Capítulo 6 del Sistema Financiero de las Empresas de Construcción y Promoción Inmobiliaria
De acuerdo con las leyes y regulaciones nacionales, las empresas pueden invertir en otras unidades utilizando fondos monetarios, objetos físicos, activos intangibles, etc. Incluyendo inversión a corto plazo e inversión a largo plazo.
Las empresas no pueden invertir en otras unidades con materiales especialmente reservados por el Estado y otras propiedades que el Estado estipule que no pueden utilizarse para inversiones extranjeras. La inversión externa de una empresa se determinará de acuerdo con los siguientes principios:
Para la inversión externa en forma de efectivo, depósitos y otros fondos monetarios, la valoración se basará en el monto real pagado.
Las inversiones en otras unidades en forma de activos físicos o intangibles se valorarán según el valor confirmado mediante tasación o pactado en el contrato o convenio. La diferencia entre el valor confirmado por tasación de bienes o pactado en contrato o convenio y su valor neto en libros se incluirá en el fondo de reserva de capital.
Los bonos suscritos por una empresa se valorarán con base en el precio real pagado. Si el pago real contiene intereses devengados, el precio se calculará sobre la diferencia después de deducir los intereses devengados.
Para los bonos a largo plazo adquiridos con prima o descuento, la diferencia entre el pago real (deduciendo los intereses acumulados) y el valor nominal del bono se incluirá en los ingresos por inversiones en cuotas antes de que venza el bono.
Las acciones suscritas por la empresa se valorarán con base en el precio real pagado. Si el pago real incluye dividendos que han sido declarados pero aún no pagados, el precio se calculará con base en la diferencia entre el precio real pagado y los dividendos por cobrar. Los costos de proyecto de las empresas constructoras se dividen en costos directos y costos indirectos.
Los costos directos se refieren a diversos gastos consumidos durante el proceso de construcción que constituyen la entidad del proyecto o contribuyen a la formación del proyecto, incluidos los costos de mano de obra, costos de materiales, costos de uso de maquinaria y otros costos directos.
Los costos laborales incluyen salarios, bonificaciones, tarifas de bienestar de los empleados, asignaciones salariales, tarifas de protección laboral, etc. para el personal del proyecto de construcción e instalación de la empresa.
Los costos de materiales incluyen los costos de materias primas, materiales auxiliares, componentes, piezas, productos semiacabados que constituyen la entidad de ingeniería consumida durante el proceso constructivo, así como los costos de amortización y alquiler de los materiales en rotación.
Las tarifas por uso de máquinas incluyen las tarifas por uso de maquinaria incurridas durante el proceso de construcción cuando se utiliza maquinaria de construcción propia y las tarifas de alquiler de maquinaria de construcción alquilada a unidades externas, así como las tarifas de instalación, desmontaje y entrada y salida de maquinaria de construcción. .
Otros costos directos incluyen transporte secundario de materiales, amortización de instalaciones temporales, uso de herramientas y equipos de producción, tarifas de inspección y prueba, tarifas de posicionamiento de ingeniería y repruebas, tarifas de entrega en el sitio del proyecto y gastos del sitio incurridos durante el proceso de construcción. Gastos de limpieza, etc.
Los costos indirectos se refieren a todos los gastos incurridos por cada unidad de construcción de la empresa para organizar y gestionar la construcción del proyecto, incluidos los salarios del personal de gestión de la unidad de construcción, las bonificaciones, los beneficios de los empleados, la depreciación de los activos fijos para la gestión administrativa y los costos de reparación. , consumo de materiales, amortización de consumibles de bajo valor, gastos de calefacción, facturas de agua y electricidad, gastos de oficina, gastos de viaje, primas de seguros de propiedad, tarifas de inspección y prueba, tarifas de garantía de proyectos, tarifas de protección laboral, tarifas de alcantarillado y otros gastos. El costo del desarrollo de productos por parte de las empresas de desarrollo inmobiliario incluye honorarios de compensación por adquisición de terrenos y demolición, honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de ingeniería de construcción e instalación, honorarios de construcción de infraestructura, honorarios de instalaciones públicas de apoyo y costos indirectos de desarrollo.
Las tarifas de compensación por adquisición y demolición de tierras incluyen tarifas de adquisición de tierras, impuestos sobre ocupación de tierras agrícolas, tarifas de reasentamiento laboral, gastos netos relacionados con la compensación por la demolición de anexos subterráneos y sobre el suelo, y gastos de vivienda para reasentamiento y reubicación. , etc.
