¿A qué debes prestar atención al invertir en una tienda?

1. Naturaleza del terreno

Actualmente, algunas tiendas del mercado fueron cambiadas de las casas originales a través de "Vivir en África". Estos dos tipos de casas suponen dos usos del suelo completamente diferentes.

"Residencia" es una casa utilizada especialmente para vivir, y "vivienda comercial" (el nombre completo es casa de servicios comerciales) es una casa utilizada para operar y servir a los residentes. Ambos hombres han cambiado en al menos tres formas. Desde una perspectiva de gestión del suelo, "residencial a no residencial" cambia el uso del suelo, es decir, convirtiendo "terrenos residenciales" en "terrenos comerciales" desde una perspectiva de planificación, su connotación se ha cambiado a las disposiciones de la planificación del proyecto de construcción; permiso Desde la perspectiva de las funciones de uso de la casa, el uso de la casa tiene funciones de gestión.

El artículo 18 del "Reglamento provisional sobre la cesión y transferencia de derechos de uso de suelo urbano de propiedad estatal" estipula: "Si un usuario de suelo necesita cambiar el uso de suelo especificado en el contrato de transferencia de derecho de uso de suelo, deberá obtener el consentimiento del cedente y Con la aprobación del departamento de gestión territorial y del departamento de planificación urbana, se volverá a firmar el contrato de transferencia del derecho de uso del suelo de conformidad con las disposiciones pertinentes de este capítulo, la tarifa de transferencia del derecho de uso del suelo Se ajustará y se realizará el registro "Se puede ver que si la" tienda "invertida es originalmente un terreno residencial, se utilizará en el futuro. Problema.

En segundo lugar, cambios de planificación

Es importante entender si la ubicación de la tienda y sus alrededores enfrentarán cambios de planificación en el futuro, lo que también determina el éxito de la inversión.

Desde una perspectiva macro, si la ciudad lanza una nueva ronda de planificación, las tiendas invertidas en el futuro definitivamente se verán afectadas por la nueva ronda de planificación. Por ejemplo, el proyecto del centro de transporte de Hongqiao en el oeste de Shanghai muestra que todo Shanghai y el delta del río Yangtze formarán un "área metropolitana" a tres horas en automóvil, lo que atraerá una gran cantidad de personas, logística, información y capital. fluye en el futuro. Esto destaca las oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales en el oeste de Shanghai. Desde una perspectiva micro, una vez que se planifica y construye una nueva línea de transporte ferroviario alrededor de una tienda de inversión, es seguro que el valor de la tienda aumentará.

En tercer lugar, derechos e intereses conexos

Los llamados derechos e intereses de la tienda incluyen principalmente dos contenidos, uno son los derechos de propiedad de la casa y el otro son otros derechos e intereses conexos. intereses. Lo primero se puede probar siempre que exista un certificado inmobiliario, mientras que lo segundo implica mucho contenido. Por ejemplo, si la tienda de segunda mano tiene inquilino, qué acuerdo tiene el inquilino con el arrendador, cómo manejar la decoración interior de la tienda, etc. , estos involucrarán los "derechos e intereses" de los inversores.

Como todos sabemos, los inquilinos originales de las tiendas de segunda mano tienen el "derecho de preferencia", por lo que los inversores deben comprender el acuerdo original firmado por el inquilino y el propietario antes de comprar una casa. Si el inquilino renuncia al "derecho de preferencia", el propietario también debe proporcionar la prueba escrita pertinente. En cuanto a cuestiones como la decoración y el equipamiento original de la fábrica, los inversores también deben preguntar claramente sobre el alcance de los derechos e intereses para evitar problemas como la compensación después de la compra.

En cuarto lugar, el tamaño del área

Dependiendo de la ubicación y el piso, el valor de la tienda es directamente proporcional al tamaño del área. Sin embargo, desde la perspectiva de las operaciones de inversión personal y los riesgos propios, la superficie de la tienda suele ser de 50 a 100 metros cuadrados.

