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La nueva política emitida por Hangzhou esta vez fortalece aún más la regulación del mercado inmobiliario en términos de restricciones de compra, restricciones de venta, impuestos y otros aspectos.
Por primera vez, se han implementado restricciones a las ventas para crear nuevas viviendas.
A diferencia de las mejoras regulatorias de otras ciudades desde principios de año, Hangzhou ha promulgado regulaciones sobre las ventas de viviendas. restricciones, que exigen que dentro del alcance de las restricciones de compra de Hangzhou, los nuevos proyectos de viviendas comerciales que tengan una tasa de ganancia menor o igual al 10% en las ventas públicas de lotería notariadas no se transferirán dentro de los 5 años de viviendas comerciales obtenidas por los compradores mediante compra prioritaria; no se transferirá en un plazo de 5 años.
En este sentido, Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que Hangzhou es la primera ciudad entre las de primer y segundo nivel que impone restricciones a la venta de viviendas nuevas, y esto puede convertirse en una demostración. para el mercado. La lotería y las nuevas cotizaciones son los principales símbolos de esta ronda de ciudades de moda. La reducción del atributo de inversión de las nuevas cotizaciones afectará más al mercado actual.
Como todos sabemos, el mercado inmobiliario de Hangzhou ha estado en auge durante muchos años. En 2020, el desempeño del mercado inmobiliario de Hangzhou sigue siendo sobresaliente. Hubo más de 860 lanzamientos de ventas a lo largo del año y cerca de 128.000 nuevas casas entraron en el mercado. Xiaoshan y Yuhang fueron los principales proveedores, con 670.000 registros y una tasa de ganancia promedio del 19%. A juzgar por el desempeño de la lotería, la tasa de ganancia de ***16 proyectos fue inferior al 3%. Sunac City estableció el récord de lotería más bajo en la historia de Hangzhou con una tasa de ganancia del 0,5%. Xixi Mansion hizo historia con un total de casi 60.000. inscripciones durante sus dos aperturas.
Se informa que Hangzhou presentó por primera vez el requisito de restricción de ventas en marzo de 2017, pero solo se limitó a compras corporativas. La política es que las empresas deben comprar viviendas en las áreas de compra restringida de la ciudad durante tres años. ¿Cotizado y comercializado?
Pan Hao, analista senior del Instituto de Investigación Shell, cree que, según el contenido de esta política, el alcance de la vivienda restringida es principalmente en proyectos calientes y no involucra a todos los proyectos. Hangzhou adopta políticas diferenciadas de restricción de ventas para garantizar la actividad del mercado y al mismo tiempo garantizar la estabilidad del mercado.
En cuanto a la mejora de la gestión de restricciones de ventas en Hangzhou, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que en el pasado, algunos compradores de viviendas se aprovecharon de las lagunas en los precios. restricciones para especular sobre la disponibilidad de viviendas. A partir de ahora, algunas listas de celebridades de Internet con las que puedes ganar dinero después de comprarlas no se pueden desechar a voluntad. Al mismo tiempo, es necesario estandarizar más la compra prioritaria y evitar que los especuladores inmobiliarios encubiertos duren el proceso de restricciones de ventas.
El número de años de liquidación y obsequios están incluidos en el alcance de las restricciones de compra.
Además de las restricciones de ventas mencionadas anteriormente, Hangzhou también ha mejorado su política de restricción de compras este tiempo, estipulando que aquellos que se hayan establecido en la ciudad por menos de 5 años no serán elegibles para comprar una casa en esta ciudad, además, si una casa está dentro del rango de restricción de compra; donada a otras personas dentro del rango de restricción de compra, el donante debe haber pasado al menos 3 años antes de poder comprar la casa, y el destinatario debe cumplir con la política de restricción de compra (excluidos los legados).
En este sentido, Yan Yuejin dijo que este es un parche a la política de restricción de compras existente, convirtiéndose así en la política de restricción de compras actual más completa para reducir el espacio para la especulación inmobiliaria. Entre ellos, la restricción de compras. para los recién asentados es una medida de precaución. La especulación inmobiliaria se lleva a cabo mediante el establecimiento. En el pasado, donar viviendas era una práctica común para eludir las restricciones a la compra, pero ahora también está controlada.
