranking del mercado inmobiliario de Chengdu en el primer semestre de 2014". A juzgar por la lista TOP20, la empresa inmobiliaria local Blu-ray Group sigue ocupando el primer lugar, seguida de cerca por el estatal Poly Group, y Confidence Group y China Railway Second Bureau obtuvieron buenos resultados. Vale la pena mencionar que la clasificación del área de registro de grupos fiduciarios aumentó del cuarto lugar el año pasado al tercer lugar este año, y la clasificación de la cantidad de registros aumentó del décimo lugar el año pasado al séptimo. La clasificación del área registrada de la Oficina de Ferrocarriles No. 2 de China aumentó del séptimo lugar el año pasado al cuarto, y la clasificación de la cantidad registrada aumentó del puesto 13 el año pasado al quinto. El desempeño en el mercado de estas dos empresas siempre ha sido relativamente discreto, pero su estilo firme y constante ha abordado con éxito los cambios repentinos en el mercado. Vale la pena señalar que en el primer semestre de este año, se agregaron algunas caras nuevas a la lista de las 20 principales empresas de bienes raíces, a saber, Lanrun Group, Sino-Ocean Real Estate, Swire Properties y Sichuan Wenzi Real Estate Development Investment Co. ., Ltd., ha aumentado con fuerza y ​​ha entrado uno tras otro en la lista de los 20 primeros, convirtiéndose en un caballo oscuro que atrajo mucha atención en la primera mitad de este año. A juzgar por el desempeño de las ventas de proyectos individuales, en el primer semestre de 2014, Intercontinental Spring Plaza ocupó el primer lugar en Chengdu con 1.464 unidades vendidas; Fantasy Year Flower City ocupó el primer lugar en Chengdu con un área de transacciones de 118.400 metros cuadrados; primero en Chengdu con un área total de transacciones de 957 millones de yuanes El volumen de transacciones ocupa el primer lugar en Chengdu, y Longfor Qingcheng Courtyard ocupa el primer lugar en Chengdu con un volumen de transacciones promedio de 26,265,438 yuanes + 09 yuanes / m2. La mayoría de estos son mercados a gran escala desarrollados por empresas inmobiliarias de marca. Se han convertido en el núcleo de la región con calidad de alta gama e instalaciones de apoyo completas y, naturalmente, muestran una gran capacidad para atraer dinero. Sin embargo, según la comparación longitudinal de datos de Chengdu Transparent Real Estate Network de años anteriores, el rendimiento de las empresas que cotizan en bolsa ha disminuido en general. En el primer semestre de 2014, la superficie registrada de las 20 principales empresas inmobiliarias de Chengdu fue de 4,3839 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 10%. El importe de las ventas * * * fue de 36.016 millones de yuanes, una disminución interanual del 65.438+03%. Estos resultados parecen confirmar la atonía del mercado inmobiliario este año. Hay muchas razones: por ejemplo, la política crediticia se ha endurecido, el umbral de las hipotecas ha aumentado, el coste del préstamo para comprar una casa ha aumentado y los compradores de viviendas tienen un sentimiento más fuerte de esperar y ver qué pasa, y aunque a mediados de mayo; , el banco central exigió a los bancos que garanticen la demanda de préstamos para primera vivienda, la implementación ha sido difícil y la política hipotecaria sigue siendo estricta. Puede estimular las transacciones en el mercado inmobiliario.

Mercado residencial

El ritmo de ventas es lento y el inventario en Huayang, en el sur de la ciudad, es grande

