Cómo gestionar la transferencia de garantía durante el período de la hipoteca

La parte del precio de transferencia que excede el importe de los derechos del acreedor pertenece al deudor hipotecario, y el déficit es pagado por el deudor. Durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario no podrá enajenar el bien hipotecado sin el consentimiento del acreedor hipotecario, salvo que el cesionario cancele la deuda por su cuenta y elimine el derecho hipotecario.

2. El artículo 49 de la "Ley de Garantías" establece que durante el período de la hipoteca, si el deudor hipotecario transfiere el inmueble hipotecario inscrito, deberá notificar al acreedor hipotecario e informar al cesionario que el inmueble transferido ha sido hipotecado.

Si el deudor hipotecario no notifica al acreedor hipotecario o cesionario, la transmisión será nula. Si el precio de la hipoteca transferida es sensiblemente inferior a su valor, el acreedor hipotecario podrá exigir al deudor hipotecario las garantías correspondientes.

Si el deudor hipotecario no la proporciona, no se transmitirá el bien hipotecado. El producto de la transmisión del bien hipotecado por el deudor hipotecario se pagará anticipadamente al acreedor hipotecario o se depositará en poder de un tercero acordado con el acreedor hipotecario. El exceso de los derechos del acreedor pertenece al deudor hipotecario, y el déficit será pagado por el deudor.

3. El artículo 67 de la “Interpretación de la Ley de Garantías” estipula: Durante la existencia del derecho hipotecario, si el deudor hipotecario no hubiere notificado al hipotecado o al cesionario el bien hipotecado, y si el hipotecado Una vez registrada la propiedad, el acreedor hipotecario aún puede ejercer el derecho de hipoteca.

El cesionario que obtiene la propiedad del bien hipotecado puede saldar todas las deudas en nombre del deudor, extinguiéndose así el derecho hipotecario. El cesionario podrá recuperar del deudor hipotecario una vez saldada la deuda. Si la cosa hipotecada no ha sido inscrita, el derecho hipotecario no será contra el cesionario; si se causan pérdidas al hipotecante, el deudor hipotecario será responsable de la indemnización;

Datos ampliados:

1. Bienes que pueden servir en garantía:

(1) Casas y demás objetos fijos sobre el terreno propiedad del deudor hipotecario.

(2) Maquinaria, vehículos y demás bienes propiedad del deudor hipotecario.

(3) Derechos de uso de terrenos, casas y otros objetos fijos de propiedad estatal por considerar que el deudor hipotecario tiene derecho a disponer de ellos conforme a la ley.

(4) Maquinaria, vehículos y demás bienes de propiedad del Estado de los que el deudor hipotecario tiene derecho a disponer conforme a la ley.

(5) Las casas u otros edificios que aún no hayan sido construidos o que se encuentren en construcción de conformidad con la ley pueden ser hipotecados después de que los interesados ​​hayan registrado el inmueble hipotecado.

(6) Si el prestatario utiliza la casa independiente comprada como préstamo hipotecario, el valor total de la casa debe utilizarse como préstamo hipotecario.

2. En cualquiera de las siguientes circunstancias, el acreedor hipotecario tiene derecho a disponer del inmueble hipotecado:

(1) El acreedor hipotecario no ha sido reembolsado al vencimiento del plazo. período de cumplimiento de la deuda, y el deudor no ha pagado el bien hipotecado. El acreedor hipotecario llega a un acuerdo para posponer el cumplimiento;

(2) El deudor hipotecario fallece o es declarado muerto y nadie ejecutará la deuda vencida; o el heredero legal o legatario del deudor hipotecario se niega a cumplir con la deuda debida;

(3) El deudor hipotecario se declara disuelto o en quiebra de conformidad con la ley;

(4). ) El deudor hipotecario viola las disposiciones pertinentes de estas Medidas y enajena el inmueble hipotecado sin autorización;

(5) Las demás circunstancias previstas en el contrato de hipoteca.

En cualquiera de las circunstancias anteriores, el inmueble hipotecado puede ser enajenado a través de medios legales como la subasta mediante negociación por parte de los hipotecantes. Si el acuerdo fracasa, el deudor hipotecario puede presentar una demanda ante el Tribunal Popular.

Cuando el acreedor hipotecario enajene el inmueble hipotecado, deberá notificarlo previamente por escrito al deudor hipotecario; si el inmueble hipotecado es de propiedad conjunta o arrendado, deberá notificarlo también por escrito al copropietario o arrendatario; en las mismas condiciones, el copropietario o arrendatario gozará del derecho de tanteo conforme a la ley;

Si se constituyen dos o más hipotecas sobre un mismo inmueble, las hipotecas se liquidarán en el orden en que fueron inscritas.

Al enajenar un inmueble hipotecado, las casas recién añadidas al terreno pueden enajenarse junto con el inmueble hipotecado de conformidad con la ley, pero el acreedor hipotecario no tiene prioridad para recibir el producto de la enajenación del inmueble. las casas recién agregadas.

Cuando los derechos de uso de la tierra obtenidos mediante la asignación se enajenan junto con las hipotecas inmobiliarias establecidas sobre los edificios en el terreno, el acreedor hipotecario puede recibir una compensación prioritaria solo después de pagar la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra con el producto. de la disposición. Si las leyes y reglamentos dispusieran lo contrario, prevalecerán dichas disposiciones.

La enajenación por parte del acreedor hipotecario del inmueble hipotecado se suspende por las siguientes circunstancias:

(1) El acreedor hipotecario solicita la suspensión;

(2) El deudor hipotecario se aplica Expresa voluntad y prueba que la deuda puede ser pagada en tiempo y forma, y ​​el acreedor hipotecario acepta;

(3) Se descubre que la propiedad del bien hipotecado está en disputa;

(4) Hipoteca en litigio o arbitraje Inmobiliario;

(5) Otras circunstancias que ameriten suspensión.