Conocimiento financiero hipotecario
Conocimiento financiero hipotecario
1. ¿Cómo entender la garantía?
Garantía significa que en las actividades económicas y financieras, con el fin de prevenir los riesgos derivados del incumplimiento del deudor y reducir las pérdidas financieras, el deudor o un tercero proporciona garantía de cumplimiento o asume la correspondiente responsabilidad de garantía con bienes o crédito. para asegurar que Un comportamiento económico en el que se realicen las reclamaciones. Según lo dispuesto en el artículo 1 de la "Ley de Garantía", esta ley tiene por objeto promover la financiación y la circulación de productos básicos, garantizar la realización de los derechos de los acreedores y desarrollar la economía de mercado socialista. Es una estipulación del objetivo legislativo de la "Ley de Garantía". Ley de Garantía". Según esta disposición, la garantía es un sistema para garantizar la realización de los derechos de los acreedores, y la función principal de la garantía es garantizar la realización de los derechos de los acreedores. Precisamente porque las garantías tienen la función de garantizar la realización de los derechos de los acreedores, pueden promover la financiación y la circulación de mercancías y desarrollar una economía de mercado socialista.
De acuerdo con lo establecido en la Ley de Garantías, existen cinco modalidades legales de garantía, a saber, garantía, hipoteca, prenda, depósito y gravamen. En el negocio crediticio existen tres tipos principales de garantías: aval, hipotecaria y prendaria. (Las definiciones específicas de depósito y gravamen son conocimientos básicos. Los lectores pueden consultar las disposiciones pertinentes de la "Ley de Seguridad".)
2 El papel y las limitaciones de las garantías de préstamos
(1 )El papel de la garantía de préstamo
El mayor riesgo al que se enfrentan las entidades de crédito es el riesgo de impago del prestatario. Las medidas de garantía se utilizan ampliamente como un medio importante para diversificar los riesgos, y el sistema de garantía es un sistema importante para garantizar la realización de los derechos de los acreedores. Si el deudor no puede pagar la deuda a su vencimiento, el acreedor puede utilizar garantías de préstamo para pagar la deuda con éxito. Mediante el establecimiento de medidas de garantía se puede garantizar eficazmente la seguridad del préstamo. Como segunda fuente de reembolso, las medidas de garantía complementan la primera fuente de reembolso. Cuando hay un problema con la primera fuente de pago del prestatario, la institución de crédito puede hacer realidad los derechos del acreedor reclamando garantías reales. Las garantías de préstamos han facilitado enormemente el desarrollo de préstamos y financiación de capital al garantizar la seguridad de las relaciones crediticias. Sin garantías, el desarrollo del mercado y del crédito serán palabras vacías.
Además, si se constituye una medida de garantía, una vez que el prestatario incumple, el acreedor puede ejercer derechos hipotecarios, derechos de prenda o exigir al garante que asuma la responsabilidad de garantía según el contrato. Durante la ejecución de un contrato de préstamo, el prestatario siempre estará bajo presión para cumplir el contrato. Por lo tanto, las medidas de garantía pueden aumentar efectivamente los costos de incumplimiento del prestatario. Cuanto mayor sea el costo de impago del prestatario, mayor será su disposición a pagar.
(2) Limitaciones de las garantías de préstamos
Además de las funciones anteriores, las medidas de garantía también tienen ciertas limitaciones:
En primer lugar, las medidas de garantía no pueden sustituir a la An Evaluación de la solvencia de un prestatario.
En términos generales, un préstamo normal depende de dos factores: la capacidad de pago del prestatario y la voluntad de pago. La capacidad de pago es un factor objetivo y la voluntad de pago es un factor subjetivo. Ambos son indispensables. Para evaluar eficazmente la voluntad y la capacidad de pago del prestatario, debemos investigar y comprender al prestatario y, en general, exigir a los clientes que proporcionen las garantías correspondientes. Pero en lo que respecta a las garantías, se trata sólo de la segunda fuente de reembolso. Las entidades de crédito deberían prestar atención a la primera fuente de reembolso, a la primera fuente de reembolso del prestatario, y al flujo de caja del prestatario y a su capacidad para seguir funcionando. Las medidas de garantía no pueden sustituir la evaluación del estado crediticio del prestatario.
