Tratamiento contable de la compensación gubernamental por demolición y reemplazo de tierras
1. Compensación por reemplazo de derechos de propiedad de la vivienda
¿Según el "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas"? Hay dos formas de compensación por la demolición: compensación monetaria y reemplazo de los derechos de propiedad de la vivienda. Compensación monetaria significa que la agencia de tasación de viviendas evalúa el valor de la casa demolida en función de la ubicación, el uso, el área de construcción y otros factores de la persona demolida (unidad o individuo), y luego el desarrollador determina el monto de la compensación para la persona demolida. en base al valor tasado. Al mismo tiempo, el certificado de bienes raíces y el certificado de uso de la tierra de las personas demolidas se devolverán al departamento de bienes raíces y tierras del gobierno para su cancelación. ¿Reemplazo de derechos de propiedad significa que la agencia de tasación de viviendas evalúa el valor de la casa demolida en función de su ubicación, uso y área de construcción, y luego desarrolla y utiliza la casa demolida para reemplazarla? La diferencia de precio de reposición se liquidará sobre la base del valor de tasación de la casa demolida y el precio de mercado de la casa de reposición (sujeto al precio de mercado de la casa cuando se firmó el acuerdo de compensación de demolición) o un precio preferencial. ¿En forma de intercambio de derechos de propiedad? ¿Se devolverán los certificados de uso de la tierra de las personas demolidas al departamento de tierras del gobierno para su cancelación? El certificado de propiedad de la casa original de la persona demolida será cancelado por el departamento de administración de vivienda al solicitar un nuevo certificado de propiedad de la casa de reemplazo.
2. Estado actual del negocio de reposición de derechos de propiedad de la vivienda
¿Después de que la empresa promotora firma un acuerdo de compensación por demolición con la persona demolida? ¿Obtener la antigua casa de la persona derribada (en adelante, la "casa de demolición")? ¿Las casas nuevas intercambiadas por empresas promotoras inmobiliarias (en adelante, "casas de reubicación") no han sido terminadas y entregadas (o incluso no han comenzado a construirse)? No se cumplen las condiciones para el reconocimiento contable de ingresos, por lo que no se pueden reconocer ingresos de la casa reubicada en este momento. Existen diferentes formas de obtener casas derribadas y entregar casas de reubicación. Algunas empresas pretenden adquirir casas demolidas y entregarlas para su reubicación.
Sin tramitación contable. ¿Algunas empresas no llevan contabilidad cuando reciben casas derribadas? Pero ¿qué pasa con la contabilidad cuando se entrega la casa de reubicación? ¿Algunas empresas adoptan normas de intercambio de activos no monetarios para su tratamiento contable? Algunas empresas contabilizan esto como "compras" y "ventas".
3. Características del tratamiento contable y fiscal del negocio de reemplazo de derechos de propiedad de la vivienda
(1) ¿Cuáles son las características del tratamiento contable del negocio de reemplazo de derechos de propiedad de la vivienda? ¿Las empresas promotoras inmobiliarias intercambian casas de reubicación por casas de derribo? La contabilidad debe manejarse como "Compras" y "Ventas". ¿Cuál es la razón? ¿Según los requisitos básicos de la contabilidad? Cada unidad debe llevar una contabilidad basada en cuestiones económicas y comerciales reales. ¿No cumple esto con el principio de autenticidad? ¿Y si se trata de un intercambio de activos no monetarios? ¿Debe sincronizarse el momento de recepción de las casas derribadas con el momento de entrega de las casas reasentadas? Obviamente no se aplica a las monedas no monetarias.
Una guía para el intercambio de activos sexuales.
(2) ¿Cuáles son las características del tratamiento fiscal del negocio de reemplazo de derechos de propiedad de viviendas? ¿Utilizar bienes inmuebles para compensar a los hogares demolidos? ¿Para la parte donde el área de compensación es igual al área de demolición? ¿Con base en el costo de desarrollo calculado como precio de costo, determinar el impuesto comercial sobre la "venta de bienes inmuebles"? ¿Cuando el área de compensación excede el área de demolición? ¿Calcular el volumen de negocios en función del precio de mercado y recaudar el impuesto comercial sobre las "ventas de bienes raíces"? El impuesto sobre la renta de las sociedades se calcula sobre la base de los precios de venta del mercado.