Los honorarios de ingeniería preliminar incluyen planificación, diseño, estudio de viabilidad del proyecto, hidrología, geología, estudio, levantamiento y cartografía, tres conexiones y un gasto igual.
Los honorarios del proyecto de construcción e instalación incluyen los honorarios del proyecto de construcción e instalación pagados por la empresa al contratista en forma de subcontratación y los honorarios del proyecto de construcción e instalación incurridos de manera autónoma.
Las tarifas de infraestructura incluyen los gastos incurridos en el desarrollo de carreteras, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones, comunicaciones, iluminación, saneamiento, ecologización y otros proyectos en la comunidad.
Las tarifas de las instalaciones de apoyo públicas *** incluyen los gastos incurridos en las instalaciones de apoyo públicas *** en la comunidad de desarrollo que no se pueden transferir mediante una tarifa.
Los costos indirectos de desarrollo se refieren a los costos incurridos por la organización y gestión directa de los proyectos de desarrollo por parte de la empresa, incluidos salarios, tarifas de bienestar de los empleados, tarifas de depreciación, tarifas de reparación, tarifas de oficina, tarifas de agua y electricidad, tarifas de protección laboral. , y facturación puestos de vivienda Ventas, etc. Los gastos de ventas se refieren a diversos gastos incurridos por una empresa en el proceso de venta de productos o prestación de servicios, así como a diversos gastos incurridos por una agencia de ventas dedicada. Incluyendo tarifas de transporte, tarifas de carga y descarga, tarifas de embalaje, tarifas de seguros, tarifas de mantenimiento, tarifas de exposición, gastos de viaje, tarifas de publicidad, tarifas de ventas de agencias, tarifas de servicios de ventas que deben ser asumidas por la empresa, así como los salarios del personal, bonificaciones. y honorarios sociales de la agencia de ventas dedicada, depreciaciones, reparaciones, consumos de materiales y otros gastos.
Los gastos de venta de las empresas de desarrollo inmobiliario también incluyen honorarios de modificación y reparación, honorarios de enfermería, honorarios de calefacción, etc. antes de que se vendan los productos del desarrollo. Los gastos de gestión se refieren a diversos gastos incurridos por el departamento administrativo de la empresa para gestionar y organizar las actividades comerciales, incluidos los fondos de la empresa, los fondos de los sindicatos, los fondos de educación de los empleados, las primas del seguro laboral, las primas del seguro de desempleo, los honorarios de la junta directiva, los honorarios de consultoría, los honorarios de auditoría, honorarios de litigios, honorarios de aguas residuales, honorarios de ecologización, impuestos, honorarios de uso de la tierra, honorarios de compensación de pérdidas de tierras, honorarios de transferencia de tecnología, honorarios de desarrollo de tecnología, amortización de activos intangibles, amortización de gastos iniciales, gastos de entretenimiento empresarial, pérdidas por deudas incobrables, pérdidas de inventario y pérdidas por daños y desguaces (descuento de beneficios), así como otros gastos administrativos.
Los gastos de la empresa incluyen salarios, bonificaciones, beneficios a los empleados, gastos de viaje, gastos de oficina, gastos de depreciación, gastos de reparación, consumo de materiales, amortización de consumibles de bajo valor y otros gastos de la empresa.
El estándar de los gastos de viaje será determinado por la empresa con referencia a las normas estipuladas por el gobierno local y las circunstancias específicas de la empresa, y deberá ser informado a la autoridad financiera competente para su archivo.
Los fondos sindicales se refieren a los fondos asignados al sindicato en base al 2% del salario total de los empleados.
Los fondos para educación de los empleados se refieren a los gastos pagados por la empresa para que los empleados aprendan tecnologías avanzadas y mejoren su nivel cultural, y se acumulan al 1,5% del salario total de los empleados.
Las primas del seguro laboral se refieren a las pensiones pagadas por las empresas a los empleados jubilados (incluidos los retiros de fondos comunes de jubilación), los subsidios de precios, los gastos médicos (incluidos los gastos pagados por las empresas para que los jubilados participen en el seguro médico), Subsidios de vivienda, pagos de jubilación de los empleados, salarios por licencia por enfermedad de más de 6 meses, subsidios por fallecimiento y funeral de los empleados, pensiones y fondos diversos pagados a los cuadros jubilados de acuerdo con las regulaciones.
La prima del seguro de desempleo se refiere al fondo del seguro de desempleo pagado por las empresas de acuerdo con las regulaciones nacionales.