Muchas entidades de crédito y gestores de cuentas tienen una idea errónea de que un préstamo es seguro si existe suficiente garantía o un garante fuerte que lo garantice. Esta idea está muy equivocada. Los buenos gestores de cuentas deben dejar de lado este pensamiento. En comparación con los métodos de garantía, los administradores de cuentas deben centrarse en las propias condiciones operativas y capacidades de desarrollo sostenible de la empresa, centrándose en la primera fuente de pago y flujo de efectivo del prestatario, especialmente los préstamos para pequeñas y microempresas.
En segundo lugar, no hay garantía de que se recuperará el préstamo. Incluso si se puede recuperar, se necesitará mucha mano de obra y recursos materiales.
En la práctica, cuando se trata de la realización de garantías reales, a menudo no es fácil disponer de la garantía o exigir que el garante asuma la responsabilidad de la garantía.
Es muy común que la garantía no pueda liquidarse durante mucho tiempo debido a la incautación de la garantía, y el garante no coopere, especialmente a través de procedimientos judiciales, que a menudo consumen mucha mano de obra y recursos materiales y llevan mucho tiempo. Como instituciones de crédito, los profesionales deben ser claramente conscientes de que la industria de garantías de préstamos no garantiza necesariamente la seguridad de los préstamos.
3. Puntos clave de la evaluación de la garantía
(1) Descripción general de la garantía
La garantía se refiere al acuerdo entre el garante y el acreedor que cuando el deudor incumple Para cumplir la deuda, el garante cumplirá la deuda según el acuerdo o el acto de asumir la responsabilidad. Una garantía se refiere a una garantía otorgada por un tercero distinto del deudor al acreedor para que el deudor cumpla con sus deudas. Este es un PICC típico y una garantía contractual típica. Las ventajas de una garantía son: en primer lugar, es sencillo establecer y firmar un contrato; en segundo lugar, la responsabilidad de la garantía se extiende a todos los bienes del garante; en tercer lugar, es fácil de ejercer y se puede exigir al garante que soporte directamente; la responsabilidad de garantía. Las deficiencias de esta garantía son: primero, el acreedor no disfruta de derechos de prioridad sobre la propiedad del garante; segundo, el garante puede proporcionar garantías para varios acreedores al mismo tiempo, y todos los acreedores tienen el mismo estatus; tercero, la propiedad del garante puede cambiar; en cualquier momento. Posible pérdida de capacidad de compensación. En general, en el negocio crediticio, la garantía de responsabilidad solidaria del representante legal o controlador efectivo de la empresa es esencial, pero rara vez se utiliza como única medida de seguridad.
(2) Puntos clave para evaluar garantías
Al analizar las garantías, preste atención a los siguientes puntos de riesgo:
1.
En cuanto a las cualificaciones temáticas del garante, la "Ley de Garantías" no tiene restricciones especiales. ¿Según el artículo 7 de la Ley de Garantía? Pueden actuar como garantes personas jurídicas, otras organizaciones o ciudadanos que tengan la capacidad de pagar deudas en su nombre. ? Necesitamos centrarnos en algunas entidades que no pueden ser garantes o que tienen restricciones para serlo. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Garantías y las interpretaciones aplicables, las entidades que no pueden actuar como garantes para realizar actividades de garantía incluyen los siguientes tipos:
(1) Agencias estatales sin aprobación del Consejo de Estado;
(2) )Instituciones públicas, grupos sociales y jardines de infancia con fines de bienestar público. Incluyendo escuelas, guarderías, hospitales, estaciones de radio, estaciones de televisión, etc. ;
(3) Departamentos funcionales de personas jurídicas corporativas;
(4) Las sucursales de personas jurídicas corporativas sin autorización escrita deben estar autorizadas por la oficina central y brindar garantías dentro del alcance de autorización.
Cabe señalar que existen dos situaciones diferentes para distinguir si las instituciones públicas y las organizaciones sociales pueden servir como garantes: (1) Instituciones públicas de bienestar y organizaciones sociales. Como escuelas, guarderías, hospitales, etc. No se permite actuar como garante. Estas instituciones se establecen con fines de servicio público y son de bienestar público y sin fines de lucro. Por lo tanto, estas instituciones no deben dedicarse a actividades económicas y garantizar deudas ajenas en contra de su objeto.