II.Tratamiento contable de los negocios de reposición de derechos de propiedad de viviendas
1. Tratamiento contable de las empresas promotoras inmobiliarias que adquieren viviendas derribadas
Las empresas promotoras inmobiliarias adquieren viviendas derribadas ¿De las personas derribadas a las casas derribadas? El costo de compra es el precio de mercado de la casa de reubicación, que está incluido en el costo de desarrollo. Siga los siguientes pasos: 1. ¿Firmar un acuerdo de compensación por demolición? ¿Cuándo se entregarán las casas derribadas a los demoledores? La empresa de desarrollo inmobiliario determina el costo del área de reemplazo de derechos de propiedad con base en el área de reemplazo estipulada en el contrato multiplicada por el precio de mercado de la casa demolida. ¿Se incluye en el "costo de desarrollo" porque no se cumplen las condiciones para el reconocimiento de ingresos? en este momento? La cuenta correspondiente deberá reconocerse como "cuentas recibidas por adelantado". En segundo lugar, ¿qué pasa si la empresa de desarrollo inmobiliario otorga a las personas demolidas el derecho de comprar primero el área que no sea el área de reemplazo de los derechos de propiedad? ¿Esta parte del descuento (es decir, la diferencia entre el precio de mercado y el precio preferencial que excede el área de reposición de derechos de propiedad) también está incluida en el costo de compra de la casa demolida? Es decir, ¿ajustar y aumentar los “gastos de desarrollo” y las “cuentas recibidas por adelantado”? 3. ¿Según el acuerdo de compensación por demolición? ¿Las empresas de promoción inmobiliaria deben pagar diferencias de precio adicionales por las viviendas demolidas? ¿Al pagar la diferencia de precio a los desalojados? ¿Porque el costo se ha incluido en el precio de mercado en el paso 1 anterior? En este momento, ¿deberían reducirse las "cuentas recibidas por adelantado"? 4. ¿Cuándo una empresa de desarrollo inmobiliario recibe un descuento en la compra de una vivienda que excede el área de reposición de los derechos de propiedad o el precio de mercado? ¿Debería reconocerse como "cuentas recibidas por adelantado"? En quinto lugar, el impuesto comercial prepago y los recargos se calculan al final del mes después de que la casa demolida se entrega a la persona demolida y la casa demolida cumple con las condiciones de preventa. El tratamiento contable es el mismo que para el negocio inmobiliario normal.
2. Reparto de los costes de demolición de la vivienda.
¿Qué pasa si una empresa promotora inmobiliaria quiere desarrollarse por fases? ¿Es necesario prorratear el coste de demolición de una casa entre diferentes períodos según la proporción de superficie construida? ¿Y no sólo las casas derribadas? O donde
Un periodo de compromiso.
3. Tratamiento contable de la entrega de viviendas de reubicación
¿La vivienda de reubicación se entrega para su uso? ¿Se debe considerar que las casas reubicadas se venden a los derribados a precio de mercado? Cuando se cumplen las condiciones para reconocer los ingresos por ventas de productos, ¿se reconocen como "ingresos de explotación"? Se reconoce como "cuentas recibidas por adelantado" antes de la transferencia de regreso.
3. ¿Tratamiento fiscal de la sustitución de derechos de propiedad de la vivienda?
¿Según la normativa fiscal pertinente? El negocio de sustitución de derechos de propiedad implica principalmente cuestiones como el impuesto empresarial, el impuesto sobre la renta de las sociedades, el impuesto sobre el valor añadido de la tierra y la emisión de las facturas correspondientes. ¿Cuáles son los tratamientos fiscales específicos?
1. Tratamiento fiscal del impuesto empresarial
De acuerdo con el "Aviso de la Oficina de Impuestos Local de Shenzhen sobre cuestiones de impuestos empresariales en la demolición y reconstrucción de la ciudad vieja" (Shendi Shuifa [1999] No. 462)? "¿El desarrollador cumple con los requisitos del departamento de planificación urbana y construcción del gobierno local? ¿Demolición y reconstrucción de la ciudad vieja? ¿Compensación de tierras para los hogares de demolición? ¿De acuerdo con el artículo 15 de las Reglas de implementación del Reglamento provisional sobre el impuesto comercial? ¿El impuesto comercial para La "transferencia de derechos de uso de la tierra" se determina de acuerdo con la recaudación de ingresos. Para la parte donde el área de compensación es igual al área de demolición, el impuesto comercial para la "venta de bienes inmuebles" se determina en función del área donde el área de compensación excede. el área de demolición? Según las Reglas de Implementación 15 del Artículo del Reglamento Provisional: El impuesto comercial sobre las "ventas de bienes inmuebles" se aplica en función del volumen de negocios aprobado "¿Cuándo se calcula y paga el impuesto comercial?" Hay tres puntos principales. Primero, ¿es porque la propiedad cumple con las condiciones de preventa? ¿Después de obtener la licencia de preventa? Se puede vender externamente. ¿Entonces sólo cuando se cumplan las condiciones de preventa? La diferencia entre el precio de mercado del área de reemplazo de derechos de propiedad y el precio preferencial y el tiempo para el pago anticipado del impuesto comercial sobre la porción que excede el área de reemplazo de derechos de propiedad. Segundo, ¿cumplen con las condiciones de preventa? ¿Y cobrar un pago de vivienda que exceda el área de reposición de derechos de propiedad? ¿Cuándo se pagará por adelantado el impuesto comercial por el pago de una vivienda que exceda el área de reemplazo de derechos de propiedad? 3. ¿Cuándo se entregarán las casas de reubicación a las personas derribadas? Los impuestos pagados por adelantado antes mencionados deben transferirse a impuestos y recargos comerciales.
