Cuando el sector inmobiliario japonés colapsó, ¿cuál fue la tendencia de las acciones inmobiliarias en ese momento?
(1) El dolor del destrozado mito inmobiliario aún no ha sanado.
El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón anunció los precios de la tierra del 5.438 de junio al 1 de octubre de 2005. Aunque los precios del suelo están aumentando en algunas zonas de las principales ciudades como Tokio, Nagoya y Osaka, el precio medio del suelo en Japón sigue cayendo. Entre ellos, los precios de los suelos residenciales cayeron un 4,5% interanual y los precios de los suelos comerciales cayeron un 5,6% interanual, cayendo durante 14 años consecutivos. En comparación con 1991, los precios de los terrenos residenciales han caído un 46 por ciento, volviendo básicamente al nivel de 1985 antes de la burbuja inmobiliaria, los precios de los terrenos comerciales han caído alrededor de un 70 por ciento, alcanzando el nivel más bajo desde 1974.
Según los “precios de la tierra pública” nacionales publicados el 23 de marzo de este año, aunque los precios de la tierra en algunas áreas centrales de las principales ciudades como Tokio, Nagoya y Osaka han aumentado considerablemente, algunos precios de la tierra en Hokkaido , Shikoku, Kyushu e incluso Tokio Sin embargo, siguió cayendo, y la mayor caída alcanzó el 28,9. Las diez principales áreas donde cayeron los precios de la tierra todavía tuvieron una caída de más del 15%, y la caída de Tokio fue del 218%.
Hay algunos signos de reversión en los "precios de la tierra pública", aunque las personas relevantes creen que los precios de la tierra en Tokio se han librado de la grave caída y han comenzado a subir, y los precios de la tierra se extenderán gradualmente a las áreas circundantes. Se espera que los precios de la tierra sigan aumentando, pero los funcionarios del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón se mantienen cautelosos.
(2) El mito del pico de la economía de la burbuja inmobiliaria
La era de la economía de la burbuja japonesa que comenzó en 1985 fue también el período en el que Japón creó el mito inmobiliario.
Según las estadísticas publicadas por la Agencia de Tierras de Japón, el índice de precios de tierras comerciales de Tokio era de 120,1 en 1988 (100 en 1980), pero se disparó a 334,2 en 1988, casi tres años después. Los precios de la tierra en el centro de Tokio se han triplicado. En 1990, el precio de la tierra sólo en Tokio era equivalente al precio de la tierra en todo Estados Unidos. La superficie terrestre era equivalente a California, Japón, y el valor total de la tierra era casi cuatro veces mayor que el de Estados Unidos.
Al mismo tiempo, la rápida apreciación del yen ha aumentado considerablemente el poder adquisitivo del yen. El precio vertiginoso de los bienes raíces en Japón ha hecho que los bienes raíces en el extranjero sean bastante baratos en relación con el poder adquisitivo de los japoneses, y los japoneses han comenzado a invertir en bienes raíces en los Estados Unidos y Europa. Después de que la japonesa Sony Corporation adquiriera la Columbia Corporation de los Estados Unidos por 4.800 millones de dólares, el Rockefeller Center, que simboliza la cúspide de la gestión estatal estadounidense, cambió de manos. El Kefeller Center fue construido en Manhattan en 1939 por la famosa familia estadounidense Rockefeller a un costo de 150 millones de dólares, pero la japonesa Mitsubishi Real Estate Company adquirió el capital social de 51 por 848 millones de dólares. Según estadísticas incompletas, la cantidad de bienes inmuebles comprados por Japón en los Estados Unidos asciende a 558.916 millones de yenes, lo que representa el 64,8% de la inversión inmobiliaria mundial total de Japón, y se concentra principalmente en Nueva York, Hawaii y Los Ángeles.
Es más, algunos japoneses sugirieron vender California en Estados Unidos a Japón para pagar la enorme deuda que Estados Unidos tiene con Japón.
(3) La desilusión del mito inmobiliario provocó una década de depresión económica.