Una institución, persona jurídica u otra organización que ha obtenido una licencia comercial corporativa o una licencia comercial o participa en actividades comerciales permitidas por las políticas nacionales. Este tipo de organización no se establece con fines de bienestar público. Muchas instituciones públicas y organizaciones sociales también realizan algunas actividades empresariales y generan sus propios ingresos económicos. También hay algunas instituciones públicas que han implementado una gestión corporativa y son responsables de sus propias pérdidas y ganancias. Quienes tengan los derechos civiles y la capacidad de comportamiento para participar en actividades de garantía pueden actuar como garantes. Por lo tanto, si el garante es una institución pública u organización social dedicada a actividades empresariales, el contrato de garantía suscrito por ella se considerará válido, salvo que concurran otras circunstancias que invaliden el contrato de garantía.
2. Analizar la solvencia del garante.
Como segunda fuente de reembolso, la solvencia del garante es el requisito más básico. Las instituciones de crédito deben investigar y comprender los activos, pasivos, ingresos y gastos del garante, y analizar si los activos del garante se liquidan fácilmente. Los garantes se evalúan de la misma manera que los prestatarios. Los cambios en el flujo de efectivo, los pasivos contingentes, la calificación crediticia y otras condiciones financieras del garante afectan directamente su capacidad de garantía.
3. Comprender la solvencia del garante
Aval también se le llama garantía de crédito. El garante utiliza su propia reputación y propiedad para garantizar las deudas de otros. La compensación del garante al vencimiento depende principalmente de su voluntad y capacidad de compensar. Además de examinar la solvencia del garante, las entidades de crédito también deben investigar su solvencia.
Las entidades de crédito pueden conocer el estado crediticio de la persona garantizada a través de comunicaciones y visitas externas.
4. ¿Cuál es el análisis integral que hace el garante del prestatario? ¿límite? Capacidad
Establecer un garante aumenta los costos de incumplimiento del prestatario. Cuando el prestatario no puede pagar a tiempo, el garante, como segunda fuente de pago, debe pagar el principal y los intereses del préstamo en su nombre. La razón por la que el garante está dispuesto a ofrecer garantía al prestatario es que a menudo coexiste con el prestatario. ¿relación? Además de las empresas de garantía comerciales, los garantes del prestatario son principalmente partes interesadas como familiares y amigos, clientes ascendentes y descendentes y otras relaciones sociales. ¿A través de estos? ¿relación? Puede frenar a los prestatarios y mejorar efectivamente su disposición a pagar.
A la hora de evaluar las garantías, las entidades de crédito deben prestar atención a la relación entre el garante y el prestatario y averiguar las razones por las que el garante ofrece garantía al prestatario. En la práctica, la relación entre el garante y el prestatario se puede dividir a grandes rasgos en las siguientes categorías: negocios puros (sociedad de garantía y prestatario), empresas afiliadas, seguros mutuos entre empresas, clientes ascendentes y descendentes, familiares y amigos, etc.
5. Preste atención al método de garantía.
La garantía se divide en dos tipos: garantía general y garantía de responsabilidad solidaria. El artículo 17 de la Ley de Garantías estipula claramente que las garantías generales se refieren a garantías generales en las que las partes acuerdan en el contrato de garantía que el garante asumirá la responsabilidad de la garantía si el deudor no cumple con sus deudas. Generalmente, el garante tiene derecho a defenderse antes del litigio. La llamada defensa previa al litigio significa que el garante de una garantía general puede negarse a asumir la responsabilidad de la garantía frente al acreedor antes de que se haya escuchado o arbitrado el litigio principal del contrato y la propiedad del deudor no haya sido ejecutada conforme a la ley. Si el deudor bajo una garantía de responsabilidad solidaria no cumple con la deuda al vencimiento del período de cumplimiento de la deuda estipulado en el contrato principal, el acreedor puede exigir al deudor que cumpla con la deuda o exigir al garante que asuma la responsabilidad de la garantía dentro del alcance de su garantía.
Para las entidades de crédito, es más beneficioso optar por la garantía solidaria.
IV. Puntos clave de la evaluación de la garantía hipotecaria
(1) ¿Cómo entender la hipoteca?
La hipoteca se refiere a una forma jurídica en la que el deudor o un tercero utiliza como garantía un bien hipotecado sin transferir su posesión. Entre ellos, el deudor o el tercero que da garantía de la propiedad es el deudor hipotecario, y los derechos de los que disfruta el acreedor hipotecario, es decir, el acreedor, son derechos hipotecarios. Derecho hipotecario significa que el deudor o un tercero hipoteca el inmueble al acreedor sin transferirle la posesión del inmueble para garantizar el cumplimiento de la deuda, y el acreedor tiene prioridad para recibir el pago del inmueble. El deudor no paga las deudas vencidas ni realiza los derechos hipotecarios según lo acordado por las partes. Se puede observar que el derecho hipotecario es una especie de derecho de prioridad a reembolsar, y es el derecho que disfruta directamente el acreedor hipotecario frente al dueño del inmueble o a un tercero.
