El monto total del control del crédito inmobiliario está limitado tanto por el lado financiero del desarrollador como por el lado de las ventas.

Según personas familiarizadas con el asunto, en la categoría de préstamos inmobiliarios los bancos han unificado ahora los préstamos para el desarrollo y los préstamos personales bajo el control total. Desde julio, los bancos tienen cuotas insuficientes y sólo pueden controlar los préstamos personales, ajustar los tipos de interés o cerrar el negocio de préstamos para viviendas de segunda mano.

Siguieron más cambios. A partir de octubre de 2019, se agregó el precio de mercado de préstamos (LPR) del último mes como referencia de precios para formar una nueva tasa de interés de préstamos para vivienda personal comercial, y la tasa de interés de préstamos para vivienda está oficialmente vinculada a la LPR.

Aunque la palabra clave de esta reforma es "marketización", el tono de "la vivienda es para vivir, no para especular" no ha cambiado. En el futuro, las políticas de crédito inmobiliario pasarán a una regulación precisa y políticas específicas para cada ciudad, y se mejorará el mecanismo de autodisciplina para la fijación de precios de las tasas de interés del mercado provincial. Los conocedores de la industria creen que el mercado inmobiliario puede seguir enfriándose debido al moderado endurecimiento de las políticas crediticias.

Controlar estrictamente los préstamos inmobiliarios

En los últimos años, los fondos de crédito bancario se han "desviado de reales a virtuales", lo que dificulta y encarece la financiación de la economía real. En aras de la seguridad financiera, los préstamos hipotecarios siempre han sido el pastel por el que compiten los bancos. En el contexto del apoyo financiero a la economía real, la entrada de fondos al sector inmobiliario está estrictamente controlada.

Recientemente, la Oficina General de la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió el "Aviso de la Oficina General de la Comisión Reguladora Bancaria de China sobre la inspección especial del negocio inmobiliario de las instituciones bancarias en 2019" y decidió Realizar inspecciones especiales del negocio inmobiliario de los bancos en 32 ciudades.

El enfoque de la inspección incluye: la implementación de la política de crédito empresarial inmobiliario y el sistema de control interno; la gestión de préstamos de desarrollo inmobiliario y préstamos de reserva de tierras, incluida la revisión de la autenticidad de las fuentes de fondos, la revisión de calificaciones corporativas y proyectos con "cuatro certificados" incompletos que violan las regulaciones Proporcionar financiación y gestionar préstamos personales para vivienda y préstamos para alquiler de viviendas;

Al mismo tiempo, hay noticias en el mercado de que 12 bancos en Hefei han dejado de otorgar préstamos a "viviendas de segunda mano", a saber: China Construction Bank, Bank of China, Bank of Hangzhou, Huaxia Bank, China. Everbright Bank, Banco de Comunicaciones, Banco Bohai, Banco Agrícola de China, Banco Guangfa, Banco de Ahorros Postal de China, Banco CITIC, Banco de Comerciantes de China. Los bancos pertinentes afirmaron que el motivo de la "suspensión del préstamo" fue que la cuota del banco era insuficiente a finales de mes.

Según entiende el periodista, los bancos tienen actualmente un control total y unificado sobre los préstamos para el desarrollo y los préstamos personales. Desde julio, los bancos tienen cuotas insuficientes y sólo pueden controlar los préstamos personales, ajustar los tipos de interés o cerrar el negocio de préstamos para viviendas de segunda mano. Los préstamos de promoción y los préstamos personales siempre han estado dentro del ámbito de los préstamos inmobiliarios bancarios. Antes de esto, había relativamente pocas restricciones a los préstamos hipotecarios personales.

Los principales bancos han declarado que controlarán estrictamente los fondos relacionados con la vivienda. Wang Wei, director ejecutivo y vicepresidente del Banco Agrícola de China, afirmó recientemente que en la segunda mitad del año, el Banco Agrícola de China continuará fortaleciendo la gestión y el control de concentración de negocios relacionados con la vivienda, como préstamos personales para vivienda, empresas préstamos inmobiliarios e inversiones en bonos de empresas inmobiliarias para garantizar un desarrollo empresarial estable y saludable.

