¿Cambiará su “ancla” cuando se modifique el precio de su préstamo hipotecario actual el próximo mes de marzo? ¿Cómo cambiarlo?
El anuncio indicaba que a partir del 1 de marzo de 2020, las instituciones financieras deberían negociar con los clientes de préstamos de tasa flotante existentes los términos de conversión de la base de fijación de precios y convertir el método de fijación de precios de tasa de interés acordado en el contrato original a LPR. como referencia de precios. Entre ellos, la conversión de la base de precios para los préstamos personales comerciales para vivienda debe basarse en la premisa del consenso alcanzado por ambas partes, y los términos del contrato original deben modificarse de la manera más simple y factible posible.
La industria dijo que la política muestra que el calendario para la promoción y aplicación de la LPR se ha adelantado significativamente y que el proceso de liberalización de las tasas de interés se ha acelerado aún más, pero no estimulará las expectativas del mercado.
La conversión del punto de referencia de precios se completará a finales de agosto del próximo año.
El 7 de agosto de 2019, el Banco Popular de China emitió un anuncio sobre la reforma y mejora del mecanismo de formación de la tasa preferencial del mercado de préstamos (LPR). La persona pertinente a cargo del banco central afirmó que actualmente casi el 90% de los nuevos préstamos se cotizan con referencia al LPR, pero los préstamos a tasa flotante existentes todavía se cotizan con base en la tasa de interés de referencia del préstamo, que no puede reflejar los cambios en las tasas de interés del mercado. de manera oportuna y no favorece la protección de los derechos e intereses tanto de los prestatarios como de los prestatarios. Para profundizar aún más la reforma de la LPR, el Banco Popular de China emitió el Anuncio No. 30 [2019] para promover la conversión fluida del índice de referencia de fijación de precios de préstamos a tasa flotante existente.
Entre ellos, los préstamos a tasa flotante existentes se refieren a los préstamos a tasa flotante que las instituciones financieras han emitido y firmado antes del 1 de junio de 2020, pero que no se han emitido con referencia a la tasa de interés de referencia del préstamo (excluyendo los préstamos de previsión). financiar préstamos personales para vivienda). A partir del 5438 de junio + 1 de octubre de 2020, las instituciones financieras no firmarán contratos de préstamos a tasa flotante con referencia a la tasa de interés de referencia del préstamo.
Según el anuncio, a partir del 1 de marzo de 2020, las instituciones financieras deben negociar con los clientes de préstamos de tasa flotante existentes los términos de conversión de la base de precios y convertir el método de fijación de precios de tasas de interés acordado en el contrato original a Precio LPR El elemento de bonificación base (el elemento de bonificación puede ser un número negativo) se fija durante el plazo restante del contrato y también se puede convertir en una tasa de interés fija.
El periodista notó que el precio de referencia solo se puede convertir una vez y no se puede volver a convertir después de la conversión. Al mismo tiempo, los préstamos existentes a tipo flotante que hayan estado en el ciclo de revisión de precios anterior no se pueden convertir. En principio, la conversión de los índices de referencia de precios de préstamos a tasa flotante debería completarse antes del 31 de agosto de 2020.
Específicamente, la base de precios de los préstamos a tasa flotante se convierte en LPR y el valor agregado se determina mediante negociación entre el prestatario y el prestatario, excepto en el caso de los préstamos personales comerciales para vivienda. El valor agregado de los préstamos comerciales para vivienda personal debe ser igual a la diferencia entre el último nivel de tasa de interés de ejecución del contrato original y el plazo correspondiente LPR publicado en febrero de 2019. Desde el punto de conversión hasta el primer día de revisión de precios después de ese punto (exclusivo), el nivel de la tasa de interés de ejecución debe ser igual al último nivel de la tasa de interés de ejecución del contrato original, es decir, la suma del LPR y el valor agregado para el correspondiente. período en 2019. Posteriormente, a partir de la primera fecha de revisión, en cada fecha de revisión de la tasa de interés, el nivel de la tasa de interés se recalcula y se determina por la LPR y el valor agregado para el período correspondiente en el mes más reciente.
Además, las instituciones financieras pueden renegociar el período de revisión de precios y la fecha de revisión al negociar los términos de conversión de la base de precios con los clientes. El período mínimo de revisión de precios para préstamos personales comerciales para vivienda es de un año. Si los préstamos existentes a tasa flotante se convierten a préstamos a tasa fija, el nivel de tasa de interés convertido se determinará mediante negociación entre el prestatario y el prestamista. El nivel de tasa de interés convertido para préstamos personales comerciales para vivienda será igual al último nivel de tasa de interés. del contrato original.
Los expertos de la industria dijeron que este ajuste conduce a una promoción integral de la liberalización de las tasas de interés.
Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo que el banco central anunció que promoverá la conversión de puntos de referencia de fijación de precios de préstamos a tasa flotante para reflejar mejor los cambios en las tasas de interés de una manera orientada al mercado. . Dado que las tasas de interés hipotecarias existentes todavía se ajustan periódicamente de acuerdo con la tasa de interés de referencia, este ajuste será más propicio para promover una comercialización integral de las tasas de interés.
Zhang Bo señaló que desde una perspectiva política, hay dos puntos que merecen atención. En primer lugar, en el caso de los préstamos existentes, los prestamistas tienen la opción de convertirlos a LPR o a tipos de interés fijos, lo que favorece una mejor protección de los derechos e intereses de los prestamistas y promueve una conversión ordenada; el segundo es proporcionar un tiempo de transición suficiente; Del 1 de marzo al 31 de agosto de 2020, el período de transición es más largo para garantizar un proceso de transición sin problemas.
Dong Ximiao, investigador jefe del Wangxin Bank e investigador jefe del Instituto de Investigación Financiera de Internet de Zhongguancun, analizó en una entrevista con periodistas que el Anuncio No. 30 emitido por el banco central dejaba claro que desde junio 5438 + octubre A partir del 1 de enero de 2020, las instituciones financieras no pueden firmar contratos de préstamos a tasa flotante con referencia a la fijación de precios de las tasas de interés de referencia de los préstamos, lo que indica que el cronograma para promover la aplicación de la LPR se ha adelantado significativamente y el proceso de comercialización de las tasas de interés se ha acelerado aún más. . Implementar la conversión de referencia de los préstamos a tasa flotante existentes, acelerar y expandir la aplicación de LPR en los préstamos existentes y hacer de LPR de manera integral un punto de referencia para los precios de los préstamos, lo que ayudará a desempeñar mejor el papel clave de la LPR en la fijación de precios de los préstamos y permitirá que las tasas de interés de los préstamos aumenten. reflejar los cambios en las tasas de interés del mercado de manera oportuna, mejorar el efecto de transmisión de la política monetaria y mejorar la eficiencia de la asignación de recursos financieros.
Dong Ximiao señaló que existen dos métodos de conversión para el precio de las hipotecas sobre acciones. Independientemente del método que se utilice, la tasa de interés hipotecaria convertida, en principio, no será inferior a la tasa de interés original, a menos que la LPR disminuya (el primer método). Esto es principalmente para implementar los requisitos regulatorios del mercado inmobiliario. Si bien la liquidez es razonable y suficiente y se espera que los tipos de interés del mercado bajen, debemos atenernos al posicionamiento de "vivienda para vivir, no para especular" y no enviar señales equivocadas al mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, esto también ayudará a controlar el rápido aumento del apalancamiento del sector residencial.
En cuanto a la conversión de los precios de referencia para otros préstamos existentes, el banco central dejó claro que los términos de conversión específicos serán determinados por ambas partes mediante negociación de acuerdo con principios orientados al mercado. "Se espera que después de la conversión inicial, el nivel de ejecución de la tasa de interés de los préstamos existentes sea básicamente el mismo que antes de la conversión, lo que ayudará a promover el progreso fluido de la conversión y proteger los intereses tanto de los prestatarios como de los prestamistas. Para servir mejor a la economía real, la política monetaria mantendrá un tono estable y aumentará los ajustes anticíclicos. Todavía habrá algunas desventajas para el LPR en el futuro", dijo Dong Ximiao.
Además, Dong Ximiao señaló que puede ser un método común para que los prestatarios negocien con los bancos en igualdad de condiciones y utilicen LPR como referencia de precios, lo cual es relativamente beneficioso para los prestatarios. Este enfoque orientado al mercado ayudará a reducir los costos de financiación de la economía real y servirá mejor para estabilizar el crecimiento y promover el empleo. Incluso si el prestatario negocia con el banco el cambio a una tasa de interés fija, la LPR existente del mismo plazo puede seguir siendo una referencia importante para el nivel de ejecución de la tasa de interés fija. Al mismo tiempo, también refleja el principio de mercantilización de las tasas de interés, es decir, las cuestiones relacionadas con la fijación de los precios de las tasas de interés se determinan mediante negociaciones entre prestatarios y prestamistas.
Yang Kewei, director general adjunto del Centro de Investigación Kerui, señaló que la política en sí es neutral y tiene en cuenta los intereses de ambas partes de los préstamos hipotecarios existentes. Estipula el nivel de las tasas de interés de los existentes. Los préstamos para vivienda personal comercial permanecerán sin cambios durante la conversión (los puntos adicionales pueden ser negativos) no darán lugar a un aumento en las tasas de interés para los compradores de vivienda, que será la norma para las tasas de interés hipotecarias en el futuro.
A juzgar por el efecto después de la conversión, Zhang Bo señaló que en el contexto de una liquidez relajada, las tasas de interés actuales tienen un fuerte impulso a la baja. Por lo tanto, cambiar al modelo LPR beneficiará a los compradores de viviendas a corto y mediano plazo, pero a largo plazo, el LPR en sí refleja una comercialización más fuerte, por lo que la tasa de interés hipotecaria general estará más cerca del nivel del mercado.
