¿Cuál es el proceso para hacerse cargo de una casa nueva?
El procedimiento de cierre es muy claro.
El procedimiento general para el cierre de una vivienda es:
1. El promotor enviará un aviso de recuperación al comprador de la vivienda por correo certificado diez días antes de la recuperación, informando los detalles concretos de la misma. el tiempo y los materiales necesarios.
2. El comprador deberá traer todos los documentos requeridos (incluido el aviso de recuperación de la propiedad, una copia del documento de identidad del propietario, el recibo de pago original, el contrato de compraventa, etc.) dentro del tiempo especificado en la propiedad. aviso de recuperación (generalmente alrededor de 30 días) vaya a la unidad designada (sitio inmobiliario) para realizar los procedimientos de recuperación. Si el comprador no completa los trámites pertinentes dentro del tiempo acordado, se considerará que el desarrollador ha entregado efectivamente la casa al comprador para su uso, y el comprador asumirá todos los riesgos, responsabilidades e impuestos por la compra de la casa desde la fecha de plazo de notificación.
3. Aceptación de la obra
1) El promotor debe mostrarlo primero.
1 Certificado de aceptación integral de finalización de proyecto de desarrollo y construcción inmobiliaria
2 Certificado de calidad del proyecto de construcción, manual de instrucciones residencial y certificado de garantía de calidad residencial.
3 "Formulario de presentación de finalización del proyecto de construcción" (si hay un sello en el "Formulario de presentación de finalización" aprobado por el Comité de Construcción para su presentación)
4. y Informe Técnico Cartográfico” (Sello Oficial del Equipo de Topografía y Cartografía)
5. “Formulario de Entrega de Aceptación de Vivienda”
6 “Formulario de Registro de Aceptación de Edificio”
7 Plano de distribución de tuberías (agua, electricidad fuerte, electricidad débil, estructura)
Si el desarrollador no puede proporcionar estos documentos, puede negarse a hacerse cargo de la casa.
Consejo: El formulario de registro de aceptación de finalización, la carta de garantía de calidad residencial y el manual de instrucciones residenciales proporcionados por el desarrollador al propietario al entregar la casa deben ser originales, no copias.
2) El comprador paga una copia del documento de identidad y el aviso de cierre de la casa, recibe la llave de la casa y la recepcionista comercial lo lleva a verificar el estado de la casa comprada de acuerdo con la entrega. estándares acordados por ambas partes.
3) Inspeccionar el edificio según las normas acordadas en el contrato original.
4) Después de la inspección del edificio, el comprador completa el formulario de entrega de inspección de la casa según la situación de aceptación real y lee el número base del medidor de agua y del medidor de electricidad en el formato prescrito (generalmente adjunto a la casa). formulario de entrega de inspección); si no está satisfecho, se pueden emitir opiniones y completarlas en el formulario de registro de aceptación del edificio por escrito. Si el promotor no prepara el formulario correspondiente, el comprador deberá enviárselo al promotor en otro formulario escrito.
5) En base a las opiniones del comprador, el comprador y el vendedor deben negociar una solución. Si el contenido puede rectificarse, se negociarán y firmarán los documentos pertinentes de rectificación y mantenimiento y se acordará el próximo tiempo de aceptación, que generalmente no excederá los 15 días, si el problema no se puede resolver dentro de los 15 días, ambas partes llegarán; un acuerdo escrito sobre la solución y el plazo.
6) Si está básicamente satisfecho con la casa, solicite al desarrollador "dos libros" separados y el diagrama de las tuberías de agua y electricidad de la casa terminada. Después de pagar el pago final y las tarifas de las instalaciones de apoyo, podrá. Puede obtener la llave y firmar el recibo de la misma. El propietario recibe la llave, firma el "Recibo de llave residencial" y firma y aprueba el "Formulario de entrega de inspección de la casa del residente".
4. Procedimientos de check-in
1) Rellenar la factura,
2) rellenar el formulario de expediente de residente, contrato de ocupación, carta de responsabilidad de protección contra incendios. y otros formularios;
3) Recibir diversos manuales de registro y obsequios, como libros y manuales de registro del hogar.