El 29 de agosto, el vicepresidente del China Construction Bank, Ji Zhihong, declaró en la conferencia semestral de resultados que los estándares de acceso a los préstamos para el desarrollo inmobiliario estarán estrictamente controlados y que las calificaciones de la empresa, la relación activo-pasivo, los activos netos, etc., se controlarán estrictamente. Al mismo tiempo, los préstamos para vivienda personales mantendrán un desarrollo estable, formando un patrón en el que los préstamos para vivienda toman la iniciativa y otros negocios los siguen.

Cambios históricos en las tasas de interés hipotecarias

Cuando los fondos relacionados con la vivienda estaban estrictamente supervisados, llegó la reforma de las tasas de interés hipotecarias.

El 25 de agosto, el banco central emitió un aviso indicando que a partir del 2065438+8 de octubre de 2009, se agregarán nuevos préstamos comerciales para vivienda personal basados ​​en el precio de mercado de préstamos (LPR) del mes más reciente. Tasas de interés, las tasas de interés hipotecarias están oficialmente vinculadas a la LPR.

Entre ellos, la tasa de interés del préstamo para la primera vivienda no será inferior a la LPR para el mismo período, y la tasa de interés para el préstamo para la segunda vivienda no será inferior a la LPR más 60 puntos básicos. . Al mismo tiempo, el valor específico de cada préstamo lo negocia y acuerda el banco prestamista con el prestatario en función de los requisitos de la política de crédito para vivienda nacional y local y del estado integral del riesgo del préstamo.

Tras la implementación del New Deal, el mecanismo de fijación de precios de los tipos de interés hipotecarios se ha ajustado. El "ancla" de los préstamos hipotecarios se ajustará de la tasa de interés base a LPR, y el método de fijación de precios también se ajustará de "tasa base multiplicada por índice flotante" a "LPR más puntos básicos".

Con base en la LPR de más de 5 años del 20 de agosto, la tasa de interés para préstamos para primera vivienda no es inferior al 4,85% y la tasa de interés para préstamos para segunda vivienda no es inferior al 5,45%. . En comparación con la tasa de interés de las hipotecas comerciales personales actuales, la tasa de interés de referencia a cinco años es del 4,95%. La primera vivienda puede ser al menos 0,7 veces la tasa de interés de referencia y la segunda vivienda puede ser al menos el 10% o el 5,45% de la. tasa de interés de referencia.

En general, el mecanismo de formación de nuevas tasas de interés de préstamos personales y las tasas de interés de referencia actuales se mantiene estable. Sin embargo, en términos de tasas de interés reales del mercado, los datos muestran que la tasa de interés promedio nacional para préstamos para primera vivienda fue del 5,45% en agosto, un aumento de 0,03 puntos porcentuales con respecto a mayo, que fue la más baja del año para la segunda vivienda; tasa de interés del préstamo fue del 5,75%, un aumento de 0,01 puntos porcentuales desde mayo.

A primera vista, el límite inferior de la nueva tasa de interés hipotecaria estándar para el primer y segundo conjunto es menor que la tasa de interés de préstamo real actual, pero esto no significa que la tasa de interés hipotecaria se "reduzca". ". A corto plazo, los "puntos extra" también son un medio importante de ajuste. Finalmente, después de 65438+ del 8 de octubre, las tasas de interés para la primera y segunda hipoteca se basarán en el límite inferior de la tasa de interés LPR del 4,85% y 5,45% respectivamente, más diferentes puntos básicos.

Pero a largo plazo, el New Deal ayudará a fortalecer aún más la transmisión de la política monetaria al sector inmobiliario. El mecanismo de tipos de interés LPR en sí mismo favorece un mecanismo de transmisión fluida de la política monetaria, y vincular el tipo de interés hipotecario al LPR hará que el impacto de la política monetaria en el mercado inmobiliario sea más eficiente y directo.

Además, el banco central también estipula que los prestatarios pueden negociar con las instituciones financieras bancarias para acordar un período de revisión de las tasas de interés, y el período mínimo de revisión es de 1 año para el ajuste del mecanismo de fijación de precios de los préstamos para vivienda personal; Es solo para nuevos préstamos personales para vivienda, 10 préstamos hipotecarios emitidos antes del 8 de junio de 2020 seguirán sujetos al contrato original.

