Para obtener un terreno, debe completar el "Edificio de Entrega Garantizada" del Proyecto Evergrande: el innovador modelo de transferencia de terreno de Hainan

La anterior reanudación del trabajo en el sitio del proyecto Evergrande Yuelong Bay. Fuente de la imagen: Cuenta pública Hainan Evergrande Yuelongwan

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Este tipo de enfoque pertenece a la combinación del modelo de compra de terrenos y el modelo de "Entrega garantizada de edificios". A través de este tipo de agrupación, al menos refleja la urgencia de varias regiones para resolver el problema de "garantizar la entrega de edificios"

El reportero de China Real Estate News, Chen Shishi丨, informando desde Hainan

Parece que tres derechos ordinarios de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal están a la venta Debido a que el anuncio contiene expresiones relacionadas con "Evergrande", ha atraído una amplia atención del mundo exterior.

Recientemente, los Recursos Naturales del condado de Chengmai. y la Oficina de Planificación liberó tres parcelas de tierra en la Plataforma de Comercio de Recursos Públicos de la Provincia de Hainan. Según el anuncio de transferencia, tres derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal en el condado están listados para su transferencia. Las parcelas de terreno para la construcción de proyectos residenciales comerciales orientados al mercado tienen una superficie de más de 79.177 metros cuadrados (un total de aproximadamente 118,8 acres). El precio inicial es de unos 374 millones de yuanes. El periodista se enteró de que estas tres transferencias de tierras estaban ubicadas en el condado de Chengmai ya el 29 de mayo de 2020. El "Anuncio sobre la aprobación previa de la planificación detallada de la construcción del" Proyecto de la Bahía Evergrande Yuelong "emitido por la Oficina de Recursos y Planificación reveló que la superficie total del proyecto es de 121.376,56 metros cuadrados (un total de aproximadamente 182,1 acres). Actualmente, Evergrande se encuentra en el sitio. Según los tres anuncios de transferencia de terrenos anteriores, el postor debe completar la tarea de "garantizar la entrega del edificio" en Evergrande Yuelong Bay. El monto de inversión estimado de las tres parcelas de terreno es de no menos de 211,36 millones de yuanes y 42,85 millones de yuanes, respectivamente. y 31,42 millones de yuanes si es el mismo postor, el monto de inversión estimado será de nada menos que 285,63 millones de yuanes.

Alguien ha hecho un cálculo para estas tres parcelas de tierra: si es el precio inicial. La transferencia indicada se utiliza como precio de transacción, el precio mínimo es de sólo 1.889 yuanes por metro cuadrado. Los expertos de la industria inmobiliaria dijeron que aunque es un enfoque innovador para el gobierno local "garantizar la entrega del edificio" a través de la transferencia de terreno, debido. a la ubicación. Las cuestiones involucradas en el bloque son más complejas, por ejemplo, el proyecto de "edificio garantizado" implica una relación acreedor-deuda relativamente compleja, lo que causará algunas preocupaciones a los promotores de viviendas. El periodista también hizo el anuncio sobre la transferencia de tierras. Con respecto a la situación, nos comunicamos con las partes relevantes en Evergrande y el condado de Chengmai respectivamente, pero ninguna de las partes anteriores respondió. >La transferencia de terreno se combinó con el "Edificio de entrega garantizada"

“Es un enfoque innovador transferir terreno y agruparlo con la entrega garantizada de edificios. "El 18 de noviembre, dijo a los periodistas Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación Yiju.

El 9 de noviembre, se publicaron 3 anuncios en la plataforma de comercio de recursos de seguridad pública provincial de Hainan, Chengmai. La Oficina de Planificación y Recursos Naturales del Condado ha puesto a la venta tres terrenos residenciales urbanos. El periodista se enteró de que los tres terrenos que se venderán están ubicados cerca de la Primera Carretera de Circunvalación Norte de la Zona de Desarrollo Económico de la Ciudad Vieja del Condado. información básica diferente, el resto del contenido es básicamente el mismo.