En segundo lugar, esté completamente preparado
Después de recibir el aviso del desarrollador para recuperar el edificio, comenzarán los preparativos para la recuperación.
Los preparativos antes de cerrar la casa deben ser detallados y no pueden filtrarse. En primer lugar, debes comprobar claramente el tiempo acordado por el promotor y determinar la fecha de cierre concreta. Luego debe conocer el contrato de compra de la casa, estudiar detenidamente el acuerdo de entrega de la casa en el contrato y comprender completamente qué tema debe entregar el promotor al entregar la casa y cuáles son sus derechos e intereses.
En segundo lugar, es necesario preparar varios materiales relevantes, incluido el contrato de compra original (contrato) necesario para solicitar el certificado de propiedad, los documentos de pago para cada período (factura o recibo para reemplazar la factura) y en el caso de contrato de préstamo bancario, así como cédula de identidad del propietario, fotografías de residentes permanentes, aviso de embargo, etc.
Por último, por supuesto, busque un experto en vivienda con experiencia que le acompañe.
Si tienes un experto o amigo que entiende de bienes raíces, construcción, derecho o que haya comprado, recibido e inspeccionado una casa, puedes reducir en gran medida las omisiones en los detalles de la inspección. Busca algunas personas más para cerrar la casa, además de reglas para medir, agua mineral, pan y otras bebidas y snacks, y pañuelos de papel por si te duelen los pies cuando tienes que correr, haz cola para trepar por las ventanas. Y discute con el desarrollador, las piernas tienen sed, los intestinos tienen hambre y no hay energía para reponer.
En tercer lugar, mire los "tres libros, un certificado y un formulario".
Los "tres libros" se refieren al certificado de garantía de calidad residencial, el manual de instrucciones residencial y la construcción. certificado de calidad del proyecto, y el "certificado único" se refiere al certificado de aceptación integral para la finalización de proyectos de construcción y desarrollo inmobiliario.
“Un formulario” se refiere al formulario de registro de aceptación de finalización.
El "Certificado de Calidad del Proyecto de Construcción" es un certificado de que la casa ha pasado la aceptación de calidad de los departamentos pertinentes.
El "Certificado de Aceptación Integral del Proyecto de Construcción y Desarrollo Inmobiliario" es; un certificado de que el proyecto inmobiliario ha pasado el Certificado de aceptación integral;
El "Formulario de registro de aceptación de finalización" es la información detallada del registro de aceptación presentado por la inmobiliaria al departamento competente. firmar documento que el desarrollador debe hacerse responsable del inmueble.
Estos tres documentos son una señal de que el edificio ha pasado la inspección de aceptación y ha sido reconocido por los departamentos nacionales pertinentes. Son una condición necesaria para que el promotor entregue el edificio. Sin embargo, muchos desarrolladores han emitido avisos de recuperación cuando la construcción aún no ha sido aceptada. Por ejemplo, un comprador de una casa recupera el edificio de alguna manera y firma los documentos pertinentes de acuerdo con los principios de libertad de contrato y autonomía de voluntad, una vez firmado, se considera un reconocimiento de la calidad del edificio. Es difícil para los compradores obtener apoyo legal en los juicios.
La “Garantía de Calidad Residencial” es el compromiso del promotor con la calidad de la vivienda y el plazo y alcance de la garantía.
Las "Instrucciones Residenciales" se refieren a los indicadores técnicos específicos en el diseño, construcción y aceptación de la casa, como indicadores de resistencia a terremotos, tipos de estructuras de paredes, etc.
Por lo tanto, antes de tomar posesión de la casa, los compradores deben recordar pedir al promotor que presente "tres documentos, un certificado y un formulario" para asegurarse de que el edificio ha pasado la inspección y es consistente con la compra. contrato. Sólo cuando los documentos estén completos y se pueda firmar el formulario de check-in, se podrá aceptar la habitación.
