¿Cómo realizan la formación las empresas promotoras inmobiliarias?
Cómo mejorar la competitividad de las empresas inmobiliarias
Las políticas de macrocontrol del mercado inmobiliario cambiarán definitivamente el panorama competitivo de las empresas inmobiliarias y acelerarán aún más el “shuffle” del mercado. Antes del macrocontrol del mercado inmobiliario, toda la industria experimentó un período dorado. Casi todos los desarrolladores (independientemente de la fuerza y la escala de la marca) ganaban mucho dinero y casi no había competencia entre los desarrolladores. Incluso si hay competencia, es sólo competencia entre proyectos o desarrolladores inmobiliarios individuales, y no existe un "juego de suma cero" entre la vida y la muerte.
Bajo la nueva política de mercado, la competencia entre empresas inmobiliarias pasará de "competencia comparativa entre aldeanos" a "competencia justa entre atletas". ¿Cómo ganar la competencia? ¡"Mejorar la competitividad" es sin duda la única respuesta!
Cambios en el panorama competitivo del mercado inmobiliario
1. Cuatro etapas de competencia en el mercado inmobiliario
La primera etapa: etapa de competencia de costos
En esta etapa, la competencia entre empresas inmobiliarias se caracteriza principalmente por la competencia de costos: quien tenga bajos costos de proyecto (incluidos, por supuesto, los costos del terreno) tendrá una ventaja competitiva. También se puede decir que la competencia de costos es competencia de relaciones. En 2003, el “Documento No. 121” del Ministerio de Tierras y Recursos anunció el fin básico de esta etapa.
La segunda etapa: etapa de competencia rentable
El uso de la rentabilidad para la promoción de productos se utilizó por primera vez en el campo de TI, y solo en los últimos uno o dos. años que se extendió al sector inmobiliario. Con el desarrollo del mercado inmobiliario, desde 2003, algunos promotores a los que les ha ido relativamente bien en términos de "uniformidad" han gritado "mejor relación rendimiento-precio" (eslogan publicitario) y "mejor relación rendimiento-precio". (lenguaje coloquial), y la mayoría de ellos lograron buenos resultados de ventas. Como resultado, más desarrolladores han tomado medidas, lo que indica que el mercado inmobiliario ha entrado en una etapa de competencia entre precio y rendimiento.
La tercera etapa: etapa de competencia de modelos
El modelo de desarrollo de empresas inmobiliarias incluye el modelo de producto y el modelo de gestión.
El modelo de producto es un tipo de proyecto único y relativamente sólido, basado en la predicción y la investigación y desarrollo, adecuado a la demanda del mercado y a las capacidades propias, replicable y desarrollado. Como Wanda Commercial Plaza, Olympic Garden, Vanke City Garden, etc. Establecer un modelo de producto es el requisito previo para que una empresa lleve a cabo el desarrollo de una cadena de múltiples proyectos y es la base para una rápida expansión del capital y la escala.
El llamado modelo de gestión es un sistema de gestión integral que se adapta al nuevo modelo de inversión y modelo de producto empresarial, y se adapta a la situación real de la propia empresa. Un modelo de gestión adecuado es la garantía más básica para el desarrollo de un proyecto y el desarrollo sostenible y saludable de una empresa.
Actualmente, los desarrolladores del "primer escalón" básicamente han establecido sus propios modelos de productos y están explorando activamente modelos de gestión. Es previsible que con el macrocontrol del mercado inmobiliario, el panorama competitivo de las empresas inmobiliarias experimente cambios tremendos, y la "competencia de modelos" será la principal característica de la competencia en el mercado inmobiliario en los próximos años.
La cuarta etapa: etapa de competencia de marca
Cuando la competencia en el mercado alcanza una determinada etapa, a medida que se elimina un gran número de pequeñas y medianas empresas, la concentración de la participación en el mercado inmobiliario será cada vez más alto. Para entonces, el mercado inmobiliario entrará en la etapa de competencia de marcas. El mercado inmobiliario de Hong Kong (monopolizado por seis grandes promotores) es prueba de ello.
Por supuesto, debido al desarrollo desigual en varios lugares, las cuatro etapas anteriores aparecerán al mismo tiempo en un cierto período de tiempo, pero la tendencia es inevitable.
2. El panorama competitivo del mercado inmobiliario
La política de macrocontrol del mercado inmobiliario sin duda acelerará el proceso de "baraja" del mercado. Bajo la nueva política de mercado, el panorama competitivo del mercado inmobiliario mostrará las siguientes características:
1. Se eliminarán algunas pequeñas y medianas empresas y disminuirá el número de empresas de desarrollo inmobiliario. . En 1996, el número de empresas de promoción inmobiliaria disminuyó un 40% en comparación con antes de la regulación. Véase la tabla siguiente. Las políticas regulatorias adoptadas esta vez en el mercado inmobiliario en todos los aspectos, especialmente las políticas de crédito a la tierra y a la vivienda, pueden eliminar algunas empresas, especialmente las pequeñas y medianas. A juzgar por la intensidad y profundidad de las políticas regulatorias, la proporción de empresas eliminadas puede ser no menos de un tercio.
