Tratamiento contable para la conversión de bienes inmuebles de inversión

La conversión entre inversiones inmobiliarias y activos fijos, y la conversión entre el modelo de medición del costo de inversiones inmobiliarias y el modelo de medición del valor razonable estarán involucradas en varios exámenes. Especialmente en la práctica se requiere una atención especial. El siguiente es el conocimiento del tratamiento contable que les traigo sobre la conversión de bienes raíces de inversión. Bienvenido a leer.

Tratamiento contable de la conversión de bienes raíces de inversión

Hace unos días, un informe de que 16 bancos que cotizan en bolsa ocultaron 3 billones de yuanes en bienes raíces debido al método del costo de los activos fijos relacionados con la vivienda fue muy llamativo. Según informes y estadísticas, a finales de 2014, el valor neto de los activos fijos propios de los bancos que cotizan en bolsa era de aproximadamente 590 mil millones de yuanes. La mayoría de los bancos utilizan el costo como valor inicial y acumulan una depreciación a una tasa del 3% al 7%. % por año.

En términos generales, incluso según la estimación más conservadora, el precio real de mercado de estos activos alcanzará los 2,2 billones de yuanes, y esto no aparece en los libros. ¿Dinero privado? Puede llegar a los 3 billones de yuanes. ¿Los bancos que cotizan en bolsa poseen desde hace mucho tiempo una riqueza tan enorme? ¿dormir? Y no se refleja en los estados contables, y esta riqueza es la enorme plusvalía de su patrimonio inmobiliario. ¿para qué? ¿Le falta dinero? En el caso de los bancos que cotizan en bolsa, ¿están ocultando deliberadamente esta riqueza o lo hacen como último recurso? Este artículo analiza el impacto del modelo de valoración de activos fijos y bienes inmuebles de inversión en los informes financieros de las empresas cotizadas desde una perspectiva contable.

¿La diferencia entre activos fijos y bienes raíces de inversión?

¿Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N°3? Regulaciones sobre propiedades de inversión Las propiedades de inversión son propiedades que se mantienen para ganar alquileres o para obtener plusvalías, o ambas. Las propiedades de inversión deberían poder medirse y venderse por separado. Los bienes inmuebles de inversión incluyen principalmente: derechos de uso de suelo arrendados, derechos de uso de suelo mantenidos y preparados para ser transferidos después de su apreciación, y edificios arrendados.

¿Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales nº4? Los activos fijos estipulan que los activos fijos son activos tangibles mantenidos con el propósito de producir bienes, proporcionar servicios laborales, arrendar o administrar, y con una vida útil de más de un año contable.

A partir de las definiciones anteriores, no es difícil encontrar sus diferencias: en primer lugar, el propósito de la tenencia es diferente: los activos fijos se mantienen para producir bienes, proporcionar servicios laborales, arrendar o administrar bienes inmuebles de inversión; se mantiene para ganar dinero, renta o plusvalía, o ambas cosas. En segundo lugar, el alcance de la inversión inmobiliaria es diferente. Los bienes inmuebles de inversión incluyen principalmente derechos de uso de suelo arrendados, derechos de uso de suelo mantenidos y preparados para ser transferidos después de su apreciación, y edificios arrendados.

Además, no pertenecen a los bienes inmuebles de inversión los siguientes conceptos: en primer lugar, los bienes inmuebles de uso propio, es decir, los bienes inmuebles mantenidos para la producción de bienes, la prestación de servicios o la operación y administración. ; segundo, bienes inmuebles utilizados como inventario. Por lo tanto, la conversión entre activos fijos y bienes inmuebles de inversión debe prestar estricta atención a las restricciones anteriores. ¿Se realizará correctamente? ¿Cubrir los gastos? Quienes lo utilizan bien pueden reflejar mejor las intenciones de los gerentes o reflejar mejor la esencia de la contabilidad, de modo que los informes puedan reflejar con precisión la información corporativa. De lo contrario, ¿sucederá si lo usas accidentalmente? ¿En un dilema? Es difícil recordar las consecuencias.