En la primera mitad del año , debido a la reducción del volumen de transacciones del mercado, el estado de ánimo de esperar y ver qué sucede entre los compradores de viviendas aumentó y el tono del mercado inmobiliario fue Reducir la oferta y reducir el inventario. Ya sea en la ciudad principal o en los condados suburbanos, los promotores han ralentizado el ritmo de las ventas. El área de oferta de viviendas comerciales en Chengdu cayó más de un 40% mes a mes y año tras año, principalmente debido a la liquidación de existencias. Según datos de Sharp, en el primer semestre del año se vendieron 20.128.000 unidades en el mercado inmobiliario comercial de Chengdu. El área de transacciones fue de 119,73 millones de metros cuadrados, un 8,7% intermensual y un 10,8% interanual, un 19,3% y un 22,4% respectivamente. Desde la perspectiva de las tendencias de oferta y ventas, en el primer semestre de 2014, la relación entre oferta y ventas de Chengdu estuvo por encima de 1,1 en abril y por debajo de 1 en los cuatro meses restantes. La relación global entre oferta y ventas es de 0,7 y el mercado se encuentra en un estado de liquidación de existencias. En términos de competencia sectorial, a juzgar por los datos de oferta y ventas del sector regional proporcionados por Ruili Data, en términos de oferta, el sector Yuanhua-Zhanhua de la Zona de Alta Tecnología es un área de gran oferta en el sur de la ciudad, la transacción El volumen de la avenida Guanghua en el oeste de la ciudad y el casco antiguo del condado de Pixian continúa aumentando, y el sector 198 en el norte de la ciudad es la principal área de suministro, al mismo tiempo, en términos de volumen de transacciones, la ciudad de Shuangliu; y las secciones Yuanhua-Zhanhua siguen siendo las principales ciudades en el sur de la ciudad, Dafeng y Xindu Old Town son los puntos calientes en el norte de la ciudad, la sección de la Avenida Guanghua son los puntos calientes en el oeste y Sansheng, la sección de sofás Xianghe. es el punto de acceso en el este de la ciudad.

Por lo tanto, en el primer semestre de 2014, el suburbio de Shuangliu ocupó el primer lugar en Chengdu con una oferta de 1.313.000 metros cuadrados. Vale la pena señalar que entre los "puntos calientes para la presentación de inventarios", las áreas con mayor inventario en el mercado del Gran Chengdu son principalmente la sección Huayang de la línea de extensión sur y la sección Yuanhua-Zhanhua. al este de la ciudad también hay unos 8 millones de metros cuadrados. Desde la perspectiva de la estructura del producto, vale la pena señalar que el volumen de transacciones de productos de 70 a 90㎡ tuvo la menor disminución y la proporción de transacciones se ha expandido aún más. El análisis de la industria inmobiliaria de Zhongcheng cree que la emisión de la política de restricción de compra de unidades de 90㎡ ha estimulado las transacciones de este tipo de productos. Desde la perspectiva de los tipos de productos, el volumen de transacciones de productos de unidades pequeñas que los de alto nivel necesitan con urgencia. los ejecutivos se ven relativamente menos afectados por la desaceleración del mercado y la proporción de ventas ha aumentado. El volumen de transacciones de apartamentos de gran tamaño ha disminuido significativamente y la proporción de ventas ha disminuido;

Mercado empresarial

Los proyectos empresariales se están expandiendo hacia el exterior y el nuevo capital ha saltado a la cima.