(2)¿Cuáles son las garantías comunes?
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 280 de la Ley de Propiedad de mi país, los bienes que pueden ser hipotecados incluyen:
(1) Edificios y otros anexos de terrenos;
(2) Derechos de uso de terrenos para construcción;
(3) Derechos de gestión de contratos de terrenos, como terrenos baldíos obtenidos mediante licitación, subasta, negociación pública, etc.;
(4) Equipos de producción, materias primas, productos y productos semiacabados;
(5) Edificios, barcos y aeronaves en construcción;
(6) Medios de transporte;
(7 ) Otras propiedades no prohibidas por leyes y reglamentos administrativos.
Según el artículo 65 de las “Normas de Desarrollo del Reglamento Transitorio sobre Registro de Bienes Raíces”, si se encuentran hipotecados los siguientes inmuebles se puede solicitar el registro de hipoteca sobre bienes inmuebles:
( 1) Derechos de uso del suelo para construcción;
(2) Edificios y otros anexos del terreno;
(3) Derechos de uso del área marítima;
(4) Mediante licitación , subasta, consulta pública, etc. Obtuvo derechos de gestión de contratos de terrenos, como terrenos baldíos;
(5) Edificios en construcción;
(6) Otros bienes inmuebles no prohibidos por las leyes y administrativas. regulaciones.
Si se hipoteca el derecho de uso de terreno edificable o el derecho de uso de zona de mar, se hipotecarán conjuntamente el terreno en la zona de mar y el edificio o estructura, si se hipoteca el edificio o estructura, la construcción; El terreno ocupado por el edificio o estructura se destinará a hipoteca. Los derechos y los derechos de uso del área marítima deberán hipotecarse conjuntamente.
El artículo 184 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que no serán hipotecables los siguientes bienes:
(1) Propiedad de tierras
(2) Cultivadas; terrenos y residencias Derechos de uso de la tierra de propiedad colectiva, como bases, terrenos privados y colinas privadas, excepto aquellos que pueden hipotecarse de acuerdo con la ley;
(3) Instalaciones educativas, instalaciones médicas y de salud de escuelas, jardines de infancia , hospitales y otras instituciones públicas y grupos sociales, y otras instalaciones de bienestar público;
(4) Propiedades cuya propiedad y derechos de uso se desconocen o están en disputa;
(5) Propiedades que han sido sellados, detenidos o bajo vigilancia de acuerdo con la ley;
(6) Otras propiedades que no están permitidas para ser hipotecadas de acuerdo con las leyes y reglamentos administrativos.
(3) Análisis y evaluación de la garantía hipotecaria
1. La garantía debe ser comprada, vendida e hipotecada de acuerdo con las leyes y reglamentos. Es decir, la hipoteca debe ser un bien hipotecable según lo claramente establecido en la Ley de Garantías y las leyes pertinentes. Hay tres formas de realizar los derechos hipotecarios: descuento, subasta y venta. De cualquier manera, la propiedad de la garantía cambia. Para realizar los derechos hipotecarios es necesario canjear la garantía. Por lo tanto, la compra y venta de garantías debe permitirse de acuerdo con las leyes y reglamentos.
2. La garantía debe ser un bien específico. Al constituir una hipoteca, se debe consultar el certificado de registro de la propiedad hipotecada y prestar atención a la naturaleza, ubicación, adquisición legal, derechos de propiedad claros, disputas y otros asuntos de la propiedad hipotecada.
3. Analizar si la valoración de la garantía es adecuada y si la fijación del tipo hipotecario es razonable. El valor tasado de la garantía es una cuestión fundamental. Las entidades de crédito deberían utilizar métodos adecuados para evaluar la garantía y fijar tipos hipotecarios adecuados.
4. Analizar si el precio del inmueble hipotecado es estable. El valor de mercado de una buena garantía es relativamente estable y no se depreciará fácilmente.
5. Analizar si el inmueble hipotecado es de fácil subasta y liquidación. Debido a que la garantía es un complemento de la primera fuente de pago, cuando la primera fuente de pago del prestatario es insuficiente para pagar el principal y los intereses del préstamo, el principal y los intereses del préstamo sólo pueden reembolsarse enajenando la garantía. La facilidad de implementación es un factor muy importante.
