¿Cómo evaluar los derechos de gestión de tierras contratados? Gracias a todos por sus respuestas.
Factores que influyen en la evaluación del valor
El artículo 12 de las "Medidas provisionales para el programa piloto de préstamos hipotecarios para derechos de gestión de tierras rurales contratadas" exige que ambas partes del préstamo puedan evaluar el valor al confiar la evaluación a una agencia de evaluación externa, el prestamista Determinar el valor de los derechos de gestión de tierras rurales de manera justa, imparcial, objetiva y razonable a través de una autoevaluación o negociación tanto con prestatarios como con prestamistas. Su valor se ve afectado principalmente por factores naturales y sociales.
Los factores naturales se refieren principalmente a las características del propio terreno, el entorno natural del terreno y la calidad del terreno, incluidas las condiciones climáticas, la topografía, las condiciones del suelo, las condiciones hidrológicas, etc. Los factores sociales incluyen tres categorías. El primero es información sobre la relativa inmovilidad de la tierra, como el estado de desarrollo socioeconómico local, el sistema de tierras, las condiciones de transporte, la ubicación de la tierra, la infraestructura terrestre, etc., el valor del producto de la gestión de la tierra y el valor de los derechos de gestión de la tierra circundante; el mismo tipo. En tercer lugar, si se transfiere el terreno, se debe considerar la vida útil restante de los derechos de uso del suelo contratados, lo cual es una consideración importante a la hora de solicitar un préstamo hipotecario.
Cinco Métodos de Valoración
Método de Reducción de Ingresos. Es un método que restablece el ingreso neto anual normal (renta de la tierra) de las tierras agrícolas que se valorarán en el futuro a una tasa de interés de restauración de tierras adecuada, estimando así el precio de las tierras agrícolas que se valorarán. La fórmula de cálculo es: precio del terreno = a/r×[1-1/(1+r)n], a-el ingreso neto anual del terreno, r-la tasa de interés de exención del terreno, n-la vida útil restante del el período del contrato de derecho de uso de la tierra. Este método se puede utilizar para evaluar el valor de las tierras agrícolas que, en circunstancias normales, tienen beneficios objetivos y cuyos beneficios netos son fáciles de medir.
Método de comparación de mercados. De acuerdo con el principio de sustitución, las tierras agrícolas a evaluar se comparan con tierras agrícolas similares que se han comercializado recientemente en el mercado, y los precios de transacción de tierras agrícolas similares se revisan adecuadamente para estimar el precio de las tierras agrícolas a evaluar. . La fórmula de cálculo es: precio de la tierra = coeficiente de corrección de situación × índice de situación de tierras agrícolas de instancia de transacción. El método de comparación de mercados es adecuado para zonas con transacciones activas en el mercado de tierras agrícolas.
Método de aproximación de costes. Se refiere al método de determinar el precio de las tierras agrícolas sobre la base de la suma de diversos gastos objetivos incurridos en el proceso de tierras agrícolas recientemente recuperadas o de consolidación parcelaria, más ciertas ganancias, intereses e impuestos a pagar, y se realizan diversas modificaciones. La fórmula de cálculo es: precio de la tierra = (tarifa de adquisición de tierras + tarifa de desarrollo de tierras agrícolas + impuesto + interés + ganancia + ingreso por valor agregado de las tierras agrícolas) × coeficiente de corrección anual × coeficiente de corrección de ubicación.
Métodos de puntuación y evaluación. De acuerdo con ciertos principios, se establece un sistema de factores y estándares de puntuación de factores que afectan los precios de las tierras agrícolas, y las condiciones correspondientes de las tierras agrícolas a valorar se evalúan y asignan con base en los estándares de puntuación de factores. Un método de evaluación del precio de la tierra agrícola se obtiene a partir del valor fraccionario multiplicado por el precio unitario objetivo de la tierra agrícola.
Método de corrección del coeficiente de precio de referencia del suelo. Es un método que compara el terreno a evaluar con las condiciones promedio regionales basado en el principio de sustitución, selecciona el coeficiente de corrección correspondiente de acuerdo con la tabla de coeficientes de corrección, corrige el precio de referencia del terreno y luego calcula el precio diario del terreno a evaluar. evaluados durante el período de valoración. Es adecuado para la evaluación de precios de tierras agrícolas en áreas con resultados de precios de tierras de referencia.
Al evaluar el valor de los derechos de gestión de contratos de tierras rurales, se deben seleccionar métodos de evaluación apropiados en función de las características específicas de la tierra a evaluar, el uso de la tierra y el propósito de la evaluación.