Avance en nueva urbanización
El informe "Reforma del sistema territorial y nueva urbanización" completado por el grupo de investigación China Finance Forty Forum llevó a cabo un diseño de alto nivel muy detallado de la reforma del sistema territorial de China desde la perspectiva de la nueva urbanización.
“Bajo la nueva situación de urbanización, es necesario acelerar la reforma del sistema de tierras. Los objetivos de la reforma son mejorar la eficiencia del uso de la tierra, promover un retorno razonable de los precios de la vivienda, garantizar la seguridad alimentaria de China y resolver los problemas de financiación de la urbanización.” El informe afirma: Ocho recomendaciones principales incluyen reformar el método de suministro de tierras para la construcción, permitir a los gobiernos locales emitir bonos municipales, recaudar impuestos a la propiedad y cambiar el concepto de autosuficiencia alimentaria. La urbanización de China todavía necesita aumentar el terreno para la construcción. La razón es que alrededor de 200 millones de inmigrantes rurales y sus familiares se han asentado en las ciudades, y el nivel de las instalaciones públicas municipales y de los servicios públicos mejorará aún más, lo que requiere una inversión sostenida y estable en terrenos de construcción urbana como garantía básica.
Al presentar sugerencias específicas y medidas de apoyo para la reforma del sistema territorial, la primera sugerencia que da el informe es ampliar significativamente la planificación del suelo para la construcción urbana. La mayor limitación para la expansión del suelo de construcción urbana es la línea roja de 65.438 millones de acres de tierra cultivada.
Durante mucho tiempo, China ha estado escasamente poblada. Como país más poblado del mundo, China ha utilizado el 77% de la tierra cultivable del mundo para alimentar al 22% de la población mundial y ha resuelto con éxito el problema de alimentar a 654.380,3 millones de personas. Adherirse al sistema de tierras cultivadas más estricto del mundo y adherirse estrictamente a la línea de advertencia de seguridad alimentaria de 65.438 millones de acres de tierras cultivadas se ha considerado durante mucho tiempo como la única opción de desarrollo de China.
En los últimos años, la política de adherirse a la línea roja de 654,38 mil millones de acres de tierra cultivada ha jugado un papel importante en la protección de la tierra cultivada y garantizar la seguridad alimentaria. El modelo de gestión que controla estrictamente la oferta de suelo y la demanda del mercado ha distorsionado el precio de los recursos de la tierra, lo que no favorece la asignación óptima de los recursos de la tierra. También ha llevado a una contradicción prominente entre el hombre y la tierra y a una oferta escasa de construcción urbana. tierra.
Al mismo tiempo, la política de adherirse a la línea roja de 654,38 mil millones de acres de tierra cultivada solo controla la cantidad total de tierra cultivada y carece de garantía de la calidad de la tierra cultivada. Entre los 654.38803 millones de acres de tierra cultivada del país, hay 654.3803 millones de acres de campos de rendimiento medio y bajo. Debido al uso excesivo de fertilizantes químicos, pesticidas y vertidos de aguas residuales industriales, el 70% de la tierra cultivable está contaminada, lo que afecta la seguridad alimentaria de China.
“Después de utilizar el equivalente de tierra como estándar para la medición y contabilidad de la tierra, las tierras cultivadas y las tierras de construcción en diferentes regiones tendrán un estándar de medición unificado, de modo que se pueda establecer un mercado comercial de equivalente de tierra en todo el país y a nivel nacional. Al mismo tiempo, cambiar la idea de observar estrictamente la línea roja de tierra cultivada de garantizar la cantidad total de tierra cultivada físicamente a garantizar la línea roja equivalente de tierra ponderada por la producción ". El informe también recomendó cambiar el concepto de autoalimentación. suficiencia.
Desde mediados de la década de 1990, la tasa promedio de autosuficiencia en cereales de mi país ha alcanzado el 100,5. Ha disminuido en los últimos años, alcanzando 99,6, 99,1, 99,2 y 97,7 en 2009, 2011 y 2012, respectivamente. Principalmente porque mi país ha incluido la soja en las estadísticas de cereales. En los últimos años, mi país ha importado más soja. Desde 2010, el volumen de importación anual superó los 50 millones de toneladas, y en 2012 superó los 58 millones de toneladas.
Según la experiencia internacional, generalmente se considera seguro mantener la tasa de autosuficiencia alimentaria por encima del 90%. Lo fundamental para garantizar la seguridad alimentaria de mi país es controlar la proporción de las importaciones de cereales, excluidas las importaciones de soja, con respecto a la producción nacional total de cereales a menos del 10%. Sobre esta base, expandir el comercio y la inversión agrícolas internacionales, por un lado, aumentar moderadamente las importaciones de alimentos y, por el otro, alentar la inversión agrícola nacional a "globalizarse" ayudará a aliviar la presión sobre las tierras agrícolas y los recursos hídricos nacionales. Está relacionado con la escasez de suelo urbano edificable. Un problema importante que enfrenta la nueva urbanización de China son los altos precios de la vivienda. Sin embargo, la excesiva dependencia del gobierno de los ingresos provenientes de la venta de tierras ha hecho subir los precios de la vivienda hasta cierto punto y ha dificultado el avance de la urbanización.
En un gran número de ciudades, entre la mitad y dos tercios de los fondos para la construcción urbana provienen de ingresos por transferencias de tierras. Según un estudio del Tribunal de Cuentas, a finales de 2010 alrededor del 40% de la deuda pública se reembolsó con los ingresos del suelo.
Para cambiar el modelo de oferta de suelo existen tres soluciones.
