La seguridad del capital de las empresas inmobiliarias se ve frecuentemente afectada por los intercambios: el efectivo no puede cubrir las deudas vencidas dentro de un año.
Los reguladores todavía supervisan estrictamente la entrada de fondos de las instituciones financieras al sector inmobiliario.
La información sobre sanciones administrativas de la Oficina de Banca y Seguros de Shanghai muestra que desde junio de 2016 hasta marzo de 2018, la sucursal de Shanghai del Banco de Nanjing emitió un préstamo para un proyecto inmobiliario con capital insuficiente y se le ordenó realizar correcciones y una multa de 500.000 yuanes. Vale la pena señalar que la supervisión de las entradas de capital de las instituciones financieras al sector inmobiliario sigue siendo estricta.
El viernes pasado, la Comisión Reguladora Bancaria de China anunció los puntos clave del trabajo de las instituciones financieras en 2019 para "consolidar los resultados de la lucha contra las actividades ilegales y promover la construcción del cumplimiento", lo que demostró que en 2019, ya sea que Sean bancos, fideicomisos o instituciones de arrendamiento financiero, el crédito en el sector inmobiliario estará sujeto a estricta inspección.
Entre ellos, para las instituciones bancarias, es necesario investigar estrictamente el uso directo o encubierto de fondos fuera de balance para el financiamiento de transferencias de tierras, las calificaciones de las empresas de desarrollo inmobiliario no se revisan estrictamente, y las calificaciones de las empresas de desarrollo inmobiliario no se revisan estrictamente. las calificaciones de las empresas de desarrollo inmobiliario no se revisan estrictamente, y los proyectos de desarrollo inmobiliario con "cuatro certificados" incompletos se proporcionan ilegalmente. Se malversaron préstamos personales integrales de consumo, préstamos comerciales, sobregiros de tarjetas de crédito y otros fondos para la compra de viviendas. Al mismo tiempo, es necesario impedir que los fondos fluyan ilegalmente al mercado inmobiliario a través de canales bancarios paralelos. Investigar estrictamente y abordar la apropiación indebida de préstamos MA, préstamos inmobiliarios operativos y otros préstamos para el desarrollo inmobiliario. En lo que respecta a las instituciones fiduciarias, no sólo deben impedir la financiación directa de proyectos de desarrollo inmobiliario en los que los promotores o sus accionistas mayoritarios no cumplan las cualificaciones y tengan capital insuficiente, sino también impedir que la financiación directa o encubierta pague precios de transferencia de terrenos reales. empresas inmobiliarias. Proporcionar préstamos para capital de trabajo directamente o en forma encubierta a empresas inmobiliarias.
La financiación no bancaria de algunas inmobiliarias ha incrementado los costes.
El periodista constató que en los últimos años, los costes de financiación de algunas empresas inmobiliarias han aumentado significativamente, aumentando la presión sobre los gastos financieros. Desde el 26 de marzo de este año, Tahoe Group, una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa con acciones A, ha vendido inesperadamente sucesivamente el capital de 11 de sus empresas de proyectos, con un retiro total de casi 8 mil millones de yuanes. El informe anual muestra que de 2016 a 2018, la estructura financiera de Tahoe Group se inclinó hacia canales no bancarios año tras año.
De los 75.411 millones de yuanes en financiación del Grupo Tahoe en 2016, los préstamos bancarios ascendieron a 3.0961 millones de yuanes, lo que representa el 41,06%, y el costo fue solo el 6,79%. Los bancos agentes incluyen principalmente el Banco de China, el Banco de Construcción de China, el Banco Industrial y el Banco Minsheng. Los préstamos no bancarios representaron 35,74, con un costo de 8,40. En 2017, de la escala de financiamiento de 13.549,4 mil millones de yuanes, los préstamos bancarios con costos de financiamiento bajos representaron 26.982 mil millones de yuanes, y su proporción cayó rápidamente a 19,91. La proporción de préstamos no bancarios aumentó a 61,24. En 2018, los préstamos bancarios del Grupo Tahoe representaban solo el 18%. La proporción de financiación de préstamos no bancarios llegó al 61,27% y el costo aumentó al 9,17%. El costo de financiamiento promedio general fue de 8,52, un aumento interanual de 0,42 puntos porcentuales y un aumento de 0,9 puntos porcentuales con respecto a 2016.
Las políticas alientan a las empresas a reducir la financiación indirecta, como los bancos para reducir costes. Aunque los canales de financiación bancaria de Tahoe Group han disminuido significativamente, los costos han aumentado en lugar de disminuir, lo que ha resultado en un aumento significativo de los gastos por intereses de la empresa. Los gastos financieros en 2017 alcanzaron los 709 millones de yuanes, un aumento interanual del 9,05%. En 2018, aumentaron aún más hasta los 830 millones de yuanes, un aumento interanual del 17,03%. Algunos analistas dijeron: "Este año es mejor. Muchos desarrolladores han tenido altos costos de financiamiento en los últimos años, especialmente financiamiento extranjero. La tasa de interés supera los 65.438.000 y los gastos financieros son muy altos. Si el retiro de fondos y el nuevo financiamiento no pueden mantenerse será muy difícil". Es fácil provocar reacciones en cadena".
Recordatorio: los riesgos financieros no se pueden ignorar.
El periodista se enteró de que las recientes cartas de investigación de las bolsas sobre los informes anuales de las empresas inmobiliarias cuestionaban los riesgos financieros. El 8 de mayo, la Bolsa de Valores de Shenzhen emitió una carta de consulta al Grupo Tahoe.
El informe anual muestra que los préstamos a corto plazo y los pasivos no corrientes del Grupo Tahoe con vencimiento en un año ascendieron a 57.428 millones de yuanes, y el índice de cobertura de este pasivo en fondos monetarios fue de sólo 0,26. Además, la tasa de rotación de inventario, el índice circulante y el índice rápido de Tahoe Group disminuyeron año tras año. Por lo tanto, la Bolsa de Valores de Shenzhen exige que Tahoe Group explique los acuerdos de financiación pertinentes en función de la situación de pago y la capacidad de financiación del proyecto de desarrollo, analice la fuente de los pasivos corrientes y si existen riesgos de deuda a corto plazo. Sin embargo, el 16 de mayo, Tahoe Group declaró que pospondría su respuesta a la carta de consulta.
El 20 de mayo, la Bolsa de Valores de Shenzhen declaró en la carta de consulta del informe anual emitida por Jinke Shares que a finales de 2018, el ratio capital-pasivo de la empresa era de 83,63, un nivel alto en la misma industria, y el ratio rápido fue de 0,38, una disminución interanual de 0,06 puntos porcentuales. Los pasivos que devengan intereses con vencimiento en un año ascendieron a 60,09 mil millones de yuanes, un aumento interanual de 5,446, y el saldo de fondos monetarios fue de 29,852 mil millones de yuanes, que no podían cubrir los pasivos que devengan intereses y los pasivos no corrientes con vencimiento en un año. año. Por lo tanto, la Bolsa de Valores de Shenzhen le exige que explique si la empresa tiene riesgos de deuda a corto plazo y las contramedidas correspondientes.
Por lo tanto, los analistas de la industria antes mencionados señalaron que, desde el punto de vista actual, algunas empresas inmobiliarias con pasivos a corto plazo relativamente grandes y altos costos de financiamiento aún enfrentan una mayor presión, y se recomienda que los inversores del mercado secundario intentan evitarlos.
(Título original: "La seguridad de los fondos de las empresas inmobiliarias se ve frecuentemente afectada por los intercambios")