Explicación detallada de los préstamos hipotecarios

1. Un préstamo hipotecario otorga al banco el derecho hipotecario sobre la garantía (principalmente inmuebles) y obtiene del banco el importe del préstamo correspondiente. Los bancos clasifican los préstamos en hipotecas para compra de vivienda, préstamos al consumo y préstamos comerciales según la finalidad del préstamo, incluidas las hipotecas de primer nivel y las de segundo nivel. Describa la siguiente tabla:

El monto de un préstamo hipotecario es generalmente entre el 60 y el 70 del valor de tasación de la propiedad.

El importe de un préstamo hipotecario es generalmente del 60-70 del valor de tasación del inmueble. Por ejemplo, para una casa de 10 millones, si se aprueba un préstamo de 70, 1000×70=700.

2. Préstamo hipotecario subprime

Segunda hipoteca, es decir, bajo la premisa de que el inmueble ha sido hipotecado por primera vez, se hipoteca el valor residual del inmueble para la segunda. tiempo para aumentar el monto del préstamo. Se conoce como segunda hipoteca.

Por ejemplo, un inmueble de 1.000W se ha hipotecado por 4.000.000W. Si se aprueba el segundo préstamo hipotecario con una cuota de 70, 1000w×70-400w=300w, es decir, la cuota se incrementa en 300w.

Teóricamente, los inmuebles se pueden hipotecar indefinidamente, pero el valor residual de la casa se acercará al límite superior con cada nueva hipoteca, por lo que la aceptación por parte del banco será hasta una segunda hipoteca, y algunas privadas. Las instituciones también tienen hipotecas de productos en tres ocasiones.

Cabe señalar que, especialmente si el banco que proporcionó la primera hipoteca descubre segundas y terceras hipotecas privadas, el banco puede retirarle el préstamo concedido anticipadamente.

3. Método de pago

Por ejemplo, si pides prestado 100 yuanes y lo devuelves en febrero, el interés mensual es 2, el principal y el interés son iguales: principal 100÷2. = 50 yuanes, el interés del primer mes 1 yuan, el interés del segundo mes es 3 yuanes, luego el pago mensual es 103÷2 = 5655.

Capital promedio: principal 100÷2=50 yuanes, intereses en febrero del primer mes y 1 yuan en el segundo mes, por lo que el pago mensual es de 52 yuanes en el primer mes y 52 yuanes en el segundo. mes. 0 yuanes;

Primero el interés, luego el capital: el pago mensual es de 2 yuanes y al final del mes la tasa de interés a plazos es de 102 yuanes: el pago mensual es de 52 yuanes (la tasa de interés real es mucho más alto que el tipo de interés nominal, lo cual es un peligro).

Conclusión: De acuerdo con el principio de alta utilización del capital, primero el interés, luego el principal > igual capital e interés > capital promedio > tasa de interés a plazos.

4. Hipoteca de terceros

Los no propietarios también pueden actuar como prestamistas principales, pero la mayoría de los bancos solo aceptan hipotecas de terceros de miembros de la familia inmediata (unidades familiares). Por ejemplo, si el propietario de la propiedad inmobiliaria es Xiao Ming, los padres, el cónyuge, los padres del cónyuge y los hijos de Xiao Ming (si son adultos) pueden actuar como prestamista principal para hipotecar la propiedad inmobiliaria de Xiao Ming.

Además, algunos bancos pueden aceptar hipotecas de familiares del propietario del inmueble, socios de la empresa, etc.

5. Préstamos de terceros

Cualquier préstamo hipotecario, sin excepción, debe acreditarse en la cuenta corporativa o personal de un tercero para controlar el uso de los fondos.

Por ejemplo, Xiao Ming otorgó un préstamo comercial de 5 millones y proporcionó un contrato de compra y venta antes de desembolsar el préstamo. El contenido del contrato es aproximadamente que Xiao Ming ordenó un lote de 5 millones de materias primas a Xiao Zhang, por lo que el banco confió el pago de 5 millones y lo prestó a la cuenta de la empresa o cuenta personal de Xiao Zhang.

6. Tramite hipotecario

Enviar materiales → hacer cuentas → responder → firmar contrato → solicitar hipoteca → préstamo.

Desde la aprobación hasta el préstamo se tarda aproximadamente 1 mes (muy pocos bancos aceleran todo el proceso entre 1 y 2 semanas). Si se trata de un préstamo, primero puede acudir al Banco B para obtener su aprobación, luego realizar el pago por adelantado al Banco A y retirar la hipoteca. El banco B invertirá en el préstamo y devolverá el anticipo.

7. Número de consultas de crédito

No existe límite en el número de consultas de crédito, pero sí al solicitar préstamos bancarios, tarjetas de crédito o préstamos en otras plataformas online, instituciones bancarias y Las plataformas financieras esperarán que los solicitantes no realicen demasiadas consultas de crédito, porque demasiadas consultas de crédito significan que el solicitante tiene graves problemas financieros y será rechazado por la plataforma o institución cuando solicite un préstamo nuevamente, o el límite de aprobación será reducido.

