¿Qué significa la compra especulativa de vivienda?
La compra especulativa de vivienda se refiere al acto de comprar primero una casa comercial para vivir, luego comprar una casa para alquilar a través de un préstamo bancario y utilizar los ingresos del alquiler para pagar la hipoteca.
Se señala que se debe frenar la compra especulativa de viviendas y promover el sano desarrollo inmobiliario.
1. Descripción general La compra especulativa de vivienda se refiere al acto de comprar primero una casa comercial para vivir, luego comprar una casa para alquilar a través de un préstamo bancario y utilizar los ingresos del alquiler para pagar la hipoteca.
El Wuhan City Bank está pidiendo que se ponga fin a este tipo de préstamos especulativos para la compra de viviendas. China Everbright Bank Wuhan Branch ha aumentado recientemente el porcentaje de pago inicial para villas de lujo para la compra de una segunda; En casa, la tasa de interés se basa en la tasa de interés de referencia y fluctúa entre un 10% y un 20%.
El banco también investigará cuidadosamente la situación de vida y los ingresos del prestatario, y no concederá préstamos a extranjeros para villas de lujo.
Para préstamos personales para villas de lujo, la sucursal de Bank of Communications en Wuhan siempre exige un pago inicial del 40 % y un aumento del 10 % por encima de la tasa de interés de referencia para viviendas asequibles; el porcentaje de pago inicial aún se mantiene; al 30% y la tasa de interés del préstamo no cambia.
La sucursal de Wuhan del China Merchants Bank aumentará los tipos de interés de las hipotecas personales entre un 10% y un 20% para la compra de segundas viviendas.
El banco no concedió ningún préstamo a extranjeros.
Cómo juzgar una "segunda residencia" o una casa de lujo es un problema difícil. Aunque se puede controlar dentro del banco, no hay forma de verificar los "préstamos múltiples" del prestatario con otros bancos. y es necesario establecer un sistema de crédito personal.
2. Preocupaciones “El principal problema en el mercado inmobiliario continental es el sobrecalentamiento de la inversión y la demanda especulativa”.
” El académico Yang Huiming dijo que los precios de las viviendas de primer nivel se están disparando. Las ciudades son causadas principalmente por la inversión y la demanda especulativa. Es necesario estimularlo.
En ciudades calientes como Beijing, Shanghai, Hangzhou, Shenzhen y Guangzhou, la proporción de inversiones y compras de propiedades de inversión representa alrededor del 30% -40%, lo que ya ha superado con creces la línea de advertencia de que la proporción de las compras de propiedades de inversión deben controlarse dentro del 15%. Se está gestando el riesgo de que se inflen rápidamente burbujas, por lo que deben intensificarse los esfuerzos para frenar el acaparamiento y la especulación inmobiliaria.
Los precios inflados de la vivienda no significan que el mercado inmobiliario esté en auge.
Por el contrario, los precios de la vivienda de repente han subido tanto que no están en sintonía con el nivel de desarrollo económico y la asequibilidad de los medios de vida de las personas. Las personas que realmente necesitan una casa no pueden permitirse comprar o alquilar una casa. lo que en realidad suprime la economía real.
Es muy peligroso impulsar el mercado inmobiliario basándose en una demanda especulativa sin una demanda efectiva.
En un mercado inmobiliario normal, la proporción de compras de propiedades de inversión debe controlarse dentro de la línea de advertencia del 10%-15%; además, la inversión se puede recuperar mediante el alquiler en unos 10 años;
Por otro lado, la mayoría de las casas vendidas en China continental son casas limpias con altos precios de vivienda y alquileres bajos. Se necesitan más de 70 años para que las casas en Beijing y Shanghai estén completamente alquiladas para recuperarse. la inversión. De hecho, no tienen valor de inversión.
Muchas personas han comprado varias decenas o incluso cientos de casas, pero no las han renovado ni alquilado durante cinco u ocho años, esperando simplemente a que suba el precio y especulen.
Hay millones de casas planas vacías que cubren cientos de millones de metros cuadrados en las ciudades del continente. Esto es sólo una transferencia de acciones.
Una vez que los precios de la vivienda dejen de subir, este "lago barrera" colapsará.
