¿Cuál es la diferencia entre bienes raíces de inversión y activos fijos?
Con el fin de estandarizar el tratamiento contable de los bienes inmuebles de inversión y la divulgación de información relevante por parte de las empresas, el Ministerio de Finanzas promulgó las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales - Inversión Real Estate" el 29 de julio de 2005. Real Estate (Borrador para comentarios)". Después de estudiar detenidamente el borrador de la consulta, estamos de acuerdo con la mayor parte de su contenido. Sin embargo, tengo algunas ideas sobre algunas de las cosas del borrador. Ahora hablemos de algunas opiniones prematuras sobre esto.
1. Propiedad de los bienes inmuebles de inversión
Artículo 7 del Borrador para Comentarios: Si una empresa adopta el modelo de costos para medir, los bienes inmuebles de inversión como activos fijos se medirán de acuerdo con las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 1”. ×-Los activos fijos de inversión inmobiliaria en forma de activos intangibles se ajustarán a las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 1". -Activos intangibles. "Creo que parece haber un problema con esta disposición.
1. Los bienes inmuebles de inversión no deben considerarse activos fijos o activos intangibles. En primer lugar, los bienes inmuebles de inversión no cumplen plenamente la definición de Activos fijos o activos intangibles. Las "Normas de Contabilidad" empresariales establecen claramente que los activos fijos se refieren a activos tangibles con una vida útil de más de un año y un alto valor unitario que se mantienen para la producción de bienes, prestación de servicios, arrendamiento o Los activos intangibles se refieren a empresas para la producción de bienes, la prestación de servicios y la gestión. Los activos no monetarios a largo plazo que se alquilan a otros o se mantienen con fines de gestión. Los bienes inmuebles de inversión se refieren a bienes inmuebles mantenidos para alquiler o capital. apreciación, incluida la propiedad de terrenos y edificios propiedad de empresas con fines de inversión, propiedades de desarrollo alquiladas por empresas de desarrollo inmobiliario (aquí sólo las empresas no inmobiliarias son objeto de investigación, por lo tanto, bienes inmuebles de inversión con el fin de obtener ganancias). El alquiler se puede dividir en activos fijos o activos intangibles y bienes inmuebles de inversión con el fin de obtener plusvalía. Los bienes inmuebles de inversión no entran en la categoría de "activos fijos" o "activos intangibles". Es lo mismo que los activos fijos y los activos intangibles en el sentido original, pero el propósito de su tenencia es diferente. La contabilidad unificada obviamente no cumple con el principio de contabilidad "claro" y también causará problemas de "depreciación y amortización". Al mismo tiempo, la mayoría de los bienes inmuebles de inversión en poder de las empresas tienen valor agregado. Por lo tanto, los bienes inmuebles de inversión no deben considerarse bienes inmuebles de inversión "activos fijos o intangibles". considerarse como negocio de "inversión" Desde la perspectiva del negocio económico, el negocio de inversión inmobiliaria de una empresa es el mismo que el negocio de "inversión" de la empresa. No existe ninguna diferencia cualitativa. de obtener valor agregado fuera de las actividades normales de producción y operación de la empresa. Sin embargo, dado que la "inversión" a la que se refieren las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales sólo se refiere a la inversión externa (transferencia de activos a otras unidades), las formas principales son el capital. La inversión y la inversión en deuda. El negocio de inversión inmobiliaria no pertenece a la inversión de capital, la inversión en deuda ni la inversión externa, sino que es un negocio de inversión puramente nacional, por lo que no cumple plenamente con la connotación de "inversión" en las normas contables. "La inversión a largo plazo" parece inapropiada, pero sus características de inversión son muy obvias. Del análisis anterior, se puede ver que el negocio inmobiliario de inversión tiene características de inversión obvias, pero no es completamente consistente con la "inversión". características de los bienes raíces de inversión Definimos esta característica como negocio de inversión, lo que significa que no está incluido en el alcance de "inversión", pero se trata de acuerdo con el método de "inversión". Por lo tanto, planeamos adoptar un método contable similar a. el de la inversión a largo plazo, es decir, extraer lecciones de los "principios contables de inversión a largo plazo" y establecer una cuenta de "bienes inmuebles de inversión" para la contabilidad especial
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(1) Cuenta "Inversión inmobiliaria"
Para calcular el negocio de inversión inmobiliaria, es necesario agregar una cuenta de inversión inmobiliaria. Esta cuenta pertenece a la cuenta de activo. El prestatario registra los costos de adquisición, los gastos posteriores y la apreciación de los bienes inmuebles de inversión debido a la adopción de la "medición del valor razonable". El valor en libros se reduce al enajenar las propiedades de inversión que se venden, transfieren, transfieren para uso propio y. desguazados o destruidos. El débito al saldo final representa el valor en libros de las propiedades de inversión que posee la empresa. Esta cuenta establece cuentas detalladas según el tipo de inversión inmobiliaria.