2. La concentración del mercado es cada vez mayor. A medida que se eliminen algunas pequeñas y medianas empresas y los consumidores tiendan cada vez más a comprar propiedades de desarrolladores de marcas, el mercado inmobiliario pequeño, fragmentado y caótico cambiará gradualmente y la participación de mercado de las empresas de marcas aumentará gradualmente.
3. Los márgenes de beneficio de la industria están disminuyendo gradualmente.
A medida que aumenta la concentración del mercado, las empresas de marca perseguirán más los beneficios generales y el desarrollo sostenible de la empresa, así como la participación de mercado y el estatus de la industria de la empresa, en lugar de perseguir demasiado un proyecto específico como las pequeñas empresas dedicadas al desarrollo de un solo proyecto. Margen de beneficio del proyecto. Los efectos posteriores de las políticas de macrocontrol y la feroz competencia en el mercado inmobiliario han provocado que los márgenes de beneficio de la industria disminuyan. Sin embargo, la alta inversión y los altos riesgos de la industria inmobiliaria todavía hacen que la tasa de ganancia de la industria sea más alta que la tasa de ganancia social promedio.
En resumen, los cambios en las políticas del mercado inmobiliario cambiarán el panorama competitivo del mercado. Para ganar en la competencia del mercado, las empresas deben mejorar su competitividad.
1. Las empresas inmobiliarias deben centrarse en la competitividad integral
Los atributos del producto inmobiliario determinan que las empresas inmobiliarias no tengan "barreras de patentes" como las empresas de otras industrias. Las empresas no tendrán una ventaja comparativa obvia es la competitividad central, por lo que se debe prestar más atención y mejorar la competitividad integral de las empresas.
II.La composición de la competitividad integral de las empresas inmobiliarias
La competitividad integral de las empresas inmobiliarias incluye imagen de marca, eficacia del sistema, ejecución estratégica, innovación en I+D, integración de recursos, etc. .
1. Imagen de marca
La imagen de marca es la competitividad más básica de las empresas inmobiliarias, incluido el poder de marca corporativa y el poder de marca de producto.
El poder de marca corporativa incluye principalmente conocimiento, reputación y lealtad. A medida que la experiencia de compra de una vivienda de los consumidores continúa enriqueciéndose y mejorando, los consumidores se inclinan cada vez más a comprar propiedades desarrolladas por empresas de marca. Al mismo tiempo, a medida que la concentración del mercado siga aumentando, la competencia entre las grandes y medianas empresas inmobiliarias será cada vez más feroz. Por ello, las empresas inmobiliarias deben crear una marca corporativa distintiva y potenciar la imagen de marca de la empresa.
El poder de la marca del producto se refiere a la competitividad del modelo de producto, incluida la previsibilidad del mercado y la competitividad del mercado del modelo de producto, que se refleja en el precio y es el valor agregado de la marca del producto. Investigar y establecer el modelo de producto de una empresa es la base para mejorar el poder de la marca del producto.
2. Eficacia del sistema
El sistema de gestión de las empresas inmobiliarias incluye tres niveles: el nivel más alto se refiere al sistema de gestión básico de la empresa, incluido el sistema empresarial y la estructura de gobierno corporativo. mecanismo de gestión, sistema salarial, sistema contable básico, etc., el sistema de gestión de procesos de trabajo, regulaciones, etc. de la empresa, incluidas las regulaciones de gestión en asuntos administrativos, asuntos legales, finanzas, recursos humanos, adquisiciones, gestión de proyectos, ventas; , relaciones con los clientes, etc., que pueden Hay entre 100 y 150 elementos documentados; el sistema de gestión de tercer nivel incluye principalmente procedimientos de trabajo utilizados internamente por puestos, departamentos y departamentos de proyectos (empresas de proyectos) sin relaciones de interfaz de trabajo verticales y horizontales.
