¿Cómo obtener los mayores beneficios al invertir en bienes raíces japoneses?

En los últimos años, Japón se ha convertido en un punto caliente para la inversión inmobiliaria china en el extranjero. Al mismo tiempo, el buen entorno de inversión, los Juegos Olímpicos de Tokio 2020, etc., también han sido un impulso para la inversión. Los bienes raíces japoneses atraen a muchos inversores. Pocos chinos vienen a Japón a comprar bienes inmuebles para invertir. Hoy permítanos explicarle desde varios aspectos los beneficios de invertir en bienes raíces japoneses.

Antes de introducir el método de cálculo del retorno de la inversión, debemos entender que el retorno de la inversión suele ser un retorno aproximado antes de eliminar varios gastos. La fórmula es retorno de la inversión = ingreso anual por alquiler ÷ precio de compra de la vivienda × 100. Además, otro indicador importante es la tasa de retorno, que es el retorno neto de la inversión, también llamado ingreso operativo neto después de excluir varios gastos de gestión y otros. gastos varios, el neto El retorno de la inversión será menor que el retorno de la inversión.

Japón continúa relajando el umbral de visa para los turistas extranjeros a Japón, lo que también ha afectado indirectamente la popularidad de los extranjeros que invierten en bienes raíces japoneses. Como inversor novato, cada vez que veo que la tasa de retorno de la inversión inmobiliaria en Japón supera el 10%, me emociona tanto que quiero comprar un edificio completo de inmediato. Sin embargo, no sea impaciente. Debe saber que la tasa de rendimiento de una casa de este tipo suele ser una "tasa de rendimiento superficial". Entonces, ¿cómo juzgar la tasa de rendimiento dentro del rango normal?

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Tasa de rendimiento superficial

El método de cálculo de la tasa de rendimiento del alquiler de bienes raíces generalmente se divide en dos métodos: "tasa de rendimiento superficial" y "tasa de rendimiento real". El rendimiento superficial se refiere a los ingresos por alquiler de un año divididos por el precio de compra de la propiedad. Tasa de rendimiento superficial = ingresos por alquiler de un año ÷ precio de compra del inmueble × 100%.

Lo que hay que tener en cuenta aquí es que al operar propiedades de inversión, además de los principales ingresos por alquiler, también hay que tener en cuenta los gastos de gestión, los gastos de reparación, el dinero de regalo, los gastos de aparcamiento, los depósitos, etc. Considere cuidadosamente todos los ingresos y gastos involucrados. En términos generales, algunos rendimientos superiores al 8% o incluso al 10% son "rendimientos superficiales" que no tienen en cuenta estos gastos.

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Tasa de rendimiento real

La tasa de rendimiento real son los ingresos estimados menos los honorarios de gestión, el impuesto sobre activos fijos, el impuesto de planificación urbana y la renovación. Los honorarios, intereses hipotecarios y otros gastos se dividen por el precio de compra del inmueble. Es decir: tasa de rendimiento real = (ingresos de alquiler de 1 año - gastos varios) ÷ precio de compra de bienes inmuebles × 100%

Para comprender con precisión los ingresos de las propiedades de alquiler, es muy necesario utilizar la tasa real de retorno. Al mismo tiempo, al alquilar, cuando se producen cambios como períodos de desocupación, ajustes de alquiler, costes de reparación a gran escala, etc., estos gastos no se pueden ignorar. Para mejorar la precisión de la tasa de rendimiento real, también se deben considerar el impuesto al consumo, el impuesto a la adquisición de bienes inmuebles, los honorarios de agencia, etc.

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No te fíes de los altos rendimientos

A la hora de invertir en comprar una casa en Japón, debes prestar atención si te encuentras con artículos con altos rendimientos como 8% o 10%. A menudo se trata de "tasas de rendimiento superficiales" y requieren un análisis más detallado de diversas cuestiones de gastos. Además, algunos intermediarios inflarán el rendimiento en áreas remotas como Hokkaido a más del 10% porque la tasa de desocupación también se incluye en el cálculo. Pero a menudo estas casas son demasiado remotas, no muy populares y difíciles de alquilar.

Todo inversor debe tener cuidado de no poner demasiado énfasis y ciegamente en el nivel de retorno de la inversión. Este también es un malentendido común entre muchos inversores nacionales cuando invierten en bienes raíces. Una alta tasa de rendimiento no significa altos ingresos. El mercado inmobiliario japonés es heterogéneo y también hay muchos promotores inmobiliarios sin escrúpulos que promueven altas tasas de rendimiento, engañando deliberadamente a algunos inversores que no están familiarizados con el mercado inmobiliario japonés, obligándolos a perseguir ciegamente la tasa de rendimiento y consideran la tasa de rendimiento como el único criterio para medir las casas.

En Japón, las propiedades ubicadas en áreas remotas con transporte inconveniente aprovecharán las ventajas de los precios inmobiliarios baratos. Desde la perspectiva de la tasa de retorno, son superiores a las propiedades en áreas prósperas de las áreas metropolitanas. Sin embargo, estas áreas tienen una alta tasa de desocupación, lo que hace muy difícil alquilarlas y revenderlas, y no hay lugar para la apreciación. Una vez que la propiedad inmobiliaria en un lugar así no se pueda alquilar y no se maneje adecuadamente, no solo no generará dinero, sino que, de hecho, lo perderá. Por tanto, lo mejor es utilizar el retorno de la inversión como referencia para la compra de una casa, y no confiar demasiado en él