Las tiendas de tamaño similar, como pequeños restaurantes, tiendas de ropa, tiendas de conveniencia, cafeterías y floristerías, tienen las ventajas de un mercado amplio, alquiler fácil, operación flexible, alquiler alto, inversión inicial pequeña. y bajo riesgo de inversión, barra de té, farmacia, etc. , y no es necesario que el área sea demasiado grande.

En cuanto a las tiendas, hay dos puntos a destacar. Debido a los altos precios de los terrenos en las tiendas en las bulliciosas zonas del centro de la ciudad, al invertir, intente reducir el área de un solo escaparate, con el objetivo de aumentar el valor del área unitaria de la tienda, para tiendas con más de dos pisos; Elija tiendas con un diseño abierto y multicanal para facilitar que los clientes se detengan y fluyan.

Estructura de uso del verbo (abreviatura de verbo)

La estructura interna de una tienda es muy particular para los inversores individuales, por lo que no debes evitar esto al considerar invertir en una tienda para negocio de catering. .

Los comercios de la planta baja de las zonas residenciales no pueden realizar servicios de restauración, ni siquiera los de la calle. Antes de invertir en una tienda, hay que saber si dispone de cocina y sanitarios y si se puede utilizar en la restauración. La estructura interna y el tamaño de la tienda también son muy particulares, como la altura del piso, si se puede instalar un entrepiso (o se proporciona un entrepiso), etc. Si la altura del piso inferior supera los 5 metros, los inversores pueden instalar el entrepiso ellos mismos. El primer piso se utiliza para negocio y el segundo piso se utiliza para residencia o pequeña oficina. Esta es la tienda más ideal.

Cabe señalar que la estructura y el modelo del taller no deben ser desordenados, la estructura de la unidad debe ser razonable y el área utilizable efectiva debe ser alta, para que dicho taller sea fácil de operar; , la empresa inmobiliaria también puede gestionarlo fácilmente y el valor de la tienda mejorará en consecuencia.

6. Decoración de equipamiento

A la hora de comprar una tienda, debes prestar atención a la decoración y equipamiento interior, especialmente a la decoración de la casa.

Generalmente las tiendas de segunda mano están decoradas y algunas están equipadas con diversos equipamientos. Al firmar un contrato de venta, es mejor que ambas partes firmen un documento adjunto por separado, a saber, la "Lista de decoración de equipos de la casa". Enumere los costos de estos equipos y decoraciones, como si están incluidos en el precio total de la casa y cuánto descuento pueden ofrecer, para evitar conflictos futuros con el propietario original y los vecinos.

7. Tipos de impuestos

Los comercios deben pagar impuestos y los inversores individuales deben tener claros estos impuestos. Porque estos costes representan una alta proporción del precio de la vivienda. Incluye principalmente impuesto comercial, impuesto sobre escrituras, impuesto de timbre, impuesto al valor agregado de la tierra, impuesto sobre la renta personal, etc. , debe quedar claramente establecido en el acuerdo. Algunas personas han sugerido que si las empresas venden las tiendas, una parte podría invertirse en forma de transferencia de capital. Se dice que esto puede evitar razonablemente algunos impuestos y tasas.

8. Préstamo hipotecario

Si considera un préstamo hipotecario al invertir en una tienda, debe comprender los conocimientos pertinentes sobre préstamos hipotecarios inmobiliarios.

En la actualidad, los bancos son estrictos en la revisión de los préstamos comerciales. El área mínima estándar se establece en 50 metros cuadrados, el precio total mínimo se fija en 400.000 yuanes y la proporción de préstamos es mayoritariamente del 50%. Para aquellos comercios con derechos de propiedad independientes a lo largo de la calle y comercios divididos, la aprobación de préstamos hipotecarios es más estricta. Porque estas tiendas pueden verse envueltas en cuestiones espinosas, como futuros traslados previstos o disputas sobre propiedades entre vecinos.

Antes de solicitar un préstamo hipotecario, los inversores deben acudir al banco para realizar una valoración, que normalmente la prepara una empresa de tasación encargada por un banco comercial. El valor estimado generalmente no excederá el valor estimado y el índice de préstamo hipotecario real de la tienda será inferior al 50%.

