¿Cómo respondieron Japón o Estados Unidos a la burbuja inmobiliaria después de la crisis financiera? ¿Qué medidas se tomaron? ¡urgente! ! !
La razón por la que Estados Unidos básicamente puede evitar los altibajos de los precios de la vivienda como el mercado de valores es que tiene un mecanismo para frenar el loco crecimiento de las burbujas inmobiliarias, uno de los medios importantes es la tasa de interés de préstamos para vivienda.
Las tasas de interés de los préstamos en Estados Unidos cambian casi todos los días, especialmente los cambios en los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo, lo que inevitablemente afectará las tasas de interés fijas de los préstamos. La tendencia de los bonos del Tesoro a largo plazo está estrechamente vinculada a las tasas de interés a corto plazo de la Reserva Federal y a la evaluación de la comunidad financiera de las tendencias del desarrollo económico a largo plazo. En particular, una vez que las tasas de interés del banco central de Estados Unidos cambien, las tasas de interés de los préstamos cambiarán. ajustarse inmediatamente, lo que proporciona orientación al banco central. Una palanca muy favorable y sensible para controlar las tendencias de los precios inmobiliarios.
En segundo lugar, el precio de la especulación inmobiliaria en los Estados Unidos es muy alto, lo que excluye a la gente común del círculo de la especulación inmobiliaria, reduce en gran medida el número de especuladores inmobiliarios y reduce el poder destructivo del burbuja inmobiliaria. Cuando los estadounidenses venden casas, el procedimiento es muy complicado y generalmente requiere un agente. Una vez concluida la transacción, los agentes del comprador y del vendedor deben cobrar a sus respectivos clientes una tarifa de gestión equivalente a aproximadamente el 3% del precio de la vivienda. Teniendo en cuenta que el precio de un edificio unifamiliar se acerca al promedio nacional de 200.000 dólares estadounidenses, una vez completada la transacción, el comprador y el vendedor tendrán que pagar una tarifa de gestión de unos 12.000 dólares estadounidenses al agente intermediario. No incluye los gastos de tramitación de unos 2.000 dólares estadounidenses que el comprador debe pagar por el préstamo, así como numerosos pequeños gastos como la inspección de la casa antes de la transferencia, el registro de la propiedad inmobiliaria, la evaluación del precio de la casa, etc. En términos generales, cuando finalmente se transfiere al comprador un edificio unifamiliar de precio medio, el comprador tiene que pagar hasta unos 10.000 dólares estadounidenses en diversos costos de iluminación y alumbrado. Tarifas tan elevadas restringen gravemente a la mayoría de las personas a la hora de especular con bienes raíces. Entonces, si la mayoría de los estadounidenses pudieran cambiar de casa, los altibajos en los precios de las viviendas serían enormes.
En tercer lugar, el mantenimiento de la casa en sí es bastante caro. Si posee un inmueble, debe pagar impuestos todos los años. El tipo impositivo general oscila entre 1 y 1,5. El coste de la vivienda para la clase media suele rondar los 4.000 dólares estadounidenses al año. Además, la casa debe estar asegurada, porque una vez que la casa se incendia o se inunda, la compañía de seguros pagará una indemnización y el banco podrá recuperar su préstamo como de costumbre. Por lo tanto, si desea obtener un préstamo para comprar una casa, Asegurar la casa se convierte en una obligación. La prima de seguro anual promedio para una casa es de casi $1,000.
En cuarto lugar, la política fiscal del gobierno de Estados Unidos sólo favorece las primeras viviendas de los propietarios, por ejemplo, que los intereses de los préstamos sean deducibles de impuestos. Si se trata de una casa no ocupada por su propietario, no podrá disfrutar del trato preferencial de la primera vivienda en términos de tasas de interés de préstamos, impuestos de alquiler, etc. Esto aumentará significativamente el costo de compra, venta y mantenimiento de la inversión. residencias y reducir significativamente el atractivo de la especulación inmobiliaria.
En quinto lugar, las ganancias después de la venta de la casa, la residencia ocupada por el propietario pueden disfrutar de una exención del impuesto sobre las ganancias de 500.000 dólares estadounidenses, pero las ganancias de la venta de la residencia no ocupada por el propietario deben estar sujetas a impuestos. como ingreso.
