¿Es el sistema político de financiación de la vivienda un sistema de fondo de previsión?

1. La necesidad de reestructurar

(1) El mercado inmobiliario dominado por la financiación de la vivienda basada en políticas es relativamente estable.

Garantizar una vivienda básica es uno de los contenidos básicos para mejorar y proteger los medios de vida de las personas. Resolver el problema de la vivienda requiere apoyo financiero. En la actualidad, todavía existen problemas fundamentales en el apoyo financiero a la vivienda en mi país: no existe una verdadera institución financiera de vivienda y el sistema de fondos de previsión para la vivienda no refleja plenamente la función de protección de la financiación de la vivienda para las familias de ingresos bajos y medios; Las familias de bajos ingresos es muy difícil, con menos del 5%. Es posible que los residentes de ingresos bajos y moderados obtengan préstamos para vivienda comercial. Debido a la naturaleza social especial de los productos inmobiliarios, es imposible completar la coordinación de la oferta y la demanda y el apoyo financiero a los productos inmobiliarios basándose únicamente en los mecanismos del mercado. La situación actual en nuestro país lo demuestra plenamente. A excepción de los préstamos del fondo de previsión para la vivienda, mi país no ha concedido directamente préstamos con intereses bajos o sin intereses a personas de ingresos bajos y medios. Para la mayoría de las personas de ingresos bajos y medios, sin un sistema de vivienda basado en políticas y el correspondiente apoyo financiero, será imposible alcanzar el objetivo político del gobierno de "vivienda apropiada para todos" lo antes posible, y también Será difícil satisfacer las necesidades de vivienda de los grupos vulnerables, lo que tendrá un impacto negativo en la estabilidad social y afectará negativamente al desarrollo.

(B)La financiación de la vivienda mediante políticas es una parte indispensable de un sistema financiero sólido y eficaz.

1. La industria de la vivienda está relacionada con la economía nacional y los medios de vida y la estabilidad macroeconómica de las personas. El mecanismo del mercado por sí solo no puede aliviar la contradicción entre la oferta y la demanda y las distorsiones financieras en el mercado inmobiliario. Es necesario que el gobierno establezca un mecanismo de macrocontrol sostenible a través de medios financieros basados ​​en políticas.

2. Debido a la particularidad de los productos inmobiliarios, los gobiernos de todo el mundo a menudo adoptan diferentes políticas de apoyo financiero y métodos de apoyo financiero comercial en los correspondientes sistemas de apoyo financiero basados ​​en las características estructurales de los productos inmobiliarios. El mecanismo de mercado resuelve el problema de la oferta y la demanda de vivienda para las personas de altos ingresos, y el mecanismo financiero basado en políticas con participación del gobierno resuelve el problema de la oferta y la demanda de vivienda para las personas de bajos ingresos.

3. Para establecer un sistema financiero completo y moderno basado en políticas, es necesario complementar la financiación basada en políticas de vivienda. La experiencia del desarrollo de la economía de mercado demuestra que en la industria de la vivienda se necesita un mecanismo financiero de política para manejar la relación entre el gobierno y el mercado. Obviamente, entre las cinco partes, lo que más nos falta es el financiamiento de la vivienda basado en políticas, y la innovación de sistemas, instituciones y herramientas relevantes es urgente.

(3) El sistema de fondos de previsión para la vivienda no puede desempeñar el papel de política de financiación de la vivienda debido a fallas de diseño.

1. El posicionamiento del centro de gestión del fondo de previsión para la vivienda no está claro. De acuerdo con el "Reglamento de Gestión del Fondo de Previsión para Vivienda", el Centro de Gestión del Fondo de Previsión se posiciona como una "institución independiente sin fines de lucro". Pero en la práctica, el Centro de Gestión del Fondo de Previsión no es una unidad "sin fines de lucro". En muchos lugares, el Centro de Gestión del Fondo de Previsión desempeña el papel de una "institución financiera".

2. Hay fallas en el diseño del sistema de fondos de previsión para la vivienda, lo que resulta en una nueva distribución injusta del ingreso. La contribución del fondo de previsión para la vivienda se basa en los salarios de los empleados, lo que hace que el fenómeno irrazonable de la distribución del ingreso se proyecte en la distribución del fondo de previsión para la vivienda y se convierta en una especie de bienestar. Lo que es aún más grave es que el sistema actual solo estipula el límite superior de la base de pago mensual del fondo de previsión, pero no limita estrictamente el límite inferior de la base de pago mínimo, lo que da como resultado que los montos de pago del fondo de previsión de los empleados urbanos de bajos ingresos sean bajos. .

