¿Cuáles son los factores que influyen en las decisiones de empleo y de cambio de empleo? En primer lugar, las razones son información incompleta e inexacta y decisiones de inversión apresuradas. Si la información basada en ella no es lo suficientemente precisa, o la investigación preliminar no es detallada, o el pronóstico del poder adquisitivo y las perspectivas de ventas del proyecto es demasiado optimista, dará lugar a una gran desviación de la estimación original en la solicitud. . La situación macro ha sufrido cambios adversos inesperados, desencadenando diversos riesgos. Esto también ocurre a menudo en la vida económica. Las manifestaciones son las siguientes: en primer lugar, la grave inflación y los aumentos de precios en los últimos años han inducido un aumento en los precios de los materiales de construcción y los correspondientes aumentos en los costos de los proyectos; en segundo lugar, las políticas de emisión de moneda y las políticas de crédito bancario; en tercer lugar, cambios en la oferta de bienes raíces; y demanda. La grave escasez de oferta inmobiliaria es cosa del pasado. Si la oferta supera la demanda, los precios de la vivienda naturalmente caerán, las ventas se volverán más difíciles, los costos de promoción aumentarán y será casi imposible vender más rápido. El cuarto es la política inmobiliaria y el clima resultante. Por ejemplo, el enfoque actual del apoyo de los bancos a la industria inmobiliaria ha pasado del "desarrollo" a la "compra", lo que no favorece el desarrollo de proyectos inmobiliarios recientemente desarrollados que requieren una inversión continua. Los desarrolladores tienen subjetivamente sesgos en su comprensión, juicio o comprensión de la situación de la oferta y la demanda del mercado inmobiliario, las políticas inmobiliarias y las políticas financieras. Manifestaciones específicas: los desarrolladores creen demasiado en sus "sentimientos", pero en realidad los "sentimientos" son incorrectos o están invertidos. Si algunos desarrolladores tienen demasiada confianza en que encontrarán fácilmente la "próxima casa" y venderán el proyecto, pero no es como esperaban, algunos desarrolladores solo consideran y analizan la oferta y la demanda temporal del mercado al tomar decisiones sobre el proyecto, sin considerar el ciclo del desarrollo; factores. Como resultado, la relación entre oferta y demanda es "diferente", o la estimación del mercado y el juicio sobre las propias ventajas del proyecto son demasiado optimistas, lo que finalmente conduce a dificultades en las ventas, algunos desarrolladores creen demasiado en las suyas; Tao" (es decir, en la obtención de "buenos proyectos" a través de capacidades de "relaciones"), y la fortaleza empresarial (fortaleza de desarrollo, capacidad de gestión, capacidad de marketing) es insuficiente o débil, lo que dificulta lograr los resultados operativos esperados en las operaciones del proyecto. Además, la ocurrencia de desastres naturales y accidentes también son causas de riesgos de construcción de ingeniería en el desarrollo inmobiliario. [Editor] Identificación de Riesgos de Inversión Inmobiliaria ¿Cómo estimar y evaluar correctamente los riesgos de una inversión inmobiliaria? El método habitual consiste en calcular la tasa de riesgo de inversión, que se calcula de la siguiente manera. (1) Utilice tres indicadores comúnmente utilizados en la industria internacional de inversiones inmobiliarias para determinar la tasa operativa de 1. Invierta en bienes raíces. Cualquier bien inmueble que genere ingresos inevitablemente generará gastos operativos. Mantener su capacidad de ganar dinero con las ganancias. El índice operativo se utiliza para determinar si el ingreso operativo neto informado por una inversión es verdadero. La fórmula de cálculo es: tasa operativa = gastos operativos anuales totales/ingresos anuales totales planificados. Según datos de encuestas pertinentes, es factible que el índice de construcción de nuevos apartamentos se sitúe entre el 38% y el 40%. Las tarifas de inicio para edificios públicos y comerciales difieren. El bajo ritmo de explotación indica que algunos costes no se han tenido en cuenta en el plan de inversiones. Demasiado alto indica una mala gestión. Demasiado bajo o demasiado alto significa que el riesgo es demasiado grande. 2. Relación servicio de la deuda/ingresos. Los ingresos operativos netos son los ingresos después de deducir todos los costos y gastos y son la fuente básica de fondos para el pago de la deuda. Su relación con el pasivo del servicio de la deuda refleja la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. La relación servicio de la deuda a los ingresos = ingreso operativo neto. Cuanto menor sea la relación anual requerida entre el servicio de la deuda y los ingresos, mayor será el riesgo de la inversión crediticia; por el contrario, el riesgo es menor; Una propiedad residencial se considera segura sólo si su relación entre el servicio de la deuda y los ingresos excede el requisito general de 1:2. 3. Tasa de ocupación garantizada por capital. La ocupación equilibrada es otra métrica importante para calcular la seguridad de la propiedad. La fórmula de cálculo es: tasa de ocupación de equilibrio = F gastos operativos anuales totales + monto de pago anual de la deuda). Cuanto mayor sea la tasa de ocupación de equilibrio del ingreso total anual planificado, mayor será el riesgo de inversión. Las tasas de ocupación aceptables para propiedades residenciales generalmente oscilan entre el 85% y el 90%. (2) Métodos de probabilidad y estadística matemática Dado que la medición del riesgo implica la distribución de probabilidad de posibles resultados de proyectos de inversión inmobiliaria, la teoría de la probabilidad y la estadística matemática se pueden utilizar como métodos para identificar los riesgos de inversión inmobiliaria. Los resultados de la inversión aquí se refieren principalmente a la tasa de rendimiento de la inversión inmobiliaria. Obtener la distribución de probabilidad de los rendimientos de las recompensas no es fácil. Si bien se pueden realizar investigaciones de mercado, se pueden obtener datos sobre los proyectos desarrollados y se pueden obtener distribuciones o sus estimaciones a través de estadísticas matemáticas, incluso si pasan pruebas estadísticas, los resultados sólo pueden representar la distribución de probabilidad de los proyectos a desarrollar en un sentido relativo. Esto se debe a que los proyectos inmobiliarios varían mucho, a veces en más de diez metros, y aunque las demás condiciones sean iguales, el retorno de la inversión también varía mucho. El uso de un método que combina encuestas de muestreo y juicios de probabilidad subjetivos para determinar la distribución de probabilidad de los rendimientos de la inversión en proyectos inmobiliarios es un método comúnmente utilizado por los trabajadores prácticos. 2. Coeficiente de riesgo 1. Al comprar una casa, la ubicación es importante y al comprar una tienda, la ubicación es más importante.