Planificación del "14º Plan Quinquenal": análisis del desarrollo futuro de los bienes raíces a través del esquema de planificación
2021 es el primer año del “14º Plan Quinquenal” de mi país y el año de inicio de un nuevo viaje para construir integralmente un país socialista moderno.
Las Dos Sesiones Nacionales recién concluidas no sólo hicieron arreglos específicos para el trabajo de todo el año, sino que también revisaron el "14º Plan Quinquenal para el Desarrollo Económico y Social Nacional y el esquema de objetivos a largo plazo para 2035 (Proyecto)" redactado por el Consejo de Estado 》 (en adelante, el "14º Plan Quinquenal"), a partir tanto del trabajo a corto plazo como de objetivos a largo plazo, traza un gran plan para que construyamos un nuevo socialista moderno. país, y también señala la dirección de desarrollo futuro de la industria inmobiliaria.
El esquema del "14º Plan Quinquenal" contiene 19 artículos, 65 capítulos y alrededor de 75.000 palabras, muchas de las cuales están estrechamente relacionadas con el desarrollo de la industria inmobiliaria. A continuación se ofrece un breve resumen e interpretación. .
1. Oportunidades inmobiliarias en el nuevo plan de urbanización
Con respecto a mejorar la nueva estrategia de urbanización y mejorar la calidad del desarrollo de la urbanización, el Capítulo 8 del “14º Plan Quinquenal” El esquema comienza con El artículo completo está elaborado y el contenido está estrechamente relacionado con el desarrollo de la industria inmobiliaria. El contenido central es promover aún más la nueva estrategia de urbanización que coloca a las personas en el centro y depender de las aglomeraciones urbanas y áreas metropolitanas para promover el desarrollo coordinado, interconectado y característico de ciudades y pueblos grandes, medianos y pequeños, de modo que más personas pueden disfrutar de una mayor calidad de vida urbana.
(1) La migración de población trae oportunidades y desafíos para el sector inmobiliario
El esquema del "14º Plan Quinquenal" propone acelerar la urbanización de la población de transferencia agrícola, adherirse a la prioridad de stock e impulsar el incremento, coordinar la promoción de la reforma del sistema de registro de hogares y la cobertura total de los servicios públicos básicos urbanos para la población permanente, mejorar el sistema de políticas de apoyo a la ciudadanía de la población agrícola migrante y acelerar la integración integral de la población agrícola migrante a la ciudad. En cuanto al sistema de registro de hogares, se han relajado las restricciones al registro de hogares, excepto en unas pocas megaciudades, y se ha puesto a prueba un sistema de registro de hogares basado en el lugar de residencia habitual. Eliminar por completo las restricciones a los asentamientos urbanos en áreas urbanas con una población permanente de menos de 3 millones y garantizar que las normas para los asentamientos urbanos de los migrantes agrícolas locales y no locales reciban el mismo trato. Relajar ampliamente los requisitos para establecerse en grandes ciudades de tipo I con una población urbana permanente de 3 a 5 millones de personas. Mejorar la política de asentamiento de puntos para ciudades muy grandes y megaciudades con una población urbana permanente de más de 5 millones.
Anteriormente, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma había emitido múltiples documentos para implementar medidas de reforma para el sistema de registro de hogares, relajando significativamente las restricciones al registro de hogares. Este año, la reforma del sistema de registro de hogares se ha incluido en el esquema del "XIV Plan Quinquenal" como una tarea importante para mejorar la nueva estrategia de urbanización en los próximos cinco años. La población permanente aumentará a 65 durante el período del "14º Plan Quinquenal". Esto significa que decenas de millones de personas se mudarán a la ciudad cada año.
Existe una regla en la industria inmobiliaria que generalmente se respeta en la industria, es decir, el desarrollo inmobiliario "mira a la población en el largo plazo, la tierra en el mediano plazo y las finanzas en el corto". término." La liberalización del sistema de registro de hogares ha promovido el flujo racional del mercado de factores de recursos humanos. Al tiempo que promueve el desarrollo industrial, la migración de la población también ha provocado un crecimiento explosivo de la demanda de vivienda. La contradicción entre la oferta y la demanda de vivienda se ha vuelto prominente, empujando así hacia arriba. Precios de la vivienda urbana. Por lo tanto, resolver los problemas pendientes de vivienda en las grandes ciudades se ha convertido en un problema difícil en el proceso de nueva urbanización.