Los honorarios de la Junta Directiva se refieren a diversos gastos incurridos por la máxima autoridad de la empresa (como la Junta Directiva) y sus miembros para realizar sus funciones, incluidos gastos de viaje, honorarios de reuniones, etc.
Los honorarios de consultoría se refieren a los honorarios pagados por las empresas al consultar a agencias de consultoría relevantes sobre ciencia y tecnología y gestión empresarial, incluidos los honorarios pagados por la contratación de consultores económicos y técnicos, consultores legales, etc.
Los honorarios de auditoría se refieren a diversos gastos incurridos por las empresas cuando contratan contadores públicos certificados chinos para realizar auditorías, verificación de capital y valoraciones de activos.
Los honorarios de litigio se refieren a diversos gastos incurridos por una empresa para demandar o responder a una demanda.
Las tarifas de descarga de aguas residuales se refieren a las tarifas de descarga de aguas residuales pagadas por las empresas de acuerdo con las regulaciones.
Las tarifas ecológicas se refieren a tarifas ecológicas esporádicas en las que incurren las empresas para ecologizar las áreas de sus fábricas.
Los impuestos se refieren a impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre el uso de vehículos y embarcaciones, impuestos sobre el uso de la tierra, impuestos de timbre, etc., pagados por las empresas de acuerdo con las regulaciones.
Las tarifas por uso de la tierra se refieren a las tarifas que pagan las empresas por el uso de la tierra.
La compensación por pérdida de tierras se refiere a la compensación por pérdida de tierras que paga el estado si la empresa destruye la tierra durante el proceso de producción y operación.
Las tarifas de transferencia de tecnología se refieren a las tarifas que pagan las empresas por utilizar tecnologías no patentadas.
Las tarifas de desarrollo técnico se refieren a tarifas de diseño de nuevos productos, tarifas de formulación de procedimientos de proceso, tarifas de depuración de equipos, tarifas de prueba de materias primas y productos semiacabados, y libros y materiales técnicos incurridos por las empresas en la investigación y el desarrollo de nuevos productos. productos, nuevas tecnologías y nuevos procesos, honorarios de pruebas intermedias no incluidos en el plan nacional, salarios de los investigadores, depreciación de los equipos de investigación, otros fondos relacionados con la producción de pruebas de nuevos productos y la investigación técnica, los costos de la investigación científica y la producción de pruebas encomendadas. a otras unidades y pérdidas por producción de prueba fallida.
La amortización de activos intangibles se refiere a la amortización de activos intangibles como derechos de patentes, derechos de marcas, derechos de autor, derechos de uso de la tierra y tecnologías no patentadas.
Los gastos de entretenimiento comercial se refieren a los gastos de entretenimiento pagados por la empresa para las necesidades razonables de las operaciones comerciales. Se incluyen en los gastos administrativos dentro de los siguientes límites: si el ingreso operativo anual es inferior a 15 millones de yuanes. , no excederá los ingresos operativos anuales de 15 millones de yuanes. 5 ‰ de los ingresos operativos, si los ingresos operativos anuales superan los 15 millones de yuanes (incluidos 15 millones de yuanes) pero son inferiores a 50 millones de yuanes, no excederán el 3 ‰ de los ingresos operativos anuales. esa parte de los ingresos operativos si el ingreso operativo anual excede los 5.000 yuanes (incluidos 50 millones de yuanes), es insuficiente. Si el ingreso operativo anual excede los 100 millones de yuanes (incluidos 100 millones de yuanes), no excederá el 1‰ del ingreso operativo; ingreso. Las cuotas de bienestar de los empleados se retiran al 14% del salario total de los empleados de la empresa. Si el estado tiene otras regulaciones, esas regulaciones prevalecerán.
Las tarifas de bienestar de los empleados se utilizan principalmente para los gastos médicos de los empleados (incluidas las primas de seguro médico pagadas por las empresas por participar en el seguro médico de los empleados), salarios y gastos médicos del personal médico, gastos de viaje de los empleados lesionados en el trabajo. ir a otros lugares para recibir tratamiento médico y gastos de subsistencia de los empleados, salarios para baños del personal, peluquerías, jardines de infancia, guarderías y otros gastos de bienestar de los empleados de acuerdo con las regulaciones estatales. Los ingresos operativos se refieren a los ingresos obtenidos por una empresa por la construcción de ingeniería, la prestación de servicios laborales, operaciones, desarrollo inmobiliario y ventas de productos durante sus actividades de producción y operación.