(2) Indique "bienes inmuebles de inversión" en el balance
De acuerdo con la naturaleza de inversión de "bienes raíces de inversión", está previsto que aparezca en el lado izquierdo de El "balance" Tres grandes proyectos, entre "inversión a largo plazo" y "activos fijos".
(3) Tratamiento contable de los ingresos de valor agregado durante el período de tenencia de bienes inmuebles de inversión
El valor de los bienes inmuebles de inversión de la empresa puede aumentar durante el período de tenencia debido a la medición posterior ( medidos a valor razonable) y obtener los correspondientes beneficios de valor agregado. De acuerdo con las características de "cuasi inversión" de los bienes inmuebles de inversión, esta parte debe tratarse como "ingresos de inversiones". En consecuencia, si se produce una pérdida por deterioro, también se incluirá en el alcance de los ingresos por inversiones para compensar los ingresos. (4) Método de tratamiento contable para bienes inmuebles de inversión
1. Cuenta para bienes inmuebles de inversión adquiridos por una empresa
(1) Cuando utilice fondos monetarios para comprar bienes inmuebles de inversión, solicite dinero prestado. con base en el costo real de adquisición se registra la cuenta “Inversión Inmobiliaria” y se acredita a la cuenta “Depósitos Bancarios” u “Otros Fondos Monetarios”.
(2) Cuando el inmueble original ocupado por el propietario se convierte en inmueble de inversión, el inmueble de inversión, la depreciación acumulada, la provisión por deterioro del activo fijo o el deterioro del activo intangible se debitarán de acuerdo con el valor en libros o El valor razonable de los activos convertidos. Las cuentas de preparación y otras se acreditan a las cuentas de activos fijos con base en el valor en libros original de los activos fijos o intangibles. Si existiera discrepancia en los resultados registrados, se acreditará a la cuenta "Ingresos de Inversiones".
Ejemplo 1. Una empresa planea convertir sus propios bienes inmuebles en bienes inmuebles de inversión. Su valor contable original es de 6,543,8 millones de yuanes, la depreciación es de 3 millones de yuanes y la provisión por deterioro de activos fijos es de 500.000 yuanes. Después de la evaluación, su valor razonable es de 6 millones de yuanes. Los asientos contables son:
Débito: bienes raíces de inversión-bienes raíces XX 6 millones de yuanes.
La depreciación acumulada es de 3 millones de yuanes.
Provisión para deterioro de activos fijos de 500.000 RMB
Ingresos por inversiones de 500.000 RMB
Préstamo: activos fijos de 6,5438 millones de RMB.
Ejemplo 2. Si el valor razonable del inmueble en el ejemplo anterior es 6.543.802 yuanes. Los asientos contables son:
Débito: bienes raíces de inversión-bienes raíces XX 120.000 yuanes.
La depreciación acumulada es de 3 millones de yuanes.
Provisión para deterioro de activos fijos de 500.000 RMB
Préstamos: Activos fijos de 6,5438 millones de RMB.
Los ingresos por inversiones ascienden a 5,5 millones de yuanes.
2. Contabilización de gastos posteriores en bienes inmuebles de inversión.
En el proceso de tenencia de bienes inmuebles de inversión, las empresas pueden incurrir en algunos gastos relacionados, como gastos de mantenimiento, etc. Esta parte del gasto debe considerarse una inversión adicional e incluirse en el coste de la inversión inmobiliaria para poder ser compensada en el futuro.
3. Cálculo de los ingresos por alquiler de inmuebles de inversión.
En el caso de bienes inmuebles de inversión con el fin de obtener alquileres, el alquiler obtenido de forma regular debe considerarse como ingresos de inversiones y registrarse directamente en la cuenta "ingresos de inversiones".