Según el anuncio anterior, las superficies de terreno de las tres parcelas son 55997,88 metros cuadrados, 15102,4 metros cuadrados y 8076,8 metros cuadrados respectivamente, y los precios iniciales correspondientes. para la transferencia son 26981. Diez mil yuanes, 66,51 millones de yuanes y 37,28 millones de yuanes. El área total de las tres parcelas es 79177,08 metros cuadrados (aproximadamente 118,8 acres) y el precio inicial es 373,6 millones de yuanes. p> Originalmente, las tres parcelas eran ordinarias. Se anuncia la información de la transferencia, pero los artículos 3 y 4 de las "Calificaciones de los licitadores" estipulan claramente: "Las empresas que tengan relaciones de acreedor y deuda con el Proyecto Evergrande Yuelong Bay no pueden participar en". la subasta" y "el postor debe asumir responsabilidades sociales", para completar la tarea de Evergrande Yuelong Bay de "garantizar la entrega del edificio", cuyo contenido el postor aportó fondos para completar la tarea de "garantizar la entrega del edificio". en forma de reclamo sobre Evergrande ha atraído una amplia atención del mundo exterior.

Además, el anuncio también informó claramente a los postores que pueden comunicarse con la Oficina del Grupo Líder de Prevención de Riesgos Inmobiliarios del condado de Chengmai. antes de inscribirse para comprender completamente las condiciones para la transferencia de tierras y las responsabilidades y riesgos que asumirán después de ganar la licitación, y emitir un compromiso por escrito de que el compromiso se ha cumplido en su totalidad. Conozca las condiciones para la transferencia de tierras y las responsabilidades y riesgos que asumirá. soportar después de ganar la licitación.

El anuncio también estimó el monto de inversión para la tarea de "Entrega Garantizada de Edificios" para las parcelas de terreno correspondientes, requiriendo inversión en las tres parcelas de terreno anteriores. El monto no será menor. de 211,36 millones de yuanes, 42,85 millones de yuanes y 31,42 millones de yuanes respectivamente. La inversión final estará sujeta al importe real. Al mismo tiempo, el postor ganador también deberá invertir en la construcción del jardín de infancia.

Según las estadísticas de los medios, basándose en el precio base de las tres parcelas de terreno, la inversión mínima para la tarea de "entrega garantizada del edificio" y el precio total de inversión para la construcción de la guardería, la empresa tuvo que pagar más un coste de más de 669 millones de yuanes.

El proyecto ha sido presentado para construcción y desarrollo en la tercera fase.

El periodista se enteró por las partes relevantes de que el proyecto Evergrande Yuelong Bay es otro proyecto residencial comercial desarrollado por Evergrande en el condado de Chengmai. La superficie total del terreno es de 182 acres. Además de construir una comunidad residencial para más de 2.300 hogares, también planea un jardín de infantes de marca con un área de construcción de 2.200 metros cuadrados, una calle de estilo de 3.700 metros cuadrados y otras instalaciones de apoyo. .

Ya el 29 de mayo de 2020, la Oficina de Planificación y Recursos Naturales del condado de Chengmai declaró en el "Anuncio sobre la aprobación previa de la planificación detallada de la construcción del "Proyecto de la Bahía Evergrande Yuelong"" que Hainan Xinwei Bienes raíces El "Proyecto Hengda Yuelong Bay" desarrollado y construido por Development Co., Ltd. y Chengmai Xinweisheng Real Estate Development Co., Ltd. (ambas Evergrande Project Development Company - nota del periodista) consta de 3 parcelas, con un terreno total para el proyecto. superficie de 121.376,56 metros cuadrados, con un área total de construcción de 431.593,89 metros cuadrados y un ratio de superficie construida integral de 2,5. Entre ellos, el área de construcción sobre rasante es de 309.856,89 metros cuadrados y el área de construcción subterránea es de 121.737 metros cuadrados.

A finales de marzo de 2021, el "Proyecto Evergrande Yuelong Bay" se presentó para su construcción en tres fases. El 5 de junio de 2020, el anuncio de aprobación previa del permiso de planificación para el proyecto de construcción de la "Primera Fase del Proyecto Evergrande Yuelong Bay" mostró que hay 8 edificios residenciales, un edificio comercial, un jardín de infantes y otras instalaciones de apoyo, con un Área total de construcción reportada de más de 113,301 metros cuadrados. Al mismo tiempo, también se informó la construcción de la “primera y segunda fase” del proyecto, con un área total de construcción reportada de 3 edificios residenciales de aproximadamente 32,510 metros cuadrados. En marzo de 2021, el proyecto "Evergrande Yuelong Bay Fase III" informó la construcción de múltiples edificios residenciales.