Cuarto, observe las acciones durante el proceso de reanudación de la vivienda
●Trampa 1: Límite de tiempo para la reanudación de la vivienda
El plazo de reanudación acordado por el desarrollador suele ser el aviso de reanudación dentro de los 30 días posteriores a su emisión. De acuerdo con las regulaciones pertinentes, si el comprador no completa los procedimientos pertinentes en el lugar designado dentro del tiempo acordado, generalmente se considera que el desarrollador realmente ha entregado la casa al comprador para su uso. A partir de la fecha límite de notificación, el comprador deberá hacerlo. asumir todos los riesgos de la compra de la casa. La notificación de aceptación suele enviarse por correo certificado.
Contramedidas: al comprar una casa, los compradores deben recordar anotar claramente la dirección postal (debe ser fácil de recibir y debe ser un lugar donde pueda firmarla en persona). Si el período de cierre de la casa estipulado en el contrato cumple con circunstancias especiales, como un viaje de negocios para el comprador de la casa, puede confiar por escrito a sus familiares, amigos y abogados para que le ayuden a concertar una cita para otro momento y confirmarlo por escrito. .
●Trampa 2: Si el certificado es incorrecto, hay que entregarlo al edificio.
Los "tres libros, un certificado y un formulario" están incompletos, especialmente el "Certificado de Calidad del Proyecto de Construcción" y el "Certificado de Aceptación Integral de Terminación del Proyecto de Construcción y Desarrollo Inmobiliario", que muchas veces no son aceptados. porque todo el edificio no está terminado. Los promotores están ansiosos por ceder propiedades para poder recaudar fondos lo más rápido posible, y a menudo surgen problemas.
Contramedidas: En este caso, el comprador de la vivienda puede optar por no tomar posesión de la vivienda. Si es realmente necesario hacerse cargo de la casa, las palabras "Sin formulario XXXX" también deben anotarse en el "Formulario de entrega de inspección de la casa para hogares", el "Formulario de registro de inspección de la casa" y otros documentos relevantes, y se deben copiar copias de los documentos relevantes. mantenerse adecuadamente.
●Trampa 3: Primero firme los documentos y luego inspeccione la casa.
Es un procedimiento razonable y normal pagar una tarifa y firmar documentos antes de cerrar la casa, pero la mayoría de los negocios recurren al truco de pagar dinero para completar un formulario, firmar los documentos primero y luego inspeccionar. la casa. El objetivo es lograr que los consumidores firmen el formulario de aceptación antes de la inspección de la vivienda. Si se descubren problemas, los compradores se arrepentirán y los comerciantes serán más agresivos e irresponsables.
Contramedidas: En respuesta a esta trampa, cuando el comprador de la vivienda firma el contrato, debe incluir la prioridad de hacerse cargo de la casa como una cláusula adicional en el contrato, y no hacerse cargo de la casa sin inspeccionar. la casa. Si no hay acuerdo en el contrato original y el comerciante exige que se firmen primero los documentos, puede adoptar un enfoque flexible e indicar en cada documento que "no se han visto las condiciones dentro de la casa" o "las condiciones dentro de la casa son desconocido" o "la casa no ha sido inspeccionada", etc.
Si algo sale mal durante la inspección de la vivienda, él puede solucionarlo.
●Trampa 4: Guerra de Fatiga
El enfoque típico de los comerciantes es realizar primero los trámites y luego inspeccionar el edificio, y organizar diversos procedimientos como cambios de facturas, publicidad, pago. y registro de check-in en otros lugares. Es más, se notifica centralmente a más compradores de viviendas que cierren la casa al mismo tiempo, lo que hace que los compradores de viviendas tengan que hacer fila aquí y allá, lo que los deja exhaustos y ansiosos por terminar temprano. ¿Cómo pueden inspeccionar paciente y cuidadosamente la casa que compran, por dentro y por fuera? Por lo tanto, la inspección más crítica de la casa será fácil para el desarrollador. Cuando los compradores están cansados, ¡a menudo pierden dinero!
