Nuevas regulaciones introducidas: Relajar moderadamente las restricciones al desarrollo de bienes raíces comerciales en áreas urbanas centrales
Fuente: Sino-Singapore Jingwei
Recientemente, Beijing publicó el "Catálogo de prohibiciones y restricciones a nuevas industrias en Beijing (edición 2022)" (en adelante, el "Catálogo de Prohibiciones y Restricciones"). En comparación con el pasado, la nueva versión del "Catálogo Prohibido y Restringido" es la primera vez que Beijing ha relajado las restricciones al desarrollo de bienes raíces comerciales en áreas urbanas centrales desde 2014, abriendo un cierto espacio de imaginación para la próxima etapa de Beijing. desarrollo inmobiliario comercial.
En términos de reducir el tono de desarrollo, la política ha traído nuevas posibilidades al mercado
En 2014, Beijing promulgó el "Catálogo Prohibido y Restringido" por primera vez, básicamente prohibiendo la quinta circunvalación (la cuarta circunvalación en el sur), a excepción de las tres zonas funcionales industriales de alto nivel de CBD, Financial Street y la región. Un año después, la versión de 2015 del "Catálogo Prohibido y Restringido" canceló las áreas especiales y se aplicaron estrictamente restricciones a los bienes raíces comerciales en toda el área central de Beijing. Esta versión duró seis años, dando forma al patrón básico actual del mercado inmobiliario comercial de Beijing. Para entonces, el área central del CDB y el distrito comercial en construcción se convertirán en las únicas áreas de desarrollo inmobiliario comercial a gran escala que quedarán en la ciudad central de Beijing.
Las estrictas restricciones políticas han impulsado el floreciente desempeño del mercado de oficinas de Beijing a lo largo de los años. En el mercado de arrendamiento, las oportunidades para la consolidación y reubicación a gran escala son escasas, y las empresas que se están expandiendo agresivamente tienden a arrendar en exceso áreas por adelantado para asegurar el progreso de la expansión futura. En el mercado de inversión, las oportunidades de transacción de edificios de oficinas de alta calidad son escasas y la oferta y la presión competitiva en el futuro previsible son significativamente menores que las de otras ciudades importantes del país. Beijing ingresó rápidamente al mercado de valores, lo que también logró la historia de inversión en bienes raíces comerciales en Beijing en el pasado.
Aunque esta nueva versión del "Catálogo de Prohibiciones y Restricciones" mantiene los requisitos prohibitivos para la industria inmobiliaria, ha agregado el requisito permisible "excepto para proyectos industriales en áreas de aislamiento verde que cumplan con los planos y políticas" Circunstancias excepcionales. Según el "Plan Maestro de la Ciudad", el área verde separada se refiere principalmente al área fuera del área de construcción concentrada planificada desde el Cuarto Anillo hasta el Sexto Anillo, principalmente en la actual franja urbano-rural. Su construcción contempla la urbanización de la primera zona de aislamiento verde (“Primera Zona Verde”) y la integración urbano-rural de la segunda zona de aislamiento verde (“Segunda Zona Verde”). Las áreas verdes separadas involucradas en la nueva versión del "Catálogo de Prohibiciones y Restringidas" están básicamente dentro del alcance de "Una Área Verde".
Creemos que la nueva versión del "Catálogo Prohibido y Restringido" es la primera relajación de las restricciones de Beijing sobre el desarrollo de bienes raíces comerciales en áreas urbanas centrales desde 2014. Una vez que las medidas para reducir el volumen y la capacidad sean bastante efectivas, Beijing necesita sentar una base sólida para la siguiente etapa de modernización industrial y proporcionar espacio para el desarrollo de industrias de alta tecnología mediante su desocupación y reemplazo. Sin embargo, debemos dejar claro que el tono de la política de reducción del desarrollo de Beijing se mantiene sin cambios. El alcance de este ajuste de política es moderado y prudente. No representa una expansión a gran escala, sino una construcción intensiva bajo estricto control.
