El impacto de la epidemia de COVID-19 en la industria inmobiliaria de Guangdong Hongyuan Company

Análisis del impacto de la epidemia de COVID-19 en el sector inmobiliario

(1) El cierre a corto plazo de las oficinas de ventas tiene un impacto significativo y los ingresos de los reales empresas inmobiliarias ha disminuido significativamente durante el mismo período.

El desarrollo de la epidemia está más allá de la imaginación, y el impacto más directo en el sector inmobiliario es el cierre de oficinas de ventas y la suspensión de proyectos de desarrollo. Si se bloquean las ventas, significa que también se bloquearán futuros desarrollos y adquisiciones de terrenos. Según los datos de ventas de 65.438 empresas inmobiliarias en octubre, el volumen de ventas mensual de las 100 principales empresas inmobiliarias fue de 509.750 millones de yuanes, y la escala de rendimiento general de las 100 principales empresas inmobiliarias cayó casi un 12% en comparación con el mismo período del año pasado. Afectada por la epidemia, es evidente que la industria inmobiliaria se encuentra en un período de inactividad.

(2) La epidemia ha roto la alta tasa de rotación y ha puesto a prueba la capacidad de financiación de las empresas inmobiliarias.

El sector inmobiliario es un sector típicamente muy endeudado y los promotores buscan una rotación extremadamente alta. Muchos promotores inmobiliarios están siguiendo el ejemplo de Country Garden. El ciclo desde la adquisición del terreno, la financiación, el diseño y la construcción hasta la apertura lleva medio año o incluso menos. El propósito de una alta rotación es minimizar la presión sobre el inventario y los intereses;

El flujo de caja es la clave para la supervivencia y el desarrollo sostenible de las empresas inmobiliarias, especialmente en una industria donde las ventas casi se han estancado debido a la La epidemia repentina y el cobro de ventas se han bloqueado. Con el aumento de la presión del flujo de caja y el aumento de los niveles de deuda, las capacidades y los costos de financiación son cruciales para las empresas inmobiliarias. Debido al impacto negativo de la epidemia en la economía, se espera que los costos de capital de mercado disminuyan gradualmente en el futuro y que el banco central libere liquidez hasta cierto punto. En el futuro, la capacidad de financiación de las empresas inmobiliarias en el mercado afectará en cierta medida el ritmo de desarrollo de las empresas inmobiliarias.

(3) Se espera que las empresas inmobiliarias con fondos suficientes avancen adquiriendo terrenos.

A juzgar por la situación de adquisición de terrenos de las empresas inmobiliarias en junio de 5438 y octubre, debido al pico de la Fiesta de la Primavera y la reducción de la jornada laboral, las empresas inmobiliarias tienen menos adquisiciones de terrenos. Poly Development, China Railway Construction, Vanke y otras empresas inmobiliarias bien financiadas han mantenido un cierto grado de adquisición de terrenos. Afectadas por la epidemia, los cobros de ventas se han visto obstaculizados y las empresas inmobiliarias no pueden reponer sus fondos de manera efectiva. A corto plazo, el volumen total de adquisición de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias disminuirá y el mercado del suelo seguirá estando frío. Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias bien financiadas pueden aprovechar la oportunidad de este proceso para reponer su inventario con relativamente poca presión competitiva para lograr un desarrollo a largo plazo.

(4) Descripción general del Instituto de Investigación Puhua de China

No hay duda de que lo más importante para las empresas inmobiliarias en la actualidad es centrarse en el flujo de caja. Considerando la situación económica en el primer trimestre, creo que el gobierno también introducirá algunas políticas de estímulo a mayor escala, como recortes de tasas de interés y RRR, y es muy probable que relaje adecuadamente los controles inmobiliarios e introduzca políticas relevantes para estimular el crecimiento. de protección inmobiliaria. Preste atención a las políticas del banco central y a las políticas locales de control inmobiliario.

La inversión inmobiliaria es una inversión en terrenos y desarrollo inmobiliario, gestión inmobiliaria y compra de inmuebles con el objetivo de obtener la rentabilidad esperada. En términos generales, los beneficios esperados de la inversión inmobiliaria varían de un inversionista a otro. La inversión gubernamental se centra en los beneficios macroeconómicos, los beneficios sociales y los beneficios ambientales se centran en los indicadores de ganancias; si compra una propiedad para uso propio, debe prestar atención; a sus funciones de uso. Aunque los intereses que se persiguen son diferentes, varios intereses se cruzan y se influyen entre sí. En un sentido estricto, la inversión inmobiliaria se refiere principalmente a inversiones realizadas por empresas con el fin de obtener beneficios. La inversión inmobiliaria es una parte importante de la inversión en activos fijos y generalmente representa más del 60% de la inversión en activos fijos de toda la sociedad. Requiere movilizar una gran cantidad de recursos sociales (incluidos fondos, tierras, materiales, mano de obra, tecnología, información y otros recursos) para lograr una alta eficiencia de la inversión.