Contramedidas: La forma de lidiar con este truco es no asustarse por las grandes multitudes en el lugar de cierre de la casa. Es mejor volver a concertar una cita con el promotor; cita nuevamente, puede adoptar el enfoque de "más personas son más poderosas". Como táctica, se invitó a muchos viejos amigos y familiares a hacer fila en el lugar. Naturalmente, se descubrirán más problemas y se matarán dos pájaros de un tiro.
●Trampa 5: Lleno de polvo
El orden suele ser más agradable para las personas, por lo que la mayoría de los promotores limpian la casa con antelación cuando entregan el edificio para dejar una impresión en los demás. . Pero hay algunas excepciones, cuando se deja una capa de tierra de forma intencionada o no en suelos, alféizares, etc. No subestimes esta capa de suelo. Debajo de esta capa de suelo se encuentran frecuentes grietas, goteras, superficies irregulares de ladrillos, etc. Debido a esta capa de suelo, es posible que haya pasado por alto muchos problemas de calidad.
Contramedidas: Barrer la tierra o lavar el suelo. Por un lado, se puede lavar la capa de barro y ver la calidad del suelo. Por otro lado, se puede medir el nivel y el estado del drenaje. del piso.
●Trampa 6: Hacer pequeñas las cosas grandes.
No importa qué problemas encuentre durante la inspección de la vivienda: "No es nada, es sólo un problema menor. Encontraremos a alguien que lo solucione". También aseguro directamente a los compradores de viviendas que no es necesario hacerlo. escríbalo en el documento de aceptación.
De hecho, esta es otra trampa de los comerciantes, para no anotar los defectos en el documento de inspección de la vivienda, dicen deliberadamente que algunos problemas de la casa, como paredes y suelos rotos,. Las fugas de agua e incluso los problemas estructurales de la casa no tienen importancia, lo que hace que la casa sea insignificante. Eres ignorante y te mueves por "sentimientos personales". Si es crédulo, fácilmente se apoderará del edificio, y entonces un pequeño problema puede convertirse en un gran problema porque a nadie le importa.
Contramedidas: ¿Cómo hacer votos y hacer amigos? Deberías ceñirte a tus principios. Siempre que se descubran problemas, sin importar cuán grandes o pequeños sean, deben registrarse en los documentos y formularios pertinentes. Si el propietario no tiene ningún formulario de registro de aceptación listo, traiga su propio lápiz y papel, registre los asuntos relevantes uno por uno, escriba sus opiniones claramente y luego negocie con el desarrollador.
●Trampa 7: Cargos bajo varias excusas
"" también tiene una redacción clara en la casa modelo del desarrollador y los elementos que la acompañan, pero el desarrollador a menudo comete errores al firmar el contrato que cometen los compradores. un gran compromiso.
Por ejemplo, cuando Zhang Sheng de Tianhe estaba mirando el edificio, el desarrollador publicó una nota en la puerta de la sala modelo, que decía que la puerta estaba "incluida con el edificio". Al firmar el contrato, el desarrollador propuso cobrar una tarifa de instalación de la puerta de seguridad si la puerta de seguridad no estaba instalada. El motivo fue que la puerta sí estaba instalada, pero la cerradura era importada y tenía una función antirrobo, por lo que había una. Sus cargos también cumplían con los estándares de la Oficina de Precios. Parece que el desarrollador dijo claramente algo irrazonable, pero cuando se recogió la casa, el desarrollador marcó claramente la tarifa de ocupación. También hay buzones que no están incluidos en los artículos de cobro especificados por la Oficina de Precios. El desarrollador explicó que los buzones son gratuitos como instalaciones de apoyo en la comunidad, pero deben comprarse por 400 yuanes y ser propietarios durante mucho tiempo.
Contramedidas: La explicación del desarrollador no es más que un juego de palabras. Al firmar un contrato, es mejor pedirle a un abogado que lo ayude a analizar varios términos de cobro uno por uno para ahorrar dinero. Además, no tenga miedo de tener problemas al hacerse cargo de la casa, discuta con el promotor y rechace resueltamente pagar el dinero que no debería tener que pagar. Si es necesario, puede presentar una queja ante la Oficina de Precios y la Autoridad de Vivienda y exponerla a los medios de comunicación para proteger mejor sus propios intereses.
