Implementar la reforma del sistema de derechos de propiedad de la tierra y promover la gestión a gran escala de la tierra rural
Para desarrollar la agricultura moderna, se debe implementar una gestión de la tierra a escala moderada. Zaozhuang tiene una población de 3,8 millones de habitantes, incluidos 2,76 millones en zonas rurales, con 27,61 millones de acres de tierra cultivada, o 0,73 acres per cápita. Con más gente y menos tierra, la tarea de la ciudad de Zaozhuang de mejorar la eficiencia a escala de la tierra y aumentar los ingresos de los agricultores es aún más ardua. Después del tercer verano de 2008, los camaradas relevantes y yo pasamos tres meses realizando una encuesta concentrada. Visitamos 12 ciudades y 21 aldeas administrativas, entrevistamos a más de 400 agricultores y nos reunimos con 16 expertos y algunos cuadros y las masas mantuvimos muchas discusiones para encontrar. Descubrimos la situación básica de la gestión de tierras rurales a gran escala en la ciudad de Zaozhuang y formamos algunos * * entendimientos. Sobre esta base, de conformidad con los deseos de los agricultores, comenzando por resolver los problemas clave que restringen la escala de la gestión de la tierra y tomando la vitalización del capital de la tierra como un gran avance, se realizó una reforma preliminar y exploración del sistema de derechos de propiedad sobre el uso de la tierra rural. se llevó a cabo.
En primer lugar, la gestión de la tierra a gran escala requiere capitalización de la tierra.
30 años de reforma y apertura en China y cientos de años de experiencia en los países desarrollados han demostrado que los recursos básicos La forma en que los agricultores se enriquecen es a través de la industrialización, la urbanización y los subsidios gubernamentales. Con el avance de la industrialización y la urbanización, cada vez más agricultores han abandonado la tierra y la gestión descentralizada basada en el sistema de responsabilidad contractual familiar ya no se ha adaptado a la evolución de la situación. Aunque la proporción de la agricultura en la economía nacional es cada vez menor, su papel fundamental y de garantía no se ha reducido en absoluto, y la seguridad alimentaria sigue siendo una máxima prioridad. Para garantizar la seguridad alimentaria, primero debemos mantener la escala correspondiente de tierras agrícolas básicas e implementar el sistema más estricto de protección de las mismas; en segundo lugar, aumentar la producción por unidad de superficie, lo que implica agricultura mecanizada, popularización de la ciencia y la tecnología, producción estandarizada, gestión industrial, etc. . Todo esto requiere una gestión de la tierra a gran escala.
Según nuestra encuesta, a medida que una gran cantidad de mano de obra rural se transfiere a las industrias secundarias y terciarias, es común que las tierras queden abandonadas o semiabandonadas en Zaozhuang, al mismo tiempo, algunos agricultores; están dispuestos a ampliar la escala de la gestión de la tierra. Esto ha dado lugar a dos fenómenos: primero, las transferencias de tierras rurales son frecuentes. En la actualidad, el área de transferencia de tierras en la ciudad de Zaozhuang es de 235.000 acres, lo que representa el 8,6% de la superficie cultivada de la ciudad. En segundo lugar, han surgido varias organizaciones económicas cooperativas de agricultores cuyo vínculo es la tierra. Entre ellas, hay 294 cooperativas profesionales con una superficie de 60.000 acres de tierra. Aunque han surgido cooperativas agrícolas en Zaozhuang, muchas han encontrado problemas problemáticos en el proceso de crecer y fortalecerse. Los fondos son el alma de las cooperativas económicas y agrícolas, y la insuficiencia de fondos se ha convertido en un cuello de botella que impide que las cooperativas crezcan y se fortalezcan.