El mismo objetivo es reducir la dependencia de los gobiernos locales de la financiación de la tierra y dar pleno juego al papel de la asignación de recursos del mercado. Al principio, puede considerar permitir que diferentes regiones elijan diferentes soluciones para proyectos piloto, acumulen experiencia en la práctica y optimicen gradualmente la conexión.
Específicamente, la primera opción es reformar el sistema de licitación, subasta y cotización de tierras y ofrecer tierras a precio cero o de bajo costo. Una vez ajustada la planificación del uso de la tierra, el gobierno asumirá el costo de adquisición y desarrollo de la tierra y proporcionará a los usuarios de la tierra (desarrolladores, etc.) la posibilidad de obtener terrenos para construcción a un precio bajo, cero o cercano a cero. Una vez completado el proyecto, el precio de venta no incluye el precio del terreno o solo incluye el precio del terreno a bajo precio.
Opción 2: Los ingresos de la venta de tierras de los gobiernos locales van al gobierno central. Además de los costos de adquisición de tierras, los ingresos por ventas de tierras obtenidos por los gobiernos locales también deben entregarse al gobierno central para evitar que los gobiernos locales dependan demasiado de los ingresos por ventas de tierras. Este plan no cambiará mucho el sistema actual de adquisición de tierras, pero los precios de la tierra no necesariamente se reducirán y aumentará los costos de coordinación entre el gobierno central y los gobiernos locales.
Opción 3: El gobierno se retira del proceso de adquisición de tierras y realiza la comercialización de la oferta de tierras para construcción. A excepción de los terrenos para infraestructura e instalaciones públicas, el gobierno ya no participa en el proceso de adquisición y transferencia de tierras. Esta es también la disposición general del sistema territorial en otros países y regiones.
La ventaja de este plan radica en la reforma del mercado de tierras en un solo paso y la racionalización de la oferta de tierras y los mecanismos de determinación de precios. Sin embargo, es necesario ajustar significativamente el actual sistema de gestión de la tierra, y esto también depende de la mejora de los mecanismos de toma de decisiones colectivas rurales. Lu Mai, secretario general de la Fundación de Investigación para el Desarrollo de China, estima que la futura urbanización de China impulsará una demanda de inversión de 50 billones de yuanes.
El algoritmo es muy sencillo. Un agricultor necesita al menos 12.000 yuanes para establecerse en la ciudad. Ya hay más de 200 millones de agricultores en la ciudad, y aún quedan entre 100 y 200 millones por mudarse. Esto significa que hay una demanda de inversión objetiva de 40 a 50 billones.
Anteriormente, los gobiernos locales tenían dos formas principales de obtener fondos para la construcción de infraestructura urbana: tarifas de transferencia de tierras y préstamos para plataformas de financiación de gobiernos locales. A finales de 2012, el saldo de préstamos de las plataformas de financiación de los gobiernos locales alcanzó los 9,3 billones, lo que se considera una de las principales fuentes de riesgos bancarios. Obviamente, la demanda de capital de 50 billones ya no se puede obtener mediante los dos métodos anteriores.
Permitir a los gobiernos locales emitir bonos municipales. Cuando el gobierno de la ciudad no puede obtener ingresos por la venta de tierras y tiene una capacidad financiera limitada, puede aumentar los gastos gubernamentales en adquisición y desarrollo de tierras mediante la emisión de bonos municipales. Su solvencia es el flujo de efectivo generado por futuros proyectos de desarrollo de tierras, incluidos impuestos estables a la propiedad y tarifas de usuario. para instalaciones y servicios públicos, y diversos aumentos de impuestos resultantes de la prosperidad empresarial.
De hecho, en los últimos años, la escala de las plataformas de financiación de los gobiernos locales ha seguido expandiéndose y ha habido constantes llamamientos para lanzar bonos municipales y resolver la "financiación de la tierra".
Hace unos años, Zhou Xiaochuan, gobernador del Banco Popular de China, afirmó en público que mediante la combinación de "bonos municipales e impuestos sobre la propiedad" se puede lograr un flujo de capital vinculante y eficaz. formado con el tiempo. El cambio de eje ayudará a resolver los problemas de financiación en el proceso de urbanización de China. "Los departamentos pertinentes están estudiando activamente la emisión de bonos municipales".
Ma Jun, economista jefe del Deutsche Bank Greater China, también dijo que se debe promover vigorosamente el desarrollo del mercado de bonos municipales. Por un lado, la emisión de bonos municipales puede aliviar la presión de la refinanciación de plataformas y los reembolsos bancarios; por otro lado, el desarrollo del mercado de bonos municipales también favorece la limpieza de las plataformas de financiación locales y el caos de la deuda, lo que convierte a los gobiernos locales en una solución; Plataforma que puede evaluar la calidad crediticia. Tema único.
En términos de métodos de operación específicos, el informe ofrece diferentes estrategias en las dimensiones de tiempo a corto y largo plazo.
A corto plazo, si existen obstáculos legales temporales a la emisión de bonos municipales, esto se puede lograr diseñando productos relacionados de manera flexible, como bonos de gobiernos locales basados en proyectos. De hecho, algunos bonos de inversión urbana actuales se basan en este principio.
A largo plazo, la ley de presupuesto debería modificarse lo antes posible para permitir a los gobiernos locales emitir bonos municipales. El mercado de bonos de mi país se está desarrollando sana y rápidamente y tiene las condiciones para lanzar bonos municipales. Al mismo tiempo, el Ministerio de Finanzas emite bonos en nombre de los gobiernos locales, y los gobiernos locales, como el de Shanghai, emiten bonos por su cuenta. Algunos bonos de inversión urbana se acercan hasta cierto punto a los bonos municipales.