El éxito de una empresa suele ser el éxito del sistema. Por ejemplo, las empresas privadas son más competitivas que las empresas estatales tradicionales, las empresas privadas por acciones con estructura dual y estructura ternaria son más competitivas que las empresas privadas con estructura de un yuan y las empresas por acciones con una estructura de gobierno de persona jurídica completa. Las empresas "por acciones" de "productos farmacéuticos" son más competitivas que "permanecer sin cambios". El diseño de la estructura organizativa con un diseño funcional razonable, responsabilidades claras y relaciones de interfaz de trabajo claras es más competitivo que las empresas que a menudo presionan. la culpa, las disputas y las fricciones internas. Las empresas con sistemas de gestión sólidos y sistemas apropiados son más competitivas que las empresas que han establecido un montón de sistemas (como la compilación de sistemas de gestión, documentos del sistema de gestión de calidad ISO9000), pero. cuentan con sistemas inadecuados y mala implementación.
Para mejorar la competitividad, las empresas inmobiliarias deben establecer un sistema de gestión integral y adecuado y garantizar la implantación efectiva de diversos sistemas.
3. Ejecución estratégica
El papel de la planificación es el mismo que el de la planificación (la razón de hacer planes es porque hay "cambios", y el propósito de hacer planes es para hacer frente a los cambios). Es la clave para formular planes de desarrollo empresarial. El propósito es también responder a los cambios en diversos factores de contingencia de la empresa. Cuando se producen cambios importantes en el entorno de desarrollo empresarial (como cambios en las políticas de mercado), es más importante fortalecer la investigación sobre estrategias de desarrollo empresarial y ajustar o reformular planes estratégicos prácticos de desarrollo empresarial.
La investigación de estrategias de desarrollo empresarial incluye: (1) investigación del entorno de desarrollo, (2) investigación de características, ventajas y desventajas de la empresa, (3) investigación de la competencia, (4) investigación de recursos de desarrollo, (5) elección estratégica , (6) Planificación estratégica.
Una vez determinada la estrategia de desarrollo, la empresa debe concienciarla a sus empleados a través de la comunicación, la publicidad y otros métodos para mejorar el reconocimiento de los empleados, mejorando así la cohesión y la ejecución estratégica de la empresa.
4. Innovación en I+D
La innovación en I+D se refiere a las capacidades de I+D e innovación de una empresa en diversos aspectos, como sistemas, productos, mercados y marketing. Por ejemplo, en términos de productos, las empresas estudian sistemáticamente las formas de los productos inmobiliarios, la psicología del consumidor y el comportamiento de compra, el diseño exterior de los edificios (color, forma, etc.), el diseño de apartamentos, etc., para diseñar productos que satisfagan las necesidades del consumidor. mejorar el poder de ventas del proyecto. Si hay una gran cantidad de innovaciones únicas en el diseño, tendrá una ventaja comparativa.
5. Capacidad de integración de recursos
La capacidad de integración de recursos se refiere a la capacidad de una empresa para utilizar e integrar recursos internos y externos.
Los recursos internos de una empresa de bienes raíces incluyen recursos humanos, recursos de tierras y recursos financieros; los recursos externos son los recursos de relaciones públicas de la empresa, incluidos los recursos de relaciones gubernamentales, los recursos de los medios, los recursos financieros y los inversores (incluidos los accionistas). ) ) recursos, recursos de proveedores y recursos de clientes. Los recursos de proveedores se refieren a recursos organizacionales o individuales que brindan productos o servicios a empresas, como unidades de diseño, unidades de construcción, unidades de supervisión, unidades de suministro de materiales y equipos, agencias de ventas, empresas de administración de propiedades, etc. Existen una veintena de tipos de proveedores de empresas promotoras inmobiliarias.
Las características de "gestión de inversiones" y "outsourcing" de las empresas inmobiliarias determinan la importancia de la integración empresarial de recursos. Para mejorar la competitividad, las empresas inmobiliarias, además de aprovechar y explorar al máximo los recursos internos, también deben construir una cadena de recursos de relaciones públicas integral, equilibrada y estable: debe haber entre 1 y 3 socios de cooperación a largo plazo relativamente fijos en cada enlace, reduciendo así el riesgo de selección, el costo de tiempo y el costo de uso, acortando el ciclo de desarrollo del proyecto y mejorando la eficiencia y eficacia.
3. Modelo matemático de competitividad integral
La competitividad integral de las empresas inmobiliarias se representa mediante un modelo matemático de la siguiente manera:
F=k1f1+k2f2+ k3f3+k4f4+ …+knfn
Entre ellos, k se refiere al peso de cada competitividad (componente) en cada etapa de la empresa, y f es el valor relativo de cada competitividad (componente). Este modelo se puede utilizar para calcular la competitividad integral relativa y las ventajas comparativas de las empresas.
