¿A qué deben prestar atención los nuevos inmigrantes al comprar una casa en Estados Unidos?
1. ¿Qué significa "Las parejas no estadounidenses no pueden disfrutar de los derechos ilimitados de herencia automática de las parejas estadounidenses, por lo que el cónyuge que luego muere debe pagar primero el impuesto a la herencia"? ?
La política estadounidense estipula que ambos cónyuges en los Estados Unidos tienen derechos ilimitados para heredar propiedades automáticamente. Cuando una de las partes muere, la otra hereda automáticamente su propiedad sin tener que pagar impuestos sobre el patrimonio. Las parejas que no son ciudadanos estadounidenses no se benefician de esta póliza, por lo que el cónyuge fallecido debe pagar impuestos sobre el patrimonio antes de heredar la propiedad.
2. ¿Cuál es la diferencia entre la exención personal y la deducción estándar?
(1) Monto de exención de impuestos se refiere al monto exento de impuestos entre el total de objetos imponibles estipulados en la ley tributaria. Independientemente del monto del objeto imponible, si no excede el monto de la exención, no se impondrá ningún impuesto; si excede, se gravará el monto excedente;
(2) La deducción fiscal estándar es; similar a la tasa impositiva progresiva de mi país, suponiendo que se establezca el umbral y que el monto excedente aumente de acuerdo con su nivel a medida que aumenta la base imponible. Cuanto mayor sea el objetivo impositivo, mayor será la tasa impositiva.
3. Si la propiedad no se puede alquilar sin problemas o no puede llegar a fin de mes por otras razones, el impuesto sobre la renta personal en tiempo real es cero ¿Por qué todavía tengo que declararlo?
No es lo mismo presentar una declaración que pagar impuestos. Cuando sus ingresos son negativos, su impuesto sobre la renta personal es cero y aún debe declararlo.
En segundo lugar, sobre los riesgos
1. Todos los honorarios de la agencia de vivienda los paga el vendedor. Entonces, si hay intermediarios en ambas partes, ¿están los intermediarios y los vendedores en connivencia para aumentar los precios de la vivienda? ¿Cómo proteger los derechos del comprador en este momento? ¿Existen leyes y reglamentos pertinentes?
Según la ley estadounidense, los agentes inmobiliarios o los agentes dedicados a transacciones inmobiliarias deben poseer una licencia. Si un intermediario no tiene en cuenta los intereses de sus agentes, se le puede revocar su licencia.
2. ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de las casas de propiedad de la empresa y de las casas de propiedad personal? ¿Es cierto que una casa de subastas con contrato de arrendamiento sólo puede comprar a nombre de una empresa, y una casa de subastas con contrato de arrendamiento sólo puede comprar a nombre de un particular? ¿Existe una conexión inevitable entre los dos?
En comparación con los individuos, las empresas tienen las características de existencia permanente y responsabilidad limitada. Si una empresa posee bienes inmuebles, puede lograr la permanencia y seguridad de las tenencias inmobiliarias. Al mismo tiempo, tener una casa a nombre de una empresa puede facilitar la donación y herencia de la casa entre los accionistas de la empresa y evitar problemas fiscales como el impuesto sobre donaciones y el impuesto sobre sucesiones causados por la transferencia de propiedad causada por un estatus no estadounidense. Al mismo tiempo, los gastos diarios y los gastos inmobiliarios también se pueden deducir al presentar las declaraciones de la empresa. La principal desventaja de utilizar una empresa para poseer propiedades es que primero es necesario gastar dinero para crear la empresa. No existe una conexión necesaria entre los dos. Es más ventajoso comprar una casa a nombre de una empresa, lo que brindará mucha comodidad en futuros pagos de impuestos, transferencias y otras transacciones.
3. El propietario original compró la casa con un préstamo de 600.000 dólares estadounidenses, pero luego quiso venderla debido a un cambio de trabajo. En ese momento, el precio de mercado de la casa había bajado a unos 460.000, por lo que le pidió a un corredor que la pusiera a la venta con pérdidas. Un comprador ofreció 500.000 dólares pero pidió al vendedor que le devolviera el 3% para pagar el préstamo. ¿Por qué no funciona esta oferta?