Los depósitos del fondo de previsión deberían ser "sin subsidios para las personas de altos ingresos, menos subsidios para las personas de bajos ingresos y más subsidios para las personas de bajos ingresos. Sin embargo, la implementación de la política nacional del fondo de previsión de vivienda ha ampliado la brecha de ingresos, lo que confirma". un efecto Matthew: personas de altos ingresos El retiro del fondo de previsión para la vivienda es mayor y las políticas de préstamo son más favorables. Por el contrario, para las personas de bajos ingresos, el retiro del fondo de previsión para la vivienda es bajo y las políticas preferenciales son menores;

3. La cobertura aún es limitada y la eficiencia en el uso de los fondos de previsión para vivienda es baja. Según las estadísticas, todavía hay alrededor del 40% de los empleados en nuestro país que no han participado en el fondo de previsión de vivienda, sus ingresos son relativamente bajos y sus condiciones de vivienda necesitan mejorar urgentemente. Sin embargo, no pueden disfrutar de financiación para la vivienda basada en políticas, lo que genera una brecha en la financiación para la vivienda basada en políticas. Esto va en contra de la intención y el deseo originales de establecer una política de financiación de la vivienda. Como política financiera para la financiación de la vivienda, los préstamos del fondo de previsión para la vivienda tienen las ventajas de tasas de interés bajas y una larga vida útil, y deberían ser bienvenidos por la mayoría de los trabajadores y residentes urbanos. Sin embargo, en la operación real, los préstamos del fondo de previsión para la vivienda tienen fuertes implicaciones políticas, montos de préstamo bajos, muchas restricciones institucionales y modos operativos complejos y engorrosos. Los fondos depositados representan el 46,46% del saldo mancomunado, lo que resulta en la proporción del fondo de previsión para la vivienda. los préstamos son inferiores a 1/1 de la escala total de financiación de la vivienda 8.

4. Los canales de recaudación de fondos son estrechos, los canales de valor agregado son únicos y la acumulación de capital no puede satisfacer las necesidades reales. Desde el establecimiento del fondo de previsión de vivienda de mi país, la fuente ha sido únicamente los empleados urbanos, sin otros canales de financiación que lo complementen, ni ningún mecanismo de titulización de préstamos del fondo de previsión. Al mismo tiempo, el canal único de valor agregado (comprar únicamente bonos del tesoro) hace que los ingresos de valor agregado del fondo de previsión sean bajos, y las deficiencias del sistema de tipos de interés existente también afectan el futuro desempeño del papel del fondo de previsión. . Según cálculos de Dai Dongkai de la Academia China de Ciencias Sociales, a finales de 2006, el fondo de previsión para vivienda acumulado durante más de 10 años sólo alcanzaba para satisfacer las necesidades de préstamos personales para vivienda de 21 depositantes, y los 79 depositantes restantes podían solo estar en una posición dedicada y no podría solicitar devolución en absoluto.

5. El fondo de previsión de vivienda carece de un mecanismo interno de control y supervisión, y sus violaciones están prohibidas repetidamente. En los últimos años se han producido numerosos casos de malversación y fraude de fondos de previsión inmobiliaria en nuestro país. A juzgar por los casos de frecuentes malversaciones y apropiaciones indebidas de cientos de millones de yuanes por parte de los jefes de algunos centros de gestión de fondos de previsión de vivienda de condados y ciudades, la pérdida de este fondo no es pequeña, lo que refleja que efectivamente hay algunos problemas en el funcionamiento del sistema de fondos de previsión para la vivienda. Debido a mecanismos regulatorios imperfectos, sistemas poco sólidos, gestión multipartidista y otras razones, el uso ilegal y la apropiación indebida de fondos de previsión ocurren con frecuencia, y las sanciones por violaciones descubiertas son leves o incluso nulas, lo que intensifica estos fenómenos e inhibe gravemente la funcionamiento normal de los fondos de previsión.

(4) A los bancos comerciales les resulta difícil desempeñar su papel.

