¿Cuál es la forma más rentable de liquidar su préstamo anticipadamente?

En cuanto a pagar el préstamo anticipadamente, resolvemos principalmente: bajo qué tipo de ingresos es apropiado comprar una casa con un préstamo, en qué circunstancias es apropiado pagar el préstamo anticipadamente, cuál es más costoso -efectivo entre cantidades iguales de principal y cantidades iguales de principal e intereses, y opciones de pago para acortar el período de pago o mantener el período de pago sin cambios.

Afectada por la epidemia, la situación económica en 2022 no es ideal y tanto el entorno general de inversión como los ingresos personales se enfrentan a una gran presión. Aunque las tasas de interés de los préstamos comerciales continúan cayendo y la tasa de interés de los préstamos para compradores por primera vez en algunas ciudades puede llegar a 3, todavía hay muchas personas que acuden a los bancos para concertar citas para el pago anticipado. Muchos bancos también restringen el pago anticipado por varias razones, ya sea retrasando el momento en que se puede procesar el reembolso anticipado o cerrando los canales de pago anticipado en línea.

Muchas personas optan por pagar por adelantado, principalmente porque consideran la reducción de la rentabilidad de diversas inversiones, como la financiación bancaria, y la revalorización de los inmuebles que es menor de lo esperado si tienen algo de dinero extra. , pagar por adelantado es una opción más rentable.

Internet también está lleno de sugerencias sobre cómo llegar a acuerdos razonables para el reembolso anticipado del préstamo, ¡muchas de las cuales parecen muy poco fiables! El jefe de casa también vino a hacerme preguntas relevantes y me explicó durante mucho tiempo que no podía explicar claramente, así que planeé escribirlo para que el jefe lo leyera.

1. Principios de evaluación

A la hora de evaluar qué opción es más adecuada, debemos establecer un principio de evaluación y comparación:

El dinero tiene valor en el tiempo. Hay una diferencia entre pagar 100.000 yuanes este año y pagar 100.000 yuanes el próximo año, porque estos 100.000 yuanes pueden generar intereses. Utilice la tasa interna de rendimiento (TIR) ​​para evaluar. considerar el tiempo, es más intuitivo de comparar, aunque esta métrica tiene sus propias limitaciones (que se analizan más adelante).

Al evaluar las opciones de inversión, dé prioridad a la comparación de la TIR y luego considere cualitativamente factores como los umbrales de liquidez, riesgo, inversión y financiación. Cualquier elección depende de la comparación. Si una inversión vale la pena requiere un punto de referencia de comparación. , es decir, se debe considerar el costo de oportunidad y, al mismo tiempo, es necesario dejar claro cuál es el abanico de opciones. No hay lo mejor, sólo lo mejor, y no hay lo peor, sólo lo peor.

2. ¿Qué tipo de ingresos es apropiado para un préstamo para comprar una casa?

Este artículo analiza principalmente la lógica de comprar una casa desde una perspectiva de inversión y no involucra la consideración de bienes inmuebles ocupados por cuenta propia. Supongamos que pide prestado 70 RMB al banco para invertir en vivienda (vivienda fuera del plano), el préstamo es a 30 años, la tasa de interés de la hipoteca es 4, la casa comprada es de 100 metros cuadrados y el precio unitario es 60.000 Supongamos que la propiedad se aprecia 4 por año (sin considerar el impacto de los impuestos y tarifas de transacción) y la vende después de 5 años.

El retorno de esta inversión es 4. El costo de interés de la parte prestada es igual al ingreso de la inversión, y la parte no prestada también es igual a la tasa de apreciación de la propiedad/tasa de interés hipotecaria, por lo que la tasa de rendimiento general sigue siendo 4.

Si la tasa de apreciación de los bienes raíces llega a 5, la tasa de rendimiento general aumenta a 6,6, porque se utiliza el apalancamiento, es decir, el dinero prestado también tiene rendimientos de inversión positivos en comparación con el capital invertido. Definitivamente puede tener una tasa de rendimiento que supere la apreciación de la propiedad. Por el contrario, si la tasa de apreciación inmobiliaria llega a 3, la tasa de rendimiento general caerá a 1,26 y la disminución del rendimiento excede la disminución de la tasa de apreciación inmobiliaria.