Según el informe "Los bienes inmuebles ocultos de 16 bancos que cotizan en bolsa representaron 3 billones debido al método de costo de activos fijos relacionados con bienes raíces", aunque los bancos tienen una gran cantidad de activos inmobiliarios, siempre y cuando Estos activos aún se utilizan en las operaciones, sólo pueden considerarse como un factor de producción, su valor de uso permanece inalterado. Si no planea venderlo, solo puede tratar la propiedad independiente como un activo fijo y medirla utilizando el método del costo. Incluso si el banco posee muchos terrenos de primera calidad, el precio de mercado se duplicará. Si es para uso propio en lugar de ganar alquiler y ganar apreciación, solo puede medirse como un activo fijo según el modelo de costo y no puede convertirse en bienes raíces de inversión ni medirse a su valor razonable. ¿Bienes raíces ocultas 3 billones? Sólo puede ser una ilusión.

Modelo de valoración de inmuebles de inversión

El llamado valor razonable, también conocido como valor justo de mercado y precio justo, se refiere al precio determinado por compradores y vendedores que conocen el condiciones de mercado en condiciones de transacción justas o el precio de transacción al que se puede comprar o vender un activo o al que partes no relacionadas pueden liquidar un pasivo en condiciones de plena competencia.

En circunstancias normales, las empresas suelen utilizar el modelo de costes para medir la inversión inmobiliaria. Si se va a adoptar la medición del valor razonable, se deben cumplir dos condiciones: primero, que exista un mercado activo de transacciones inmobiliarias donde se ubica el inmueble de inversión; segundo, que la empresa pueda obtener el precio de mercado y la información relacionada del mismo; bienes inmuebles similares del mercado activo de transacciones inmobiliarias.

Los bienes inmuebles de inversión se pueden medir utilizando el modelo de costo o el modelo de valor razonable (que puede entenderse simplemente como precio de mercado).

Pero sólo puedes elegir uno, no pueden coexistir. Si elige la medición del modelo de costo, puede cambiarla a la medición del modelo de valor razonable. Si se selecciona la medición del valor razonable, no se permite el cambio al modelo de costo. Así que tenga cuidado al utilizar el valor razonable, de lo contrario se encontrará en un dilema y se arrepentirá.

Los bienes inmuebles de inversión se miden utilizando el modelo de costos y la depreciación se acumula a tiempo al igual que los inventarios ordinarios o los activos fijos, lo cual es una política contable sólida. Los bienes inmuebles de inversión se miden utilizando el modelo de valor razonable y la depreciación y amortización ya no se proporcionan. Los cambios en el valor razonable se incluyen directamente en la ganancia y pérdida actual, afectando la ganancia actual. Las fluctuaciones en los precios de mercado afectan el valor contable de los bienes inmuebles de inversión medidos a su valor razonable, lo que resulta en ganancias flotantes o pérdidas flotantes. Esto es solo un juego de mesa. Es muy rico en el papel, pero es un espejismo y no muy real.

Entonces, ¿qué se esconde en el informe financiero? ¿Minas? ¿aún? ¿Dinero privado? Por un lado, está relacionado con el modelo de medición de las empresas cotizadas. El modelo de medición que se adopte depende de factores como las intenciones de los directivos de la empresa. Por otro lado, los inversores y otros usuarios de informes deben tener ciertos conocimientos sobre el análisis de informes financieros, conocerse a sí mismos y a sus enemigos, y cortar los problemas de raíz.

¿Qué utilizar? ¿Invertir en bienes raíces? Por ejemplo, "16 bancos que cotizan en bolsa calculan activos ocultos por valor de 3 billones de RMB debido al método de coste de los activos fijos relacionados con la vivienda" informó que si las propiedades del banco no son necesariamente para uso propio a largo plazo en el futuro, y si las propiedades físicas del banco Las sucursales pueden ser reemplazadas por banca electrónica y banca móvil, el banco puede vender o convertir activos fijos relacionados con la vivienda en propiedades de inversión. En este caso, se debe prestar especial atención a la medición del valor razonable de las propiedades de inversión. Familiarícese con la conversión entre modelos de valoración de bienes raíces de inversión y utilícelos bien a largo plazo.

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