En 1991, la burbuja económica japonesa estalló y los precios de las acciones y de los bienes raíces comenzaron a caer a un ritmo vertiginoso. al mismo tiempo, que ha continuado hasta el día de hoy. El estallido de la burbuja inmobiliaria dejó graves secuelas en la economía japonesa, que lleva más de diez años en un estado de atonía.
Durante la economía de la burbuja, a excepción de las empresas inmobiliarias y de construcción, casi todas las grandes empresas japonesas estaban involucradas en la industria inmobiliaria en diversos grados. La caída de los precios inmobiliarios y una prolongada crisis económica han llevado al colapso de algunas grandes empresas japonesas profundamente involucradas en la industria inmobiliaria. Según las estadísticas, la mayor proporción de empresas en quiebra son los promotores inmobiliarios y las empresas constructoras. Sólo en 2000, más de 6.000 empresas de la industria de la construcción japonesa, incluidas promotoras inmobiliarias, quebraron, lo que representa el 33,6% de todas las empresas en quiebra ese año. En 2002, quebraron 28 empresas cotizadas en Japón, más de 1/3 de ellas. que eran empresas inmobiliarias y estableció un récord por el mayor número de quiebras de empresas cotizadas después de la guerra.
La caída de los precios inmobiliarios también ha dañado gravemente la industria financiera de Japón y se ha convertido en el “culpable” de la recesión económica de Japón. La continua caída de los precios inmobiliarios ha provocado que muchos promotores inmobiliarios y empresas constructoras fracasen por completo en sus inversiones en el sector inmobiliario, ya que no pueden pagar los préstamos bancarios y se ven obligados a declararse en quiebra. Aunque las empresas inmobiliarias y los particulares tienen bienes inmuebles y otros activos como garantía cuando piden préstamos a los bancos, a medida que los precios de la tierra siguen cayendo, el valor de la garantía sigue disminuyendo, lo que da lugar a un crecimiento continuo de los préstamos morosos de las instituciones financieras japonesas y una fuerte caída en los ratios de adecuación de capital.
El aumento masivo de los préstamos morosos ha provocado fragilidad financiera y baja resistencia al riesgo de las instituciones financieras. Algunas instituciones financieras incluso experimentaron problemas como fallas en la rotación de capital, que llevaron al colapso de los diez principales bancos de Japón, el Japan Long-Term Credit Bank, el Nippon Bond Credit Bank y el Hokkaido Takushoku Bank. Continuaron las quiebras de instituciones financieras pequeñas y medianas y el sistema financiero japonés se vio violentamente turbulento, casi provocando una grave crisis financiera. Todas las funciones de los bancos japoneses resultaron gravemente dañadas.
La inversión inmobiliaria de Japón en el extranjero también se redujo rápidamente. En 1993, la escala de la inversión inmobiliaria en el extranjero fue sólo el 9,6% del máximo alcanzado en 1989. Según estimaciones profesionales, la tasa de pérdidas de las inversiones inmobiliarias japonesas en Estados Unidos supera el 50%. Tomemos como ejemplo el Rockefeller Center. Basado en el tipo de cambio de 1 dólar estadounidense por 160 yenes en ese momento, Mitsubishi Land Company invirtió 218,8 mil millones de yenes y se convirtió en el accionista mayoritario con el 80% del capital. Después de la adquisición, Mitsubishi Land siguió sin ser rentable debido a la crisis inmobiliaria en Manhattan. En ese momento, cuando Mitsubishi formuló su plan de adquisición, esperaba que los alquileres por pie cuadrado alcanzarían los 75 dólares EE.UU. en cinco años y alcanzarían los 65.438.000 dólares EE.UU. en 2000. Basándose en estos datos de previsión, Mitsubishi considera que se trata de un muy buen proyecto de inversión. Pero el alquiler real es sólo la mitad, es decir, entre 38 y 40 dólares por pie cuadrado. Si tenemos en cuenta la fuerte apreciación continua del yen durante este período, más las pérdidas cambiarias, la pérdida total de este proyecto de adquisición de Mitsubishi Land Company ascendió a 88 mil millones de yenes.
