¿Qué cambios importantes ocurrirán con los préstamos hipotecarios?
Según las regulaciones del banco central, en principio, la conversión de los métodos de fijación de precios de las tasas de interés debe completarse antes del 31 de agosto, y la base de fijación de precios solo se puede convertir una vez.
Los cinco principales bancos anunciaron el mismo día: ¡A partir del 25 de agosto, los préstamos hipotecarios personales tendrán un precio de LPR!
El 12 de agosto, Banco Industrial y Comercial de China (601398), Banco de Construcción de China (601939), Banco Agrícola de China (601288) y Banco de China (601988).
Según el anuncio, a partir del 25 de agosto, los préstamos personales para vivienda dentro del alcance de la conversión por lotes se ajustarán uniformemente al método de fijación de precios LPR de acuerdo con las reglas de conversión. Si el cliente no acepta la conversión por lotes, puede realizar la conversión por su cuenta antes de una fecha determinada después de que se complete la conversión por lotes, si el cliente tiene alguna objeción al resultado de la conversión, puede volver atrás o negociar por su cuenta antes de febrero. 31, 2020.
Es decir, los cinco bancos principales proporcionarán 65438 préstamos para vivienda personales a tasa flotante existentes (incluidos los préstamos personales para vivienda comercial (excluidos los préstamos del fondo de previsión y los préstamos subsidiados del fondo de previsión) que se pueden convertir de manera uniforme sin tener que hazlo tu mismo.
Las reglas para la conversión por lotes de los cinco principales bancos estatales son básicamente las mismas, e incluyen principalmente:
El tiempo de conversión es el mismo y el valor agregado (puede ser negativo) ) es el último nivel de tasa de interés de ejecución del contrato original y el anunciado en febrero de 2019 La diferencia entre la LPR del mismo período.
El valor añadido es fijo por el plazo restante del contrato.
El período y la fecha de ajuste de la tasa de interés permanecen sin cambios con respecto al contrato original; el nivel de la tasa de interés permanece sin cambios desde el punto de conversión hasta el primer día de ajuste de la tasa de interés (exclusivo en cada día de ajuste de la tasa de interés); El nivel de la tasa de interés del préstamo está determinado por la tasa de interés. Se calcula y determina la LPR del período correspondiente el día anterior a la fecha de ajuste y el valor agregado determinado en el momento de la conversión.
Por supuesto, si no desea realizar la conversión en lotes y desea conservar el método de fijación de precios del contrato original, se recomienda registrarse a través de la banca móvil, la banca en línea o el banco de manejo de préstamos original dentro del tiempo especificado por cada banco. Anteriormente, Bank of Communications (601328, Stock Bar) emitió un anuncio similar el 20 de julio.
El texto completo del anuncio de los cinco principales bancos es el siguiente:
Banco de China
Banco de Construcción de China
Postal Banco de Ahorros de China
Banco Agrícola de China
Banco Industrial y Comercial de China
Chen Xiao, quien regresó a trabajar en Haikou después de estudiar en Chengdu, dijo El reportero del 21st Century Business Herald dice que las tiendas de conveniencia tienen que ver con el medio ambiente, los tipos de productos y la conveniencia, mejores que las tiendas de comestibles normales.
¿Conversión forzada?
Tan pronto como se conoció la noticia, algunos internautas dijeron que habían recibido un aviso del banco, pero también tenían muchas preguntas:
¿Significa esto que los bancos deberían "forzar la " ¿Convertir las tasas de interés hipotecarias a precios LPR? ¿Los clientes que quieran optar por una tarifa fija ya no tendrán esa opción? ¿Qué método de fijación de precios es más rentable?
El cambio por lotes no significa que los clientes ya no puedan elegir una tarifa fija.
El periodista notó que todos los bancos importantes han dejado en claro que si los clientes no aceptan las reglas de conversión por lotes del banco, pueden realizar conversiones independientes a través de varios canales antes de una fecha determinada después de que se complete la conversión por lotes; Los clientes podrán realizar una transferencia de autoservicio o negociar con el banco procesador de préstamos antes de finales de este año si tienen alguna objeción al resultado de la conversión.
De hecho, la conversión por lotes es una medida adoptada por el banco para implementar el Anuncio nº 30 del Banco Popular de China [2065 438 09].
El Banco Popular de China exige que, a partir del 1 de marzo de 2020, las instituciones financieras negocien los términos de conversión de la base de precios con los clientes de préstamos de tasa flotante existentes y conviertan el método de fijación de precios de tasas de interés acordado en el contrato original al LPR. base de fijación de precios más puntos (los puntos de bonificación pueden ser negativos), los puntos de bonificación se fijan durante el plazo restante del contrato y también se pueden convertir en tipos de interés fijos;
La base de precios solo se puede convertir una vez y no se puede volver a convertir después de la conversión. Los préstamos de inventario con tasa ajustable en el último ciclo de revisión de precios no se pueden convertir.
En principio, la conversión de los índices de referencia de precios de préstamos a tasa flotante debería completarse antes del 31 de agosto de 2020.
¿Afecta la geometría?
