Mejorar continuamente el mecanismo a largo plazo para la gestión financiera inmobiliaria, y las empresas inmobiliarias ajustar y optimizar sus estructuras financieras.

Mejorar continuamente el mecanismo de gestión a largo plazo

Zhang, director del Departamento de Supervisión del Mercado Inmobiliario del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo que en el siguiente paso, El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural gestionará estrictamente las instituciones financieras y financieras de "tercer y cuarto nivel" de las empresas inmobiliarias, la gestión centralizada de los préstamos inmobiliarios y la investigación y sanción resueltas de los préstamos comerciales ilegales y los préstamos al consumo. y préstamos de crédito para la compra de vivienda. Es necesario acelerar la mejora del mecanismo de funcionamiento de "estabilización del precio de la tierra", optimizar las reglas de subasta de tierras y establecer un sistema de revisión eficaz de los fondos corporativos para la compra de tierras.

Zou Lan, director del Departamento de Mercados Financieros del Banco Popular de China, señaló que para mejorar la comercialización, estandarización y transparencia de la financiación de las empresas inmobiliarias, el banco central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió el Fondo de Seguimiento y Financiamiento de Empresas Inmobiliarias Clave en agosto del año pasado Administrar las reglas detalladas de "tres líneas y cuatro niveles". Un año después, los tres indicadores financieros operativos básicos de las empresas piloto: índice de activo-pasivo, índice de deuda neta y índice de pasivo en efectivo a corto plazo han mejorado significativamente, la escala de la deuda ha disminuido constantemente, el comportamiento financiero se ha vuelto más prudente y autodisciplinado y la operación general se ha estabilizado.

Al mismo tiempo, el banco central también formuló un sistema de gestión centralizada para los préstamos inmobiliarios de las instituciones financieras bancarias. Desde la implementación de la política, la concentración de préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda de las instituciones bancarias financieras ha disminuido constantemente, y la proporción del total de préstamos inmobiliarios disminuyó en un 0,6, de los cuales la proporción de préstamos personales para vivienda se redujo en un 0,2.

Zou Lan dijo que en el siguiente paso, el banco central continuará mejorando el mecanismo a largo plazo de gestión financiera inmobiliaria en torno a los objetivos de estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y cumplir con las expectativas; al posicionamiento de que "la vivienda es para vivir, no para especular", y favorecer el desarrollo equilibrado de la economía financiera, inmobiliaria y real.

Las empresas inmobiliarias han ajustado y optimizado sus estructuras financieras.

El sector inmobiliario depende en gran medida del capital. Una vez que se endurezcan las regulaciones financieras, las empresas inmobiliarias se verán muy afectadas.

Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo al reportero de China Consumer News que las "tres líneas rojas" en las "tres líneas y cuatro grados" se refieren al activo -índice de pasivo después de excluir los pagos anticipados, que es superior a 70. El índice de deuda neta es superior a 100 y el índice de deuda en efectivo a corto plazo es inferior a 1 veces. Según la situación de pisar la línea, las empresas inmobiliarias se dividen en cuatro niveles: rojo, naranja, amarillo y verde.

Desde el lanzamiento del “tercer y cuarto nivel”, las empresas inmobiliarias han ajustado y optimizado sus estructuras financieras. Según las estadísticas de RealData, 40 de las 100 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han bajado con éxito su calificación en 2020; el número de empresas inmobiliarias en etapa verde ha llegado a 29, un aumento de más de la mitad con respecto a las 12 de 2019.

Los datos del banco central muestran que a finales de junio, la tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios en RMB cayó 2,2 puntos porcentuales desde finales del año pasado, de los cuales la tasa de crecimiento de los préstamos personales para vivienda cayó 1,6 puntos porcentuales desde finales del año pasado.

Pan Hao, analista senior de RealData, dijo a un periodista de China Consumer News que el "tercer y cuarto nivel" es de gran importancia para toda la industria inmobiliaria porque la reducción de la deuda de las empresas ha superado. expectativas después de un año de implementación de prueba.

Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo que desde la segunda mitad del año pasado, el mercado inmobiliario en algunas áreas ha estado en auge no porque las políticas regulatorias se hayan relajado, sino debido a "falta de gestión o gestión adecuada del sector financiero". Recientemente, el mercado inmobiliario se ha enfriado rápidamente a medida que los bancos han tomado medidas enérgicas contra los préstamos comerciales y de consumo y han implementado una supervisión de penetración de capital. "Shenzhen es un ejemplo obvio", dijo Li.

Las promociones podrán aumentar en la segunda mitad del año.

En cuanto a la tendencia del mercado inmobiliario en la segunda mitad del año, Liu Shui, subdirector de investigación corporativa del China Finger Research Institute, cree que el entorno financiero seguirá estrechándose, canalizando Las restricciones aumentarán y las cadenas de capital de los desarrolladores seguirán siendo estrechas. Bajo esta tendencia general, garantizar un flujo de caja suficiente es una tarea importante.

En opinión de Liu Shui, para garantizar el flujo de caja, lo primero es aumentar los esfuerzos de promoción y acelerar la recaudación de ventas; lo segundo es adquirir terrenos con cautela y ralentizar el ritmo de adquisición de terrenos; explorar nuevos canales de financiación, como la financiación de bonos verdes.

“En el contexto de una financiación ajustada, todas las empresas inmobiliarias deberían ampliar activamente los canales de financiación, aprovechar las ventanas de financiación y fortalecer la cooperación financiera”, dijo a China Consumer Chen Xiao, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge. Noticias 》Reportero, en la segunda mitad del año, se espera que el ritmo de adquisición de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias se desacelere y, al mismo tiempo, aumenten los esfuerzos de marketing y aceleren el cobro de ventas.

"Actualmente, la forma más común que tienen las empresas inmobiliarias de garantizar el flujo de caja es mejorar las tasas de recaudación de ventas. Este enfoque de 'código abierto' es más proactivo y también tomará medidas como reducir la adquisición de terrenos, ajustar el ritmo de nuevas construcciones, reducir configuración del proyecto y reducción de gastos de gestión y ventas", afirmó.

Xu Xiaole cree que antes de adquirir terrenos, las empresas de bienes raíces deben evaluar completamente los costos y beneficios de adquirir terrenos, optimizar el diseño de planes residenciales y establecer precios razonables para evitar reducir la calidad del producto y los costos de construcción debido a primas excesivas por la tierra.