6. Si se debe solicitar el registro de hipoteca.
En cuanto a la eficacia registral de los derechos hipotecarios, existen dos visiones: la teoría de los requisitos registrales y la teoría de la confrontación registral. El principio de requisitos registrales significa que además de la existencia de un contrato hipotecario entre las partes, también debe registrarse el establecimiento de una hipoteca, de lo contrario no tendrá el efecto de la confrontación del registro del establecimiento de una hipoteca que significa el establecimiento de derechos hipotecarios; Sólo se requiere un acuerdo hipotecario entre las partes. Sin embargo, no crea credibilidad ante terceros. Si queremos luchar contra un tercero de buena fe, podemos registrar una hipoteca. Nuestro país adopta la doctrina de los requisitos registrales, complementada con la doctrina de la confrontación registral.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 187 de la Ley de Derechos de Propiedad, las edificaciones y demás bienes inmuebles, los derechos de uso de terrenos para la construcción y las edificaciones en construcción obtenidas por las partes mediante licitación, subasta, negociación pública, etc., Los derechos de gestión contratados sobre terrenos baldíos están hipotecados. , se debe realizar el registro de la hipoteca y el derecho hipotecario se establece en el momento del registro. Sin inscripción, el derecho hipotecario no surtirá efecto.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 188 de la Ley de Propiedad y en el artículo 43 de la Ley de Garantías, si una parte hipoteca un inmueble distinto del registro obligatorio que prescribe la ley, el inmueble hipotecado podrá ser registrado, o no No es necesario registrarse. La inscripción del bien hipotecado se decidirá voluntariamente por los interesados. El hecho de que el inmueble hipotecado esté o no registrado no afecta al establecimiento del derecho hipotecario. El contrato de hipoteca surtirá efectos desde la fecha de su constitución, y el derecho hipotecario se constituye desde la fecha de entrada en vigor. Sin embargo, este tipo de hipoteca sin inscripción hipotecaria sólo tiene efectos entre las partes del contrato hipotecario, no genera credibilidad pública y no puede utilizarse frente a terceros de buena fe.
No importa cuál sea la hipoteca, se recomienda registrar la hipoteca, obtener los derechos hipotecarios y obtener oponibilidad frente a terceros.
Verbo (abreviatura de verbo) Puntos de análisis de la garantía de prenda
La prenda se divide en prenda mobiliaria y prenda de derechos. Una prenda de bienes muebles significa que el deudor o un tercero transfiere sus bienes muebles al acreedor para su posesión y utiliza los bienes muebles como garantía de los derechos del acreedor. Cuando el deudor no cumple su deuda o las partes acuerdan realizar la garantía real, el acreedor tiene derecho a recibir prioridad en el pago de los bienes muebles. Entre ellos, el deudor o tercero es el pignorante, el acreedor es el acreedor prendario y los bienes muebles transferidos son los bienes pignorados. Son prendas los derechos que surgen de la relación jurídica de prenda de bienes muebles.
La prenda de derechos es un método de garantía que utiliza derechos de propiedad transferibles distintos de la propiedad como objeto de los derechos de prenda para garantizar reclamaciones. La prenda se puede dividir en prenda mobiliaria y prenda de derechos:
(1) Prenda mobiliaria
Prenda mobiliaria significa que el deudor o un tercero transfiere sus bienes muebles al acreedor para su posesión y uso. los bienes muebles como garantía para reclamaciones. Cuando el deudor no cumple su deuda o las partes acuerdan realizar la garantía real, el acreedor tiene derecho a recibir prioridad en el pago de los bienes muebles. Entre ellos, el deudor o tercero es el pignorante, el acreedor es el acreedor prendario y los bienes muebles transferidos son los bienes pignorados. Son prendas los derechos que surgen de la relación jurídica de prenda de bienes muebles.
(2) Prenda de derechos
La prenda de derechos es un método de garantía que utiliza derechos de propiedad transferibles distintos de la propiedad como objeto de los derechos de prenda para realizar la garantía de los derechos del acreedor. Se pueden pignorar los siguientes derechos de los que el deudor o un tercero tiene derecho a disponer:
1. Letras de cambio, cheques y pagarés;
2. de depósito;
3. Recibos de almacén y conocimientos de embarque;
4. Participaciones de fondos transferibles y derechos e intereses sobre propiedad intelectual; derechos de propiedad tales como derechos de marca registrada, derechos de patente, derechos de autor, etc.;
6. Cuentas por cobrar;
7. .