Hay cuatro canales para resolver el problema de la financiación: en primer lugar, la financiación gubernamental, pero depender únicamente de la inversión financiera es actualmente una gota en el mar. En segundo lugar, los agricultores tienen sus propios fondos, pero la realidad es que no son ricos y tienen muy pocos fondos. El tercero son los fondos de algunos inversores urbanos. Invierten en tierras rurales, generalmente para proyectos y fábricas, lo que en última instancia resulta en menos tierras de cultivo y los agricultores pierden sus tierras. El cuarto son los fondos bancarios. En la actualidad, los cuatro principales bancos comerciales, ICBC, el Banco Agrícola de China, el Banco de Construcción de China y el Ahorro Postal, son cinco poderosas "bombas de agua" que absorben continuamente fondos de las zonas rurales, pero rara vez regresan a ellas. Los bancos tienen sistemas estrictos que exigen que los agricultores garanticen conjuntamente las garantías. Sólo se pueden pedir prestadas pequeñas cantidades de dinero, los plazos son cortos y los procedimientos engorrosos. Si desea obtener un préstamo importante, debe tener una hipoteca. Para las cooperativas y la mayoría de los agricultores, lo único con valor hipotecario es la tierra, pero el sistema de tierras actual no permite préstamos hipotecarios sobre tierras contratadas. Por ejemplo, la Cooperativa de Productos Agrícolas ricos en Selenio de Tengyang en la ciudad de Tengzhou tuvo la suerte de recibir pedidos de grandes supermercados como Wal-Mart y Ginza, pero fue difícil conseguir préstamos y un buen negocio se arruinó. Por ejemplo, la Cooperativa de Tierras Shanting Xuzhuang posee casi 3.000 acres de tierra, pero pase lo que pase, los bancos no conceden préstamos. El banco tiene sus propios motivos: en primer lugar, los agricultores tienen tierras sin licencia, por lo que no pueden hipotecarse; en segundo lugar, si el préstamo no se devuelve a su vencimiento, el banco no puede embargar al agricultor y no puede solicitar la ejecución.
En la investigación, encontramos que la falta de fondos para el desarrollo de cooperativas también es un problema común que restringe el desarrollo de las cooperativas en varios lugares. Para resolver el cuello de botella financiero, es necesario realizar la función hipotecaria de la tierra rural. Bajo esta fuerte demanda, la reforma del sistema de derechos de propiedad de la tierra está a punto de llevarse a cabo.
En segundo lugar, la clave para la capitalización de la tierra es reformar el sistema de derechos de propiedad sobre el uso de la tierra.
Hace treinta años, los agricultores de la aldea de Xiaogang, provincia de Anhui, contrataron tierras colectivas de vida o muerte, iniciando la reforma rural de China. Pero si el país no implementa un sistema nacional de responsabilidad por contratos de producción conjunta, será difícil cantar el drama en Xiaogang Village. Hoy, 30 años después, frente al auge de las cooperativas agrarias pero a la falta de fondos, lo que debería hacer el gobierno es el centro de nuestro pensamiento e investigación. Primero, los agricultores contratan tierras por 30 años. ¿Debería el gobierno emitirles certificados? La respuesta es sí. Los graduados universitarios tienen certificados de graduación, los ciudadanos tienen certificados de derechos de propiedad al comprar casas y los agricultores que contratan tierras deben, por supuesto, tener certificados que demuestren sus derechos correspondientes. En segundo lugar, ¿para qué sirve este certificado? Este tipo de certificado puede otorgar a los agricultores derechos de propiedad relativamente completos sobre el uso de la tierra, incluidos derechos de transferencia, derechos de ingresos y derechos hipotecarios. De esta manera, los agricultores pueden utilizar este certificado como un certificado válido para la transferencia de tierras, ingresos e hipotecas. Con base en esta idea, lanzamos un piloto de reforma agraria rural centrado en la emisión de certificados de derechos de uso de la tierra.