Por lo tanto, comprar una casa con un préstamo hipotecario es una inversión apalancada si la tasa de rendimiento general de la inversión excede el rendimiento mínimo requerido establecido por usted, como la tasa de interés de depósito fijo a 5 años (¿3?). , entonces se puede considerar. Creo que todo el mundo lo sabe. Pero la clave es: ¿cuánto valor puede aumentar la propiedad en el futuro? Si compra una casa sobre plano, ¿puede el promotor entregar la casa según lo prometido? ¿Cuál es la calidad de la casa? Este es el mayor problema.

El análisis anterior también se aplica a si tienes apalancamiento para comprar una casa.

Además, además de observar la tasa de rendimiento, si se debe pagar el préstamo por adelantado y cuánto pagar por adelantado también depende de si hay fondos disponibles para pagar el préstamo por adelantado, es decir, es decir, la liquidez de la inversión. En relación con esto están los canales de financiación, si paga el préstamo por adelantado y necesita pedir prestado una mayor cantidad de fondos en el futuro, es posible que no tenga mejores canales (sin mencionar algunos métodos riesgosos y no conformes, como los préstamos comerciales). ), y finalmente está el riesgo, que es la incertidumbre sobre el rendimiento de la inversión.

3. ¿En qué circunstancias es apropiado pagar el préstamo anticipadamente?

La lógica es relativamente simple si tienes 1 millón a mano y la tasa de interés del préstamo es 4, no importa. qué método de pago elige, siempre que el ingreso por inversión de 1 millón sea mayor que 4, por lo que si el préstamo no se paga por adelantado, este fondo (1 millón) puede tener un rendimiento positivo además de pagar el pago mensual de la hipoteca. .

Además de la tasa de rendimiento, debes prestar atención a los siguientes puntos:

Además de la parte de intereses y la parte de principal, cada cuota de un préstamo hipotecario tiene una parte principal y una inversión de, por ejemplo, 5 años. Para un depósito fijo, no habrá flujo de efectivo de ingresos por inversiones dentro de 5 años. El flujo de efectivo general es el gasto neto y el reembolso anticipado si decide mantener el plazo del préstamo original. sin alterar.

Cuando el período de amortización es diferente del período de retorno del activo de la inversión de 1 millón, se debe prestar atención a los riesgos de reinversión/financiación. Si la tasa de interés de la hipoteca es 4, no hay muchos productos de inversión que. Puede tener un rendimiento garantizado tan alto en esta etapa. Cuando se persiguen objetivos de inversión que superan las tasas de interés hipotecarias, se debe prestar atención a los riesgos de rendimientos inciertos.

4. ¿Qué es más rentable, cantidades iguales de principal e intereses?

Los préstamos hipotecarios generales tienen dos métodos de pago, cantidades iguales de principal e intereses y cantidades iguales de capital. Igual capital e intereses significa pagar la misma cantidad todos los meses, de los cuales la parte de intereses es mayor en la etapa inicial. Igual capital significa pagar el mismo capital todos los meses, y el monto total del pago mensual es mayor en la etapa inicial.

Hay algunas preguntas en Internet sobre cuándo es el momento más apropiado para pagar con los dos métodos de pago y cuánto interés se ha comparado en total. De hecho, la discusión y comparación de tales cuestiones son. no muy significativos. En esencia, no se han considerado claramente El valor del dinero en el tiempo. Aunque el flujo de caja de reembolso es diferente, su TIR es la misma. Según el ejemplo anterior, ambos son 4 (¡Sorpresa!), es decir, tienen la misma tasa de costo de interés.

La diferencia es que la presión de pago inicial de igual capital e intereses es menor, razón por la cual muchas personas eligen este método de pago. En cuanto al saldo del préstamo y qué parte del pago mensual es principal y qué parte es interés, no importa. Incluso si el préstamo se paga por adelantado, considerando únicamente el flujo de efectivo del préstamo, el costo de los intereses sigue siendo 4.

Aunque las tasas de costo de capital de estos dos métodos de pago son las mismas, cuando se combinan con el flujo de efectivo de la transacción de la vivienda mencionada en el ejemplo anterior, debido a la distribución del flujo de efectivo del préstamo de manera diferente, el La TIR del rendimiento general de la inversión generada por los dos métodos de pago sigue siendo diferente. Por ejemplo, en el escenario de estrés uno (la propiedad se aprecia un 5 por año), la tasa de rendimiento para cantidades iguales de principal e intereses es 6,60, mientras que la tasa. de rendimiento por cantidades iguales de principal es 6,48.