Para apoyar la afluencia de población migrante rural, el esquema del "14º Plan Quinquenal" propone "establecer un mecanismo de subsidio del fondo fiscal de construcción para la inversión en infraestructura en las ciudades que atraigan a más personas asentadas, y para aumentar la inversión dentro del presupuesto central "Fuerza del apoyo. Ajustar la base para la asignación anual de terrenos de construcción urbana y establecer un mecanismo vinculado al número de residentes de transferencias agrícolas y la escala de viviendas asequibles proporcionadas. Esta orientación política se facilitará en gran medida". la afluencia de personas a las ciudades en términos de tierra, capital e infraestructura, construcción de instalaciones y otros aspectos de presión. Sin embargo, para las ciudades con grandes flujos de población, la aguda contradicción entre la oferta y la demanda de vivienda en el corto plazo sigue siendo un enorme desafío. El informe de trabajo del gobierno de las dos sesiones de este año también enumeró este trabajo como una tarea clave, proponiendo que “al aumentar la oferta de tierras, organizar fondos especiales, construcción centralizada y otros métodos, aumentaremos efectivamente la oferta de viviendas de alquiler asequibles y viviendas privadas. y estandarizar el desarrollo del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo, reducir la carga fiscal sobre las viviendas de alquiler y hacer todo lo posible para ayudar a los nuevos ciudadanos, jóvenes, etc., a aliviar las dificultades de vivienda".
Para las empresas inmobiliarias, las tendencias de movilidad de la población se convertirán en un indicador importante para formular estrategias de desarrollo, planificar el diseño urbano, planificar la escala de adquisición de tierras y determinar el posicionamiento de los productos.
(2) Mejorar la distribución espacial de la urbanización
A medida que la economía entra en una etapa de desarrollo de alta calidad, la nueva urbanización y la construcción de áreas metropolitanas se han convertido en importantes motores para la transformación y el desarrollo económicos. , y también se han convertido en la industria inmobiliaria Nuevas oportunidades de transformación y desarrollo. En cuanto a la distribución espacial de la urbanización, en el esquema del "XIV Plan Quinquenal" se propone desarrollar y ampliar las aglomeraciones urbanas y áreas metropolitanas, clasificar y orientar la dirección de desarrollo y las prioridades de construcción de las ciudades grandes, medianas y pequeñas, y formar un Espacio de urbanización con densidad regular, división del trabajo y colaboración, y patrón de funciones completo.
1. Promover el desarrollo integrado de las aglomeraciones urbanas. Centrándonos en promover el desarrollo de aglomeraciones urbanas, aceleraremos la formación de un patrón estratégico de urbanización de “dos horizontales y tres verticales”. Optimizar y mejorar aglomeraciones urbanas como Beijing-Tianjin-Hebei, el delta del río Yangtze, el delta del río Perla, Chengdu-Chongqing y el tramo medio del río Yangtze, desarrollar y ampliar aglomeraciones urbanas como la península de Shandong, las zonas costeras de Guangdong, Fujian y Zhejiang, las llanuras centrales, la llanura de Guanzhong y el golfo de Beibu, y cultivan y desarrollan Harbin-Changchun, Liaoning central y meridional, y las aglomeraciones urbanas incluyen Shanxi central, Guizhou central, Yunnan central, Hohhot, Baotou, Eyu, Lanzhou-Xining, Ningxia Yanhuang y la vertiente norte de las montañas Tianshan. Establecer y mejorar el mecanismo de desarrollo coordinado integrado de las aglomeraciones urbanas y el mecanismo de distribución de costos y beneficios, y coordinar y promover el diseño coordinado de la infraestructura, la división industrial del trabajo y la cooperación, el intercambio de servicios públicos y el entorno de construcción ecológica.