Esta propuesta conlleva riesgo de fraude. En términos de condiciones, el comprador quiere que el vendedor le devuelva el 3% del precio para cubrir su préstamo. En otras palabras, después de que el vendedor devuelve el dinero, el comprador obtiene un préstamo de la institución crediticia y luego paga el precio de la vivienda. Si el comprador incumple y se fuga con el dinero, el vendedor debe soportar la pérdida.
4. Respecto a la subasta de casas como método de compra, ¿por qué el propietario original puede transferir los impuestos y gastos de construcción adeudados al nuevo propietario?
Cuando una casa se vende en una subasta, los impuestos y el dinero de construcción adeudados por el propietario original probablemente se adjuntarán a la casa. Si el nuevo propietario decide subastar la casa deberá aceptar esta condición adicional.
5. Los precios de la vivienda en Detroit son bajos, pero la inversión es arriesgada y básicamente no hay margen para la apreciación. ¿Es valioso hacer crecer el mercado inmobiliario de Detroit? Además de los factores de precio, los compradores de viviendas chinos deberían considerar más factores. ¿Por qué miles de personas van a Detroit a "comprar la ganga"?
Aunque los precios de la vivienda en Detroit son muy bajos, los altos impuestos inmobiliarios y la actual mala seguridad pública en la ciudad también hacen que las propiedades de bajo precio no tengan valor. Los inversores no sólo tienen que considerar los precios de la vivienda, sino que la falta de información también es la razón por la que los inversores toman decisiones a ciegas.
6. ¿Cuál es la fuente del banco? ¿Por qué los bancos quieren vender viviendas bancarias?
Cuando muchos prestamistas hipotecarios no pueden pagar sus préstamos bancarios a su vencimiento, el banco solicitará al tribunal la subasta de la casa para hacer realidad los derechos del acreedor. Pero cuando el mercado inmobiliario está lento y los precios de la vivienda caen, es posible que la subasta no se realice y el banco sólo puede ser propietario de la casa en ese momento.
Cuando los bancos tienen cada vez más casas de este tipo, significa que los bancos tienen cada vez más capital negativo. Para reducir la presión inmobiliaria del capital negativo y aumentar la cantidad y el flujo de efectivo, los bancos venderán estas casas a precios bajos para reducir las pérdidas.
En tercer lugar, sobre los préstamos
1. En cuanto a la vivienda bancaria, puedes solicitar un préstamo un año después de comprar la casa. ¿El préstamo aquí se refiere a la hipoteca de la casa del banco comprada antes? Entonces, después de comprar esta propiedad, ¿todavía puedo obtener un préstamo?
Un año después de comprar una casa, los derechos de propiedad pertenecen al individuo y ya no son propiedad del banco, y se pueden hacer préstamos.
2. Cuando los chinos compran casas en los Estados Unidos, la cantidad de cambio de RMB por dólares estadounidenses suele ser limitada y la mayoría de los bancos de los Estados Unidos no están dispuestos a otorgar préstamos hipotecarios a los compradores de viviendas de China. . ¿Tiene alguna buena sugerencia sobre este tema?
Existe un límite en el tipo de cambio del RMB a dólares estadounidenses. En China, es de 50.000 dólares estadounidenses por persona al año, es decir, una tarjeta de identificación tiene un límite de remesa de divisas de 50.000 dólares estadounidenses en una. año. Lo mejor es acudir al Banco de China para realizar remesas de divisas en el país. Además, China no puede enviar más de 3 remesas por mes a la misma cuenta del mismo beneficiario extranjero, es decir, 654,38 dólares estadounidenses + 0,5 millones de yuanes. Si necesita remitir grandes cantidades, se recomienda abrir dos cuentas más en Estados Unidos. Los bancos estadounidenses no se han negado explícitamente a conceder préstamos hipotecarios a compradores chinos. Esto depende de las diferentes condiciones del préstamo en las diferentes regiones de los Estados Unidos. La prueba personal de fondos y el estado crediticio del prestatario son clave.
3. ¿El primer banco de préstamos y el segundo banco de préstamos? ¿Por qué un segundo banco prestamista estaría dispuesto a correr el riesgo de perderlo todo?