Pan Hao también dijo que verificar las deficiencias y subsanarlas es una característica importante de esta política, que ha fortalecido los estándares de identificación para las calificaciones de compra de viviendas y ha aumentado las restricciones a la compra de regalos que no existían antes. De hecho, Dongguan y Ningbo presentaron requisitos similares en 2020, que se remontan a la política regulatoria de Zhengzhou en 2017. Esta política en Hangzhou es básicamente consistente con las disposiciones regulatorias de Zhengzhou.
Vale la pena señalar que los hogares sin casa en Hangzhou tienen garantizada prioridad en la compra de viviendas. Esta vez, Hangzhou ha ajustado los criterios de identificación para "hogares sin hogar". Entre ellos, aquellos que transfieren viviendas dentro de las restricciones de compra de la ciudad después del 4 de abril de 2018 y no tienen antecedentes de ser propietarios de una casa dentro de las restricciones de compra de la ciudad de Hangzhou durante tres años. ser reconocido Para familias sin vivienda. Esta vez, Hangzhou también aclaró que los talentos de alto nivel están dentro del límite de compra de Hangzhou. Solo aquellos que no tienen antecedentes de ser propietarios de una casa durante tres años pueden tener prioridad en la compra de una casa.
Yan Yuejin dijo que si algunos compradores de viviendas transfieren su propiedad primero y luego declaran un hogar sin hogar, esto ya no será factible en el futuro. Esto hace que sea difícil para algunas familias que aparentemente no son propietarias de una casa, pero que en realidad sí la poseen, disfrutar de la política de compra prioritaria de vivienda. La estipulación de que los talentos tienen prioridad en la compra de viviendas también pretende poner fin al caos de los "falsos talentos que son especuladores inmobiliarios".
Además, Hangzhou ha aclarado que dentro de las restricciones de compra de la ciudad, el período de exención del impuesto sobre el valor añadido para las transferencias personales de viviendas se ha ajustado de 2 a 5 años. Según estadísticas incompletas, al menos seis ciudades de todo el país han mejorado sus políticas de IVA, incluidas Shenzhen, Wuxi, Shenyang, Chengdu, Shanghai y Hangzhou. Entre ellos, entre las "Diez Regulaciones de Shanghai" emitidas por Shanghai el 21 de enero, el período de recaudación y exención del impuesto al valor agregado se aumentó de 2 a 5 años.
En opinión de Zhang Dawei, cambiar el impuesto al valor agregado de 2 a 5 probablemente se convierta en una acción estándar en esta ronda de regulación. Yan Yuejin también cree que el impuesto al valor agregado es una señal muy fuerte en términos de transacciones posteriores de viviendas de segunda mano, la mejora de la política del impuesto al valor agregado es un evento de alta probabilidad. Pero lo que hay que evitar es que los propietarios trasladen los costes fiscales a los compradores de viviendas.
Una nueva ronda de mejoras regulatorias podría ser seguida por más ciudades
¿Cuál es el efecto esperado de la regulación de Hangzhou? Wang Xiaoqiang, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, cree que Hangzhou está fortaleciendo principalmente las políticas de restricción de compra y venta, cambiando el impuesto al valor agregado de 2 a 5 y endureciendo la definición de hogares sin casas y talentos de alto nivel. En general, la política es relativamente suave y no implica tomar medidas enérgicas contra los divorcios falsos, fortalecer las políticas de restricción de préstamos, etc., y hay poca innovación en el contenido. En el corto plazo, el volumen de transacciones urbanas disminuirá, pero tendrá poco impacto en los precios y los precios se estabilizarán en el corto plazo.
En opinión de Pan Hao, el gobierno de Hangzhou ha reforzado la gestión cuando la temperatura del mercado sigue aumentando, con el objetivo de bloquear los canales para la especulación inmobiliaria y estabilizar el mercado inmobiliario.
Se informa que desde principios de este año, cinco ciudades, incluidas Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou y Hefei, han intensificado los controles en 7 días. En este sentido, Wang Xiaoqiang cree que esto no significa que la regulación de este año será principalmente más estricta, sino más bien la implementación del posicionamiento político del gobierno central de que "la vivienda es para vivir, no para especular". Esta ronda de mejoras en la regulación en muchas ciudades ayudará a frenar los puntos conflictivos actuales en las ciudades y evitará que el mercado pierda el control en el corto plazo. ?Zhang Dawei cree que en el futuro debemos restringir la entrada desordenada de fondos en el sector inmobiliario, de lo contrario la intensidad de las políticas regulatorias podría diluirse.