3. Razones del sobrecalentamiento (1) Grave insuficiencia en la construcción y oferta de viviendas asequibles Con el proceso de urbanización y la reforma y desarrollo del sistema de vivienda, la estructura de oferta de vivienda de mi país está desequilibrada y la La oferta de vivienda está altamente orientada al mercado. La oferta de viviendas asequibles es seriamente insuficiente. De 2003 a 2007, la construcción anual de viviendas asequibles para personas de ingresos bajos y medios sólo representó alrededor del 5% del total anual. construcción de viviendas, y el número total de casas de bajo alquiler construidas sólo representó alrededor del 1% del total anual de construcción de viviendas. El informe de investigación del Grupo de Investigación Especial del Comité Nacional Permanente muestra que a finales de agosto de 2009, 3.941.900 millones de yuanes. Se había invertido en la construcción de viviendas asequibles, con una tasa de finalización de solo el 2.316%. El equipo de investigación del Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también publicó El artículo señala que debido a la difícil situación financiera. de algunas localidades, la tarea nacional de construcción física de viviendas de bajo alquiler en 2009 no se ha completado más de la mitad. Se puede ver que a pesar del ajuste y mejora continuos de las políticas de vivienda en los últimos años, el nivel de oferta de viviendas urbanas y los métodos de seguridad de la vivienda. Los planes de acción todavía son únicos y aún no se han completado para garantizar la cobertura universal de la oferta y la seguridad de la vivienda. Frente a las condiciones nacionales básicas de altos precios de la vivienda y bajos ingresos, la oferta de viviendas asequibles es insuficiente y la cobertura de los objetos de seguridad es limitada. Un gran número de familias urbanas de ingresos bajos y medios han sido empujadas al mercado de viviendas comerciales, lo que ha dado lugar al surgimiento de nuevos mercados inmobiliarios que no están cubiertos por la seguridad. Hay un enorme grupo de "capa sándwich" que no puede permitirse el lujo. En el contexto de los efectos simultáneos de la demanda rígida y la demanda de inversión, en algunas ciudades aparecen con frecuencia "reyes de la tierra", los promotores acaparan la tierra y hacen subir los precios de la vivienda, y las compras especulativas de vivienda representan la mayor parte del mercado. El rápido aumento de los precios de la vivienda es naturalmente inevitable. (2) El sistema de oferta de vivienda no cubre al enorme grupo "sandwich" que no está cubierto por la seguridad y no puede permitirse comprar una casa. , la administración inicialmente diseñó viviendas de alquiler basadas en políticas Como un nuevo tipo de vivienda asequible, las viviendas de alquiler basadas en políticas han atraído mucha atención de la sociedad. Según declaraciones públicas de las autoridades gubernamentales, las viviendas de alquiler basadas en políticas se posicionarán en el mercado. "capa sándwich" entre viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles La pregunta es: primero, si las viviendas de alquiler basadas en políticas pueden cubrir a la mayoría de las familias "sándwich" con ingresos mínimos y bajos. la mayoría de las familias pueden permitirse el gasto en alquiler. Es menos de 1/3 del ingreso total. Si el gasto en vivienda en alquiler excede esta proporción, se producirá una disminución en el nivel de vida de las personas cubiertas por la política de vivienda en alquiler. En teoría, serán disponibles después de deducir varios impuestos de seguridad social, fondos de previsión e ingresos personales. De esta manera, el número de personas que cumplan las condiciones para la vivienda en alquiler basada en políticas será relativamente grande y el gobierno necesitará un número considerable de ellos. casas para satisfacer la demanda del mercado Cuando no hay suficientes casas para satisfacer la demanda del mercado, es inevitable elevar el umbral de entrada. Una vez que esto suceda, las viviendas de alquiler basadas en políticas enfrentarán los mismos problemas que las viviendas de alquiler bajo y las viviendas asequibles. bajos salarios y largas listas de espera; en segundo lugar, las viviendas de alquiler basadas en políticas no cubren a todos los hogares que no pueden permitirse comprar una casa, y todavía hay oferta de alrededor del 40% de las familias de ingresos medios en el sistema actual de oferta de vivienda. brecha en la "capa sándwich" de personas de ingresos bajos y medios. Este grupo con una demanda de vivienda rígida es empujado al mercado de viviendas comerciales, exacerbando la contradicción entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda.
(3) La oferta de viviendas comerciales es baja y el precio es alto Las razones de la baja oferta y el alto precio de las viviendas comerciales son complicadas desde la perspectiva de la oferta y la demanda, la oferta de viviendas asequibles. la vivienda es insuficiente, la tierra y los recursos urbanos son limitados y los desarrolladores están acaparando grandes cantidades de tierra. La autocompra interna de viviendas y la renuencia a vender propiedades, junto con una demanda rígida y una fuerte demanda de inversión, la oferta de viviendas comerciales supera la demanda. la perspectiva de los costos de desarrollo, la política de oferta de tierras de "licitación, subasta y cotización" altamente orientada al mercado y los complicados impuestos y tarifas han aumentado los costos de desarrollo. Ha suprimido el impulso de algunos desarrolladores de adquirir tierras desde una perspectiva política; La política de "sin restricciones" sobre la oferta de viviendas comerciales, los atributos infinitamente magnificados de los productos de inversión y la expectativa de que los precios de las viviendas aumentarán cuando aumenten los precios de la tierra, han provocado que la proporción de inversión en compra de viviendas exceda con creces la línea de advertencia internacional.15 %; desde una perspectiva de mercado, el desarrollo y la construcción de viviendas asequibles y viviendas comerciales están obligados a los promotores, y otras formas de construcción de viviendas están prohibidas por las políticas. El oligopolio de los promotores inevitablemente hará subir los precios de la vivienda. -El informe del House Research Institute sobre los tres altos análisis de los datos de construcción de terrenos y viviendas comerciales en las principales ciudades con precios de vivienda de Beijing, Shanghai y Shenzhen muestra que el área de construcción residencial, el área de construcción recién iniciada y el área terminada (excepto Beijing) en En 2009, Beijing, Shanghai y Shenzhen experimentaron una gran disminución en el crecimiento interanual del área de construcción recién iniciada. La disminución osciló entre 715% y 2712%; 20% de enero a noviembre de 2009, la superficie de terreno adquirida por empresas de desarrollo inmobiliario en todo el país cayó un 1514% interanual; la superficie de construcción de viviendas recién iniciadas sólo pasó de un crecimiento negativo a octubre; crecimiento positivo. Esto significa que la oferta de viviendas comerciales se reducirá aún más significativamente de 2010 a 2012, y el sobrecalentamiento de las compras especulativas de viviendas y el rápido aumento de los precios de la vivienda están directamente relacionados con la escasez de oferta de viviendas comerciales. en 2010 sólo ha suprimido la demanda pero no ha aumentado la oferta, sólo ha aumentado los costos de transacción que pueden trasladarse fácilmente no aumentan los costos de tenencia, y el efecto de las políticas de control "precisas" es preocupante.