Cae el crédito hipotecario

El Banco Popular de China autorizó al Centro Nacional de Financiamiento Interbancario a anunciar que la tasa de interés cotizada en el mercado de préstamos (LPR) el 20 de octubre de 2021 era de 3,85 y la tasa de préstamo a más de 5 años era de 4,65. La LPR anterior es válida hasta la próxima versión de LPR.

Esta es la primera cotización de LPR del nuevo año, pero la cotización de LPR de septiembre no ha cambiado.

? Para los individuos, el impacto más directo de las cotizaciones LPR son las tasas de interés hipotecarias. El análisis muestra que el pago mensual de su hipoteca podría ser menor en 2021 si se trata de una hipoteca sobre el capital.

La oferta mensual puede verse reducida.

De acuerdo con los acuerdos del banco central, a partir del 1 de marzo de 2020, la base de precios de los préstamos a tasa flotante se convertirá a LPR, es decir, la tasa de interés flotante de los préstamos se referirá a LPR. La fórmula de fijación de precios es:

Tasa de interés hipotecaria = diferencial de interés fijo LPR para el período correspondiente (el diferencial de interés fijo puede ser negativo)

El banco central reveló que a finales de En agosto de 2020, la transferencia acumulada de préstamos personales El número de acciones fue de 28,3 billones de yuanes, se transfirieron 64,297 millones de acciones y la tasa de transferencia de acciones fue de 98,8. En otras palabras, se han convertido casi todas las tasas de las hipotecas sobre acciones.

Entonces, ¿cómo transferirlo? Según el anuncio del banco:

El diferencial fijo convertido en una tasa de interés flotante de acciones = el nivel de tasa de interés de ejecución actual del contrato original - el período correspondiente de 2065438 LPR publicado en febrero de 2009.

Entre ellos, el valor añadido se fija durante la vigencia restante del contrato. Además, es necesario acordar el feriado y el período de revisión de precios (el período de revisión de precios generalmente es de un año y se supone que la fecha de revisión de precios es el 1 de octubre de cada año).

Por ejemplo, suponiendo que A hipotecó un préstamo comercial de 10 000 RMB a 20 años del banco en junio de 2018 y que la tasa de interés fue 1,1 veces la tasa de interés base, entonces la tasa de interés real del préstamo de A fue 5,39 (4,9 * 1,65438).

Si convierte esto a un tipo fijo, el tipo de interés durante la vigencia de la hipoteca será 5,39. No importa cómo se ajuste la LPR, la tasa de interés hipotecaria de A permanece sin cambios, pero si la LPR cae, A no disfrutará de los beneficios.

Sin embargo, si se convierte a una tasa de interés flotante, su diferencial fijo (0,59) = el nivel de tasa de interés de ejecución del contrato original (5,39), el período correspondiente LPR anunciado en febrero de 2009 (4,8).

La fórmula de valoración de la tasa de interés hipotecaria de A es:

Tasa de interés hipotecaria = 65438 del año anterior y la LPR a 5 años de 0,59 en febrero.

En 2020, la tasa de interés hipotecaria de A es 5,39;

En 2021, debido a que el LPR cayó a 4,65 en junio de 2020, la tasa de interés hipotecaria de A es 5,24, una disminución de 0,15 por ciento. puntos, el pago mensual cayó. Si el capital y los intereses se reembolsan en cuotas iguales, el pago mensual se reducirá en aproximadamente 90 yuanes y el pago mensual en 2021 se reducirá en aproximadamente 1000 yuanes.

Por supuesto, si elige una tasa fija cuando cambie en 2020, sus pagos mensuales seguirán siendo los mismos.

En cuanto a si el suministro mensual disminuirá en 2022, depende de si el LPR a cinco años en febrero de 2026 disminuirá aún más en comparación con febrero de 2020.

Las tasas de interés hipotecarias incrementales pueden entrar en un período estable

Desde mayo de 2020, la LPR se ha mantenido sin cambios durante nueve meses consecutivos. ¿Por qué? Gracias a que la epidemia de mayo quedó bajo control, la macroeconomía se ha recuperado gradualmente y la política monetaria se mantiene neutral.

Huang Wentao, analista jefe de renta fija de CITIC Construction Investment, dijo que la posibilidad de una reducción de la LPR en el último período aún es pequeña. Primero, la recuperación económica de China continúa. Cuando los fundamentos económicos son estables y mejoran, la probabilidad de reducir las tasas de interés oficiales es relativamente pequeña.

