Se dice que existen trucos para amortizar una hipoteca antes de tiempo. ¿Qué puedo hacer para ahorrar más intereses?
Entonces, ¿cuáles son algunos consejos para ahorrar intereses en el pago anticipado de una hipoteca? Respecto a este tema, no se puede explicar claramente en pocas palabras. El reembolso anticipado de una hipoteca implica tres aspectos: la fuente de los fondos de reembolso, la forma del préstamo y el método de reembolso. Por lo tanto, daré una respuesta integral a las técnicas de interés de ahorro para el reembolso anticipado de préstamos hipotecarios desde tres aspectos:
1. Existen dos fuentes de fondos para el reembolso anticipado de préstamos: una es la. fondos propios del prestatario; es el fondo de previsión de vivienda del prestatario.
El fondo de previsión para vivienda se deposita actualmente en la cuenta del fondo de previsión y los intereses se pagan a una tasa de interés anual del 1,5%. Actualmente, las tasas de interés de los depósitos a plazo bancario están muy por encima del 1,5%. Las tasas de interés para depósitos a plazo a 1, 2 y 3 años de los grandes bancos comerciales estatales son del 2%, 2,5% y 3,15% respectivamente. La tasa de interés de un depósito a plazo bancario a tres años es más del doble que la de un depósito de fondo de previsión.
Se puede ver que si hay un saldo del fondo de previsión para la vivienda y fondos inactivos, es más rentable utilizar el fondo de previsión para la vivienda para pagar el préstamo por adelantado que utilizar el dinero sobrante disponible. El dinero sobrante disponible se puede depositar en depósitos a plazo bancario y generar más intereses. Ganar más intereses sobre los depósitos significa ahorrar más en los intereses de los préstamos.
2. Formularios de préstamo Actualmente, existen tres formularios de préstamo para préstamos hipotecarios para vivienda: uno es un préstamo de fondo de previsión para vivienda, el otro es un préstamo bancario para vivienda comercial y el tercero es un préstamo combinado (préstamo de fondo de previsión + banco). préstamo comercial).
Cuando es posible utilizar un préstamo del fondo de previsión y el monto del préstamo del fondo de previsión puede satisfacer las necesidades de compra de una casa, se trata de un préstamo del fondo de previsión. Si se dispone de un préstamo del fondo de previsión pero el importe es insuficiente, deberá solicitar un préstamo comercial bancario de una determinada cantidad para pagar la compra de la vivienda. Este formulario es un préstamo combinado. Si no tiene las condiciones para utilizar préstamos del fondo de previsión, sólo puede solicitar préstamos comerciales bancarios.
Las tasas de interés de los préstamos del fondo de previsión para la vivienda son diferentes de las de los préstamos de los bancos comerciales, y la diferencia entre las tasas de interés entre los dos sigue siendo relativamente grande. Por ejemplo, en 2022, el tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión para la vivienda a más de cinco años será del 3,25%, mientras que los tipos de interés de los préstamos de los bancos comerciales se sitúan generalmente entre el 4,9% y el 5,2%. Las tasas de interés de los préstamos de los bancos comerciales son aproximadamente 2 puntos porcentuales más altas que las tasas de interés de los préstamos de los fondos de previsión.
Actualmente, los centros de fondos de previsión para vivienda de muchas ciudades han permitido a los prestatarios que solicitaron préstamos combinados retirar los fondos de previsión para vivienda para pagar préstamos comerciales bancarios sin liquidar (liquidar) el préstamo del fondo de previsión para vivienda. La regla anterior era que antes de liquidar el préstamo del fondo de previsión, no se permitía retirar el fondo de previsión y se devolvía el préstamo comercial del banco.
Por lo tanto, cuando tengamos un saldo de fondo de previsión o dinero extra para pagar anticipadamente, debemos dar prioridad al pago de los préstamos comerciales bancarios, lo que ahorrará más en las tasas de interés hipotecarias. Por ejemplo, también es un préstamo combinado que se reembolsa por adelantado durante los 20 años restantes del préstamo y el monto del reembolso es de 300.000 yuanes. Si se trata de un préstamo de fondo de previsión, el interés ahorrado es de 6,5438+008.400 yuanes (igual método de pago de capital e intereses, el mismo que se indica a continuación); si se devuelve el préstamo comercial bancario (la tasa de interés anual del préstamo es del 5,1%), el el interés ahorrado aumenta a 179.200 yuanes. Se puede observar que pagar préstamos comerciales ahorra 70.800 yuanes en intereses de préstamo que pagar préstamos de fondos de previsión.
Tres. Métodos de pago Actualmente, generalmente existen dos métodos de pago para préstamos hipotecarios: uno es el método de pago igual de capital e intereses, y el otro es el método de pago de principal promedio.
Sin considerar otros factores, el método de pago igual de capital e intereses paga más intereses que el método de pago igual de principal. Por ejemplo, también es una hipoteca con un plazo de 30 años, un importe de 6,5438 millones de yuanes y una tasa de interés del 5%. Con el método de pago igual de capital e intereses, el interés pagado es de 932.600 yuanes; con el método de pago igual de principal, el interés pagado es de 752.654,38+0.000 yuanes. El método de pago igual de capital e intereses paga 6,5438 + 0,805 millones de yuanes más en intereses que el método de pago igual de principal.
Después de realizar un pago anticipado parcial, generalmente no podemos cambiar el método de pago, pero sí cambiaremos el monto del pago mensual y el número de períodos de pago (es decir, el número de períodos de pago). Hay dos situaciones: una es que el monto del pago mensual permanece sin cambios y el período de pago (número de períodos) disminuye y la otra es que el pago mensual disminuye y el período de pago (número de períodos) permanece sin cambios;
Entonces, después del pago anticipado, ¿se debe reducir el pago mensual o el período de pago? Desde la perspectiva del ahorro de gastos por intereses de préstamos, elegir el modelo de "el pago mensual se mantiene sin cambios y el período de amortización (número de períodos) se reduce" es más económico que el modelo de "el pago mensual se reduce y el período de amortización (número de períodos) permanece sin cambios" Intereses del préstamo.
Por último, resumamos la forma más económica de liquidar tu préstamo anticipadamente. Como se puede ver en la discusión anterior, la mejor manera de ahorrar intereses del préstamo es retirar el fondo de previsión, devolver el préstamo comercial al banco y luego elegir el método de "mantener el pago mensual sin cambios y reducir el período de pago (número de períodos)".