4. Tratamiento contable de la enajenación empresarial de bienes inmuebles de inversión.
(1) Las empresas venden o transmiten bienes inmuebles de inversión. Cuando una empresa vende o transfiere bienes inmuebles de inversión, debe debitar la cuenta de "depósito bancario" u otras cuentas correspondientes según los ingresos netos reales, acreditar la cuenta de "bienes inmuebles de inversión" según el valor en libros y debitar o acreditar la diferencia. entre ambas. Cuenta "Ingresos de inversiones".
(2) Las empresas convierten los bienes inmuebles de inversión en bienes de uso propio. Cuando una empresa convierte los bienes inmuebles de inversión originales para su propio uso debido a necesidades de producción y operación, debitará los "activos fijos" o "activos intangibles" de acuerdo con el valor razonable de los activos convertidos, y acreditará los "bienes inmuebles de inversión" de acuerdo con al valor en libros de la Cuenta de activos convertidos, la diferencia se carga o acredita en la cuenta "Ingresos de Inversiones".
(3) La inversión inmobiliaria sufre daños. Si los bienes inmuebles de inversión de una empresa resultan dañados debido a fuerza mayor, la cuenta de "gastos no operativos" se debitará de acuerdo con su pérdida neta, la cuenta de "otras cuentas por cobrar" se debitará de acuerdo con la compensación del seguro que deba obtenerse, y la cuenta "propiedades de inversión" se acreditará de acuerdo con el valor en libros de los bienes inmuebles objeto.
5. Medición posterior de inmuebles de inversión.
Si existe evidencia concluyente de que el valor razonable del inmueble de inversión se puede obtener de manera continua y confiable, la empresa debe utilizar el modelo de valor razonable para realizar la medición posterior del inmueble de inversión, es decir, el La empresa debe ajustar la inversión inmobiliaria en función del valor razonable al final del período. El valor en libros de los bienes inmuebles. De acuerdo con la diferencia entre el valor razonable del activo y el valor en libros original, se debita la cuenta “Inversiones Inmobiliarias” y se acredita la cuenta “Ingresos por Inversiones”.
Tres. Impuesto sobre la renta sobre los "ingresos de valor añadido" procedentes de bienes inmuebles de inversión
Se puede ver en el análisis anterior que los bienes inmuebles de inversión corporativa generarán ingresos de valor añadido durante el proceso de conversión y posteriormente se medirán a valor razonable al final del periodo. Esta parte de los ingresos la acreditaremos íntegramente en la cuenta "ingresos por inversiones" del período actual. No es difícil ver que esta parte de los ingresos en realidad no ha recibido la entrada de efectivo correspondiente. Si se incluye en los ingresos fiscales corrientes, no será razonable que la empresa pague el impuesto sobre la renta por adelantado. Para resolver este problema, creemos que se puede adoptar el "método diferido", es decir, la cuenta detallada de "ingresos de valor agregado de bienes raíces de inversión" se puede configurar en la cuenta de "ingresos de inversiones" para contabilidad especial. y el impuesto a pagar por esta parte de la renta se puede registrar en la cuenta "ingresos diferidos". La cuenta "impuestos diferidos" se incluye en el impuesto corriente a pagar al enajenar bienes inmuebles de inversión. Esto no sólo puede reflejar el valor agregado de la inversión de la empresa de manera oportuna, garantizar la autenticidad de la información contable, sino también evitar el problema del pago anticipado de impuestos.
La diferencia entre inversión inmobiliaria y activos fijos
En primer lugar, los fines de tenencia son diferentes.
Los bienes inmuebles de inversión se mantienen para inversión, como derechos de uso de suelo arrendados; derechos de uso de suelo mantenidos durante mucho tiempo y preparados para ser transferidos después de su valorización; edificios de propiedad y alquilados por empresas.
Activos fijos mantenidos para la producción de bienes, prestación de servicios, arrendamiento (excluidos bienes inmuebles de inversión) o gestión.
En segundo lugar, la gama de formas materiales es diferente.
Los bienes raíces de inversión solo incluyen bienes raíces;
Los activos fijos incluyen no solo los bienes inmuebles utilizados para la producción y las operaciones, sino también los activos mantenidos y utilizados para la producción de bienes y la provisión de mano de obra. servicios, arrendamiento o administración de maquinaria y equipo y otros activos cuya vida útil exceda de un período contable.
En tercer lugar, los métodos contables son diferentes.
Los bienes inmuebles de inversión se pueden contabilizar utilizando el modelo de costo o el modelo de valor razonable;
Los activos fijos solo se pueden contabilizar según el modelo de costo.