Debido a la cierta competencia de intereses entre los préstamos bancarios para vivienda y los préstamos de fondos de previsión, los bancos y las empresas de desarrollo inmobiliario no recomiendan suficientemente los préstamos de fondos de previsión para vivienda. Esta es la razón directa de los bajos tipos de interés de los fondos de previsión. financiar préstamos personales. Se entiende que cuando los promotores inmobiliarios obtienen préstamos comerciales de los bancos, llegan a algún tipo de "acuerdo" con los bancos. Los bancos les exigen que recomienden préstamos autónomos cuando solicitan préstamos para vivienda. Las tasas de interés de los préstamos bancarios autónomos son más altas que las tasas de interés de los fondos de previsión. Los bancos sólo cobran comisiones de gestión por los préstamos confiados por el Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda, que representan menos de la vigésima parte de los ingresos por préstamos de los bancos comerciales. Además, los procedimientos del fondo de previsión para la vivienda son complicados y los promotores a menudo acuerdan con los bancos utilizar préstamos comerciales en lugar de préstamos del fondo de previsión, lo que da lugar a una baja tasa de utilización de los préstamos del fondo de previsión. La práctica demuestra que en mi país existen muchas desventajas en el funcionamiento mixto de la financiación de la vivienda operativa y basada en políticas. El modelo operativo del primero a menudo arrastra al segundo, reemplazando el comportamiento del mercado con la acción del gobierno; el segundo a menudo erosiona al primero y distorsiona los proyectos sociales del primero.

En segundo lugar, aprender de la experiencia extranjera

(1) El sistema de financiación de la vivienda basado en políticas se ha establecido básicamente.

Dado que la vivienda está relacionada con el derecho más básico a la supervivencia y el bienestar personal de todo residente social, los países desarrollados generalmente han establecido sistemas de financiación de la vivienda basados ​​en políticas con características únicas. Estados Unidos es uno de los primeros en aplicar la financiación de la vivienda basada en políticas, y el mecanismo formado por la interacción entre la financiación comercial y la financiación basada en políticas es actualmente el sistema de financiación de la vivienda más eficaz del mundo. Primero, se estableció una nueva estructura regulatoria. Por ejemplo, el establecimiento de la OTS reemplazó la mayoría de las funciones de supervisión de los bancos federales de préstamos hipotecarios, formando finalmente un sistema de supervisión cruzada entre la OTS, el sistema de bancos federales de préstamos hipotecarios, la Reserva Federal y la Oficina del Contralor de la Vivienda. la Moneda. En segundo lugar, el mercado secundario de financiación de la vivienda está muy desarrollado.

El gobierno de Estados Unidos estableció dos instituciones de financiación de vivienda con características políticas obvias, la Asociación Hipotecaria Nacional Federal y la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno, que son responsables de garantizar préstamos de vivienda sujetos a políticas, fondos de contrapartida y comprar préstamos hipotecarios para aumentar la liquidez. En esta etapa, las dos instituciones comenzaron a lanzar un gran número de titulizaciones de préstamos hipotecarios para vivienda, lo que provocó cambios revolucionarios en la estructura de financiación de la vivienda, amplió enormemente los límites del mercado secundario de financiación de la vivienda y permitió a los bancos hipotecarios comerciales, los fondos mutuos y Otras instituciones de seguros no financieras están plenamente involucradas en el negocio de financiación de la vivienda, y tanto la industria como la financiación de la vivienda han alcanzado una prosperidad sin precedentes. A excepción de Estados Unidos, después de la guerra, todos los países establecieron políticas financieras de acuerdo con sus propias necesidades para implementar la política de vivienda del gobierno. Las instituciones representativas incluyen la Corporación de Financiamiento de Vivienda de Japón, el Banco de Crédito de Tierras de Francia, el Banco de Vivienda de Corea, el Banco de Vivienda del Gobierno de Tailandia, la Corporación de Desarrollo Urbano y de Vivienda de la India, el Banco Nacional de Vivienda de Brasil, la Corporación Hipotecaria y de Vivienda de Canadá, etc.

(2) Las instituciones financieras de vivienda política tienen una amplia gama de fuentes de financiación.

1. Fondos financieros gubernamentales. Las instituciones de financiación de políticas de vivienda dependen en gran medida de la financiación gubernamental, que proporciona todo o la mayor parte de su capital y parte de sus fondos operativos. De esta manera, el gobierno puede gestionar o influir en sus actividades de financiación de la vivienda y permitirle participar en operaciones de financiación de políticas de vivienda.

2. Emitir bonos para recaudar fondos. La emisión de bonos inmobiliarios a largo plazo es un método de financiación importante y la proporción de financiación a través de este método está aumentando gradualmente.