A juzgar por estas aglomeraciones urbanas delineadas, existen aglomeraciones urbanas ya desarrolladas y maduras, así como aglomeraciones urbanas recientemente designadas que cubren tanto áreas desarrolladas en el este como áreas menos desarrolladas como las centrales y occidentales; regiones y la zona noreste. Estas aglomeraciones urbanas constituirán la fuerza impulsora central de la transformación y el desarrollo económicos de mi país y también brindarán nuevas oportunidades para el desarrollo de la industria inmobiliaria.
2. Construir un área metropolitana moderna. Del esquema del "14º Plan Quinquenal" se puede ver que la construcción de un área metropolitana moderna no sólo logrará avances importantes en áreas como conexiones de transporte efectivas, máximo intercambio de recursos educativos y médicos, reconocimiento mutuo de los derechos sociales puntos de seguridad y asentamiento, y cooperación en investigación industrial y científica, pero también. Lo que es más importante es lograr la preparación e implementación unificadas de planes, y explorar y promover la gestión unificada de la tierra, la población, etc. Esto significa que se eliminarán las barreras administrativas que restringen el desarrollo coordinado entre ciudades, lo cual es de gran importancia.
(3) Acciones de renovación urbana
El esquema del "XIV Plan Quinquenal" propone acelerar la transformación de los métodos de desarrollo urbano, coordinar la planificación urbana y la gestión de la construcción, implementar acciones de renovación urbana y promover la optimización estructural y la mejora de la calidad del espacio urbano. Durante el período del "Decimocuarto Plan Quinquenal", es necesario completar la renovación de 219.000 antiguas comunidades urbanas construidas antes de finales de 2000, básicamente completar la renovación de antiguas zonas industriales en las grandes ciudades, renovar varios grandes bloques antiguos, y renovar una serie de aldeas urbanas de acuerdo con las condiciones locales. De hecho, en 2020, se renovaron 40.300 antiguas comunidades urbanas, beneficiando a 7,36 millones de residentes. El informe de trabajo del gobierno de este año propuso que se renovarán recientemente 53.000 antiguas comunidades urbanas.
La industria inmobiliaria ha experimentado décadas de rápido desarrollo, el mercado se ha saturado y gradualmente se ha transformado de un desarrollo a gran escala a un desarrollo urbano de alta calidad y la renovación de comunidades antiguas se ha convertido en nueva. Pistas para el trazado de empresas inmobiliarias. Según datos del Centro de Investigación CRIC, alrededor del 60% de las 100 principales empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han participado en la renovación urbana, y la proporción de las 50 principales empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa ha llegado a 78. Alrededor de 40 empresas han alcanzado una escala de más de un millón de metros cuadrados, y la empresa más grande tiene una superficie total de construcción de 100 millones de metros cuadrados. A nivel de políticas, el apoyo del gobierno municipal continúa aumentando. Tomando a Beijing como ejemplo, en el presupuesto municipal de Beijing para 2021, se asignan 3.360 millones de yuanes para gastos de seguridad de la vivienda, un aumento interanual del 51,1%, que se utiliza principalmente para promover trabajos de renovación urbana orgánica, como la renovación integral de edificios antiguos. comunidades.
2. Mejorar el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad de la vivienda
Sobre la mejora del sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad de la vivienda, es una sección independiente del "14º Plan Quinquenal" Explícalo en más de 500 palabras.
(1) Adherirse al principio general de “vivienda para vivir, no para especular”
El concepto de “vivienda para vivir, no para especular” se propuso por primera vez en la Asamblea General Conferencia de Trabajo Económico en 2016 y ha quedado profundamente arraigado en los corazones de la gente. Convertirse en el principio general de la regulación inmobiliaria.
La inclusión de esta declaración en el "14º Plan Quinquenal" de este año demuestra plenamente que la tendencia general es que el sector inmobiliario vuelva a desempeñar el papel de garantizar el sustento de las personas. El papel del sector inmobiliario en la estimulación de la economía se debilitará gradualmente. y quedará estrictamente prohibida la especulación inmobiliaria. En los próximos cinco años e incluso más, este será el principio básico y el resultado final de la regulación inmobiliaria. En el informe de trabajo del gobierno de este año, el desarrollo inmobiliario se incluyó en el eslabón de "mejorar efectivamente los medios de vida y el bienestar de las personas", y se enfatizó una vez más el tono general de "la vivienda es para vivir, no para especular", lo que también confirmó que los bienes raíces han vuelto a ser atributos de sustento de las personas.
