¿Cuáles son los signos de la desaceleración del mercado inmobiliario japonés en la década de 1990?

En la década de 1990, los precios de la vivienda en Japón se desplomaron. Con respecto a la realidad del mercado inmobiliario en alza en varios lugares en el actual entorno de disputa comercial entre China y Estados Unidos, vale la pena que todos se calmen y piensen en ello, miren el pasado y analicen hacia dónde irá el mercado inmobiliario en el futuro. futuro. Porque el fuerte ascenso y caída del mercado inmobiliario japonés no es sólo un problema interno, sino que también tiene un complejo trasfondo de conflicto internacional. Los principales síntomas son los siguientes:

1. La fuerte apreciación del yen ha afectado a las empresas exportadoras japonesas. Para ayudar a las empresas a mantener altos volúmenes de exportación y reducir la deuda corporativa, el gobierno japonés ha adoptado una política flexible. política monetaria.

2. La tasa de interés se redujo cinco veces seguidas, de 5 en 1985 a 2,5 en 1987, y la oferta monetaria aumentó en más de dos dígitos durante cuatro años consecutivos, lo que resultó en una gran cantidad de exceso de liquidez en el mercado interno.

3. La reducción de las tasas de interés ha mantenido la producción y las exportaciones de las empresas japonesas, y las divisas obtenidas por las empresas han llegado continuamente al Banco de Japón. Para aumentar las ganancias operativas, el Banco de Japón está haciendo todo lo posible para utilizar tasas de interés ultrabajas para otorgar préstamos.

4. En comparación con los préstamos corporativos ordinarios, los préstamos hipotecarios inmobiliarios tienen menores riesgos, por lo que los bancos comerciales japoneses invierten fondos en esta área. Una gran cantidad de préstamos bancarios fluyeron hacia el mercado inmobiliario y comenzaron a hacer subir los precios de la vivienda. De 65438 a 0987, los precios de la vivienda en Tokio aumentaron un 53%. Los empleados de las empresas que están inmersos en el trabajo temen el aumento de los precios de la vivienda y están ocupados solicitando préstamos bancarios para comprar casas. Los promotores inmobiliarios incluso organizaron a un grupo de desempleados para que se disfrazaran de compradores de viviendas y hicieran cola hasta altas horas de la noche, provocando así una ola masiva de compra de viviendas entre la gente.

5. En 1987, se realizó una lotería para viviendas comerciales en un determinado grupo en Tokio. El precio total fue de 62 millones de yenes y 55 metros cuadrados. La tasa de lotería fue 1/3700.

6. La afluencia de dinero especulativo ha provocado que los precios de las acciones y de las viviendas aumenten rápidamente, atrayendo así más capital internacional para especular en Japón. El yen sigue apreciándose, los precios de las viviendas en el mercado de valores siguen aumentando y. la burbuja es cada vez más grande.

7. Los préstamos bancarios y el dinero especulativo inundaron la industria inmobiliaria al mismo tiempo, y los precios de la tierra japonesa comenzaron a dispararse vertiginosamente. En 1989, el precio de la tierra en Japón subió a 2.137 billones de yenes. A finales de 1998, el precio más bajo fue de 1.388 billones de yenes. El valor de la burbuja de 749 billones de yenes equivalía al doble del producto nacional bruto de Japón. En ese momento se decía en broma que con el precio de la tierra en los 23 distritos de Tokio se podía comprar todo Estados Unidos.

8. Tomoko nº 5, Sotagawa, Ginza, Tokio, 1989, viviendo justo enfrente del club. En ese momento, el precio del suelo público anunciado por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo era de 10.000 yenes por metro cuadrado, equivalente a 970.000 dólares estadounidenses. Este fue también el precio de la tierra más alto del mundo, que ese año obtuvo el récord mundial Guinness. El precio actual es de 40 millones de yenes, casi 2/3 menos.