Cómo invertir y gestionar el dinero en bienes raíces

De hecho, existe un largo debate sobre si los bienes raíces son consumo o inversión. En China, los bienes raíces en realidad tienen tanto atributos de productos básicos como de inversión. En primer lugar, las necesidades diarias de las personas incluyen ropa, alimentación, vivienda y transporte.

La vivienda es una de las necesidades básicas más importantes, por lo que los bienes inmuebles deben tener atributos de productos básicos.

Pero al mismo tiempo, debido a la apertura del sector inmobiliario en China, después de construir una gran cantidad de viviendas comerciales, el precio de los inmuebles es el mismo todos los días. El editor leyó una historia sobre un hombre que quería comprar una casa, pero ya había decidido comprarla. Sin embargo, como el dinero de la tarjeta bancaria no había sido transferido, salió a comer y pagó por la tarde. Como resultado, aceptó el contrato por la tarde y recibió 50.000 yuanes más que por la mañana. Se desconoce la veracidad de esta historia, pero al menos ilustra la viabilidad de la inversión inmobiliaria.

El papel de la inmobiliaria tiene dos puntos:

1. Comprar una casa para vivir. No importa lo barato que sea, sólo puedes usar un juego. No importa lo caro que sea, tenemos que comprarlo.

2. Compre una casa ahora, espere hasta que el valor aumente más tarde y luego véndala para ganar la diferencia o guárdela para que otros la usen para ganar el alquiler. En términos generales, los precios de la vivienda aumentarán. Sin embargo, debido al loco aumento de los precios de la vivienda en China, a juzgar por el reciente macrocontrol nacional y el ajuste o incluso la disminución de los precios de la vivienda en algunas ciudades, es poco probable que las casas sólo suban pero no bajen. La clave depende del momento de comprar una casa, el tipo de casa, la ubicación, el entorno comunitario y otros factores. Y recientemente, el Estado ha estado regulando el mercado inmobiliario. Con la introducción de medidas como el ajuste de las tasas de interés y la reducción de los préstamos, los riesgos de invertir en bienes raíces son cada vez mayores y los rendimientos son cada vez menores. Según la teoría costo-beneficio, es probable que la ganancia supere la pérdida.

El estallido de la burbuja inmobiliaria en 1997 y la reciente crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos provocaron la caída de los precios de la vivienda en Estados Unidos y nos han hecho sonar la alarma. Sin embargo, a juzgar por la tendencia actual, la tendencia creciente de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel se ha contenido básicamente y los precios de la vivienda en las ciudades de segundo y tercer nivel han aumentado considerablemente, especialmente en las ciudades de tercer nivel. Obtenga más información sobre bienes raíces en diferentes regiones antes de realizar una mudanza.

Consejo de experto: Siempre y cuando cumplas con tus requisitos de residencia, debes tener cautela al invertir en bienes raíces a través de préstamos en esta etapa. Teniendo en cuenta la escasa liquidez de las viviendas, también debemos tener cuidado a la hora de comprar inmuebles de una sola vez.

Análisis del estado de desarrollo actual y las perspectivas de mercado de la industria de financiación inmobiliaria.

La financiación inmobiliaria consiste en financiación inmobiliaria y financiación inmobiliaria. La financiación inmobiliaria desempeña un papel cada vez más destacado en la economía nacional y en la vida cotidiana de las personas. El comportamiento financiero inmobiliario afecta directamente a la vivienda personal, a la gestión empresarial inmobiliaria y a la eficacia del mercado económico. La gran cantidad de fondos requeridos por la industria inmobiliaria y el "principio de apalancamiento financiero" aplicado en el desarrollo inmobiliario determinan que los fondos inmobiliarios no pueden depender únicamente de los fondos propios del promotor, sino que deben depender de instrumentos financieros para su financiación.

En la actualidad, la mayoría de las empresas de desarrollo inmobiliario en China tienen capital social insuficiente, canales de financiación estrechos y dependen excesivamente de los préstamos bancarios para obtener fondos operativos; el rendimiento del capital es alto. Una dependencia excesiva de los préstamos bancarios para la financiación inmobiliaria puede poner en peligro el funcionamiento seguro del sistema financiero. Hasta ahora, mi país aún no ha establecido un conjunto completo de políticas sistemáticas de financiación de la vivienda y sistemas de apoyo financiero relacionados. Aún no ha elaborado métodos de implementación programados en términos de fuentes de fondos inmobiliarios y de vivienda, garantías de crédito gubernamentales y reducción del pago de préstamos. cargas financieras y sistemas de informes crediticios personales. Además, las políticas financieras inmobiliarias de China nunca han sido relativamente independientes de las políticas económicas. Por lo tanto, cada regulación del mercado inmobiliario es esencialmente una "macroregulación" de cooperación industrial en un contexto macroeconómico, más que una regulación del mercado inmobiliario verdaderamente independiente.