(D) Una de las razones que creó el mito y llevó a su desilusión: la irracional filosofía de inversión de perseguir burbujas.
Durante la formación de la economía burbuja de Japón, los conceptos de inversión perdieron su racionalidad y buscaron burbujas.
En primer lugar, las instituciones financieras japonesas no entendían lo suficiente los peligros de la burbuja inmobiliaria y no supieron hacer una evaluación correcta de la situación actual del mercado inmobiliario a tiempo. Concedieron préstamos a empresas inmobiliarias y constructoras una tras otra, formando un círculo vicioso en el que los valores inmobiliarios siguieron apreciándose, la escala crediticia siguió ampliándose y la burbuja se hizo cada vez más grande. Para lograr altas ganancias, las instituciones financieras consideraron los préstamos inmobiliarios como los mejores proyectos de préstamo y ampliaron incontrolablemente la escala del crédito, lo que contribuyó a la formación de burbujas. En 1991, cuando la burbuja estaba a punto de estallar, 12 grandes bancos japoneses concedieron préstamos por un total de 50 billones de yenes a la industria inmobiliaria, lo que representaba una cuarta parte del total de los préstamos.
En segundo lugar, los inversores generalmente creen que la contradicción entre más gente y menos tierra sólo conducirá a un aumento de los precios de la tierra, no a una disminución de los precios de la tierra. Solo puedes comprarlo, de lo contrario tendrás que pagar precios más altos por la tierra en el futuro. Por lo tanto, las empresas compiten incluso por terrenos inútiles, lo que hace que los precios de la vivienda aumenten cada vez más. Por otro lado, debido a la excesiva inversión y especulación, la industria inmobiliaria es falsamente próspera y el aumento vertiginoso de los precios inmobiliarios ha provocado que empresas e individuos inviertan y especulen en bienes raíces. La gente pidió préstamos a los bancos para comprar bienes raíces y luego los utilizó como garantía para comprar bienes raíces, lo que resultó en una gran cantidad de hipotecas y préstamos repetidos, lo que exacerbó el aumento vertiginoso de los precios inmobiliarios.
Si analizamos las razones de los conceptos de inversión irracionales en el mercado japonés, debemos decir que la fuerte apreciación del yen en ese momento provocó un aumento significativo de su poder adquisitivo. La economía japonesa trajo una mentalidad extremadamente optimista al pueblo japonés. En la década de 1980, la tasa de crecimiento económico y la productividad laboral de Japón excedieron con creces las de Estados Unidos y el dólar comenzó a depreciarse. De 1980 a 1985, la productividad laboral promedio de Estados Unidos fue de aproximadamente 0,4 y la de Japón de aproximadamente 3; la tasa de crecimiento económico promedio de Estados Unidos fue de aproximadamente 1,5 y la de Japón de aproximadamente 4,8. , el déficit comercial de Estados Unidos con Japón aumentó de 1.500 millones de dólares a 11.300 millones de dólares. Al mismo tiempo, el superávit comercial de Japón con Estados Unidos aumentó de 7.660 millones de dólares a 461.500 millones de dólares. La enorme balanza comercial ha convertido a Estados Unidos en el mayor país deudor del mundo y a Japón en el mayor país acreedor del mundo.
En 1985, los activos externos netos de Japón ascendieron a 129.800 millones de dólares; la deuda externa de Estados Unidos fue de 111.400 millones de dólares.
(E) La segunda razón que creó el mito y llevó a su desilusión: los repetidos errores en las políticas macrofinancieras.
A finales de la década de 1980, la economía japonesa experimentó un período de prosperidad poco común en la historia y surgió una gran cantidad de fondos excedentes. Para estimular el desarrollo continuo de la economía, el Banco de Japón adoptó políticas financieras muy laxas. Sin embargo, estos fondos no tenían proyectos de inversión adecuados. Como resultado, básicamente fluyeron hacia los mercados inmobiliario y bursátil, provocando que el sector inmobiliario. los precios se disparen. Posteriormente, el Banco de Japón aumentó excesivamente los tipos de interés, haciendo estallar la burbuja. El mercado de valores y el mercado inmobiliario japoneses colapsaron al mismo tiempo, y los precios se desplomaron hasta un punto mínimo, entrando en un período de bajos precios de la tierra que duró más de diez años.