(1) Emisión de certificados de derechos de propiedad sobre el uso de la tierra
Al mismo tiempo, el gobierno popular a nivel de condado emitirá certificados de derechos de propiedad sobre el uso de la tierra rural a los agricultores que se unan a cooperativas de tierras rurales. . Estandarizamos este certificado como "tres sin cambios" y "tres garantías". Las "tres constantes" son: primero, el sistema de propiedad de la tierra no ha cambiado. Lo que se comercializa e hipoteca es sólo el derecho a utilizar la tierra, no la propiedad. Esto no cambia la naturaleza fundamental de la propiedad colectiva de la tierra, y la tierra no se privatiza. En segundo lugar, los derechos de contratación de los agricultores no han cambiado. La reforma del sistema de derechos de propiedad de los derechos de uso de la tierra no implica derechos contractuales sobre la tierra. Aunque hemos emitido certificados de derechos de propiedad sobre el uso de la tierra a los agricultores, los certificados de derechos de gestión del contrato de tierras rurales siempre han estado en manos de los agricultores, y el sujeto de los derechos del contrato siempre ha sido los agricultores, lo que no cambiará debido a la transferencia. de los certificados de derechos de propiedad sobre el uso de la tierra. En tercer lugar, la naturaleza de las tierras agrícolas no ha cambiado. Estipulamos que, independientemente de a quién se transfieran los derechos de uso de la tierra, los campos de cereales deben cultivarse, garantizando que el uso de la tierra agrícola no cambie con la transferencia. Las "tres garantías" son: garantía para la transferencia de los agricultores, ingresos y tierras hipotecadas con certificados. Dentro del plazo del derecho de propiedad, el poseedor podrá utilizar, explotar, enajenar y enajenar el terreno conforme a los fines prescritos conforme a la ley, pudiendo también utilizar el terreno como precio o convertirlo en acciones como capital para realizar operaciones sobre acciones, operaciones cooperativas o garantías hipotecarias. Una vez que la cooperativa de tierras obtiene los derechos de propiedad de los derechos de uso de la tierra, puede solicitar a la agencia de comercio de derechos de propiedad de la tierra un certificado maestro de derechos de propiedad de los derechos de uso de la tierra con los certificados de derechos de propiedad de los derechos de uso de la tierra de todos sus miembros. Las cooperativas pueden confiar en los certificados de derechos de propiedad sobre el uso de la tierra para obtener préstamos hipotecarios y financiación del sector financiero para resolver el problema de financiación de las operaciones a gran escala.
En la actualidad, las ciudades de Tengzhou y Shanting de la ciudad de Zaozhuang han emitido 686 certificados de derechos de uso de la tierra a miembros de tres cooperativas de tierras rurales, que abarcan 4.560 acres de tierra. Tomemos como ejemplo la Cooperativa de Tierras Shanting Xuzhuang. La cooperativa utilizó tierras como garantía para pedir prestado 300.000 yuanes a Shanting Rural Credit Union con un plazo de préstamo de 2 años. Por ejemplo, la Cooperativa Profesional Tengzhou Longzhu Jujube utilizó un terreno como garantía para obtener un préstamo de 400.000 yuanes de la Cooperativa de Crédito Rural Tengzhou con un plazo de préstamo de 2 años. A través de préstamos hipotecarios contra certificados de derechos de uso de la tierra, la tierra de los agricultores se convierte en capital y lo "muerto" se convierte en "dinero vivo"
(2) Establecimiento de un mercado de comercio de derechos de propiedad para derechos de uso de la tierra rural
Aunque los agricultores tienen certificados de derechos de uso de la tierra, los tres derechos de transferencia de tierras, ingresos e hipotecas solo se establecen en un sentido legal, para que esto sea una realidad, deben existir sistemas de apoyo pertinentes; Para garantizar la realización de las hipotecas sobre la tierra y evitar los riesgos causados por las transferencias privadas, hemos establecido una red de transacciones de derechos de propiedad de derechos de uso de la tierra rural de tres niveles a nivel de ciudad, distrito (ciudad) y municipio (pueblo). Construir centros de servicios para “agricultura, zonas rurales y agricultores” a nivel municipal, construir centros de servicios de transacción de derechos de uso de la tierra rural y derechos de propiedad a nivel de distrito (ciudad), y construir centros de servicios de transacción de derechos de uso de la tierra rural y derechos de propiedad en el municipio (ciudad) nivel. Los agricultores, cooperativas o bancos con certificados de derechos de propiedad sobre el uso de la tierra pueden acudir a la bolsa de tierras para realizar transacciones, mientras que la bolsa de tierras realiza evaluaciones objetivas y justas de la tierra y proporciona precios de referencia para ambas partes de la transacción. De esta manera, se ha formado un mercado tangible para los derechos de uso de la tierra rural y las transacciones de derechos de propiedad, lo que resuelve el problema de la ausencia de mercado que restringe la circulación de la tierra agrícola.
(3) Desarrollo de cooperativas de tierras rurales
Actualmente, emitimos certificados de derechos de propiedad sobre el uso de tierras rurales sólo a los agricultores que se unen a cooperativas de tierras, formando así un mecanismo orientado a los intereses y estimulando la desarrollo de cooperativas de tierras.