Los motivos de las consultas de crédito generalmente se dividen en: aprobación de préstamo, aprobación de tarjeta de crédito, revisión de calificación de garantía, consulta personal, gestión posterior al préstamo y actualizaciones en tiempo real.

De los cinco tipos de consultas anteriores, en el número de consultas solo no se cuentan mis consultas y la gestión post-préstamo, se cuentan el resto. Generalmente, los requisitos para préstamos hipotecarios son 4 veces en 3 meses y de 6 a 8 veces en 6 meses. Algunos bancos pueden comunicarse adecuadamente.

8. Dimensiones del control de riesgos de los bancos

Ingresos, pasivos, activos, información crediticia, empresa, cumplimiento, big data.

Lo anterior incluye básicamente todas las normas de control de riesgos de los bancos. Sin embargo, el enfoque de cada banco es muy diferente. Por ejemplo, el Banco A se centra en la capacidad de pago (relación ingresos-pasivo), mientras que el Banco B se centra en los activos (relación activo-pasivo).

Sin embargo, el informe crediticio tiene poder de veto, que generalmente requiere tres años consecutivos y seis años consecutivos (no puede estar vencido por tres meses consecutivos o seis veces en total dentro de dos años, y algunos bancos pueden comunicarlo). adecuadamente).

Los detalles restantes contienen muchos detalles, que serán de gran ayuda para la tasa de éxito de su préstamo en función del apetito de riesgo del banco.

2. Cómo evitar trampas

1. Clasificación de responsabilidad

Hipoteca de vivienda → Hipoteca (préstamo de consumo o préstamo comercial) → Crédito bancario → Pago a plazos con tarjeta de crédito → Finanzas Crédito institucional.

¡Lo anterior es el orden correcto de los préstamos y no debe revertirse!

El motivo habitual es la forma en que el banco aprueba el pasivo. Una vez que haya demasiados pasivos de mala calidad (incluido el monto y el número de transacciones), los pasivos de alta calidad no serán aprobados y entrarán en un círculo vicioso. Simplemente siga la conclusión anterior.

Hipoteca de bienes existentes (si los hubiera) Pago inicial Prepago = pago total para la compra de la vivienda. Tras la transferencia, se hipotecará el nuevo título de propiedad y se devolverá el anticipo.

El importe del préstamo para la vía de compra de vivienda antes mencionada se ha incrementado significativamente. La tasa de interés general actual es de 3,6 a 4,25 por año, con intereses primero y capital después, crédito otorgado por 10 años y capital reembolsado una vez cada tres años.

En comparación con los préstamos hipotecarios, las ventajas del reembolso anticipado total son un gran apalancamiento y tasas de interés bajas, pero la desventaja es una estabilidad débil. Requiere aprender a pensar en términos de endeudamiento y es más adecuado para compradores que están dispuestos a hacer el esfuerzo.

3. Pensamiento crediticio

Es decir, el préstamo original del Banco A fue reemplazado por un préstamo del Banco B.

Por ejemplo: 2065438 En 2008 , se transfirieron 8 millones de bienes inmuebles al préstamo del Banco A, la tasa de interés anual es 5,25, tres años, los intereses se pagan primero, el capital se paga después, el precio de la vivienda aumenta a 1200 W en 2020, se transfiere del Banco A al Banco B, 8 millones; la tasa de interés anual es 3,85 Préstamo global a 10 años (el préstamo global se refiere a 10 años de capital e intereses iguales, pagos mensuales durante 30 años y el capital restante impago se liquidará en una sola suma después de que expiren los 10 años).

Conclusión: El diferencial de intereses es de 1,5/año, el importe se incrementa en 3 millones y la vida útil se amplía de 3 años a 10 años.

Resumen: La subida del precio de la vivienda va acompañada de una caída de los tipos de interés. Es muy probable que alrededor de tres años sea el pico de una ronda de préstamos, con el objetivo de aumentar el monto, bajar la tasa de interés y extender el plazo del préstamo. Se puede implementar ingreso integral > costo de fricción.

4. Control de riesgos

Todo va bien con el préstamo. El cumplimiento posterior al préstamo incluye: ① Retiro de fondos (comunicación fuera de línea); ② Gestión posterior al préstamo. , responsabilidades y reclamaciones garantizadas Mantenimiento continuo, etc. 3. Para operaciones de préstamo, la empresa no puede cancelar, operar de manera anormal ni ejecutar litigios antes de que se liquide el préstamo.

Existen otras situaciones, todas ellas de servicios post-préstamo. Por eso necesitamos intermediarios de préstamos.