La política financiera de Japón se refleja en los siguientes tres errores:
Durante 1986, Japón experimentó una recesión económica de corto plazo, que históricamente se conoció como la “Depresión de la apreciación del yen”. De hecho, la "depresión de la apreciación del yen" duró poco tiempo. Fue simplemente el ajuste automático del mercado después de que el yen se apreciara y la economía japonesa reanudó el crecimiento a finales de ese año. Sin embargo, por temor a la apreciación del yen, el gobierno japonés tomó decisiones equivocadas y adoptó políticas equivocadas. Sumado a la influencia de otros factores internacionales, de 1986 a octubre de 1987, el Banco de Japón recortó las tasas de interés cinco veces seguidas, reduciendo la tasa de descuento del banco central de 5 a 2,5, no sólo Japón. La sobreexpansión de la política monetaria ha creado un enorme exceso de fondos. A falta de oportunidades de inversión favorables en el mercado, el exceso de fondos fluyó hacia el mercado de valores y el mercado inmobiliario a través de diversos canales, lo que provocó un fuerte aumento de los precios de los activos. Éste fue el primer error de la política monetaria japonesa.
1987 10 El 19 de junio estalló el “Crash de la Bolsa de Nueva York” conocido como “Lunes Negro”. Con la intervención conjunta de los países occidentales, el "lunes negro" no fue más que un pánico en los mercados. Poco después, las economías de todos los países mostraron un fuerte crecimiento. Pero aquí es donde empezó el desastre económico de Japón. El Banco de Japón continúa implementando políticas monetarias expansivas, lo que ha resultado en que "el sistema económico japonés se vea inundado de fondos baratos", y las tasas de interés ultrabajas a largo plazo han empujado a estos fondos al mercado de valores y al mercado inmobiliario. De 1985 a 1989, el precio promedio de las acciones Nikkei aumentó 2,7 veces; de 1986 a 1990, el índice de precios en seis ciudades importantes, incluidas Tokio y Osaka, aumentó en un promedio de más de 3 veces. Este es el segundo error de la política monetaria de Japón y un "error fatal".
De 65438 a 0989, el gobierno japonés sintió la presión y el Banco de Japón decidió cambiar la dirección de la política monetaria. Desde mayo de 1989 hasta agosto de 1990, el Banco de Japón aumentó cinco veces la tasa de descuento del banco central de 2,5 a 6. Al mismo tiempo, el Ministerio de Finanzas de Japón exige que todas las instituciones financieras controlen los préstamos inmobiliarios, y el Banco de Japón exige que todos los bancos comerciales reduzcan significativamente los préstamos. En 1911, los bancos comerciales japoneses habían dejado de otorgar préstamos a la industria inmobiliaria. El repentino cambio en la política monetaria primero hizo estallar la burbuja en el mercado de valores japonés. En 1990, los precios de las acciones japonesas comenzaron a caer bruscamente, cayendo más del 40%. El colapso de los precios de las acciones causó enormes pérdidas a casi todos los bancos, empresas y sociedades de valores. Luego, los precios de la tierra en Japón comenzaron a caer bruscamente, cayendo más del 46%, y la burbuja del mercado inmobiliario estalló. La repentina contracción de la política monetaria y el deliberado estallido de burbujas por parte del banco central fueron el tercer error de la política monetaria de Japón. Después del estallido de la burbuja económica, la economía japonesa experimentó 10 años de recesión económica.
(6) ¿Por qué juzgan mal las políticas financieras?