El área verde separada se convertirá en el principal recurso espacial para las industrias de alta precisión de Beijing
Según el Plan de Construcción y Desarrollo del Área Verde Separada de la “Ciudad de Beijing” durante el 14º Plan Quinquenal Plan”, por un lado, el área verde separada Es un área clave en Beijing para reducir el terreno de construcción y "aumentar el espacio verde", por otro lado, abriendo espacios de desarrollo de alta calidad y mejorando la calidad del desarrollo industrial; puede garantizar la eficiencia de la producción del sistema económico colectivo y la colocación de mano de obra en zonas verdes. Efecto de aumento de los ingresos. Por lo tanto, la primera zona verde debe promover la modernización industrial mediante la desocupación y la sustitución, y de acuerdo con el principio de "más demolición y menos construcción", asignar proyectos industriales de alta precisión logrando al mismo tiempo un crecimiento negativo del suelo edificable urbano.
Dentro del alcance de la primera área verde, se espera que las áreas de construcción actualmente planificadas que están en línea con la dirección de las políticas industriales se concentren principalmente entre el tercer y cuarto anillo en el sur de la ciudad. , y fuera del cuarto anillo de circunvalación en el noreste de la ciudad. Desde la perspectiva de la región administrativa, puede estar principalmente dentro del distrito. Algunas de estas futuras áreas de concentración de proyectos industriales han anunciado planes y avances del proyecto, y algunas han comenzado a formular planes detallados. Se convertirán en las principales oportunidades para la construcción concentrada de bienes raíces comerciales en Beijing en la próxima etapa, y también serán las principales oportunidades para la construcción concentrada de bienes raíces comerciales en Beijing. El espacio industrial de alta precisión y vanguardia de la ciudad es la principal fuerza de los recursos.
Por ejemplo, Lize Financial Business District comenzará a suministrar terrenos para la Ciudad Financiera Internacional del Distrito Norte en 2022, es decir, la terminal de la ciudad del Distrito Norte de Lize y sus alrededores. Lize North District es un proyecto de integración estación-ciudad TOD, que incluye el desarrollo tridimensional de funciones urbanas como oficinas, comercio y transporte municipal en espacios aéreos y subterráneos. En el futuro, habrá la intersección de cinco vías. pauta.
Otro grupo industrial de alta tecnología ubicado en el distrito de Fengtai es el Capital New Business District, que cubre un área de 7,6 kilómetros cuadrados. El Nuevo Distrito Comercial de la Capital es uno de los posicionamientos funcionales del área de Dahongmen en el eje central sur del "Plan Maestro de la Ciudad" de Beijing. Planea promover la remodelación funcional y la mejora industrial del área de Dahongmen, atraer industrias de alta precisión y centrarse en la apertura al mundo exterior y la innovación internacional.
Además de las áreas mencionadas anteriormente, Beijing también tiene varias áreas fuera del Tercer Anillo de Circunvalación Sureste y fuera del Cuarto Anillo de Circunvalación Noreste que han obtenido indicadores y están en proceso de formulación y aprobación del plan. En la siguiente etapa de desarrollo, se espera que Beijing libere más de 3 millones de metros cuadrados de nuevos recursos espaciales con capacidad de producción, y el suministro de tierras en muchos lugares podría comenzar en 2022. Esta cantidad total es aproximadamente del 10 al 20% del mercado total actual de edificios de oficinas de Grado A y B en Beijing. Optimizará significativamente el entorno urbano, la infraestructura y el impulso industrial en el sur de Beijing e impulsará un desarrollo equilibrado y eficaz en la parte sur de Beijing. la ciudad.
Sin embargo, la posibilidad de que áreas de oferta concentradas dentro de "One Green Area" ingresen al mercado antes de 2026 es baja y básicamente no tendrá un impacto en el patrón de oferta y demanda del mercado en esta etapa y en el futuro. corto y mediano plazo en el futuro.
En términos generales, los ajustes de política de Beijing han proporcionado viabilidad teórica para el desarrollo y la construcción de proyectos industriales en algunas áreas, pero el ciclo desde la planificación y aprobación hasta el suministro de tierras y la construcción aún es largo. En los próximos cinco años, se espera que la oferta de suelo de la ciudad siga reduciéndose. Estas parcelas y proyectos entrarán al mercado uno por uno en el mediano y largo plazo, impulsando un desarrollo más equilibrado entre el norte y el sur de la ciudad. liberando gradualmente recursos espaciales de capacidad de producción.