5. No existe ninguna "trampa" en reembolsar el principal y renovar el préstamo.

La mayoría de los anuncios de intermediarios mencionarán "10 o 20 años de capital e intereses, sin retorno de capital durante el período". Esta afirmación sí existe en teoría, porque el banco no paga el préstamo, es decir, 20 años de crédito, primero los intereses, luego el capital y el principal se paga cada tres años. Si el cliente es identificado como cliente Clase A después de la revisión en el tercer año, se puede omitir el paso de pagar el capital y el préstamo se puede renovar directamente en el siguiente ciclo de tres años.

Pero en realidad la iniciativa siempre ha estado en manos de los bancos. Después de tres años, los estándares de revisión del banco se pueden cambiar en cualquier momento e incluso se puede retirar la póliza. Por tanto, reembolsar el principal y renovar el préstamo no es un "gote que salve la vida", sino una "sorpresa inesperada". Asegúrese de prepararse con anticipación.

Básicamente, no hay ningún problema en devolver la tarifa de seguimiento, y el banco lo revisará y le notificará con anticipación.

3. Método de operación

1. Círculo de amigos

Los padres, parientes y amigos son las mejores opciones para criar a Liu Shui, en lugar de pedir dinero prestado. bajas tasas de interés. Pero si las personas que te rodean no cumplen con los requisitos, sólo podrás encontrar formas de integrarte en el mismo círculo y desarrollar un "buen hábito" de pedir dinero prestado. No se avergüence, pero asegúrese de decir el verdadero propósito, escriba un pagaré, pague el préstamo a tiempo y pague los intereses en su totalidad (negocie el monto). Realmente no te deshagas de alguien solo porque es educado. Una vez que estos recursos se formen a nuestro alrededor, con ayuda mutua, el "equipamiento" mejorará y el "juego" será más divertido.

2. Cash pool

Tras el incidente de las mascarillas, la aversión al riesgo ha aumentado. ¿Cuánto debo pagar cada mes? La respuesta varía de persona a persona. La paradoja es que no es rentable ahorrar demasiado en el pago mensual, pero sí es preocupante ahorrar muy poco.

Idea: Los ingresos deben cubrir el pago mensual en la medida de lo posible, y los depósitos y el crédito bancario = fondo común.

El crédito bancario puede ser una tarjeta de crédito o un préstamo de crédito, que se puede pedir prestado y reembolsar al mismo tiempo. La forma más sencilla de obtener dicha reserva de crédito es aumentar el pago mensual del fondo de previsión. Tomando a Shanghai como ejemplo, con un pago mensual de más de 2000 yuanes (cuanto más alto, mejor), básicamente puede obtener una línea de crédito de 60 a 1 millón con una tasa de interés anualizada de 4 a 5, y no se calcularán intereses. si no se usa.

3. Empresa

① 6 meses a 1 año después de su constitución; ② 6 meses después de la nueva participación accionaria.

Actualmente, Prime Bank exige que se cumplan ① y ② al mismo tiempo, por lo que cuanto antes se prepare la empresa, mejor cuanto más larga sea la vida útil, más fácil será la aprobación.

Registrar una empresa es gratuito y la contabilidad de la agencia cuesta 200 yuanes al mes. El coste de gestionar una empresa no es elevado, por lo que no es necesario improvisar. Naturaleza de la empresa: sociedad de responsabilidad limitada, hogar industrial y comercial individual, empresa unipersonal.

Tiempo: 2 semanas como mínimo, las personas jurídicas y los accionistas no necesitan exhibir acciones: las personas jurídicas, los accionistas y las propuestas representan 30 o más acciones. Ámbito empresarial: el mejor ámbito empresarial en su propia industria, tecnología de la información y evasión comercial: cuentas básicas en industrias sensibles como bienes raíces, propiedades, inversiones, finanzas, comercio de acero, entretenimiento, educación y capacitación, etc. Fiscalidad: apertura de cuentas básicas , el tiempo de establecimiento de la factura de compra es de 1 año.

4. Bajo la premisa de poder elegir, cuantos menos propietarios mejor, y tratar de evitar a las personas mayores (mayores de 65 años) y menores (menores de 18). Nota adicional: Sólo unos pocos bancos aceptan viviendas para personas mayores y menores, lo que resultará en tasas de interés más altas y menos opciones.

5. Divorcio

No importa cuál sea el motivo del divorcio, ¡la parte sobre la división de bienes en el acuerdo de divorcio debe estar escrita claramente palabra por palabra! Por ejemplo, cuando la pareja Xiao Ming y Xiao Mei se divorciaron, el acuerdo de divorcio garabateó el nombre del propietario, Xiao Mei, y los bienes conyugales. "La propiedad a nombre de ambas partes pertenece a ambas partes". Después del divorcio, Xiaomei solicitó un préstamo hipotecario al banco. Después de que el banco revisó los materiales, requirió que su exmarido Xiaoming estuviera presente para la firma y certificación notarial. por considerar que la división de la propiedad no era clara.