Las finanzas son el núcleo de la economía moderna. El seguimiento del entorno financiero y la formulación de políticas financieras tienen un impacto en todo el organismo. Entonces, ¿por qué el Ministerio de Finanzas de Japón, que reúne a un gran número de expertos financieros japoneses, comete errores de política financiera repetidamente? Especialmente después de que el mercado de valores de Nueva York se desplomara en 1987 y después de que otros países occidentales elevaran sus tasas de interés, ¿por qué Japón siguió implementando una política monetaria expansiva, que condujo a errores políticos fatales?
En ese momento, al gobierno de Estados Unidos le preocupaba que si el Banco de Japón subía las tasas de interés, los fondos no pudieran regresar a tiempo a los mercados europeos y estadounidenses, lo que podría causar nuevamente turbulencias en el mercado internacional. Por lo tanto, se recomienda que el gobierno japonés posponga el aumento de las tasas de interés. Al gobierno japonés también le preocupa que el aumento de las tasas de interés pueda llevar a que fluya más capital internacional hacia Japón, lo que provocaría una apreciación del yen y provocaría una recesión económica.
En ese momento, Japón estaba implementando una estrategia para expandir la demanda interna, que requería aumentar la inversión interna, reducir el ahorro y reducir el superávit de cuenta corriente con tasas de interés más bajas. En este caso, el Banco de Japón decidió continuar implementando una política monetaria expansiva y mantener la tasa de descuento en un nivel ultrabajo de 2,5. El banco central no subió los tipos de interés hasta mayo de 1989. Han pasado 19 meses desde el Lunes Negro y 27 meses desde que Japón implementó su política de tipos de interés ultrabajos.
¿Por qué se manejan mal estas políticas similares en Japón? Las personas relevantes creen que esto no puede sino hablar del punto de partida de la burbuja económica de Japón: 1985. Porque en este año de gran importancia especial, ocurrieron en Japón muchos acontecimientos importantes que podrían afectar la historia japonesa y cambiar el destino de Japón.
En primer lugar, el proceso de liberalización e internacionalización económica y financiera de Japón se está acelerando. Después de la guerra, la economía y las finanzas del Japón tenían un fuerte carácter "cerrado" y "controlado". En la década de 1970, Japón inició el proceso de liberalización e internacionalización económica y financiera. En la década de 1980, este proceso se aceleró rápidamente. En 1985, el gobierno japonés emitió un anuncio "La situación actual y perspectivas de liberalización financiera e internacionalización del yen japonés", que dio inicio a la liberalización e internacionalización económica y financiera general de Japón.
En segundo lugar, el proceso de internacionalización política de Japón se está acelerando. A principios de la década de 1980, el gobierno japonés propuso que Japón pasara de ser una "potencia económica" a una "potencia política" y que las relaciones entre Japón y Estados Unidos se convirtieran en la piedra angular del "poder político". En la "Conferencia Plaza" de 1985 y la "Conferencia del Louvre" de 1986, Japón se convirtió en el aliado más fuerte de Estados Unidos.
En tercer lugar, la transformación del modelo de crecimiento económico de Japón. Desde la década de 1980, la comunidad internacional ha estado pidiendo a Japón que abra su mercado interno y cambie su modelo de crecimiento económico orientado a las exportaciones. El libro blanco económico de Japón de 1985 señalaba que el modelo de crecimiento económico orientado a las exportaciones ya no es sostenible y que Japón debe ampliar la demanda interna para facilitar las relaciones con la comunidad internacional.
En otras palabras, en 1985 Japón enfrentó tres cambios estratégicos importantes al mismo tiempo: de una "economía regulada" a una "economía abierta"; de una "potencia económica" a una "potencia política"; y de una "economía basada en la demanda externa" a una "economía de demanda interna". La concentración de cambios tan significativos y profundos en un período de tiempo tan corto puede hacer que las políticas macroeconómicas pierdan margen de maniobra. Cuando el equilibrio interno y el equilibrio externo, la coordinación de las políticas internas y la coordinación de las políticas internacionales se entrelazan, será muy difícil sopesar, seleccionar y ajustar las políticas macroeconómicas, y pueden ocurrir errores graves debido al desequilibrio.
Aunque está reimpreso, espero que os sea de utilidad.
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