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- ¿Cuáles son los riesgos de las empresas de garantía de préstamos hipotecarios inmobiliarios? Riesgos de las sociedades de garantía hipotecaria inmobiliaria (1) Riesgo 1 del derecho registral de hipoteca, riesgo de "una cosa con múltiples hipotecas". El párrafo 2 del artículo 35 de la "Ley de Garantías" estipula: "Una vez hipotecada la propiedad, su valor es superior al saldo de los derechos del acreedor garantizado, se puede hipotecar nuevamente, pero no excederá el saldo del prestatario". hipoteca la propiedad a múltiples prestamistas Finalmente, será difícil disponer de la propiedad hipotecada en caso de quiebra. 2. Riesgos de los derechos de uso del suelo. Cuando el garante se encarga del registro de la hipoteca sobre bienes inmuebles, si sólo se ocupa del registro de la hipoteca sobre bienes inmuebles pero no del registro de la hipoteca del derecho de uso del suelo, el inmueble hipotecado no será enajenado ni realizado. Además, las leyes de nuestro país estipulan que las tierras colectivas no pueden utilizarse como hipoteca. Por lo tanto, si las tierras colectivas rurales se utilizan para préstamos hipotecarios, deben convertirse en tierras de propiedad estatal. 3. Riesgos durante el periodo de inscripción. Al solicitar un préstamo hipotecario inmobiliario, si el período del préstamo se establece en el mismo que el período de registro de la hipoteca, una vez que el préstamo expire y no se pueda recuperar, el registro de la hipoteca también dejará de ser válido y la compañía de garantía no podrá para enajenar el inmueble hipotecado. (2) El riesgo del derecho de arrendamiento sobre el derecho de hipoteca es 1 y la hipoteca es difícil de enajenar. Según el principio de "comprar y vender no rompe el contrato de arrendamiento", si "primero alquila, luego llega", incluso si el prestatario no paga a tiempo, será difícil para la sociedad de garantía hacerse cargo de la propiedad hipotecada porque el contrato de arrendamiento sigue siendo válido. 2. Es difícil conseguir ingresos por alquiler. Antes de firmar un contrato de préstamo con una compañía de garantía, si el prestatario firma un contrato de arrendamiento a largo plazo con el arrendatario de la propiedad hipotecada, exigiendo que el arrendatario pague una tarifa de arrendamiento única o el prestatario alquila la casa a una parte relacionada; con un alquiler significativamente inferior al precio de mercado, las empresas de garantía tendrán dificultades para obtener ingresos por alquiler para los reembolsos de los préstamos. 3. El precio de subasta de la garantía es injusto. Si el prestatario no paga el préstamo a tiempo, la sociedad de garantía tiene derecho a disponer del bien hipotecado para pagar el préstamo. Cuando la sociedad de garantía subasta el inmueble hipotecado, según las leyes vigentes de mi país, el arrendatario tiene derecho de tanteo y puede tomar medidas para rebajar deliberadamente el precio de subasta del inmueble. (3) Naturaleza del suelo 1. Riesgos causados por el período de uso del suelo. En la actualidad, la naturaleza de la tierra en mi país se divide en tierra asignada y tierra arrendada. Las diferentes propiedades de la tierra tienen diferentes dificultades de disposición. La asignación de tierras es un acto en el que los usuarios pagan compensaciones y tasas de reasentamiento o transfieren derechos de uso de la tierra a los usuarios de forma gratuita con la aprobación de los departamentos gubernamentales antes de la implementación del sistema de transferencia de tierras. La transferencia de tierras significa que los desarrolladores obtienen tierras por una tarifa y pagan tarifas de transferencia de tierras al departamento de tierras y recursos. Este tipo de suelo tiene una vida útil, 70 años para suelo residencial y 50 años para suelo industrial. Si la compañía de garantía no presta atención a la vida útil del terreno al solicitar préstamos hipotecarios sobre bienes raíces, se crearán peligros ocultos para la enajenación de bienes inmuebles sobre el terreno. 2. Costos de eliminación. Para las transacciones de bienes raíces que transfieren terrenos, dado que el promotor inmobiliario ya ha pagado la tarifa de transferencia de terreno, no es necesario pagar esta tarifa cuando se tramita la transferencia de derechos de uso de la tierra para terrenos para viviendas a los que se les asigna un terreno, se necesita una cierta cantidad; a pagar al departamento de tierras y recursos al enajenar la propiedad. Tasa de transferencia de tierra proporcional. Si la sociedad de garantía no presta atención a la naturaleza del terreno al solicitar préstamos hipotecarios, puede aumentar el coste de enajenación de la hipoteca. (4) Riesgos del cambio de uso del suelo Hay muchos tipos de terrenos a la venta con valores completamente diferentes según el uso, especialmente terrenos utilizados para industria, almacenamiento y otros fines. Debido a su bajo costo de adquisición, si puede convertirse en terreno comercial y usarse para fines residenciales, comerciales, turísticos, de entretenimiento y otros, su valor aumentará exponencialmente. Según el artículo 56 de la Ley de Gestión de Tierras, si una unidad de construcción realmente necesita cambiar el uso de la tierra para la construcción, debe obtener la aprobación del departamento administrativo de tierras y del departamento administrativo de planificación urbana del gobierno popular correspondiente y luego presentarla a la gobierno popular que originalmente aprobó el uso de la tierra para su aprobación. Si el prestatario cambia el uso del terreno después de solicitar un préstamo hipotecario, como cambiar el terreno de almacén por terreno para centros de entretenimiento, de acuerdo con las leyes de nuestro país, el Estado puede recuperar los derechos de uso del terreno sin cargo, y la compañía de garantía no poder disponer del bien hipotecado. (5) Riesgo hipotecario de proyectos en construcción 1. Prioridad en el pago del precio del proyecto de construcción. La "Respuesta sobre la prioridad para el reembolso de los precios de los proyectos de construcción" del Tribunal Popular Supremo estipula que al conocer disputas inmobiliarias y tramitar casos de ejecución, el Tribunal Popular determinará la prioridad del contratista del proyecto de construcción de conformidad con las disposiciones del artículo 286 del Los derechos contractuales son superiores a reclamaciones como los derechos hipotecarios. Según las disposiciones anteriores, la prioridad del contratista del proyecto en construcción es superior a la prioridad de la hipoteca, lo que no favorece la disposición de la sociedad de garantía de la hipoteca para el reembolso del préstamo. 2. Prioridad fiscal. El párrafo 1 del artículo 45 de las "Medidas de gestión de la recaudación de impuestos" estipula: "La recaudación de impuestos por las autoridades tributarias tiene prioridad sobre los créditos no garantizados, salvo disposición legal en contrario.
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