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que varios compradores han estado preguntando "si cambiar al método de fijación de precios LPR", especialmente la pregunta "si el pago mensual aumentará tras el ajuste", lo que hace que los departamentos de atención al cliente y préstamos personales del Banco se enfrenten a un gran número de consultas, que afectan incluso a los trabajos habituales de sustitución de anclajes. En su opinión, realizar ajustes por defecto a menos que lo solicite el cliente es beneficioso para reducir la carga de trabajo y los costes para ambas partes.
"De acuerdo con los requisitos pertinentes, los bancos deben completar la conversión del actual índice de referencia de precios de préstamos a tasa flotante de LPR antes de finales de agosto. Para los préstamos para vivienda personal que no han sido seleccionados activamente, es razonable convertir la referencia de precios a LPR en lotes "Teniendo en cuenta la tendencia a la baja de los tipos de interés a medio y largo plazo, es más de interés personal cambiar a los precios LPR. Por supuesto, los bancos también deben respetar plenamente el derecho de los clientes a elegir tipos de interés fijos y evitar disputas contractuales", dijo a los periodistas el analista jefe bancario de TF Securities, Liao Zhiming.
El Banco Popular de China reveló anteriormente que a partir del tercer trimestre de 2019, la aplicación de la LPR y la competencia en las tasas de interés de los préstamos se incluirán en la evaluación macroprudencial (MPA).
Dong Ximiao, investigador jefe del Instituto de Investigación Financiera de Internet de Zhongguancun, cree que la conversión por lotes de los bancos es en parte para satisfacer la evaluación del MPA. Las tasas de interés hipotecarias vinculadas a la LPR son buenas para los compradores de viviendas, pero los bancos deben respetar las elecciones independientes de los clientes en operaciones específicas. La conversión de los puntos de referencia de fijación de precios de préstamos a tipo variable implica una amplia gama de áreas y lleva mucho tiempo. Los bancos deben tomar medidas cuidadosas en términos de organización de horarios, selección de modo, etc., y especialmente fortalecer la comunicación con los clientes. Si un cliente sigue siendo escéptico acerca del cambio, se debe respetar la elección del prestatario.
“Después de la conversión del lote, no descartamos que las quejas relacionadas puedan aumentar en el futuro, especialmente si el LPR aumenta en el futuro, también habrá ciertos riesgos para la reputación”, recordó Dong Xizhen.
Entonces, ¿cuáles son las reglas para la conversión por lotes?
Según el anuncio de ICBC, el primero es convertir el método de fijación de precios de la tasa de interés acordado en el contrato original en la base de fijación de precios de LPR para el período correspondiente. El valor agregado es igual a la diferencia entre el último nivel de tasa de interés de ejecución del contrato original y el plazo correspondiente LPR anunciado en febrero de 2019. Durante el plazo restante del contrato, el valor agregado puede ser negativo y fijo. Desde el punto de conversión hasta el primer día de revisión de precios después de ese punto (exclusivo), el nivel de la tasa de interés de ejecución es igual al último nivel de la tasa de interés de ejecución del contrato original.
En segundo lugar, la fecha de revisión se ajusta al día correspondiente a la fecha de emisión del préstamo. A partir del primer día de revisión de precios, en cada día de revisión, el nivel de la tasa de interés se recalculará y determinará con base en el plazo LPR correspondiente del último mes y el valor agregado antes mencionado. Si la fecha de conversión de la base de fijación de precios es la misma que la fecha de revisión de precios ajustada, no se realizará ninguna revisión de precios en la fecha de conversión y la revisión de precios comenzará en la siguiente fecha de revisión de precios.
Yan Yuejin utilizó un análisis de caso para decir que el Sr. Zhang compró una casa en 2015 y pidió un préstamo de 1 millón de ICBC, acordando reembolsarlo en 30 años. En ese momento, el pago mensual de la hipoteca se calculaba con referencia a "la tasa de interés de referencia del banco central × (1 ratio flotante)". Ahora consulte el método del “punto básico LPR” en el nuevo anuncio de ICBC para calcular el pago mensual. La LPR se basa en la LPR del día de Año Nuevo de cada año. El punto base = la tasa de interés en agosto de este año - la LPR al final del año pasado. Este punto base nunca cambiará en los años siguientes.
Ciencia popular: ¿Qué es LPR?
LPR es la tasa de interés de préstamo preferencial, que refleja la tasa de interés de préstamo de los bancos comerciales a clientes de alta calidad. Es la tasa de interés básica de referencia para préstamos calculada y publicada por el Centro Nacional de Financiamiento Interbancario autorizado por el Banco Popular de China. Las instituciones financieras deben consultar principalmente la LPR para determinar los precios de los préstamos.
Actualmente, la LPR incluye 1 año y más de 5 años. LPR tiene un alto grado de comercialización y puede reflejar plenamente la oferta y demanda de fondos en el mercado crediticio. El uso de LPR para la fijación de precios de préstamos puede promover la comercialización de las tasas de interés de los préstamos y mejorar la eficiencia de la transmisión de las tasas de interés del mercado a las tasas de interés de los créditos.
La LPR es cotizada por 18 bancos respectivamente, luego se eliminan los valores más alto y más bajo, y luego el Centro Nacional de Financiamiento Interbancario calcula un promedio ponderado, el cual se redondea al múltiplo entero más cercano de 0,05 para obtener la LPR final Anunciada a las 9:30 horas del día 20 de cada mes (aplazada en días festivos).