Chengdu IFC IFS, Wenjiang Ito, Sunshine Industrial, Xiongfei Center, China Railway Xicheng, Suning Plaza, Shihao Plaza. En el primer semestre de 2014, se lanzaron siete proyectos de uso mixto a gran escala en Chengdu, lo que generó una gran cantidad de oferta comercial e intensificó aún más la competencia en el mercado comercial. En el contexto de un enorme inventario y un mercado lento, la nueva oferta de propiedades comerciales naturalmente ha disminuido significativamente, un 49,51% interanual. Entre ellos, la nueva oferta en los suburbios exteriores ha experimentado la mayor caída, un 77% interanual. año tras año. Se puede observar que en el caso de condiciones de mercado lentas, los condados suburbanos exteriores con débiles instalaciones de apoyo comercial son los más afectados. En términos de diseño del proyecto, las propiedades comerciales muestran una tendencia obvia de expansión hacia afuera. Las restricciones en el área del anillo se reducen gradualmente, siendo el Tercer Anillo de Circunvalación-Ciudad el que experimenta el mayor crecimiento. A juzgar por la nueva oferta de propiedades comerciales en varias regiones, en el primer semestre de 2014, las nuevas propiedades comerciales en el área urbana principal se concentraron dentro del tercer anillo, que también fue el área con el mayor aumento en la proporción de nuevas propiedades. . En términos de forma del producto, LOFT siempre ha sido un producto comercial que ha atraído mucha atención. Según el análisis de los datos, en la primera mitad del año, los nuevos productos y transacciones en el mercado LOFT de Chengdu cayeron significativamente año tras año, y la relación general entre oferta y demanda fue de 0,61, lo que alivió la presión de la reducción de existencias. En la actualidad, el inventario acumulado en el mercado ha alcanzado los 558.000 metros cuadrados. El volumen de ventas mensual promedio desde 2013 tomará 24 meses en el futuro. Desde la perspectiva de las regiones administrativas, en el mercado LOFT de Chengdu en el primer semestre de 2014. zona de alta tecnología El volumen de transacciones LOFT estaba muy por delante. El inventario ha disminuido, pero el volumen de transacciones sigue siendo enorme. La competencia en esta región se intensificará aún más en 2020. En el área urbana principal, las propiedades comerciales continúan acumulándose hacia el sur y nuevos formatos comerciales en. el sur de la ciudad representa casi la mitad del mercado. A juzgar por la nueva oferta de inmuebles comerciales en distintos lugares, debido a la orientación de la planificación gubernamental hacia el sur, se han formado grandes complejos en el sur de la ciudad. En el primer semestre de 2014, la nueva oferta de inmuebles comerciales en la principal zona urbana provino principalmente del sur de la ciudad, sumando 174.000 metros cuadrados, representando el 47% de la oferta total. Las transacciones de propiedades comerciales se concentran principalmente en zonas de alta tecnología y Xindu. A juzgar por el volumen de transacciones de propiedades comerciales en cada región administrativa, en el primer semestre de 2014, la zona de alta tecnología en el área urbana principal ocupó el primer lugar en volumen de transacciones, con un área de transacciones de 1.016.000 metros cuadrados, que representan 13,48 % del volumen total de transacciones, seguido por el distrito de Chenghua; Xindu se benefició de la "Reforma del Norte". Con el plan favorable, el volumen de transacciones continuó ocupando el primer lugar en la ciudad, alcanzando 111.800 metros cuadrados, lo que representa el 14,84% del volumen total de transacciones. . El artículo de esta edición fue escrito por Li Xiong, reportero del West China Daily.

El mercado inmobiliario es desigualmente cálido y frío, y los novatos en el sector inmobiliario son agresivos a la hora de adquirir terrenos.

En el primer semestre de 2014, el mercado del suelo alcanzó un punto de inflexión. El continuo endurecimiento de la cadena de capital y la disminución del volumen de transacciones han provocado que las empresas inmobiliarias se vuelvan más conservadoras en su enfoque hacia los propietarios. La actitud cautelosa se refleja en los datos. En el primer semestre de 2014, la oferta de terrenos inmobiliarios, el volumen de transacciones y los precios mínimos disminuyeron. El mercado inmobiliario en general mostró condiciones desiguales y todavía aparecían reyes de los terrenos de alto precio. Al mismo tiempo, las subastas se realizan con frecuencia y los mercados regionales están claramente diferenciados. Sin embargo, algunas caras de las empresas inmobiliarias todavía dejan una profunda impresión en la gente del mercado inmobiliario. Por ejemplo, el desempeño radical de los novatos en el sector inmobiliario Luneng y New Oupeng ha aportado confianza al mercado inmobiliario y ha añadido algunos aspectos destacados a la segunda mitad del año.

La oferta de suelo suburbano es ante todo dual.

Los datos de Ruili muestran que en el primer semestre de 2014, la oferta de tierra de Chengdu fue de 6.777,36 acres, una ligera disminución del 8,6% interanual. * * * Se completaron 91 transacciones, una disminución interanual de 29 casos. En el primer semestre del año, se subastaron 1.390 acres de tierra y el volumen total de transacciones cayó significativamente, un 26,07% interanual. El área de transacción fue de 5357,52 acres, una disminución interanual de 1901,85 acres, una disminución interanual del 26%. La tasa de prima del suelo residencial en Chengdu alcanzó el 36,4%, una disminución de 5 puntos porcentuales. La tasa de sobreprecio de los suelos residenciales en las afueras fue la que más cayó, alcanzando el 15,44%.