2. Tratamiento fiscal del Impuesto sobre Sociedades
Según el artículo 7 de las “Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre Sociedades en el Desarrollo y Explotación Inmobiliaria” (Guo Shui Fa [2009) ] No. 31): "Las empresas desarrollarán productos si se utilizan para donaciones, patrocinios, beneficios para empleados, recompensas, inversión externa, distribución a accionistas o inversores, pago de deudas o intercambio de activos no monetarios con otras empresas, instituciones y individuos, ¿se considerará como una transferencia de propiedad o derechos de uso de las ventas de productos desarrollados? o la realización de ingresos (o ganancias) se reconocerá cuando los derechos de beneficio se obtengan efectivamente. se basará en el precio de venta de mercado de productos desarrollados similares en el período actual o el mes más reciente del año, y será determinado por las autoridades fiscales competentes con referencia al mercado local. se determinará con base en la tasa de beneficio de costo del producto desarrollado. La tasa de beneficio de costo del producto desarrollado no será inferior a 1.500, y la proporción específica será determinada por la autoridad fiscal competente”
3. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra. Tratamiento fiscal
Según el "Aviso sobre la emisión de directrices sobre varias cuestiones en la liquidación del impuesto sobre el valor añadido de la tierra" emitido por la Oficina de Impuestos Local de Guangzhou el 20 de octubre de 2008 (Sui Di). Shui Fa [2008] No. 342)? "¿Las empresas de desarrollo inmobiliario llevan a cabo la demolición y reconstrucción de acuerdo con los requisitos del departamento de planificación y construcción urbana del gobierno local? ¿Compensar a las partes demolidas con bienes raíces? ¿Por partes iguales del área de compensación? Utilice el precio de costo de construcción e instalación del bienes inmuebles como los ingresos de la empresa de desarrollo inmobiliario por la venta de bienes inmuebles? ¿El área de compensación excede ¿Dónde está el área de demolición? De acuerdo con las disposiciones del artículo 3, párrafo 1 de Guoshuifa [2006] No. 187, los ingresos por ventas de bienes raíces? Se reconoce el desarrollo de empresas de desarrollo inmobiliario."
4. Emisión de facturas
Debido a la necesidad de recaudación y gestión de impuestos y la aplicación de nuevos certificados de propiedad, los hogares reubicados deben proporcionar facturas y certificados de pago de impuestos a los departamentos correspondientes. . “El momento indicado en el certificado de propiedad o en el certificado de pago del impuesto sobre la escritura obtenido por una persona para comprar una casa es el momento de la compra” (Guo [2007] N° 768, Guo Shui Fa [2005] N° 89). ¿Qué nos encontramos en el negocio del intercambio inmobiliario? Las empresas de bienes raíces tienen dos tipos diferentes de ingresos imponibles: el impuesto comercial se reconoce con base en el precio de costo y el impuesto sobre la renta se reconoce con base en el precio de mercado con base en las ventas estimadas.
¿Qué ingresos se utilizan para facturar? De hecho, como negocio especial, el reemplazo de derechos de propiedad no importa si el monto de la factura se procesa correctamente de acuerdo con el método anterior, porque la base de cálculo del impuesto no siempre se basa en el monto de la factura, e incluso el impuesto sobre la escritura se calcula con base en la diferencia Para hacerse cargo de la demolición Los intereses de los hogares (si los hogares reubicados transfieren las casas reasentadas, se tomará el monto de la factura)
Las tarifas se deducirán de los ingresos por transferencia de propiedad. )? Las facturas se pueden emitir con base en los precios de venta del mercado.