(2) Acelerar el establecimiento de un sistema de vivienda con oferta multisujeto, garantía multicanal, tanto de alquiler como de compra
En el esquema del "Decimotercer Plan Quinquenal" , una expresión similar es "optimizar la estructura de la oferta de vivienda, promover el equilibrio entre la oferta y la demanda del mercado y mantener el buen funcionamiento del mercado inmobiliario". Después de cinco años de práctica, en el proceso de resolver la contradicción entre la oferta y la demanda de bienes raíces, gradualmente nos dimos cuenta de las deficiencias de un único sujeto de oferta de bienes raíces y de la oferta insuficiente de viviendas asequibles, y exploramos nuevas ideas de oferta de múltiples sujetos, múltiples -Garantía de canal, y alquiler y compra simultánea. El esquema del "XIV Plan Quinquenal" institucionalizó esta idea por primera vez, convirtiéndose en una garantía institucional para que todas las personas tengan un lugar donde vivir. Además, en el esquema de planificación se propuso por primera vez el concepto de "equilibrio entre trabajo y vivienda". Esto no sólo es una parte importante para mejorar la calidad de vida, sino también una parte clave para resolver la "enfermedad de las grandes ciudades". ".
En términos de oferta de viviendas asequibles, el esquema del "XIV Plan Quinquenal" menciona "el desarrollo de viviendas independientes con derechos de propiedad de acuerdo con las condiciones locales". En términos de gestión, se propone "manejar". la relación entre la seguridad básica y la seguridad no básica, y mejorar los métodos de seguridad de la vivienda, mejorar las políticas sobre objetos de seguridad, umbrales de entrada, gestión de salida, etc."
(3) Implementar las principales responsabilidades para estabilizar los precios de la tierra , estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas
Estabilizar los precios de la vivienda es un objetivo importante de la regulación inmobiliaria, estabilizar los precios de la tierra es la base para estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas es una garantía importante para estabilizar los precios de la vivienda. La tierra, como factor de recurso más importante en el desarrollo inmobiliario, representa la mayor proporción de los precios de la vivienda y también es un "culpable" importante del aumento de los precios de la vivienda. La expectativa de un aumento de los precios de la vivienda es un factor importante de la demanda excesiva de sobregiro y la aumento de los precios de la vivienda El borrador del "14º Plan Quinquenal" propone "adherirse a las condiciones locales e implementar múltiples estrategias para consolidar la responsabilidad principal del gobierno de la ciudad de estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas". Establecer un mecanismo de vinculación entre vivienda y suelo, fortalecer la regulación financiera inmobiliaria, aprovechar el papel regulador del impuesto a la vivienda, apoyar una demanda razonable de ocupación por propietarios y frenar la demanda especulativa de inversión". El autor cree que contiene al menos cuatro significados: Primero , la principal responsabilidad de la regulación inmobiliaria recae en la ciudad. El gobierno ha enfatizado repetidamente este punto en sus políticas de control inmobiliario en los últimos años. De vez en cuando se han producido casos de ser entrevistados o nombrados por mal control. han fortalecido la coordinación que involucra tierras, finanzas, planificación, construcción, etc. En este vínculo, solo la coordinación de varios departamentos puede realmente lograr los objetivos de estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas. El tercero es adoptar múltiples estrategias en consecuencia. A las condiciones locales, los mercados inmobiliarios en varias ciudades del país son extremadamente diferentes, y la dirección de la regulación también debe utilizarse de manera integral de acuerdo con la ciudad, las finanzas, las finanzas y los impuestos, la administración y otras medidas políticas para lograr la regulación. Los objetivos de "estabilizar los precios del suelo, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas" se han aplicado desde el año pasado las "tres líneas rojas" para la financiación de las empresas inmobiliarias y los "cinco niveles de supervisión" para los préstamos inmobiliarios bancarios. así como las recientes "dos concentraciones" nuevas regulaciones sobre transferencias de tierras, son medidas importantes para el mecanismo de regulación inmobiliaria a largo plazo. La cuarta es apoyar la demanda razonable de propiedad de los propietarios y frenar la demanda especulativa de inversión, lo que significa que la regulación será. Más preciso y fomentar el consumo normal de vivienda y combatir la especulación inversora se han convertido en la norma.