Los ingresos operativos de las empresas de construcción incluyen los ingresos por el precio del proyecto (incluidos los ingresos por reclamaciones del proyecto, los fondos de instalaciones temporales, los fondos de seguro laboral y las tarifas de reubicación de las agencias de construcción cobradas de la unidad contratante), los servicios laborales, los ingresos operativos y los ingresos por productos. ingresos por ventas, ingresos por alquiler de equipos, ingresos por ventas de materiales, ingresos operativos diversos y otros ingresos comerciales.
Los ingresos operativos de las empresas de desarrollo inmobiliario incluyen ingresos por transferencias de tierras, ingresos por ventas de viviendas comerciales, ingresos por ventas de instalaciones de apoyo, ingresos por liquidaciones de agencias de construcción, ingresos por alquileres de viviendas en alquiler y otros ingresos comerciales. Una vez entregados los terrenos y las viviendas comerciales desarrollados por la empresa de desarrollo inmobiliario, cuando se presente y apruebe la factura de liquidación al comprador, se reconocerá como la realización de los ingresos operativos de las casas y otros proyectos construidos en nombre de la empresa de desarrollo inmobiliario; empresa, los procedimientos de entrega se completarán después de que el proyecto esté terminado y aceptado, y el precio se liquidará una vez que la unidad confiante apruebe la factura, se reconocerá como la realización del ingreso operativo a pagar por el arrendatario; la fecha de pago de la renta estipulada en el contrato o convenio se reconoce como realización de ingresos de explotación.
Los productos desarrollados vendidos a crédito o cobro a plazos se reconocen como ingresos operativos con base en el precio recibido en el período actual o las cuentas por cobrar en el período actual según lo acordado en el contrato. La utilidad operativa es el saldo después de deducir los impuestos sobre las ventas y los recargos de los ingresos operativos, y luego deducir los costos operativos, gastos administrativos, gastos de ventas y gastos financieros, etc.
Los impuestos sobre las ventas y los recargos incluyen el impuesto comercial, el impuesto sobre productos, el impuesto al valor agregado, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano y el recargo por educación. El reembolso de impuestos recibido por la empresa se trata como una reducción del impuesto sobre las ventas.
Las ganancias operativas de las empresas de construcción incluyen ganancias por liquidación de proyectos, ganancias por ventas de productos, servicios laborales, ganancias por operaciones, ganancias por ventas de materiales, diversas ganancias operativas y otras ganancias comerciales (incluidas ganancias por transferencia de tecnología, contratación conjunta, ahorro, inversión, participación). ingresos, ingresos por participación en las ganancias por finalización y producción antes de lo previsto, etc.).
Las ganancias operativas de las empresas de desarrollo inmobiliario incluyen ganancias por transferencias de tierras, ganancias por ventas de viviendas comerciales, ganancias por ventas de instalaciones de apoyo, ganancias por liquidaciones de proyectos de construcción, ganancias por operaciones de alquiler de viviendas y otras ganancias comerciales. . Los ingresos netos por inversiones se refieren al saldo de los ingresos por inversiones externas menos las pérdidas por inversiones.
Los ingresos por inversiones incluyen ganancias, dividendos, intereses de bonos de inversiones externas, la diferencia entre el monto recuperado al vencimiento de la inversión o el monto obtenido de la transferencia en el proceso es superior al valor en libros, y el patrimonio inversión contabilizada de acuerdo con el método de la participación, el monto poseído en los activos netos aumentado por la unidad, etc.
Las pérdidas por inversiones incluyen las pérdidas compartidas de inversiones externas, la diferencia entre el monto recibido al vencimiento de la inversión o el monto obtenido de la transferencia es inferior al valor en libros, y la disminución del patrimonio neto de la parte invertida. unidad de la inversión de capital calculada según el método de la participación, el monto a compartir, etc. Los ingresos y gastos no operativos de una empresa se refieren a diversos ingresos y gastos que no están directamente relacionados con la producción y operación de la empresa. El monto neto de ingresos y gastos no operativos es la diferencia entre ingresos no operativos y gastos no operativos.
Los ingresos no operativos incluyen el excedente de activos fijos y los ingresos netos por ventas, las cuentas por pagar que no se pueden pagar debido a los acreedores, los ingresos por multas, los reembolsos adicionales por tasas educativas y otros ingresos no operativos.