El primer banco prestamista es el banco donde el prestatario hipoteca por primera vez la propiedad, y el segundo banco prestamista es el banco donde el prestatario hipoteca nuevamente la propiedad. El segundo banco de préstamos decide si hipoteca la propiedad al prestamista en función del valor residual de la casa, lo cual es muy arriesgado. El segundo banco de préstamos decide si otorga un préstamo en función de muchos indicadores, como el monto del préstamo, la rentabilidad, el propósito del préstamo, la alta tasa de interés, etc.
4. ¿Cuáles son los puntos clave a la hora de conseguir un préstamo? ¿Cuáles son los usos especiales de los “puntos”?
¿Qué es "fen"? "Punto" es el monto del préstamo por el 1% de la casa. Por ejemplo, si planea pedir prestado 250.000 yuanes al banco, entonces un "punto" de 1 punto es el 1% del préstamo para vivienda, que son 2.500 yuanes. Dos "puntos", 2 puntos son el 2% del préstamo para vivienda, que es de 5.000 yuanes. Si quiere “puntos”, en realidad quiere usar dinero para comprar préstamos con tasas de interés bajas. Se puede decir que si pide prestado 250.000 a un banco, un "punto" reducirá el interés en aproximadamente un 0,25% y dos "puntos" reducirán el interés en aproximadamente un 0,50%. En otras palabras, si la tasa de interés actual del préstamo es del 6% en lugar de "céntimos", un "céntimos" significa que usar 2.500 yuanes puede reducir el interés del préstamo al 5,75%, y dos "puntos" significa que usar 5.000 yuanes puede reducir el interés del préstamo al 6% en lugar de "céntimos". interés del préstamo al 5,75% 5,50%. De hecho, es obvio que la lana proviene de la oveja.
Cuatro. Acerca de los agentes/abogados de bienes raíces
1. ¿Debo contratar a un agente de bienes raíces o a un abogado de bienes raíces para comprar y vender una casa?
En las ventas de viviendas, la contratación de un agente inmobiliario o de un abogado inmobiliario, o ambos, depende principalmente de las leyes y normativas locales. Algunos estados estipulan que solo los agentes de bienes raíces pueden realizar ventas de casas, algunos estados estipulan que solo los abogados de bienes raíces pueden realizar ventas de casas y algunos estados estipulan que los agentes de bienes raíces y los abogados de bienes raíces pueden completar las ventas de casas de manera conjunta.
2. ¿La licencia de agente de bienes raíces es válida a nivel estatal o federal?
La ley de bienes raíces de EE. UU. es una ley estatal, no una ley federal. Por lo tanto, una licencia de agente de bienes raíces sólo es válida en el estado donde se encuentra, no a nivel nacional. Entonces, cuando elija un agente de bienes raíces, asegúrese de que tenga licencia en el estado donde está comprando su casa.
3. Las ventas de viviendas en Estados Unidos generalmente utilizan el modelo de agente inmobiliario. ¿Cuáles son las ventajas de este modelo? ¿Es factible que las partes compren y vendan propiedades privadas directamente sin un agente inmobiliario?
En la industria inmobiliaria estadounidense, el modelo de agente inmobiliario es muy común. Es una forma legal de compra y venta de casas que está estipulada por leyes especiales. También estipula claramente el código de conducta y responsabilidades de los agentes inmobiliarios. La ventaja de adoptar este modelo es que los agentes inmobiliarios pueden utilizar sus servicios profesionales para explicar la venta de casas, ahorrando tiempo a compradores y vendedores y mejorando la eficiencia laboral de la industria inmobiliaria. Los agentes inmobiliarios suelen tomarse en serio su trabajo. Los agentes inmobiliarios son básicamente muy cautelosos con respecto a algunas actividades fraudulentas e ilegales. Porque en Estados Unidos, un país con un sistema legal sólido, realmente no es rentable arruinar su trabajo, revocar su licencia o cometer un delito penal sólo para obtener beneficios inmediatos.
Por supuesto, los compradores y vendedores también pueden realizar transacciones privadas sin pasar por un agente de bienes raíces, pero la premisa es que usted tenga conocimientos profesionales de bienes raíces o que la otra parte sea un amigo o conocido confiable. De lo contrario, es probable que aumenten los riesgos de la transacción de la vivienda, como defectos en el título, problemas de calidad, fraude del vendedor, etc.