Eche un vistazo a la “caja de herramientas” de los mecanismos inmobiliarios a largo plazo

En el simposio del 24 de julio, "Desde la implementación del mecanismo inmobiliario a largo plazo, los resultados han sido notables y merecen pleno reconocimiento". El 20 de agosto, el simposio comenzó con la formulación de reglas de seguimiento de fondos y gestión financiera para empresas inmobiliarias clave y estudió cómo implementar aún más el mecanismo de largo plazo de bienes raíces, mejorar el sistema de políticas de apoyo financiero para el mercado de alquiler de viviendas, y acelerar la formación de un sistema de vivienda "tanto de alquiler como de compra".

En cuanto al mecanismo a largo plazo de los bienes raíces, muchas personas tienen una comprensión unilateral de que la introducción del impuesto sobre bienes raíces es el objetivo final. De hecho, en los últimos años, los ministerios nacionales y departamentos gubernamentales locales pertinentes han emitido una serie de leyes, reglamentos y medidas políticas en torno a la regulación inmobiliaria, la mayoría de las cuales son encarnaciones concretas de mecanismos inmobiliarios a largo plazo. Estas leyes, reglamentos y medidas políticas se han mejorado continuamente en la práctica y formaron el marco básico del mecanismo inmobiliario a largo plazo.

En cuanto al mecanismo a largo plazo de los bienes raíces, ha quedado claro desde la Conferencia Central de Trabajo Económico de 2016 que se establecerá principalmente a través de la vivienda, las finanzas, la tierra, los impuestos, la inversión, la legislación y otros medios. . Esto demuestra que el mecanismo inmobiliario a largo plazo no es un sistema único con "un medicamento que puede curar todas las enfermedades", sino un enorme proyecto sistemático.

En el Foro de Bienes Raíces de Boao el 12 de agosto, Zhu, ex vicepresidente y secretario general de la Asociación de Bienes Raíces de China, hizo una declaración clara sobre el mecanismo a largo plazo de los bienes raíces. Considera que el mecanismo inmobiliario a largo plazo incluye tres puntos: en primer lugar, aclarar los objetivos de desarrollo de viviendas dentro del período de planificación y mejorar el sistema de vivienda que combine mercado y seguridad, y promueva tanto el alquiler como la compra, en segundo lugar, el emparejamiento y la vinculación; con el sistema de vivienda y desarrollo de vivienda El sistema de crédito financiero inmobiliario, el sistema de suministro de tierras, el sistema fiscal y tributario el tercero es la supervisión, rectificación y regulación del mercado inmobiliario;

A partir de la información revelada en los dos simposios y combinada con la práctica de la regulación inmobiliaria en los últimos años, el contenido del mecanismo inmobiliario a largo plazo se ha vuelto más claro.

El primero es el sistema territorial y medidas relacionadas. El mayor avance es la revisión e implementación de la Ley de Gestión de Tierras, que es un paso clave en la construcción de un mercado unificado de tierras de construcción urbana y rural y una base importante para el mecanismo de largo plazo de los bienes raíces. Su importancia importante es: primero, conduce a limitar el poder de adquisición de tierras de los gobiernos locales y frenar los impulsos de expansión; segundo, conduce a aumentar la oferta de terrenos para la construcción y estabilizar las fluctuaciones de los precios de la vivienda; tercero, conduce a revitalizar las finanzas; y promover el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas.

En esta ronda de regulación, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ha establecido claramente el objetivo de “estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas” y poner “estabilizar los precios de la tierra” en el primer lugar. Varias localidades han logrado buenos resultados formulando planes de desarrollo de viviendas a mediano y largo plazo, emitiendo planes de suministro de tierras por adelantado, ajustando los métodos de transferencia de tierras, limitando los precios de transferencia de tierras y aumentando la oferta de terrenos residenciales, especialmente terrenos para viviendas asequibles. Estos medios también se han convertido en una parte importante del mecanismo inmobiliario a largo plazo.

En segundo lugar, la política financiera inmobiliaria. El sistema de gestión financiera prudente del sector inmobiliario es una parte importante del mecanismo a largo plazo del sector inmobiliario. Los riesgos financieros inmobiliarios se han convertido en la actualidad en el mayor "rinoceronte gris". Bajo el lema principal de que "la vivienda es para vivir, no para especular", el control estricto de la entrada ilegal de fondos en bienes raíces se ha convertido en el foco de la supervisión. A principios de este año, cuando el banco central publicó el informe de implementación de la política monetaria de China para el cuarto trimestre de 2019, afirmó claramente que aceleraría el establecimiento de un mecanismo de gestión a largo plazo para la financiación inmobiliaria de acuerdo con el principio básico. de "políticas a la medida de la ciudad". A juzgar por la situación actual, en términos de préstamos personales, básicamente se ha formado un marco con políticas diferenciadas de crédito para vivienda como contenido principal, incluido el mecanismo de tipos de interés hipotecario afiliado a la LPR. En materia de supervisión de la financiación empresarial, está tomando forma un sistema de gestión prudente de las finanzas inmobiliarias. En la primera mitad del año, el banco central liberó una gran cantidad de liquidez mediante recortes de los tipos de interés RRR y re-préstamos para apoyar la economía real. Sin embargo, siempre ha controlado estrictamente la entrada ilegal de fondos en el sector inmobiliario, que ha sido investigada severamente. y se ocupó de infracciones y fideicomisos inmobiliarios estrictamente restringidos, emisiones de bonos en el extranjero y otros canales de financiación. En el simposio del 20 de agosto se puede ver que se han elaborado reglas detalladas para el seguimiento de fondos y la gestión financiera de empresas inmobiliarias clave.

