Desventajas de los préstamos hipotecarios

Desde la perspectiva del desarrollo de los bancos comerciales de mi país, los riesgos que enfrentan los bancos comerciales de mi país se concentran en riesgo de crédito, riesgo de mercado, riesgo operativo y riesgo de liquidez.

1 Riesgo de crédito

El riesgo de crédito, también conocido como riesgo de incumplimiento, se refiere a la posibilidad de pérdidas para los acreedores debido a la dificultad o falta de voluntad de la contraparte (deudor) para realizar los pagos. El riesgo de crédito bancario se refiere principalmente al riesgo de pérdidas por préstamos bancarios causadas por el incumplimiento por parte del deudor de pagar el préstamo en su totalidad y a tiempo. El negocio de crédito es el negocio tradicional y principal de los bancos. Los bancos son el centro crediticio de la sociedad y la concentración de riesgos crediticios. Por lo tanto, en las condiciones de la economía crediticia moderna, el riesgo crediticio que enfrentan los bancos es un riesgo importante, y las pérdidas causadas por el riesgo crediticio a los bancos también son enormes.

2. Riesgo de mercado

El riesgo de mercado se refiere a las pérdidas que sufren los negocios dentro y fuera de balance de un banco debido a cambios adversos en los precios de mercado (tipos de interés, tipo de cambio). tipos de interés, precios de acciones y precios de materias primas). El riesgo de mercado existe en las actividades comerciales y no comerciales de los bancos. El Comité de Basilea define el riesgo de mercado como el riesgo de pérdidas en posiciones dentro y fuera de balance debido a cambios en los precios de mercado.

3. Riesgo operativo

Según el tipo de riesgo, el riesgo operativo se puede dividir en cuatro categorías, a saber, procesos operativos internos, factores humanos, factores institucionales y eventos externos. Según los factores de riesgo, se puede dividir en siete tipos, que incluyen: fraude interno; fraude externo; problemas de seguridad en las actividades de los empleados y lugares de trabajo; interrupción del negocio; y errores del sistema; administración, entrega y gestión de procesos, etc.

4. Riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez es uno de los principales riesgos que enfrentan los bancos comerciales en mi país. A medida que los mercados financieros se vuelven cada vez más abiertos, una vez que el riesgo de liquidez se convierte en una crisis de liquidez, se producirán pérdidas irreversibles. En comparación con el riesgo de crédito, el riesgo de mercado y el riesgo operativo, las causas del riesgo de liquidez son más complejas y extensas, y generalmente se consideran un riesgo integral.

Basándonos en el análisis de riesgos de los préstamos hipotecarios, podemos prevenir riesgos provenientes de los siguientes aspectos.

① Revisión estricta. El examen estricto de las garantías, los derechos de propiedad, los contratos hipotecarios y los documentos relacionados son medidas fundamentales para prevenir los riesgos de los préstamos hipotecarios.

En cuanto a la hipoteca en sí, el oficial de crédito debe revisar la autenticidad del certificado de derechos hipotecarios y verificar la autenticidad de la hipoteca correspondiente al certificado de derechos (como casas y derechos de uso de suelo) a través de -visitas al sitio, en segundo lugar, el personal de crédito también debe revisar la garantía en estricta conformidad con las leyes y regulaciones pertinentes para ver si la garantía está permitida por las leyes y regulaciones pertinentes y si está dentro del alcance de la garantía permitida por el banco.

En cuanto a los derechos reales del bien hipotecado, si se trata de un bien común (como una casa), debe existir un poder de los demás copropietarios. Si se trata de un bien en sociedad. , debe existir poder de los demás socios. Si se trata de hipoteca de empresa estatal o de empresa colectiva, deberá existir certificado de autorización de la SASAC competente y del congreso de trabajadores acordando la hipoteca si se trata de hipoteca de sociedad de responsabilidad limitada o sociedad solidaria; sociedad por acciones, deberá ser aprobada por la asamblea de accionistas o por el consejo de administración de conformidad con los estatutos de la sociedad. Constancia de autorización.