Después de más de 20 años de desarrollo, China ha formado básicamente un mercado financiero inmobiliario dominado por la financiación del crédito bancario y complementado con acciones, fideicomisos y bonos. En el contexto del rápido desarrollo de la industria inmobiliaria, China siempre debe estar alerta a sus riesgos. En el mercado financiero inmobiliario de China hay bancos comerciales, centros de gestión de fondos de previsión para la vivienda, cajas de ahorro para la vivienda y otras instituciones financieras que se dedican al negocio de crédito inmobiliario. En el proceso de desarrollo inmobiliario, casi todos los bancos comerciales participan en el crédito, y el crédito se ha convertido en el principal proveedor de fondos requeridos por el mercado inmobiliario de China, los otros canales de financiación mencionados anteriormente apenas han comenzado. , y los préstamos inmobiliarios que ofrecen son sólo una proporción muy pequeña.

En los últimos años, el mercado inmobiliario de China se ha desarrollado rápidamente, lo que también ha promovido el desarrollo general de la industria financiera inmobiliaria y se ha convertido en el pilar del sector financiero del país.

Sin embargo, dado que China se encuentra actualmente en la etapa primaria del socialismo, aún es necesario mejorar el correspondiente sistema económico de mercado. Por tanto, para lograr un gran desarrollo en la financiación inmobiliaria, es necesario reforzar continuamente la innovación financiera. En el desarrollo de la industria inmobiliaria, el estado de la financiación inmobiliaria se ha vuelto cada vez más destacado. Por lo tanto, los departamentos nacionales pertinentes deben acelerar la innovación en la financiación inmobiliaria de acuerdo con los cambios en el entorno del mercado. Sobre la base de los muchos problemas que existen en la innovación financiera inmobiliaria, al mejorar la naturaleza científica de los productos de innovación financiera, planificar racionalmente los fondos y optimizar científicamente la estructura del mercado financiero, podemos aumentar efectivamente la velocidad de rotación de capital de la industria inmobiliaria, acelerar la innovación financiera inmobiliaria. innovación financiera inmobiliaria y promover el desarrollo sano y estable de la industria inmobiliaria.

La regulación del mercado inmobiliario seguirá siendo el tono principal en 2019. Las instituciones financieras seguirán controlando la financiación relacionada con el sector inmobiliario. Aunque puede haber alguna mejora, es poco probable que liberen dinero de forma significativa. Al mismo tiempo, la tendencia actual del mercado inmobiliario ha cambiado. Si el mercado cae, los proyectos inmobiliarios enfrentarán presión de ventas y riesgos de pérdidas, las instituciones financieras serán más cautelosas en sus elecciones y será más difícil para las empresas inmobiliarias recaudar fondos. financiación.

Con el rápido desarrollo de la economía social y la mayor mejora de la productividad social, el desarrollo de la industria financiera inmobiliaria ha logrado una serie de excelentes resultados, pero también inevitablemente surgen algunos problemas. En esta etapa, problemas como la insuficiente innovación en los productos financieros inmobiliarios y la concentración de riesgos financieros son comunes en el desarrollo de la industria financiera inmobiliaria, lo que ha agravado la incidencia de activos dudosos y restringido el mejor desarrollo del sector inmobiliario. industria financiera.

Durante mucho tiempo, el Banco Popular de China siempre ha seguido una política prudente de crédito inmobiliario. La calidad crediticia inmobiliaria de mi país es generalmente buena y los riesgos financieros inmobiliarios son controlables. El índice de morosidad de los préstamos inmobiliarios de las instituciones financieras bancarias es inferior a 1, y el índice de morosidad de la industria bancaria es de 1,85, incluidos los bancos de política, y de 1,74 excluyendo los bancos de política. Obviamente, la tasa de morosidad de los préstamos inmobiliarios es mejor que la de los préstamos en general, y la tasa de morosidad de los préstamos personales es de sólo 0,3. Según las estadísticas a largo plazo, la proporción de préstamos morosos en la industria bancaria de China sigue siendo baja. En particular, la proporción de préstamos inmobiliarios es menor que la proporción general de préstamos morosos, y la proporción de préstamos personales es menor. incluso más bajo. Esto demuestra que el riesgo crediticio inmobiliario general en China es controlable en esta etapa, y no hay necesidad de preocuparse demasiado por los riesgos de la financiación inmobiliaria. Las autoridades reguladoras también concederán gran importancia a los riesgos potenciales y los niveles de apalancamiento de la financiación inmobiliaria para garantizar la seguridad y el desarrollo sostenible de la financiación inmobiliaria.