3. Absorber fondos de ahorro. Es más importante que las instituciones financieras de vivienda absorban los ahorros. No sólo concentra pequeños fondos ociosos para créditos inmobiliarios, sino que también convierte otros fondos de consumo en fondos para la construcción de viviendas. Sin embargo, para evitar fricciones con otras instituciones financieras, las instituciones financieras de política de vivienda generalmente no absorben directamente los ahorros ordinarios. Es más común absorber ahorros a través de otras instituciones financieras (especialmente cajas de ahorro) y luego prestarlos a instituciones financieras de política para su uso.

4. Implementar ahorros obligatorios. En el caso de fondos insuficientes, algunos países en desarrollo adoptan ahorros forzosos para resolver el problema de los fondos de crédito para vivienda y garantizar la escala de los fondos de crédito para vivienda.

5. Pedir dinero prestado a otras instituciones. Estas instituciones son principalmente instituciones financieras a largo plazo, como bancos centrales, cajas de ahorros e instituciones de depósito contractual (compañías de seguros de vida y de pensiones).

(3) Las instituciones financieras basadas en políticas de vivienda utilizan los fondos de manera muy específica.

Los préstamos para vivienda tienen las siguientes características:

(1) Centrarse en apoyar a los compradores de vivienda y aumentar la tasa de propiedad de la vivienda. Las instituciones financieras de políticas de vivienda en los países desarrollados generalmente no apoyan la construcción de viviendas, sino que se centran en apoyar a los compradores de viviendas.

⑵Dar políticas preferenciales a personas de bajos ingresos.

(3) Los préstamos indirectos son más habituales. Los préstamos no se otorgan directamente a individuos sino a agencias de vivienda estatales o locales como refinanciamiento de préstamos subsidiados a hogares de bajos ingresos.

(4) Proporcionar sólo fondos parciales y utilizar fondos estatales para promover fondos privados.

En tercer lugar, la idea de reformar el fondo de previsión de vivienda para convertirlo en un sistema político de financiación de la vivienda. En la actualidad, las funciones del Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda están relacionadas con la recaudación, gestión y retiro de fondos. Después de la reforma, el funcionamiento de los bancos de vivienda oficial será más profesional y eficiente. Al mismo tiempo, el carácter obligatorio, inactivo y de largo plazo del propio Fondo de Previsión permite a los bancos de vivienda pública gestionar los fondos de forma más eficaz.

(1) Posicionamiento claro

Dejemos que el fondo de previsión para la vivienda se convierta en una verdadera institución financiera de política de vivienda, basada en el fondo de previsión existente, garantizada por la inyección de capital y la credibilidad del gobierno, y sirva los objetivos de la política gubernamental de vivienda. Policy Housing Finance es una organización sin fines de lucro respaldada por el gobierno. Su propósito es coordinar la producción y el consumo de viviendas sociales, apoyar el sistema nacional de reforma de la vivienda y centrarse en resolver el financiamiento financiero de la vivienda para familias de ingresos bajos y medios.

(2) Ideas específicas para construir un sistema de financiación de políticas de vivienda

1. Establecer un sistema de organización de financiación de viviendas con instituciones de financiación de políticas de vivienda como organismo principal.

(1) En términos de configuración institucional, el Centro del Fondo de Previsión para la Vivienda se transformó en un banco nacional de políticas de vivienda. Actualmente hay muchos centros de fondos de previsión en todo el país, y sólo Beijing tiene 81 centros de gestión de fondos de previsión para vivienda. Podemos confiar en estos sistemas organizativos para establecer sucursales de instituciones financieras de políticas.

Dependendo del centro del fondo de previsión de vivienda, desde el nivel central hasta el local, el nivel más alto es la institución financiera de política nacional de vivienda, las instituciones de nivel medio son instituciones locales establecidas en las principales regiones económicas (ciudades) y las instituciones de base son sucursales. establecidos en los condados. Al mismo tiempo, el sistema de política de financiación de la vivienda que se establezca debe aprovechar plenamente el papel de otras instituciones financieras en el desarrollo de la vivienda, permitir que las instituciones cooperativas de financiación de la vivienda, los bancos comerciales y los particulares participen en las actividades de financiación de la vivienda, y establecer una política de financiación de la vivienda. sistema de financiamiento de vivienda con políticas de instituciones de financiamiento de vivienda como organismo principal y otros Un sistema de financiamiento de vivienda en el que las instituciones financieras participan de manera coordinada y el estado, las unidades y los individuos cooperan entre sí.