Para diversos certificados de garantía, los oficiales de crédito deben revisar estrictamente y exigir los certificados completos pertinentes. Este requisito debe determinarse en función de la garantía específica. Por ejemplo, una hipoteca para un automóvil importado requiere un certificado de operación, certificado de producto, contrato de compraventa, formulario de declaración de aduana, factura y muchos otros trámites.

Para los contratos de préstamos hipotecarios, los oficiales de crédito deben revisar estrictamente las condiciones relevantes del contrato de préstamo, especialmente sus términos efectivos adicionales y el alcance comercial de la licencia comercial del prestatario. Además, es especialmente importante tener en cuenta que el período de validez del contrato de hipoteca debe cubrir el período de validez del contrato de préstamo.

(2) Registro completo. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Garantía, los bienes muebles como inmuebles, árboles, aeronaves, barcos, vehículos y equipos empresariales deben registrarse de conformidad con la ley, y el contrato de hipoteca entrará en vigor a partir de la fecha de registro. Por lo tanto, cuando los bancos solicitan préstamos hipotecarios, deben prestar especial atención a si es necesario registrar la garantía para que sea efectiva. Además, también es necesario confirmar si el contrato de préstamo y el contrato de garantía deben certificarse ante notario de conformidad con las leyes y regulaciones pertinentes.

③ Realiza una buena valoración del valor. La evaluación del valor de la garantía es el medio más utilizado para prevenir el riesgo hipotecario. Para ello, los bancos primero deben establecer un sistema de gestión interno completo para la evaluación del valor de las garantías y realizar evaluaciones periódicas del valor de las garantías. Las unidades que tengan las condiciones y necesidades también deben establecer un sistema diario de valoración a precios de mercado y prestar atención a la capacitación del personal en esta área. En segundo lugar, es necesario reforzar el contacto, conocimiento y evaluación de las empresas de tasación de activos para prevenir riesgos de fraude en la subcontratación del negocio de tasación de valores de garantías. En tercer lugar, no se puede ignorar por completo al departamento gubernamental que emite el certificado de propiedad de la propiedad hipotecada. En particular, se debe analizar la posibilidad de que el prestatario soborne a personal clave del departamento gubernamental para emitir certificados de propiedad falsos o hipotecas duplicadas.

④ Garantizar la preservación de los activos. La preservación de activos para préstamos bancarios implica la disposición de garantías. En caso de incumplimiento del prestatario, el banco debe embargar rápidamente la garantía para proteger sus derechos como primer beneficiario. Al enajenar la garantía, se deben hacer esfuerzos para coordinar la relación con las partes interesadas relevantes, considerar plenamente los costos de enajenación, los impuestos y las pérdidas de intereses después del incumplimiento del préstamo, y evitar el riesgo de que la garantía se venda a un precio bajo.

Datos ampliados

La gestión del riesgo operativo de un banco involucra no sólo los procedimientos y procesos internos del banco, sino también la estructura organizacional, las políticas y los procesos de gestión del riesgo operativo del banco. Para las instituciones, deben existir políticas apropiadas para abordar los riesgos operativos. Estas políticas primero deben determinarse y comunicarse a todos los empleados del banco. En este proceso, debemos considerar varios aspectos: primero, debemos tener una estructura de gobernanza clara y debemos saber quién debe informarle y bajo qué circunstancias.

En un caso bancario típico, debería haber una organización separada de gestión del riesgo crediticio, con diferentes unidades de negocio responsables de gestionar el negocio diario, es decir, hay dos mecanismos de presentación de informes para informar el día a día. a los gerentes de dichas unidades de negocios Condiciones de operación;

En cuanto al crédito, se deben realizar informes al gerente de crédito correspondiente. Otro punto muy importante sobre la información involucrada en el banco es la persona que obtiene la información y los diferentes niveles de detalle de la información. Por ejemplo, la junta directiva requiere un mensaje general, por lo que es imposible brindar la misma información a todos. Además, la información debe ser flexible y se requieren métodos flexibles para recopilarla.