La información pública muestra que el proyecto "Evergrande Yuelong Bay Phase III" recibió por primera vez una licencia de preventa en noviembre de 2020. El 23 de diciembre de 2021, la Oficina del Servicio de Aprobación Administrativa del condado de Chengmai retiró la licencia de preventa para el Edificio 17 del "Proyecto Evergrande Yuelong Bay Fase II". El motivo de la cancelación es que el 10 de diciembre de 2021, la Oficina de Planificación y Recursos Naturales del condado de Chengmai anunció la cancelación de un certificado de bienes raíces a nombre de la empresa de desarrollo del proyecto y la propiedad de la tierra del proyecto cambió.

El 4 de enero de 2022, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del condado de Chengmai emitió un aviso indicando que supervisaría los fondos del "Proyecto Evergrande Yuelong Bay".

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Expertos: métodos innovadores de suministro de tierras requieren múltiples consideraciones

Las tres transferencias de tierras anteriores son los primeros casos en Hainan que combinan "entrega garantizada de edificaciones" "Modelo de cesión de suelo.

En la tarde del 18 de noviembre, el periodista también se comunicó con las partes relevantes de Evergrande y el condado de Chengmai para entrevistas sobre los tres anuncios anteriores. Ninguna de las dos partes anteriores respondió.

“El gobierno local ha agrupado las medidas para 'garantizar la entrega de edificios' a través de la transferencia de tierras. Si la transferencia de tierras finalmente se puede completar, debería poder completar la tarea de garantizar la entrega de edificios. Xie Yifeng, presidente del Instituto de Investigación de Bienes Raíces Urbanos de China, dijo a los periodistas: Además de la transferencia de terrenos incluida con la iniciativa "Entrega garantizada de edificios", otro punto clave es el flujo fluido de canales de financiación para los promotores, incluidos los rápidos. tramitación de procedimientos de desarrollo, medidas de reducción y exención de impuestos, etc., que sólo pueden respaldarse con diversas medidas de apoyo, sólo entonces se podrán implementar verdaderamente las medidas de "garantizar la entrega de edificios" con transferencias de terreno.

¿Están interesados ​​los promotores en este método de cesión de suelo? Xie Yifeng dijo que la clave depende de si los canales de financiación tienen políticas preferenciales, como si los préstamos para el desarrollo, los préstamos encomendados, etc., se pueden aprobar con éxito y la tasa de interés de los préstamos. Según él, esto también depende de si el terreno está "limpio" y de si existen disputas entre acreedores y deudas. Esto también es un factor muy importante para garantizar que se pueda implementar la "entrega garantizada del edificio" junto con la transferencia del terreno. .

Yan Yuejin también dijo que la importancia política de la inclusión de tres transferencias de tierras residenciales por parte de la Oficina de Planificación y Recursos Naturales del condado de Chengmai es que el gobierno local ha introducido algunas prácticas y contenidos innovadores en el suministro de tierras.

Cree que, en primer lugar, este tipo de enfoque es una combinación entre el modelo de compra de terrenos y el modelo de "entrega garantizada de edificios". Esta combinación al menos refleja la urgencia de varias localidades por resolver el problema. Modelo “Entrega Garantizada de Edificios”. Mediante este método se pueden combinar mejor los dos aspectos de la oferta de suelo y "garantizar la entrega del edificio"; en segundo lugar, este tipo de método de oferta de suelo es innovador, pero habrá algunas preocupaciones para las empresas inmobiliarias. "Garantizar la entrega del edificio". El proyecto "Entrega Garantizada del Terreno" implica una relación acreedor-deuda relativamente compleja. Si tales relaciones no se consideran cuidadosamente, puede parecer que se obtiene un terreno con un alto rendimiento en costos, pero el El incidente de la "entrega terrestre garantizada" puede reducir la capacidad de inversión de dichas empresas.

Yan Yuejin sugirió que las empresas deberían realizar una investigación más sistemática sobre este tipo de terreno, especialmente la probabilidad y el momento de la revitalización de tales proyectos de "construcción garantizada", así como las nuevas situaciones y nuevos problemas que puedan surgir. en el proceso. Sólo así podremos comprender mejor este tipo de innovación en el sistema de compra de terrenos y comprender mejor las ideas de trabajo actuales del gobierno sobre la oferta de terrenos y "garantizar la entrega de edificios".

Fuente: China Real Estate News