Ampliar conocimientos:

La crisis tras el desplome de los precios de la vivienda

De 65438 a 0990, la proporción de préstamos a industrias productivas en Japón se redujo a 25, y préstamos a industrias no productivas. La proporción aumentó a 37. La aparentemente próspera economía de Japón se ha convertido en un verdadero castillo en el aire y una crisis es inminente.

El gobierno japonés también es consciente de la burbuja económica, y el irracional mercado inmobiliario está sacudiendo las dos políticas nacionales básicas de Japón: el "sistema básico de tierras agrícolas" y el "rejuvenecimiento del país a través de la ciencia y la tecnología". Como resultado, el gobierno japonés repentinamente endureció su política monetaria.

Primero, subir los tipos de interés en el corto plazo. En mayo de 1989, el banco central elevó la tasa de interés ultrabaja que se había mantenido durante más de dos años de 2,5 a 3,25, y luego la aumentó cuatro veces seguidas, hasta llegar a 6 en agosto de 1990.

En segundo lugar, el gobierno se vio repentinamente obligado a restringir el crédito y controlar el monto total del crédito inmobiliario. En 1991, los bancos comerciales dejaron de otorgar préstamos a bienes raíces y la tasa de crecimiento de M2 ​​cayó bruscamente del promedio de 11,68 de 1990 al promedio de 3,66 de 1991, muy por debajo de la tasa de crecimiento del PIB nominal de 6 de ese año. Las políticas de control macroeconómico fueron demasiado fuertes y la burbuja estalló rápidamente.

Lo primero que estalló fue la burbuja bursátil. 1990 65438 El 12 de octubre fue el día más oscuro en la historia del mercado de valores japonés.

Ese mismo día, el índice Nikkei se desplomó y el mercado de valores japonés se desplomó un 70%. Desde entonces, el mercado de valores japonés ha caído en un mercado bajista que lleva 20 años.

Los precios de las acciones cayeron bruscamente, la escala de crédito disminuyó y casi todos los bancos, empresas y compañías de valores sufrieron enormes pérdidas. La quiebra de la empresa provocó que un gran número de propiedades de su propiedad inundaran el mercado. De repente se produjo un exceso de oferta en el mercado inmobiliario y los precios de la vivienda mostraron una tendencia a la baja. Al mismo tiempo, a medida que se redujo el espacio de arbitraje para el yen japonés, el capital internacional comenzó a huir.

En 1991, el mercado inmobiliario japonés comenzó a colapsar. La enorme burbuja inmobiliaria estalló en Tokio y rápidamente se extendió por todo Japón.

En 1992, el gobierno japonés introdujo una política de "impuesto al valor de la tierra", que empeoró las cosas, estipulando que todos los propietarios de tierras deben pagar una cierta proporción del impuesto cada año. Los propietarios que habían acumulado grandes cantidades de tierra durante el auge inmobiliario comenzaron a vender sus tierras y el mercado inmobiliario japonés entró en una era de "sobreoferta".

La superposición de varios factores aceleró el colapso general de la economía inmobiliaria japonesa. Los precios de la vivienda en las tres principales áreas metropolitanas (el área de Tokio, el área de Osaka y el área de Nagoya), que eran mucho más altos que el promedio nacional durante el período de la burbuja, también sufrieron la peor caída después del estallido de la burbuja, superando el promedio nacional.

Desde que estalló la burbuja en 1990, el precio medio de la vivienda en Japón ha seguido bajando durante 16 años.

De 1990 a 2006, el precio medio nacional de la vivienda cayó un 49,56, básicamente volviendo al nivel anterior a la burbuja inmobiliaria. Un gran número de empresas quebraron, y más de 3.000 bancos y empresas inmobiliarias quebraron. La presión laboral en Japón no tiene precedentes, y los bajos salarios y las largas jornadas de trabajo casi se han convertido en enfermedades crónicas en Japón, por lo que los ninis tomaron la delantera y se hicieron populares en Japón.

Referencia: Phoenix Finance-El mercado inmobiliario de China es como el Japón de los años 1990. ¿Qué pasará si los precios de la vivienda caen en picado?