Impulsar la titulización de activos y promover el desarrollo del mercado de alquiler de vivienda

Con el rápido desarrollo de la urbanización en nuestro país, el alquiler de viviendas se ha convertido en un medio importante para resolver los problemas de vivienda de los nuevos residentes urbanos y de las personas de ingresos bajos y medios. En las ciudades grandes y medianas, la contradicción entre el crecimiento de la demanda de alquiler de viviendas y el desarrollo irregular e inadecuado del mercado de alquiler de viviendas sigue siendo muy destacada y se ha convertido en una cuestión importante que afecta al desarrollo sostenible de las ciudades.

El arrendamiento descentralizado existente en mi país, que se basa principalmente en el arrendamiento de viviendas personales, tiene problemas pendientes, como recursos inmobiliarios dispersos y una gestión difícil. Es necesario mejorar aún más la estandarización de los agentes de arrendamiento. Las cuestiones fiscales involucran la financiación de arrendamientos institucionales, la adquisición, renovación y operación de casas o proyectos. Actualmente hay muchos obstáculos políticos que deben superarse. Se trata de una forma viable de promover la titulización de activos y el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son fondos fiduciarios que agrupan fondos mediante la emisión de acciones o certificados de ingresos y distribuyen los ingresos de las inversiones de propiedades inmobiliarias a los inversores en proporción. Los objetivos de inversión suelen ser proyectos inmobiliarios que pueden proporcionar rendimientos de alquiler estables. Hay varios tipos de propiedades básicas que incluyen oficinas, apartamentos con servicios, logística industrial, hoteles, comercios minoristas y complejos comerciales.

Como un nuevo tipo de herramienta de financiación estructurada, los REIT no sólo pueden proporcionar al mercado inmobiliario métodos de financiación distintos de los métodos de financiación tradicionales, sino también optimizar la estructura de activos y pasivos de las empresas inmobiliarias, lograr operaciones de activos" y enriquecer Los productos de inversión en el mercado de capitales brindan oportunidades para que muchos pequeños y medianos inversores participen en inversiones en el mercado inmobiliario.

Los productos similares a REIT emitidos actualmente en mi país son diferentes de los mercados maduros en términos de estructura de transacciones, nivel de carga fiscal, modelo de fuente de ingresos de operación, método de distribución de ingresos y alcance de recaudación de fondos. En la actualidad, los países de todo el mundo que han lanzado REIT han introducido leyes y regulaciones especiales para los REIT entre 1 y 3 años antes de que se emita el primer lote de REIT. Hasta el momento, mi país no ha formulado políticas fiscales preferenciales relevantes específicamente para los productos REIT. Según las leyes y regulaciones fiscales existentes, si se crean REIT corporativos, inevitablemente se encontrará con el problema de la doble imposición.

En vista de esto, podemos realizar exploraciones innovadoras desde los siguientes aspectos:

Diferimiento del impuesto sobre el valor añadido de la tierra bajo la estructura de productos REIT.

Se recomienda que las empresas inmobiliarias que planean emitir productos REIT cobren temporalmente el impuesto al valor agregado de la tierra. Cuando el propietario original transfiere acciones a otras partes, o enajena activos o el capital correspondiente de la empresa del proyecto para la comercialización externa de productos REIT, el propietario original deberá pagar el impuesto al valor agregado del terreno correspondiente con base en la base de cálculo del impuesto original.

El establecimiento del impuesto al valor agregado ha simplificado las condiciones de no recaudación, y el vínculo de operación todavía se recauda simplemente de acuerdo con 5.

En la práctica actual, los bienes inmuebles adquiridos por la empresa del proyecto a través de la reorganización de activos bajo productos REIT también se consideran adquiridos después de mayo de 2016, y la tasa del impuesto repercutido es 11. Para varios tipos de propiedades comerciales, como casas de alquiler: si el impuesto al valor agregado no se recauda de acuerdo con las disposiciones de Caishui [2016] No. 36, la empresa del proyecto no podrá obtener las facturas del impuesto soportado y su costo inherente. estructura hará difícil obtener ingresos suficientes durante el período de operación. En este caso, la carga real del IVA de la empresa del proyecto será significativamente superior a 5, lo que reducirá los ingresos del inversor.

Basándose en el principio de sustancia sobre forma, se recomienda que 2065438 proyectos inmobiliarios cuyas licencias de construcción de viviendas indiquen la fecha de inicio del contrato antes del 30 de abril de 2006, se operen en REIT y los activos se transfieran a empresas recientemente establecidas. empresas del proyecto Posteriormente, se seguirá aplicando el método de cálculo del impuesto simplificado y el impuesto al valor agregado se calculará y pagará a una tasa de 5.

Además, también puede intentar aplicar tasas impositivas bajas a los proyectos de REIT en el campo de los medios de vida fomentados por el estado, como viviendas de alquiler, diferir el pago del impuesto sobre la renta del establecimiento, eximir el impuesto de timbre y reducir o reducir el impuesto sobre la renta de explotación.

Los modelos de arrendamiento institucional, como el arrendamiento centralizado y el arrendamiento propio, son las tendencias futuras de desarrollo del arrendamiento de viviendas en ciudades grandes y medianas. En este proceso, con el apoyo de políticas y medidas relacionadas con la tierra, las finanzas, los impuestos y las leyes, creo que se superarán los actuales obstáculos al desarrollo.