Porque: primero, los agricultores transfieren tierras a cooperativas en lugar de empresas, lo que no cambiará el uso agrícola de la tierra. El segundo es promover la transformación de diversas organizaciones económicas cooperativas de agricultores atípicas y flexibles en cooperativas de tierras cerradas con la tierra como vínculo. En tercer lugar, con el certificado de derecho de uso de la tierra, la tierra puede evaluarse de manera objetiva y justa para garantizar los intereses de ambas partes en la transacción. Cuarto, los certificados de derechos de propiedad sobre el uso de la tierra pueden usarse como garantía para préstamos, eliminando obstáculos financieros para la producción cooperativa. En la actualidad, se han establecido muchas cooperativas de tierras en Zaozhuang y los agricultores están muy motivados para unirse a las cooperativas, lo que ha promovido eficazmente la gestión de la tierra a gran escala.
En tercer lugar, se debe diseñar el sistema para evitar el riesgo de que los agricultores pierdan tierras.
Para que la reforma sea positiva y estable, hemos aprendido plenamente de la experiencia y las lecciones de las comunidades rurales. reforma del sistema agrario en otras regiones. En la actualidad se han realizado algunas exploraciones en muchos lugares del país. Algunos lugares emiten certificados de propiedad de la tierra a los agricultores, lo que les permite negociar derechos contractuales o incluso propiedad parcial; otros lugares permiten que el capital industrial y comercial domine la gestión de la tierra rural; Aunque estas exploraciones han logrado capitalización de la tierra en diversos grados, han provocado cambios en la propiedad de la tierra rural, los derechos contractuales de los agricultores y la naturaleza de las tierras agrícolas, lo que inevitablemente genera problemas como la pérdida de tierras de los agricultores, la estabilidad rural y la seguridad alimentaria. En el proceso de reforma, tanto la ideología rectora como el diseño del sistema intentan evitar el riesgo de que los agricultores pierdan sus tierras.
(1) Dos cooperativas "80" garantizan el control efectivo de la tierra por parte de los agricultores.
Estipulamos que los derechos de uso de la tierra y los derechos de propiedad solo pueden invertirse en cooperativas de tierras y no pueden invertirse en empresas ordinarias, porque la "Ley de Cooperativas Profesionales de Agricultores de la República Popular China" estipula claramente que las cooperativas Adoptar un sistema de una sola persona y un voto. El número de agricultores no será inferior a 80, y el número total de derechos de voto adicionales obtenidos mediante aportación de capital no excederá de 20 del número total de derechos de voto básicos de los miembros de la cooperativa. Esto garantiza que el capital industrial y comercial no pueda dominar las cooperativas de tierras y que los agricultores no pierdan el control de sus tierras.
(2) La introducción del mecanismo de seguro agrícola ha reducido en gran medida el riesgo de hipoteca de los derechos de uso de la tierra de las cooperativas.
La agricultura es una industria relativamente estable con bajos riesgos de mercado, pero las cooperativas todavía están preocupadas por los desastres naturales y el reembolso de los préstamos. Así que introdujimos el mecanismo de seguro agrícola en las cooperativas agrarias y el gobierno subsidió el seguro agrícola. La introducción de este mecanismo básicamente garantiza la estabilidad de las operaciones agrícolas cooperativas y minimiza el riesgo hipotecario de los derechos de propiedad del uso de la tierra de las cooperativas.
(3) Las restricciones hipotecarias de "1/3" y "3 años" evitan que los agricultores pierdan todas sus tierras a largo plazo.
Adoptamos un método de préstamo hipotecario limitado. Los derechos de propiedad sobre el uso de la tierra utilizados para los préstamos hipotecarios por parte de la cooperativa de tierras no son todos, pero no más de 1/3, incluso si esta parte de los derechos de uso de la tierra es; obligados a ser hipotecados y subastados debido a una mala gestión, unirse Los agricultores en cooperativas todavía poseen la mayor parte de los derechos de uso de la tierra. También estipulamos que el período de hipoteca de los derechos de uso de la tierra no excederá los tres años. Incluso si se subasta esta parte de los derechos de propiedad sobre el uso de la tierra, solo será una pérdida a corto plazo. Cuando finalice el plazo, los derechos de propiedad sobre el uso de la tierra se devolverán a los agricultores y los agricultores no perderán sus tierras.