No especular con bienes raíces, frenar la expectativa de comprar una casa

Ante este cambio, el "Diario del Pueblo" comentó que los bancos comerciales "dejan que el mercado juegue un papel decisivo". " en la emisión de préstamos para vivienda. Sin embargo, la tasa de interés actual de los préstamos flota con referencia a la tasa de interés de referencia, que es determinada por el departamento administrativo y es relativamente estable en el largo plazo, lo que fácilmente puede causar una mala asignación de recursos y reducir la eficiencia financiera.

De hecho, ya en 2013, el banco central desreguló por completo las tasas de interés de los préstamos para las instituciones financieras y luego estableció la LPR en 2010 con la intención original de formar una tasa de interés de los préstamos orientada al mercado. Sin embargo, en la práctica empresarial, los bancos se refieren principalmente al tipo de interés de referencia y básicamente ignoran la LPR. Con el nacimiento de la LPR no se ha formado un patrón de competencia orientado al mercado.

Tras la reforma de los tipos de interés hipotecarios, la principal preocupación del mercado radica en la “voluntad” del nuevo mecanismo de formación de tipos de interés. El "People's Daily" comenta que a medio y largo plazo las fluctuaciones en los niveles de la LPR no están a merced de los caballos, sino que básicamente reflejarán la capacidad de las finanzas para servir a la economía real y también se guiarán por las ventanas necesarias.

Vale la pena señalar que "a diferencia de la regulación centralizada, como los recortes de las tasas de interés RRR, la siguiente etapa de la política de crédito inmobiliario pasará a una regulación precisa". cambios en la situación del mercado inmobiliario y la disponibilidad de fondos crediticios en la industria bancaria Según el grado de tensión, las tasas de interés hipotecarias correspondientes para la industria inmobiliaria en cada provincia y ciudad se determinan de forma independiente.

Sin embargo, bajo el principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular" y el ratio de apalancamiento y el ratio de endeudamiento de los residentes no pueden seguir aumentando, el crédito inmobiliario seguirá siendo limitado y el poder discrecional otorgado a Los bancos para "añadir puntos básicos" también estarán "limitados" por la política de “viviendas para vivir, no para especular”.

En la actualidad, el mercado inmobiliario en general todavía se está enfriando, las presiones de oferta y demanda se han intensificado aún más y el sentimiento de esperar y ver qué pasa en el mercado es cada vez más fuerte. En agosto, el volumen acumulado de transacciones en las principales ciudades monitoreadas continuó disminuyendo, con disminuciones intermensuales y interanuales del -4 % y -6 % respectivamente. Los volúmenes de transacciones en Changsha, Jinan y Xuzhou cayeron significativamente.

En concreto, el volumen de transacciones en las ciudades de primer nivel cayó un 10% mes a mes y un 7% año tras año. Además del repunte en Shanghai, el volumen de transacciones en Beijing, Guangzhou y Shenzhen cayó en comparación con el mes anterior. El volumen de transacciones de Beijing fue frío, con una disminución intermensual de hasta -42%.

El volumen de transacciones en ciudades de segundo y tercer nivel cayó un -3% y un -6% respectivamente. Entre ellos, Chengdu, Wuxi y Xiamen aumentaron en más del 30%; por otro lado, el volumen de transacciones en Xi'an y Changzhou sigue disminuyendo lentamente, mientras que el volumen de transacciones en Xuzhou, Nanjing y Jinan se ha reducido significativamente; , con un descenso intermensual de alrededor del -50%.

En este caso, "sujeto a un endurecimiento moderado de las políticas crediticias, el mercado inmobiliario puede seguir enfriándose y se espera que el volumen de transacciones a corto plazo siga debilitándose".

Desde el endurecimiento integral de la financiación de la vivienda hasta la supervisión unificada de los préstamos para el desarrollo y los préstamos personales, desde la flotación basada en tipos de interés de referencia hasta la regulación precisa de los préstamos para la vivienda, existe una determinación cada vez mayor de resolver las dificultades de financiación de la economía real en lugar de desviar agua al sector inmobiliario.

Bajo el tono político de "la vivienda es para vivir, no para especular", el espacio que queda para las fluctuaciones en el mercado inmobiliario es cada vez más estrecho.