9. Tiempo de retorno

La inversión en la tienda presta atención a los retornos a largo plazo. A juzgar por la experiencia actual en el desarrollo inmobiliario comercial a gran escala en el país y en el extranjero, los ingresos por alquiler a largo plazo obtenidos de una tienda de alta calidad son mucho mayores que la inversión inicial.

Cuando se trata de inversión en tiendas, el dicho "ubicación, ubicación, ubicación" todavía se aplica. Y la inversión en una tienda suele ser directamente proporcional al retorno, pero existen algunas excepciones.

Por ejemplo, algunas tiendas en zonas marginales urbano-rurales han quedado fuera. Sin embargo, con la aceleración de la urbanización, los mercados regionales han crecido desde cero, de grandes a pequeños. Incluyendo el aumento de la población regional, el surgimiento de comunidades residenciales, la apertura de carreteras, la construcción de instalaciones públicas, etc. , los precios de la vivienda o de las tiendas aumentarán, lo que provocará una apreciación de la inversión en las tiendas. Por supuesto, no todo el mundo puede ver este tipo de "tienda potencial", principalmente porque pueden soportar la soledad.

Si invierte en tiendas en proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala, la calidad del desarrollador, incluida la fuerza, la capacidad, la integridad, el profesionalismo y la popularidad, es digna de atención. Esto está estrechamente relacionado con el. retorno de la inversión de la tienda. Porque esto implica el cultivo del mercado futuro del desarrollador y la gestión unificada de la tienda.

X.Factores de mercado

Los factores de mercado tienen un impacto muy importante en las tiendas, incluidos los factores macro, meso y micro. Algunos son previsibles y controlables y otros son impredecibles. Esto depende de la calidad general del inversor.

Han pasado siete años desde que surgió el mercado minorista de Shanghai en 2001, y el mercado minorista está madurando gradualmente. Sin embargo, también existe una diferencia entre alta y baja velocidad. Por ejemplo, las tiendas "doradas" como Huaihai Middle Road, Nanjing East Road, Yuyuan Garden y Xujiahui suelen no tener precio. Sin embargo, es difícil vender en las tiendas de zonas frías y las operaciones enfrentan grandes dificultades.

Se recomienda prestar atención a los siguientes tipos de tiendas en un futuro próximo: centros comerciales, calles comerciales, mercados profesionales, mercados mayoristas y otros tipos de tiendas. La mayoría de los inversores en tiendas con derechos de propiedad, como. Los centros comerciales y los centros comerciales aún no han generado ingresos. Las cuestiones involucradas aquí son muy complejas. Es necesario consultar inversores con experiencia o lecciones aprendidas. Ellos son los verdaderos "maestros" de su tienda de inversión.

Además, también debes tener en cuenta:

1. Presta atención al pago inicial y al pago mensual más altos. Las tiendas siempre exigen un pago inicial del 50% y 10 años de duración de la hipoteca. Además, los alquileres comerciales son elevados, pero no pueden realizarse exclusivamente mediante alquiler. Una parte de los fondos debe reservarse como capital de trabajo. Generalmente, los precios tasados ​​de las tiendas no son altos, por lo que no es necesario considerarlos para el pago único, pero sí debes considerar al comprador al realizar el envío.

2. Los niveles de alquiler de tiendas varían ampliamente. Incluso para las tiendas con arrendamiento, los niveles de alquiler pueden no ser realistas.

Al invertir en una tienda, asegúrese de investigar el nivel de alquiler de la tienda; de lo contrario, comprará una tienda con un precio alto y un alquiler bajo. 3. Al invertir en una tienda, debes comprender la verdadera estructura de la tienda. Quizás dos tiendas de propietarios se fusionaron para formar una sola. Si la tienda que compras pertenece a la segunda mitad de la tienda, es imposible alquilarla y operarla de forma independiente.

4. Las tiendas son muy diferentes y tienen poca comparabilidad, lo que pone a prueba la experiencia y la visión de los inversores.

Espero que sea adoptado, gracias.