(4) La operación a gran escala tiene buenos beneficios y bajos riesgos, y los derechos de propiedad del uso de la tierra de la cooperativa están efectivamente garantizados.
En comparación con la operación descentralizada de cada hogar, la operación cooperativa a gran escala tiene buenos beneficios económicos, muchos activos hipotecarios, grandes montos de préstamos, una fuerte capacidad de pago y los bancos están más dispuestos a prestar. Además, existen decenas o cientos de cooperativas. Los préstamos bancarios a cooperativas equivalen a ampliar el número de hogares garantizados, superando con creces el número actual de hogares conjuntos, y reduciendo aún más los riesgos crediticios.
Cuarto, respetar los deseos de los agricultores y no "soplar el viento"
La reforma del sistema de derechos de propiedad de los derechos de uso de la tierra rural en la ciudad de Zaozhuang se basa en la voluntad de los agricultores de llevan a cabo una gestión a gran escala de sus tierras y siguen principios voluntarios, legales y remunerados. Por un lado, permite a los agricultores explorar libremente; por otro, proporciona orientación y ayuda estandarizadas, actuando como un "director" detrás de escena en lugar de operar directamente en la recepción, y respeta plenamente los deseos de los agricultores.
(1) La principal fuerza impulsora de la reforma proviene de los agricultores, y el punto de partida son los agricultores.
Actualmente, las reformas del sistema de tierras rurales en algunos lugares se llevan a cabo en su mayoría de arriba hacia abajo, y algunas son promovidas por el gobierno y los desarrolladores. El objetivo final es buscar los beneficios potenciales de valor agregado de la tierra.
El incentivo para la reforma agraria rural en la ciudad de Zaozhuang es principalmente buscar los beneficios de la gestión de la tierra a gran escala, en lugar de perseguir los beneficios de valor agregado de convertir tierras agrícolas en tierras de construcción.
(2) Adherirse primero a la palabra "estabilidad", siempre que las condiciones lo permitan.
La reforma en la ciudad de Zaozhuang no se implementa a gran escala, pero se implementa gradualmente en algunas cooperativas de tierras con condiciones. No pedimos a los agricultores que adoptaran este modelo en un corto período de tiempo. En cambio, diseñamos un mecanismo de contrapartida para alentar y orientar aquellas tierras que se transfieren condicionalmente para que se concentren en operaciones a gran escala más eficientes. El proceso de transferencia de tierras agrícolas debe ser un proceso paso a paso. Lo que valoramos no es el futuro inmediato, sino el desarrollo a largo plazo. Con la aceleración de la industrialización y la urbanización, cada vez más agricultores podrán realizar operaciones a gran escala en zonas rurales y estarán dispuestos a transferir sus tierras. El suelo y el espacio para la reforma del sistema de derechos de propiedad sobre el uso de la tierra serán más amplios. y más ancho.
El foco de la reforma está en las zonas agrícolas, no en los suburbios.
En algunos lugares, la reforma agraria rural se concentra principalmente en la franja urbano-rural, convirtiendo tierras agrícolas en tierras de construcción y cambiando el uso de la tierra, lo que tiene un impacto en la seguridad alimentaria. Nuestro piloto de reforma se centra en las zonas agrícolas. La naturaleza de las tierras agrícolas no ha cambiado, la eficiencia de la producción agrícola ha mejorado y la seguridad alimentaria está garantizada. Esto tiene importancia universal en las vastas zonas agrícolas de nuestro país.
La reforma del sistema de derechos de propiedad para los derechos de uso de la tierra rural en la ciudad de Zaozhuang no es una innovación aislada, sino un producto que se ajusta a la planificación general de las áreas urbanas y rurales y al desarrollo de la agricultura moderna. Cruzar el río palpando las piedras es una especie de exploración y experimentación. Esta reforma acaba de comenzar y definitivamente existen muchas deficiencias, tanto en la teoría como en la práctica, y es necesario realizar mucho trabajo básico detallado. Resumiremos cuidadosamente nuestra experiencia y continuaremos explorándola y mejorándola para hacerla más operativa.