Hay consejos para la inspección de edificios y la quinta ronda de inspección
●Vea el entorno exterior con claridad y mida el área con cuidado.
En primer lugar, debe comprobar si la casa ha sido inspeccionada y registrada por el departamento gubernamental. Generalmente, los desarrolladores deben proporcionar a los compradores de viviendas el formulario de presentación de aceptación del departamento gubernamental y los documentos de medición del área antes de entregar la casa. Los compradores de vivienda deben comprender si existe alguna discrepancia entre el área de la casa entregada y el área del contrato firmado originalmente, y si la discrepancia es aceptable.
Según las regulaciones, si el valor absoluto del índice de error de área es más o menos 0,06 (incluido 0,06), el comprador y el vendedor no realizarán ninguna compensación si está dentro de 0,06 (incluido 0,06) o 3 (incluido 3); ), el precio de la casa se liquidará en función del valor real, si excede 3, el comprador tendrá derecho a comprobar y medir el área de la casa por sí mismo; Si tiene alguna pregunta, comuníquese con Inspección de Propiedades.
●El terreno debe estar liso y libre de grietas y goteras.
Si el suelo no está decorado, el terreno debe ser plano y ondulado. Puedes esparcir una fina capa de agua sobre el suelo interior. Si el agua se acumula hacia un lado, el terreno está inclinado. Si se ha colocado el piso, verifique si las juntas de mortero de las losas son de tamaño uniforme; verifique la curvatura y la rectitud de las líneas de empalme de las losas. Además, las líneas de empalme deben estar limpias y rectas; Las baldosas del piso están firmemente pegadas y si hay grietas debajo del piso. El método específico consiste en golpear las baldosas con un mazo. Si hay un sonido hueco, significa que el mortero de cemento que se encuentra debajo está esparcido de manera desigual o insuficiente, y algunas áreas de las baldosas del piso están vacías.
Para muros bajos y muros, la rectitud y la uniformidad son la clave.
Compruebe si la esquina y el ángulo de la pared son rectos; use una cinta métrica para medir la altura del piso, mida si la casa es cuadrada, use una regla triangular para medir la precisión y uniformidad de los ángulos rectos de la pared; verifique si la dureza del pie de la pared es mayor que la de la superficie de la pared, si el suelo es plano y plano. La altura de la base de la pared debe ser de 12 a 15 cm y el color debe ser coherente con el del suelo. Los diferentes niveles de los edificios tienen diferentes tratamientos de paredes. Los métodos de tratamiento de paredes incluyen: enlucido, pulverización de plástico y empapelado. Revestimientos de vigas de pared, etc. Al enlucir, podemos ver si las marcas en la pared son uniformes desde el lateral. Si hay partículas más grandes y alquiladas o marcas más grandes en la pared, la calidad es menor. Al rociar plástico, depende de la integridad de la pared y las manchas de color deben ser grandes y uniformes. Compruebe si hay burbujas en el papel pintado y en los revestimientos de las paredes, y si la unión entre el papel, el papel y la tela es lisa.
●El material de puertas y ventanas es muy importante.
En primer lugar, compruebe si la puerta cumple con el compromiso del promotor, incluida la función, la marca y el material. Preste atención a si el sello alrededor de la puerta es bueno. Si el espacio en el marco de la puerta es grande, solicite un ajuste y pruebe si la cerradura es fácil de usar. Si la puerta se abre libremente y si se cierra herméticamente. Preste atención a si el material y el grosor del vidrio de la ventanilla del automóvil cumplen lo prometido, si hay vidrio de doble capa en lugar de vidrio de una sola capa y si hay algún defecto. Las ventanas deben estar selladas. Preste atención a si hay filtraciones de agua en el alféizar de la ventana y si el deslizamiento en la parte inferior de la ventana es suave. Los compradores de viviendas suelen ignorar las pantallas, pero las pantallas caseras suelen ser problemáticas y difíciles de combinar después de mudarse. Es mejor solucionarlas al cerrar la casa.