¿Por qué? Básicamente, la TIR es el retorno de la inversión ponderado por el flujo de efectivo, y las diferencias en la distribución del flujo de efectivo afectarán los resultados del cálculo. En términos humanos, se puede entender que el monto de reembolso inicial del capital igual es mayor en comparación con el monto de la apreciación de los bienes raíces, hay menos fondos disponibles para la "reinversión" en la etapa inicial, por lo que la tasa de rendimiento es mayor. (no parece más claro). En términos generales, el cambio en la tasa de rendimiento para cantidades iguales de principal es menor que el cambio en la tasa de rendimiento para cantidades iguales de principal e intereses. El primero puede entenderse como un mayor reembolso anticipado y un menor apalancamiento.

Además de la consideración del rendimiento, la principal diferencia entre estos dos métodos de pago son los diferentes requisitos de liquidez en los diferentes períodos.

5. Opciones de pago: acortar el período de pago o mantenerlo sin cambios

Aunque muchos amigos esperan pagar el préstamo por adelantado, no pueden pagarlo por completo con los fondos disponibles. Por ejemplo, debido a los incentivos fiscales sobre los pagos mensuales de la hipoteca y otras razones, si elige el pago parcial, normalmente encontrará tres opciones:

1) Mantener el monto del pago mensual sin cambios durante el resto. préstamo y acortar el período de pago;

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2) El monto de pago mensual del préstamo restante se reduce y el período de pago permanece sin cambios;

3) El pago mensual El monto del préstamo restante se reduce y el período de amortización se acorta.

En cuanto a la diferencia en los métodos de pago, cuando el tipo de interés del préstamo es constante, la diferencia radica en la duración del período de pago. Podemos comparar la elección de diferentes métodos de amortización anticipada con la elección del plazo de amortización al solicitar un primer préstamo. La esencia es el mismo principio.

Si lo comparamos con el primer préstamo, es más fácil entender la conclusión sobre la elección del plazo de amortización.

Los costos de intereses de diferentes períodos de pago son los mismos, 4. Si se combinan con el flujo de caja del valor agregado inmobiliario, el nivel general de retorno de la inversión es diferente. El que tiene un pequeño flujo de caja de pago anticipado tiene un. alta tasa de rendimiento y apalancamiento Cuanto más largo sea el período de pago, menor será el monto de pago por período, más corto será el período de pago y el riesgo de tasas de interés de financiamiento inciertas. Si espera que la tasa de interés de financiamiento futuro baje. optar por pagar el préstamo antes.

Sin embargo, estrechamente relacionado con esto está el problema de los canales de financiación. Los canales formales pueden proporcionar métodos de financiación limitados, como los préstamos hipotecarios. Por ejemplo, si el préstamo se reembolsa por adelantado, el préstamo hipotecario no puede continuar sin otro. casa.

6. Limitaciones de la TIR

Aunque la TIR es un indicador muy importante para evaluar las opciones de inversión, todavía tiene muchas limitaciones:

No hay reinversión directa. o riesgos de refinanciamiento, por ejemplo, al comparar préstamos a 20 o 30 años, si elige un préstamo a 20 años, la tasa de interés de refinanciamiento después de 20 años es incierta. Este tipo de problema se puede resolver mediante diferentes pruebas de escenario. reflexión directa. El impacto de liquidar su préstamo anticipadamente y refinanciarlo o invertir en diferentes escenarios.

Por ejemplo, suponiendo que las tasas de interés continúen cayendo en el futuro, el resultado de la tasa de rendimiento de reembolso después de N años se puede resolver mediante diferentes pruebas de escenarios. La TIR es una relación que no puede reflejar el tamaño de. la inversión y el flujo de efectivo. Para opciones de inversión con direcciones cambiantes, se pueden obtener múltiples soluciones o ninguna solución. Estos problemas generalmente se pueden resolver observando el valor presente del flujo de efectivo neto (VAN).

Resumen

El uso de la TIR puede ayudarnos mejor a determinar qué opción tiene un mayor costo de capital para el pago anticipado o diferentes opciones de pago del préstamo, combinadas con la liquidez y el riesgo de la inversión, la inversión y el financiamiento. Los umbrales y otros aspectos del juicio pueden ayudarnos a tomar decisiones de manera más integral.