El principio básico de la supervisión es "estabilizar el stock y controlar estrictamente el aumento". El método de implementación consiste en controlar estrictamente la escala de financiación de las empresas inmobiliarias y reducir el índice de apalancamiento delineando "tres líneas rojas".

El tercero es el sistema de seguridad de la vivienda y el sistema de “alquiler y compra simultánea”. El sistema de seguridad habitacional ha sido el mayor defecto del mercado inmobiliario desde la reforma inmobiliaria, y también ha sido el foco de atención de los gobiernos en todos los niveles en los últimos años. Desde la "renovación de barrios marginales" hasta la renovación de comunidades antiguas, desde la construcción de viviendas públicas de alquiler hasta el proyecto piloto de viviendas de propiedad compartida, la construcción de sistemas de seguridad de viviendas en varios lugares se está acelerando. Especialmente para la construcción de viviendas de alquiler en terrenos colectivos, el número de ciudades piloto ha aumentado de 13 a 18, cubriendo la mayoría de las ciudades calientes. En términos de oferta de suelo para viviendas de alquiler, con la implementación de la nueva ley de ordenación territorial se han superado las barreras legales a la entrada de suelos colectivos al mercado en materia de financiación de viviendas de alquiler; en junio, el Consejo de Estado emitió el "Plan General para la vivienda en alquiler; Construction of Hainan Free Trade Port", que propone claramente apoyar el alquiler de viviendas. La innovación empresarial financiera y el desarrollo estandarizado apoyan el desarrollo de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Bajo la dirección de una serie de políticas, se acelerará un sistema de oferta de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra.

La cuarta es la política fiscal y tributaria. Aunque aún no se ha introducido el impuesto legal sobre bienes inmuebles, una serie de sistemas fiscales relacionados con los bienes inmuebles siempre han desempeñado un papel importante en la regulación inmobiliaria. Por ejemplo, el impuesto sobre la escritura se puede utilizar para ajustar los costos de transacción de viviendas de alto nivel, viviendas comerciales ordinarias y diferentes tipos de viviendas, y el impuesto al valor agregado se puede utilizar para limitar los costos de tenencia de viviendas comerciales para lograr el propósito de "vivir pero no especular". Estas políticas fiscales y tributarias son la encarnación del mecanismo de largo plazo del sector inmobiliario. Además, la ley del impuesto sobre las escrituras recientemente promulgada también es una parte importante de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles.

El quinto es rectificar el orden del mercado inmobiliario. El buen orden del mercado es una connotación importante del mecanismo de largo plazo del sector inmobiliario. Desde 2017, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ha llevado a cabo acciones en profundidad para rectificar el mercado inmobiliario, colmando las lagunas en la gestión del mercado fortaleciendo la construcción del sistema e investigando y castigando enérgicamente a las empresas e individuos ilegales mediante el fortalecimiento de la supervisión. Para las empresas inmobiliarias, tomaremos medidas severas contra el acaparamiento de bienes raíces y las ventas ilegales de viviendas para garantizar la calidad de las viviendas; para las empresas intermediarias, rectificaremos todo tipo de propaganda falsa y caos en las transacciones de mercado; De acuerdo con el principio de "implementar políticas según la ciudad", los gobiernos locales continúan llevando a cabo acciones especiales de rectificación, creando las condiciones para el funcionamiento sano y estable del mercado inmobiliario.

En sexto lugar, algunas medidas administrativas pueden convertirse en parte del mecanismo a largo plazo y utilizarse durante mucho tiempo. Las medidas regulatorias más directas en esta ronda de regulación se resumen en las "cinco restricciones", a saber, restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de precios, restricciones de ventas y restricciones comerciales (las restricciones comerciales se cambiaron a restricciones residenciales). ampliamente utilizado y más perjudicial para la demanda. Es una restricción de compra. La política de restricción de compras tiene su racionalidad en períodos históricos y regiones específicos, especialmente para ciudades de primer nivel y ciudades populares de segundo nivel, y continuará manteniendo una situación de "alta presión" durante mucho tiempo. Sin embargo, según los principios de "políticas específicas de la ciudad" y "regulación clasificada", las políticas de restricción de compras no pueden ser demasiado rígidas y deben ajustarse de manera oportuna de acuerdo con los cambios del mercado.

Entre las diversas políticas restrictivas, las políticas rígidas de limitación de precios son los medios administrativos más criticados, que pueden conducir fácilmente a la búsqueda de rentas y al desorden del mercado. Por tanto, no puede utilizarse como mecanismo a largo plazo y debe ajustarse a tiempo.

Lo último que tengo que decir es que el impuesto sobre bienes inmuebles es la pieza de ajedrez más importante y de mayor alcance en el mecanismo a largo plazo del sector inmobiliario, y también es el "hueso más difícil de resolver". ". Desde la propuesta formal hasta la inclusión en el catálogo de planificación legislativa, desde "buscar el progreso manteniendo la estabilidad" hasta "buscar el progreso manteniendo la estabilidad", cada paso del progreso afecta los nervios de la industria. Desde hace varios años "simplemente escuchamos el sonido de las escaleras", pero no hay un calendario claro. Con la implementación del registro unificado de bienes inmuebles y la red nacional de información inmobiliaria, los obstáculos institucionales y técnicos al impuesto sobre bienes inmuebles se han eliminado básicamente. Se cree que el impuesto sobre bienes inmuebles que ha entrado en el catálogo legislativo no se introducirá. por demasiado tiempo.