●El equipamiento debe estar completo.
Los consumidores pueden comprobar si las tuberías de suministro de agua y de drenaje están lisas, si las tuberías están oxidadas, si las tuberías de aire están conectadas y si los portalámparas y los enchufes tienen electricidad. Para el funcionamiento de los equipos auxiliares, los consumidores deben verificar uno por uno de acuerdo con el diseño del edificio y las instrucciones del equipo. Para los acondicionadores de aire, primero puede configurar la temperatura y luego medirla en varias partes del edificio para comprobar el grado de concordancia. Para los sensores de humo y de temperatura, puede cambiar localmente el humo y la temperatura en las habitaciones del edificio para ver si los dispositivos hacen sonar las alarmas con el humo y la temperatura estándar.
●Puntos claros de las sondas de conector
Hoy en día, los edificios comerciales de nueva construcción suelen estar equipados con varios conectores de cableado y el consumo general de electricidad es diferente al de los electrodomésticos. Además, están equipadas con tomas para televisión y redes de banda ancha. Muchas comunidades están equipadas con videoporteros, sensores de ventanas, sensores de puertas, sistemas automáticos de control de seguridad del hogar, etc. Los compradores deben indicar claramente el propósito según el contrato y prestar especial atención a que los enchufes eléctricos de la cocina, el baño, el lavadero y la terraza deben ser enchufes impermeables con tapa. Si se trata de una casa tosca, depende de si el panel de enchufe instalado se ha reservado para la decoración de paredes. Por supuesto, también es necesario comprobar si el cuadro eléctrico está bloqueado o agrietado y si hay corriente.
●El techo debe ser resistente.
La estructura del techo de la casa es generalmente relativamente sencilla. Los consumidores pueden comprobar si el armario de pared es resistente y si es conveniente subir y bajar cosas. Si se han tratado tuberías de suministro de agua y drenaje, tuberías de suministro de aire acondicionado, redes de cables, etc. es razonable. El techo está sostenido por marcos suspendidos desde arriba. Los consumidores deben comprobar si el marco es firme, si las luces del techo están intactas y si sale viento de cada salida de aire.
●El foco de la cocina y el baño es la impermeabilización.
Lo más importante para la cocina y el baño es la calidad impermeable de paredes y suelos. Finalmente, haga una prueba de agua cerrada de 24 horas para ver si hay alguna fuga de agua.
En el baño, debes prestar atención para comprobar si hay manchas de agua en el techo, si el desagüe del suelo está libre, si hay agua en el suelo o goteando en la habitación, si el desagüe de el lavabo y la bañera no están obstruidos y si la manija y el grifo del inodoro se pueden operar con flexibilidad. En la cocina, verifique si los gabinetes de la cocina están dañados y si las puertas de los gabinetes se pueden abrir y cerrar libremente, si las tuberías de gas están instaladas correctamente, si están rotas y si rayan la estufa; y las lecturas del medidor de gas comienzan desde cero, si la elevación del drenaje está lo suficientemente inclinada y si hay un bloqueo, si el grifo está roto, si el agua, el agua y el escape de la estufa son suaves, si la calidad, el estilo de pavimentación y la ubicación de; los azulejos son consistentes con la descripción en el contrato de compra de la casa; si los azulejos de la pared tienen una altura de 1,5 metros; si los electrodomésticos incluidos en el edificio están completos; si el fabricante, la marca, las especificaciones, el modelo y el número de piezas son consistentes; con el contrato, etc.
●Nunca dejes de lado las grietas.
Al mirar paredes, vigas y balcones, presta atención a si hay grietas. Es más peligroso si hay grietas estructurales en las vigas o en la conexión del balcón con el edificio principal. Si hay grietas causadas por materiales o mano de obra, se le debe pedir al desarrollador que las repare. Generalmente estas grietas no causan problemas de seguridad.