¿Entiendes la combinación de préstamos hipotecarios y fondos propios?

En la sociedad moderna, donde el mercado inmobiliario y el mercado financiero están estrechamente vinculados, los fondos para la compra de bienes inmuebles suelen constar de dos partes: una parte son préstamos hipotecarios y la otra son fondos propios (o capital social). Por lo tanto, la tasa de rendimiento de los bienes inmuebles debe cumplir simultáneamente los requisitos de rendimiento de la inversión de estas dos partes de los fondos: los prestamistas exigen un rendimiento de la tasa de interés del préstamo que sea equivalente al riesgo de sus préstamos, los inversores con fondos propios requieren un rendimiento de la inversión que sea equivalente al riesgo de sus préstamos; es proporcional a los riesgos que asumen en sus inversiones.

Debido a que los préstamos hipotecarios generalmente se reembolsan a plazos, la combinación de préstamos hipotecarios y fondos propios generalmente no utiliza la tasa de interés hipotecaria y la tasa de rendimiento de los fondos propios para calcular la tasa de rendimiento inmobiliario, sino que utiliza la constante del préstamo hipotecario y la tasa de capitalización de los fondos propios se utilizan para calcular la tasa de capitalización integral. En concreto, la tasa de capitalización integral es la media ponderada de la constante hipotecaria y la tasa de capitalización del capital propio, es decir,

RO=M×RM+(1-M)×RE

Entre ellos: RO - tasa de capitalización integral;

m - relación préstamo-valor, es decir, la relación entre el monto del préstamo hipotecario y el valor de la propiedad, generalmente entre 60 y 90

RM-constante hipotecaria;

Tasa de recapitalización de fondos propios.

En la fórmula anterior, la constante del préstamo hipotecario generalmente adopta la constante anual del préstamo hipotecario, que es la relación entre el monto de pago anual (monto de pago del principal) y el monto del préstamo hipotecario (monto del principal del préstamo hipotecario). Si el préstamo hipotecario se paga mensualmente, la constante anual del préstamo hipotecario es el pago mensual multiplicado por 12 y dividido por el monto del préstamo hipotecario o la constante mensual del préstamo hipotecario (la relación entre el pago mensual y el monto de la hipoteca) se multiplica por 12; . En el caso de cuotas iguales de principal e intereses, la fórmula de cálculo de la constante del préstamo hipotecario es

donde: RM-constante del préstamo hipotecario;

ym-rendimiento del préstamo hipotecario, es decir , tipo de interés del préstamo hipotecario (I);

El plazo del préstamo hipotecario.

La tasa de capitalización de los fondos propios es la relación entre los ingresos netos (flujo de caja neto antes de impuestos) después de deducir el principal y los intereses de la hipoteca y la cantidad de fondos propios. Generalmente es el flujo de caja antes de impuestos y el. cantidad de fondos propios en el próximo año. Relación con la cantidad de fondos que se puede calcular dividiendo el flujo de caja neto antes de impuestos de bienes inmuebles comparables por sus fondos propios.

La tasa de capitalización integral debe cumplir tanto los requisitos del prestamista para las constantes del préstamo hipotecario como los requisitos del inversor para el flujo de caja neto de fondos propios antes de impuestos. Los siguientes puntos son útiles para comprender la fórmula para la combinación de préstamos hipotecarios y fondos propios:

(1) La compra de bienes inmuebles puede considerarse como un comportamiento de inversión, siendo el precio del inmueble el importe de la inversión y la renta neta del inmueble como renta de la inversión.

(2) Las fuentes de fondos para la compra de bienes inmuebles se pueden dividir en préstamos hipotecarios y fondos propios, por lo que existen:

Monto de la hipoteca + fondos propios = precio del inmueble

(3) Los ingresos de bienes raíces se comparten en consecuencia entre estas dos partes de los fondos, es decir,

ingresos netos de bienes raíces = ingresos de préstamos hipotecarios + ingresos de fondos propios.

(4) Entonces hay:

Precio inmobiliario × tasa de capitalización integral = monto del préstamo hipotecario × constante del préstamo hipotecario + cantidad de fondos propios × tasa de capitalización de los fondos propios.

(5)Entonces:

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