En segundo lugar, después de vincular la tasa de interés hipotecaria a la LPR a cinco años, el ajuste de la tasa de interés de la LPR está más estrechamente relacionado con la regulación inmobiliaria. La Conferencia Central de Trabajo Económico enumera "resolver problemas de vivienda pendientes". en las grandes ciudades" como 2021 Una de las tareas clave del año, esto demuestra que la regulación inmobiliaria no se ha debilitado y que reducir la LPR no está en consonancia con el tono principal de la actual política de regulación inmobiliaria.

De hecho, en el proceso de emisión de préstamos hipotecarios incrementales, el precio de la tasa de interés es diferente del precio de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes:

Tasa de interés del préstamo hipotecario = 5 años Diferencial LPR

Entre ellos, el LPR es la cotización un mes antes de la emisión real del préstamo, y el diferencial de tipos de interés se determina en función de factores como los costos de capital bancario y la regulación inmobiliaria. Por ejemplo, una vez que se endurezca la regulación inmobiliaria, los diferenciales de interés pueden aumentar y las tasas de interés hipotecarias aumentarán.

Según los datos de seguimiento de las tasas de interés hipotecarias del Instituto de Investigación de Big Data Rong360 de 674 sucursales bancarias en 465.4380 ciudades clave de todo el país, las tasas de interés hipotecarias cayeron significativamente después de que se redujo el LPR en febrero y abril del año pasado. . Sin embargo, las tasas hipotecarias se mantuvieron en general estables y cayeron ligeramente después de que las cotizaciones de la LPR se mantuvieran sin cambios en mayo.

Los datos también muestran que en enero de 2021 (el período de seguimiento de datos es 2020, 12, 2021, 18), la tasa de interés promedio nacional para préstamos para primera vivienda es 5,22, y la tasa de interés promedio para segunda préstamos hipotecarios es 5,53.

“Al igual que en 2019 y 2020, las tasas hipotecarias en 2021 se mantendrán por debajo de donde estaban a fines del año pasado. Sin embargo, a diferencia de las tendencias hipotecarias en 2017 y 2018, se vive una era de aumentos significativos en las tasas hipotecarias. En todo el país ha pasado y el mercado inmobiliario entrará en un período estable ", dijo Li Wanfu, investigador del Instituto de Investigación de Big Data Rong360," considerando que la cuota hipotecaria no se ve afectada por las nuevas regulaciones, las tasas de interés hipotecarias sí lo harán. continuar manteniendo una tendencia constante y ligeramente a la baja en el corto plazo."

Vale la pena señalar que los datos anteriores son datos generales. En algunas ciudades donde los precios de las viviendas están aumentando rápidamente, las tasas hipotecarias pueden aumentar debido a regulaciones estrictas.

Chen, vicegobernador del banco central, dijo en la conferencia de prensa de la Oficina de Información del Consejo de Estado el 65 de junio de 438 y el 65 de octubre de 2005 que los efectos de las políticas de control inmobiliario se han ido liberando gradualmente. y la tasa de crecimiento de los saldos de préstamos inmobiliarios ha disminuido durante 29 meses consecutivos.

Zou Lan, Director del Departamento de Mercados Financieros del Banco Central, dijo que en 2020, el Banco Central liderará el sector financiero para fortalecer el seguimiento estadístico de diversos fondos que fluyen hacia el sector inmobiliario y guiará el crecimiento razonable. de préstamos inmobiliarios de los bancos comerciales, y promover que más recursos financieros fluyan hacia la industria manufacturera, las pequeñas y microempresas y otras áreas clave y eslabones débiles. El año pasado, la tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios fue inferior a la tasa de crecimiento de varios préstamos por primera vez en ocho años. La proporción de nuevos préstamos inmobiliarios en varios préstamos cayó de 44,8 en 2016 a 28 el año pasado.

Zou Lan dijo que en el siguiente paso, el banco central se adherirá al posicionamiento de "viviendas para vivir, no para especular", promoverá tanto el alquiler como la compra, mantendrá la continuidad, consistencia y estabilidad de los bienes raíces. políticas financieras en diferentes ciudades, e implementar de manera constante un sistema de gestión prudente de financiación inmobiliaria, aumentar el apoyo financiero para el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

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