¿Cómo calcular la relación precio-ingresos de la vivienda? Un estudio empírico sobre la relación precio-ingresos de la vivienda en Shanghai

¿Cuál es la relación precio-ingreso?

La denominada relación precio-ingresos de la vivienda se refiere a la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos anuales de los hogares urbanos.

Cómo calcular la relación precio-ingreso de la vivienda

La relación precio-ingreso promedio de la vivienda en un país generalmente se calcula como la relación entre el ingreso promedio anual del hogar y el precio promedio de la vivienda, es decir:

Relación precio-ingresos de la vivienda = precio total de la vivienda del hogar ÷ ingreso total anual del hogar, donde la fórmula de cálculo del precio total de la vivienda del hogar y el ingreso total anual del hogar es la siguiente :

Precio de la vivienda por hogar = área de vivienda por persona × población por hogar × área unitaria Precio de venta promedio × ingreso anual promedio del hogar = población promedio del hogar × ingreso anual promedio del hogar.

Un estudio empírico sobre la relación precio-ingreso de la vivienda en Shanghai

Según datos publicados por la Oficina de Estadísticas de Shanghai, en 2012, el ingreso anual per cápita de los residentes de Shanghai era de 40.188 yuanes, y el precio medio de la vivienda comercial era de 21.412 yuanes por metro cuadrado, una casa de 95 metros cuadrados costaba aproximadamente 2,03 millones de yuanes. Basándose en el cálculo de 2,49 personas por hogar, se puede concluir que la relación precio-ingresos de la vivienda es 20,33 veces, lo que significa que las familias de Shanghai tienen que trabajar durante 20 años.

¿Por qué la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos en Shanghai es tan alta?

En primer lugar, los chinos ahora compran casas no con familias pequeñas, sino con los padres de la joven pareja. Aunque esto no sea razonable, es la realidad.

En segundo lugar, la mayoría de las personas que compran casas ahora son familias pequeñas nacidas en la década de 1980, y la mayoría de sus padres nacieron en la década de 1950, que fue la era de la "Madre Gloriosa" poco después de la fundación de la Nueva China. . Aunque las personas nacidas en la década de 1980 son hijos únicos, sus padres son familias multihermanas. Datos del Sexto Censo Nacional (2010) también muestran que el grupo de 20 a 24 años representa el 9,56% y el de 25 a 29 años el 7,58%, sumando 230 millones de personas. Se pueden crear más de 6.543,8 millones de nuevas familias. Los jóvenes de estos dos grupos de edad tienen más educación y no están dispuestos a regresar a su país una vez que van a la ciudad. Si la mitad de los hogares se construyen en ciudades (pueblos), ¡cuán grande será la demanda de vivienda! Shanghai es el Shanghai de todo el país. Echemos un vistazo a cómo los estudiantes extranjeros que estudian en Shanghai trabajan duro para quedarse en Shanghai. ¿Cómo podría la demanda no ser fuerte? Después de estos dos grupos de edad (es decir, "posteriores a los 90" y "posteriores a los 00"), el número disminuyó significativamente. En este sentido, la actual relación precio-ingreso de Shanghai de 20 veces es un fenómeno específico en un período específico.

Es más, las cifras muestran que comprar una casa realmente puede proteger contra la inflación. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, el precio medio nacional de la vivienda en 2012 fue de 5.790 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 7,62% con respecto a 2011 (5.380 yuanes), mientras que el IPC en 2012 fue del 2,6%. El año pasado, los precios de las viviendas en el anillo interior de Shanghai alcanzaron los 55.518 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 14,5% en un año; aunque el precio medio de las viviendas en la ciudad (21.412 yuanes) cayó un 0,8%, esto fue el resultado de haber sido "promediado" después de las ventas fuera del área. La carretera de circunvalación exterior representó más del 70%. En China existen riesgos al comprar acciones, gestión financiera o productos fiduciarios. Muchas autoridades también hablan de los riesgos regulatorios de la banca en la sombra y hay muy pocas herramientas de inversión adicionales. ¿Qué se necesita para aumentar los ingresos de la propiedad? La respuesta es evidente.

En términos de políticas de control inmobiliario, en primer lugar, se espera que no se levanten las restricciones de compra, porque todavía hay muchas necesidades urgentes como se mencionó anteriormente, y sus necesidades deben satisfacerse primero. En segundo lugar, los impuestos a la propiedad no se promoverán a gran escala. Un requisito previo importante para la introducción del impuesto sobre la propiedad es la introducción del sistema oficial de declaración de la propiedad, que aún se encuentra en la etapa de formación de la opinión pública. En tercer lugar, la construcción de viviendas asequibles continuará, pero la intensidad no será muy alta. Un informe estadístico sobre inversiones crediticias recién publicado por el banco central muestra que el saldo de préstamos para viviendas asequibles el año pasado fue de 571.100 millones de yuanes, un aumento interanual del 46,6%, pero cayó 1,5 puntos porcentuales en el cuarto trimestre. . El saldo de préstamos hipotecarios personales alcanzó los 8,1 billones de yuanes, lo que representa dos tercios del saldo total de préstamos inmobiliarios de 12,11 billones de yuanes. Esto no sólo demuestra que la actividad del mercado inmobiliario ha aumentado considerablemente, sino también que los promotores ya no dependen de los préstamos bancarios nacionales como principal fuente de financiación. Al final del año, el saldo de los préstamos para el desarrollo inmobiliario fue de 863 mil millones de yuanes y el saldo de los préstamos para el desarrollo inmobiliario fue de 3 billones de yuanes. El saldo total fue de 386 millones de yuanes, menos de un tercio del total. préstamos inmobiliarios. ¿De dónde viene el dinero del desarrollador? Además de los pagos anticipados y los préstamos hipotecarios de los compradores de viviendas, después de que Europa, Estados Unidos y Japón relajaron sucesivamente sus políticas monetarias, una fuente importante son los fondos extranjeros.

(La respuesta anterior se publicó el 5 de junio de 2013.

Consulte la situación real para conocer la política actual de compra de vivienda. )

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