En sexto lugar, las estadísticas sobre la industria de la vivienda en los Estados Unidos son muy oportunas y detalladas, incluyendo cuántos edificios nuevos se inician cada mes, el índice de cambio mensual del precio medio de la vivienda en diferentes regiones, la comparación entre el aumento de los precios de la vivienda y el aumento de los ingresos, así como el aumento de los precios de la vivienda y el aumento de los ingresos, el índice comparativo del aumento de los costos de alquiler, etc., se puede consultar todos los días en los sitios web gubernamentales y relacionados, y se puede consultar. relativamente preciso. Esto no solo proporciona a los departamentos gubernamentales de toma de decisiones una base importante para el control de políticas, sino que también aumenta la cantidad de información y transparencia para que las personas compren casas, lo que efectivamente reduce en gran medida el elemento de especulación comercial o monopolio.
Japón es el primer país de Asia en entrar en las filas de los países desarrollados. El desarrollo de las empresas inmobiliarias y el cultivo del mercado inmobiliario se han vuelto cada vez más racionales y estandarizados. Actualmente, estoy comprando un apartamento de 40 pisos de nueva construcción en el centro de Tokio, conocido como el centro financiero de Asia, que equivale al Templo Jing'an de Shanghai. Tiene dos casas orientadas al sur con plazas de aparcamiento y. un área práctica de 90 metros cuadrados (área de construcción de 120 metros cuadrados), el precio es solo más de 40 millones de yenes, o 3,6 millones de yuanes, es decir, el área de construcción es de 30.000 yuanes por metro cuadrado. y los ingresos de los trabajadores administrativos japoneses equivalen a cinco veces los de Shanghai. Se puede ver que Jing'an, Shanghai El precio del templo es muy alto.
Sin embargo, el desarrollo del mercado inmobiliario japonés hasta lo que es hoy se formó gradualmente después de varias rondas de desarrollo y ajuste.
La burbuja inmobiliaria más grande de Japón ocurrió en la década de 1980. En ese momento, los bienes raíces de Japón aumentaron rápidamente. Muchos especuladores utilizaron las ganancias contables de las acciones en rápido crecimiento para invertir en bienes raíces, lo que provocó que los precios de la vivienda se dispararan. Al final, mientras el Banco de Japón seguía aumentando las tasas de interés, la burbuja en el mercado inmobiliario explotó al mismo tiempo que el mercado de valores colapsaba. A medida que los inversores se deshicieron de acciones en grandes cantidades para cubrir pérdidas en el mercado inmobiliario, o vendieron propiedades para cubrir pérdidas en el mercado de valores, los precios de las acciones y del mercado inmobiliario de Japón se desplomaron a un mínimo en el corto plazo. No fue hasta el siglo XXI que el mercado de valores y el mercado inmobiliario de Japón se recuperaron y entraron en un nuevo ciclo de crecimiento.
El estallido de la burbuja inmobiliaria de Japón ha dado al mundo muchas advertencias. Una es cómo el gobierno puede predecir y regular los riesgos del mercado inmobiliario en un entorno de economía de mercado. más utilizado para resolver los problemas de las personas para vivir y vivir, y no debe poner demasiado énfasis en su retorno de la inversión; en tercer lugar, evitar ser tentado y atraído por el creciente mercado inmobiliario y utilizar altas tasas de interés y préstamos elevados para comprar o. invertir en bienes raíces. Por otro lado, también muestra que los inversores deberían mirar las cosas con un concepto materialista y ser escépticos o negativos ante el mito detrás de todas las burbujas inmobiliarias. El mito es que los precios seguirán subiendo para siempre. En el proceso de aprender lecciones y remodelar la industria inmobiliaria, el gobierno japonés ha lanzado tres medidas de reforma importantes de acuerdo con las leyes del desarrollo del mercado: en primer lugar, invertir en la construcción de costosos proyectos públicos de apoyo mediante el aumento de la deuda nacional. y restaurar el sector inmobiliario y otros sectores económicos. El segundo es relajar las restricciones. Para estimular la economía, Japón ha comenzado a relajar muchas restricciones sobre la industria financiera y ayudar a los inversores a establecer fideicomisos de inversión en bienes raíces, que se utilizan principalmente para establecer. crear fondos mutuos para la inversión en bienes raíces comerciales. El tercero es que los estándares de construcción gubernamentales se han ajustado para facilitar el desarrollo de proyectos inmobiliarios por parte de los desarrolladores, como restricciones de altura, y se ha acortado el tiempo de aprobación de los planos de construcción para fomentar la ampliación. Uso de materiales de construcción que ahorren energía. La práctica ha demostrado que la implementación de estas medidas de reforma ha inyectado fondos al mercado inmobiliario japonés, ha aumentado su vitalidad, ha reducido la dificultad de la reurbanización, ha reducido el umbral para que los ciudadanos accedan al sector inmobiliario y ha permitido a la industria inmobiliaria japonesa entrar en una nueva ronda de ciclo de desarrollo.