Medidas específicas para mejorar la competitividad
En la situación actual del mercado, debido al impacto de las expectativas de consumo, es inevitable una reducción periódica en el volumen de transacciones. Durante este período, las empresas promotoras inmobiliarias pueden realizar los correspondientes ajustes de trabajo por fases, como volver a investigar y formular planes y objetivos anuales, establecer y mejorar sistemas de gestión, etc. Las medidas específicas recomendadas son:
1. Estudiar y formular planes estratégicos de desarrollo corporativo
Los cambios en el entorno del mercado inmobiliario requieren que las empresas reformulen o ajusten sus planes estratégicos de desarrollo corporativo originales. Bajo la nueva política de mercado, las empresas inmobiliarias deben transformarse de las originales orientadas a las oportunidades, las relaciones y los bancos a las orientadas a las políticas, al mercado y a la estrategia.
2. Ajustar el diseño de la estructura organizativa
Los cambios en las políticas del mercado inmobiliario han provocado cambios en los modelos de inversión y desarrollo inmobiliario. Los cambios en los modelos de inversión y desarrollo hacen que las empresas deban organizarse. varios puestos, departamentos y proyectos. El departamento y otros rediseñaron las funciones (porque los cambios en el proceso de desarrollo condujeron a cambios en el proceso de trabajo), volvieron a dividir las responsabilidades y redefinieron las relaciones de interfaz de trabajo. Es extremadamente necesario utilizar el período de ajuste del mercado para realizar los ajustes apropiados en la estructura organizacional, y también es relativamente fácil hacerlo bien.
3. Establecer y mejorar el sistema de gestión
El procedimiento general para que las empresas inmobiliarias establezcan un sistema de gestión sistemático es:
(1) El actual " Se clasificaron la "compilación" del sistema de gestión y las "medidas de gestión" dispersas, se revisó una por una la idoneidad y eficacia de varias normas y reglamentos y se analizaron las razones de la mala implementación.
(2) Clasificar y enumerar los sistemas que faltan y deben mejorarse, como las categorías de gestión administrativa, asuntos legales, recursos humanos, gestión financiera, licitaciones y adquisiciones, gestión de ingeniería y planificación de marketing. categorías de atención al cliente, etc.
(3) Decidir si la empresa debe prepararlo ella misma o confiarlo a una agencia de consultoría de gestión profesional. En términos generales, el sistema elaborado por la propia empresa tiene grandes limitaciones, que se reflejan en varios aspectos: A. La "mentalidad" al redactar el sistema es anormal o demasiado estricta (este suele ser el caso cuando el director general personalmente redacta el sistema), o es demasiado simple y manejable (al nombrar a alguien para redactar, para completarlo "en el momento oportuno" o por temor a "ofender a la gente"). B. El tema de la redacción del sistema es inadecuado.
Los sistemas de muchas empresas los redacta el departamento de control principal o la persona a cargo del sistema. Por ejemplo, el sistema de gestión de vehículos lo elabora el administrador de vehículos y el sistema de gestión de reembolsos lo elabora el cajero. opiniones de otros departamentos o personal en el proceso de redacción del sistema. Durante la ejecución, se da demasiada consideración a cómo gestionar y cómo evitar responsabilidades, lo que resulta en malos resultados de ejecución. C. Sin una revisión exhaustiva y cuidadosa antes de promulgar el sistema, a menudo se promulga e implementa por la fuerza sin un alto reconocimiento. D. El carácter preventivo del sistema es deficiente. El objetivo del sistema no es sólo la "corrección", sino también la "prevención" (prevenir posibles pérdidas en el futuro). Las agencias de consultoría de gestión profesional, especialmente aquellas con una rica experiencia en consultoría industrial y empresarial, pueden evitar los problemas anteriores y pueden obtener mejores resultados que las empresas en términos de amplitud, altura, profundidad y precisión, y también pueden reducir pérdidas innecesarias y conflictos internos.
(4) Establecer un grupo de trabajo. Ya sea que la empresa lo prepare ella misma o lo confíe a una agencia de consultoría de gestión profesional, la empresa debe crear un grupo de trabajo temporal para garantizar la calidad del trabajo.
4. Fortalecer el aprendizaje y la formación
Algunas empresas han planteado el concepto de “construir una organización que aprende”, pero muchas veces se quedan sólo en palabras y carecen de acciones concretas. Se recomienda que las empresas de la industria aprovechen este tiempo para formular planes de capacitación para el personal de todos los niveles e implementarlos de manera efectiva. La formación no sólo puede mejorar la cohesión de la empresa y mejorar las capacidades comerciales de los empleados, sino también preparar reservas intelectuales para el trabajo futuro.
Las políticas de macrocontrol adoptadas para el mercado inmobiliario son oportunas y necesarias, y creo que también son efectivas. Las empresas inmobiliarias deben adaptarse a los cambios en las políticas del mercado, convertir los impulsos en acciones, transformar los impulsos en acciones y tomar medidas prácticas y concretas para sentar una base sólida para el desarrollo sostenible y saludable de la empresa.