Los gastos no operativos incluyen pérdidas netas por pérdidas de inventario, desguaces, daños y ventas de activos fijos, pérdidas por cierres no estacionales, pérdidas extraordinarias, fondos para escuelas técnicas autónomas, fondos para escuelas para niños de empleados y donaciones de bienestar público, compensaciones, daños y perjuicios, etc. Las ganancias de una empresa después de pagar el impuesto sobre la renta, a menos que el Estado disponga lo contrario, se distribuirán en el siguiente orden:
(1) Pérdida de propiedad confiscada, pago de recargos por mora y multas por diversos impuestos.
(2) Compensar las pérdidas de la empresa en años anteriores.
(3) Retirar el fondo de reserva excedente estatutario. El fondo de reserva excedente legal se retira sobre la base del 10% de las ganancias después de impuestos menos las dos primeras partidas. Cuando el fondo de reserva excedente alcanza el 50% del capital social, no se pueden realizar más retiros.
(4) Retirar fondos de bienestar público.
(5) Distribuir beneficios a los inversores. Los beneficios no distribuidos de la empresa en años anteriores pueden incorporarse al año en curso y distribuirse a los inversores. Una vez que una sociedad anónima retire los fondos de bienestar público, estos se distribuirán en el siguiente orden:
(1) Pago de dividendos de acciones preferentes.
(2) Retirar el fondo de previsión excedente discrecional. El fondo de reserva excedente discrecional se retira y utiliza de conformidad con los estatutos de la empresa o la resolución de la junta de accionistas.
(3) Pago de dividendos de acciones comunes.
Cuando una empresa no tiene ganancias durante el año, no se le permite distribuir dividendos. Sin embargo, después de utilizar el fondo de reserva excedente para compensar las pérdidas, puede utilizar el fondo de reserva excedente para distribuir dividendos. una tasa que no exceda del 6% del valor nominal de las acciones mediante resolución especial de la junta de accionistas. Finalmente, el fondo de reserva excedente estatutario de una empresa no será inferior al 25% del capital registrado. Las empresas suelen utilizar el RMB como moneda estándar contable. Las empresas cuyos ingresos y gastos comerciales se realizan principalmente en moneda extranjera también pueden utilizar moneda extranjera como moneda estándar contable.
Una vez determinada la moneda estándar contable, no se puede cambiar a voluntad. Si se requiere algún cambio, se debe informar a la autoridad financiera competente para su aprobación y explicarlo en el estado financiero. Si una empresa necesita convertir el aporte de capital recibido de los inversionistas a la moneda funcional contable, la cuenta de activos correspondiente se convertirá de acuerdo con el tipo de cambio nacional de cotización de ese día o el precio de cotización nacional de divisas del primer día del mes. , y la cuenta de capital pagado se convertirá de acuerdo con la cotización de divisas nacional estipulada en el contrato o convenio. El precio cotizado se convertirá si no hay estipulación en el contrato o convenio, la conversión se basará en el; precio de cotización en moneda nacional cuando la empresa recibe el aporte de capital.
La diferencia en la moneda estándar contable resultante de la diferencia en el tipo de cambio de conversión entre la cuenta de activo correspondiente y la cuenta de capital desembolsado se considerará fondo de reserva de capital. Cuando una empresa tenga negocios de ajuste cambiario, se manejará de acuerdo con los siguientes principios:
Si la empresa registra por separado el precio de ajuste cambiario en el momento de la compra, cuando se realiza el gasto, el libro El precio de ajuste en el momento de la compra se convertirá al importe en la moneda funcional contable. El precio de ajuste contable se puede determinar mediante el método de identificación transacción por transacción, el método de primero en entrar, primero en salir, el método de promedio ponderado, el método de promedio móvil y otros métodos. Si una empresa no lleva una contabilidad separada de sus ajustes cambiarios, las divisas compradas se convertirán al monto de la moneda estándar contable de acuerdo con el precio de cotización de la moneda nacional y la diferencia entre el precio de ajuste cambiario y el precio de cotización nacional. La cotización se considerará como el diferencial cambiario ajustado. Cuando el ajuste cambiario se utilice para comprar activos o pagar gastos, la diferencia de precio en moneda extranjera se incluirá en el valor de los activos relevantes o gastos relacionados; si el ajuste en moneda extranjera es para pagar deudas, la diferencia de precio en moneda extranjera se incluirá; incluido en los gastos financieros. Al vender divisas para ajuste, la diferencia entre el monto realmente obtenido y el monto de la moneda estándar contable convertida de acuerdo con la cotización de divisas nacional se cancelará por la diferencia de precio del ajuste de divisas. Si hay algún saldo, se cancelará. se tratará como ganancia o pérdida cambiaria; cuando se vendan otras divisas, se tratará como ganancia o pérdida cambiaria;