En términos de oferta de tierras, los suburbios todavía se han convertido en la principal fuerza en la transferencia de tierras en Chengdu, representando el 45,8% de las transacciones. Entre ellas, el área de Shuangliu fue una zona de gran oferta y comercialización en la primera mitad del año. oferta de 3,046 acres y un volumen de transacciones de 1,465 acres. La proporción del volumen de transacciones de tierras en la principal zona urbana aumentó un 5,2%. Los distritos de Jinjiang y Chenghua están a la vanguardia de las principales áreas urbanas, y la oferta de tierras de doble flujo en los suburbios ocupa el primer lugar, pero la tasa de no vendidas es del 44%. El distrito de Qingyang ocupa el primer lugar con un precio mínimo promedio de 6.105 yuanes/㎡; los condados suburbanos de Wenjiang y Shuangliu tienen los precios mínimos más altos, alcanzando más de 1.200 yuanes/㎡, pero los precios mínimos de Shuangliu han caído un 44% desde 2013. El análisis de datos muestra que con la madurez de las instalaciones comerciales regionales y la mayor liberación de la demanda del mercado de productos, Shuangliu se ha convertido en un área clave de adquisición de terrenos para los desarrolladores de Chengdu en la primera mitad del año.

Los desarrolladores de Sichuan se están expandiendo rápidamente.

En el primer semestre de 2014, los promotores locales de Sichuan aceleraron su expansión en Chengdu y fueron más activos en la adquisición de terrenos. Entre ellos, las empresas inmobiliarias locales como Lanrun y Shisheng Huangchao fueron particularmente destacadas. Según un análisis realizado por expertos de la industria, los promotores que comenzaron en ciudades secundarias de Sichuan, como Lanrun, Territory, Ganghe y Bangtai, han sido muy activos en los últimos años. Con frecuencia han adquirido terrenos y han realizado múltiples rondas de ventas, superando a las empresas inmobiliarias locales. en Chengdú. La razón más importante es que cuando los desarrolladores extranjeros ingresaron a Chengdu para ocupar el mercado a gran escala, muchos desarrolladores locales en Chengdu se retiraron del mercado principal debido a la falta de fondos, mientras que los desarrolladores en ciudades secundarias estaban completando la acumulación primitiva en esta etapa. Con fondos suficientes y proyectos de ciudades secundarias como respaldo, estas empresas inmobiliarias comenzaron a expandirse en Chengdu, por lo que su desempeño en el mercado inmobiliario fue muy llamativo. En la clasificación de áreas y cantidades de adquisición de tierras de Chengdu de 2014, Luneng y New Oupeng son muy llamativos. En la primera mitad del año, fueron más agresivos en la adquisición de tierras, y su fuerte gasto en tierras dio un impulso al lento mercado. Además, en la lista de áreas de transacciones, Xinglu Real Estate ocupó el primer lugar con 407 acres de terreno adquirido, y Tianfu New District Investment Group y Wanda Real Estate ocuparon el segundo y tercer lugar con 278 acres y 258 acres de terreno respectivamente. ocupó el primer lugar con un monto total de adquisición de tierras de 2.914 millones de yuanes. Luneng y New Oupeng ocuparon el segundo y tercer lugar con adquisiciones totales de tierras de 2.589 millones de yuanes y 65.438+83,9 millones de yuanes respectivamente. En el ranking de propiedades inmobiliarias de bajo precio, Huixin Rongtong ocupó el primer lugar con un precio mínimo de 10.280 yuanes/m2, Yibin Luneng ocupó el segundo lugar con un precio unitario de 9.350 yuanes/m2 y ganó el terreno de Tiaodenghe Huaishudian por 2.589 millones. ganó el rey del precio total. Pero el año pasado, empresas inmobiliarias como Blu-ray, Greenland, China Railway Construction y Poly adquirieron activamente terrenos. Adquirieron menos terreno en el primer semestre debido a las amplias reservas de terreno. Se esperaba el desempeño de estos compradores tradicionales en la segunda mitad del año.

La competencia regional es feroz y Chenghua ocupa el primer lugar en términos de stock.

