Cuestiones a las que se debe prestar atención en la evaluación de activos hipotecarios
Al igual que otros fines de tasación de activos, la tasación de derechos de propiedad de activos hipotecarios es muy importante. Una vez determinado el alcance de la tasación, el tasador debe definir cuidadosa, cuidadosa y estrictamente los derechos de propiedad de los bienes hipotecados.
1. El nombre del deudor hipotecario debe coincidir con el nombre del propietario que figura en el título de propiedad. Si hay un desacuerdo, asegúrese de investigar el motivo, aclarar los pormenores y explicar claramente.
2. Antes de completar los documentos de título definitivos del deudor hipotecario, se deben proporcionar los documentos de reemplazo correspondientes. El titular de todos los documentos de reemplazo debe ser el mismo que el deudor hipotecario. Si aún no ha solicitado un certificado de bienes raíces, debe tener un permiso de planificación de proyecto de construcción, un permiso de planificación de proyecto de construcción, un permiso de construcción de edificios, un certificado de terreno, etc. Prueba de propiedad del inmueble o construcción en curso.
3. Al autenticar el certificado de propiedad del deudor hipotecario, el personal de autenticación también debe autenticar el certificado de propiedad original con sus propios ojos y firmar las palabras "El original ha sido revisado" en la copia para demostrar responsabilidad. Esto es para evitar que el deudor hipotecario prometa activos repetidamente y cause pérdidas a las instituciones financieras.
4. Si los derechos de propiedad del deudor hipotecario son transferidos de otra persona, pero el título de propiedad no ha sido transferido, además de verificar el contrato de transferencia y el comprobante de pago, también es necesario registrar la hipoteca en el certificado de propiedad original para conservar los derechos de propiedad originales transferir el contrato para evitar hipotecas repetidas y contratos de derechos de propiedad falsos, o cambiar el préstamo hipotecario a un préstamo prendario según lo requiera la institución financiera, y transferir el certificado de propiedad del inmueble. patrimonio al acreedor para minimizar los riesgos.
Cuestiones de activos que no pueden valorarse a su valor de mercado
En las tasaciones, los tasadores generalmente deben centrarse en determinados activos con usos y diseños especiales. Debido a su naturaleza única, propósito especial o limitado a usuarios específicos, dichos activos rara vez se venden en el mercado abierto cuando no forman parte de las actividades operativas de la empresa y, por lo tanto, su valor está estrictamente limitado o no tienen valor de mercado. Por ejemplo, algunos activos propietarios en refinerías especializadas, centrales eléctricas o empresas de producción especiales no pueden evaluarse según la definición de valor de mercado cuando están hipotecados, sino que deben evaluarse utilizando el método del costo de reposición de la depreciación (DRC). Algunos activos especiales con un valor de mercado extremadamente limitado no suelen ser adecuados para hipotecas individuales, como por ejemplo edificios especiales diseñados para ingeniería militar o depósitos de petróleo especiales. Por supuesto, se pueden utilizar junto con otros activos como garantía del activo general. En este momento, se puede evaluar el valor de sus activos generales.
La cuestión de la asignación de derechos de uso de la tierra
Según el artículo 50 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China", los derechos de uso de la tierra hipotecados por bienes inmuebles se obtienen por asignación. Una vez subastado el inmueble de conformidad con la ley, el acreedor hipotecario deberá pagar una cantidad igual a la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra pagadera con cargo al precio de la subasta.
Así, cuando hipotecamos los activos de algunas empresas estatales, nos encontramos con la situación de hipoteca inmobiliaria. El terreno está adjudicado y adquirido, por lo que el tasador debe evaluar y calcular el valor de mercado de toda la propiedad. por separado el monto de la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra, de modo que el valor de mercado de toda la propiedad menos el monto de la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra sea el valor de los activos hipotecados del prestatario. El evaluador deberá indicarlo en el informe.
La cuestión de la rehipoteca de activos
Generalmente, cuando el prestatario paga el préstamo de la institución financiera, la relación hipotecaria entre el deudor hipotecario y la institución financiera se terminará, y el El deudor hipotecario recuperará el título completo de un activo. En este momento, los activos que han sido pignorados pueden volver a hipotecarse al igual que los activos no gravados. Además, si el bien hipotecado del deudor hipotecario forma parte del bien global, como por ejemplo una determinada planta de la casa, la parte no hipotecada aún puede volver a hipotecarse.
Si el precio de mercado actual del activo hipotecado es de 200.000 yuanes, calculado sobre la base del 80% del importe del préstamo hipotecario de la institución financiera, se puede obtener un préstamo de 6,54386 millones de yuanes. El prestatario sólo pide prestado 6,5438. millones de yuanes por primera vez, pero después. En este caso, el prestatario puede solicitar al banco un segundo préstamo de no más de 60.000 yuanes, porque en este caso de rehipoteca, la institución financiera todavía tiene la garantía de recuperar el préstamo.
Durante el período de la hipoteca, si el mercado cambia, como por ejemplo un aumento significativo de los precios inmobiliarios, el valor del activo hipotecario original también aumentará significativamente después de la reevaluación.
Siempre que las instituciones financieras reconozcan que esta reevaluación es correcta y razonable, las instituciones financieras generales también aceptarán volver a hipotecar y aumentar el índice de reevaluación del límite del préstamo.
Comentarios legales
Debido a que los préstamos hipotecarios son riesgosos, los tasadores deben fortalecer su revisión legal de otros aspectos de los préstamos hipotecarios después de determinar los derechos de propiedad de los activos. En primer lugar, según la "Ley de Garantía", no se permite hipotecar algunas instalaciones de bienestar social y propiedad en disputa, activos que han sido incautados, detenidos y supervisados de conformidad con la ley. En segundo lugar, compruebe si el deudor hipotecario se ha declarado en quiebra 6 meses después de la hipoteca. Si se ha declarado, no es necesario solicitar el préstamo. En tercer lugar, se trata de examinar las demás deudas del deudor hipotecario. Es imposible hipotecar todos los activos de la empresa, de lo contrario vulnerará los intereses de otros acreedores y no estará protegido por la ley. Por último, preste atención a si los bienes hipotecados están asegurados. El prestatario debe asegurar los activos hipotecarios con una compañía de seguros y pagar las primas del seguro a tiempo durante el período de la hipoteca para evitar eficazmente pérdidas por riesgo sobre los activos hipotecarios. Al mismo tiempo, la institución crediticia debe conservar la copia original de la póliza de seguro para garantizar que sea el primer beneficiario de la indemnización por accidentes del seguro.