(4) Acelerar el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas
En cuanto al cultivo y desarrollo de la vivienda. mercado de alquiler de viviendas, el esquema del "Decimotercer Plan Quinquenal" sólo utiliza 60 palabras, mientras que el esquema del "Decimocuarto Plan Quinquenal" utiliza 229 palabras para elaborar, a saber: "acelerar el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, revitalizar eficazmente Los recursos habitacionales existentes, ampliar de manera efectiva y ordenada la oferta de viviendas urbanas de alquiler y mejorar las viviendas de alquiler a largo plazo. La política hará que el alquiler y la compra de viviendas tengan los mismos derechos para disfrutar de los servicios públicos. Acelerar la construcción de regulaciones de arrendamiento de viviendas para proteger los derechos e intereses legítimos de arrendatarios y arrendadores. Incrementar efectivamente la oferta de viviendas asequibles y mejorar el sistema básico y las políticas de apoyo para la seguridad habitacional. Centrándonos en ciudades con grandes flujos de población y altos precios de la vivienda, ampliaremos la oferta de viviendas de alquiler asequibles y nos esforzaremos por resolver los problemas de vivienda de los grupos desfavorecidos y los nuevos ciudadanos.
Se desarrollará un plan de tierras separado para viviendas de alquiler para explorar el uso de tierras de construcción colectiva y tierras ociosas propiedad de empresas e instituciones para construir viviendas de alquiler, y apoyar la conversión de viviendas no residenciales en viviendas de alquiler asequibles. "El contenido incluye una serie de acuerdos institucionales y vías de implementación, como la construcción regulatoria, el cultivo del mercado, la oferta de tierras, la oferta del mercado y las garantías institucionales.
En términos de oferta de viviendas de alquiler, el "14º Plan Quinquenal El esquema del "plan" propone una "lista separada". El plan de terrenos para viviendas de alquiler explora el uso de terrenos de construcción colectiva y terrenos inactivos propiedad de empresas e instituciones para construir viviendas de alquiler, y apoya la conversión de casas no residenciales en viviendas de alquiler asequibles. En términos de uso de terrenos de construcción colectiva para la construcción de viviendas de alquiler, en la actualidad, 18 ciudades han llevado a cabo proyectos piloto, y la experiencia piloto se promoverá gradualmente por el Ministerio de Hacienda y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. medidas de incentivo correspondientes para el uso de tierras ociosas propiedad de empresas e instituciones, Wang Menghui, Ministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo recientemente, apoyar la construcción de instalaciones de apoyo en parques industriales y la reconstrucción no residencial, como. "comercial a alquiler" e "industrial a alquiler", simplificar los procedimientos de aprobación y aprovechar al máximo las funciones de las empresas estatales y privadas. En términos de construcción institucional y regulatoria, en septiembre de 2020, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural redactó el "Reglamento sobre Alquiler y Arrendamiento" para comentario público y se espera completar el proceso legislativo este año también lo han hecho sucesivamente varios gobiernos municipales; introdujo regulaciones locales sobre la gestión de viviendas de alquiler.
El desarrollo del mercado de viviendas de alquiler no es solo un punto de partida importante para resolver los problemas de vivienda pendientes en las grandes ciudades, sino también la dirección de la transformación y el desarrollo de las empresas inmobiliarias. Anteriormente, Yao Jingyuan, investigador especial de la Oficina del Consejero del Consejo de Estado, dijo que durante el período del "14º Plan Quinquenal", el mercado de alquiler de viviendas de China tendrá un considerable margen de desarrollo, especialmente el mercado de alquiler a largo plazo, y Desarrollar vigorosamente el mercado de alquiler a largo plazo es implementar tanto el alquiler como la compra y mejorar Un enfoque importante para la reforma del sistema de vivienda de China.