Los datos de Ruili muestran que el stock de tierras de Chengdu ha crecido más rápido que en 2013, aumentando un 28,3%, del cual el stock de tierras comerciales se ha más que duplicado. Las áreas con mayor stock de suelo en el área urbana principal se concentran en el distrito de Chenghua y el distrito de Jinniu. Beneficiándose del plan "Reforma del Norte", el antiguo casco urbano se ha transformado y reordenado con mayor suelo, convirtiéndose en la principal oferta de suelo del casco urbano principal. Entre ellos, el distrito de Chenghua ocupa el primer lugar entre las principales áreas urbanas con una superficie total de 1.283,39 acres. Desde una perspectiva regional, la renovación del parque de suelo residencial en las principales zonas urbanas es la más ideal, ya que la mitad del parque se renueva en el primer semestre del año. Shuangliu en los suburbios tiene el mayor parque de tierras, con un parque de 31,31,37 acres. Ocupa el primer lugar en stock de suelo residencial y comercial. El mercado inmobiliario suburbano se ha visto muy afectado por la desaceleración del mercado y el stock de terrenos ha aumentado rápidamente. La superficie total de tierras en los suburbios exteriores de Chengdu es la más grande, alcanzando 12.296,57 acres, superando la de los suburbios. Debido a la escasa resistencia al riesgo de los mercados suburbanos, la desregionalización será extremadamente difícil en el futuro. En la actualidad, el mercado general sigue siendo lento. El desarrollo del mercado inmobiliario de Chengdu tiene una tendencia a trasladarse de los suburbios a la zona urbana principal. El stock de suelo residencial en la principal zona urbana ha disminuido en más del 50%. Debido al exceso de tierras en la región, hubo muchas subastas de tierras fallidas en la primera mitad del año. Se espera que la competencia en el mercado en esta región sea muy feroz en el futuro. Tasa de eliminación química de placas de alto riesgo "luz roja". Éstas son áreas de preocupación.

Según el análisis de datos de suministro, ventas e inventario del mercado inmobiliario de Chengdu en el primer semestre de 2014 proporcionado por Ruili Data, los siguientes sectores tienen capacidades de ventas deficientes y se han convertido en áreas de alto riesgo para las ventas. Placa Hongguang La Placa Hongguang siempre ha estado relativamente desierta entre los principales sectores del mercado inmobiliario de Chengdu. Según las estadísticas del primer semestre de 2014, la nueva oferta aquí fue de 53.295,03 metros cuadrados, el récord de transacciones fue de 40.269,95 metros cuadrados y el stock alcanzó en realidad 127.138,89 metros cuadrados. Esto ha reflejado claramente que la capacidad del sector para vender propiedades es bastante débil, las instalaciones de apoyo no pueden seguir el ritmo y la baja popularidad del sector ha causado el dilema de las propiedades difíciles de vender.

El sector de Yongning tuvo una nueva oferta de 40.572,1 metros cuadrados en el primer semestre del año, y el récord de ventas fue de sólo 22.912,76 metros cuadrados. El inventario actual asciende a 129.776,56 metros cuadrados. Estos datos también plantean preocupaciones sobre la tasa de conversión química de este sector. Las villas son el producto estrella de este segmento. Debido a la caída del mercado general de villas, las ventas en esta zona se enfrentan a dificultades. En 2014, estaban a la venta 1 * * 17 proyectos en el área de Washington. Según el objetivo de ventas fijado a principios de año, el volumen total de ventas de proyectos en venta en el sector de Washington este año es de aproximadamente 126,5 mil millones de yuanes. Calculado en base al precio promedio registrado de 6.129 yuanes/m2 en Washington en 2013, si las empresas inmobiliarias del sector quieren completar la tarea de ventas anual de 1.265 millones de yuanes en 2014, el área de ventas registrada del sector de Washington debe aumentar casi un 250% en el plazo de un año. Sin embargo, dejando de lado las cifras astronómicas, Pan tuvo que afrontar la "flaca" realidad. En la actualidad, existe una grave falta de apoyo, falta de popularidad y marketing excesivo. Cómo aumentar el volumen de ventas se ha convertido en un problema para muchos desarrolladores.