Hay dos opciones para elegir, y la industria dice que no tendrán un efecto estimulante sobre las expectativas.
El periodista señaló que después de este ajuste, hay dos opciones para que los compradores de vivienda elijan. Una es agregar un punto (el punto puede ser negativo) a la base de precios para formar LPR. El valor de este punto es fijo durante el plazo restante del contrato, similar al plan de tasa de interés hipotecario actual. tasa de interés. Pero cabe señalar que solo puedes elegir uno de ellos, solo tienes una oportunidad para elegir y no puedes volver a cambiarlo en el futuro.
Entonces, ¿qué impacto tiene en los usuarios comunes y corrientes? Yuan, vicepresidente de Zhuge Housing, señaló que para los usuarios, la tasa de interés fija se determina en el largo plazo. Por un lado, no pueden disfrutar de los dividendos de la caída de las tasas de interés, pero por otro lado, pueden evitar el aumento de los costos cuando las tasas de interés suben. La primera forma de agregar LPR al punto de referencia de precios es que los usuarios sigan el mercado y disfruten de la reducción de los reembolsos provocada por la caída de las tasas de interés. Sin embargo, de manera similar, cuando las tasas de interés aumentan, los reembolsos también aumentarán. En términos del entorno actual del mercado de tipos de interés, la probabilidad de que la LPR caiga es relativamente alta. Elegir LPR como referencia de precios puede ser una solución más segura y generalizada.
Yuan señaló que si se convierte a un plan de bonificación de referencia, los puntos de bonificación estarán determinados por la diferencia entre la tasa de interés real de la hipoteca del usuario actual y febrero de 2019 (4,8% durante más de cinco años), y no se puede cambiar una vez determinado. Es decir, si la tasa de interés hipotecaria actual es un 1,1% más alta que la tasa de interés de referencia, la bonificación convertida es del 0,59% y la tasa de interés hipotecaria del usuario después de la conversión se convierte en la LPR actual + 0,59%, que es lo que el usuario realmente realiza durante el período de validez del futuro contrato hipotecario.
"Si elige convertir a una tasa de interés fija, la tasa de interés del préstamo comercial convertida debe permanecer consistente con el nivel de tasa de interés actual. El tiempo de conversión es del 1 de marzo al 31 de agosto de 2020, pero el El tiempo de implementación real comienza en 2021. En otras palabras, el préstamo hipotecario realmente ejecutado por el usuario en 2020 se reembolsará de acuerdo con el préstamo hipotecario en 2019 y el acuerdo de pago actual. Incluso si la LPR disminuye en 2020, el usuario solo podrá disfrutar. el dividendo de la disminución de la tasa de interés a partir de 2021. Dijo:
Yuan concluyó que el plan del banco central resolvió el problema de la conversión de precios de las tasas de interés hipotecarias existentes al mismo tiempo y también permitió a los usuarios de préstamos hipotecarios existentes disfrutar de los dividendos de la caída de las tasas de interés, manteniendo al mismo tiempo la estabilidad de las tasas de interés hipotecarias. Estimulará las expectativas del mercado.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dio un ejemplo a los periodistas. Si el comprador de vivienda Xiao Zhang originalmente compró una casa, se implementó la "tasa de interés base del banco central × (1 + índice flotante)" del 10% y el cálculo fue 4,9% × (1 + 10%) = 5,39%. Esto significa que las tasas de interés se mantuvieron estables antes y después de la reforma, pero la fórmula de fijación de precios cambió.
Sin embargo, Yan Yuejin recordó que hay dos puntos a tener en cuenta: primero, la LPR cambia cada mes, pero la LPR real que enfrentan los compradores de viviendas cambia cada año o cada 30 años. Esto se puede discutir con el banco y se recomienda ajustarlo una vez al año. En segundo lugar, una vez acordado el punto base, se mantendrá sin cambios; De hecho, es similar al concepto anterior de descuento bancario. En el pasado, una vez que se negociaba un descuento, el contrato de 30 años permanecía sin cambios.
Zhang Hongwei, director del Centro de Investigación de Consultoría Tongce, dijo que a largo plazo, todo el mercado entrará en el canal de reducción de tasas de interés en los próximos tres a cinco años, pero a corto plazo, solo LPR Las tasas de interés se ajustarán ligeramente, lo que tendrá un impacto en las tasas de interés hipotecarias de la gente común. Sin embargo, la situación es diferente en diferentes ciudades. En las ciudades de primer nivel o en las ciudades fuertes de segundo nivel, desde la perspectiva de la proporción estructural, ya sea el número de transacciones o el área de transacción, domina la demanda de mejora o reemplazo.
Basándose en esto, Zhang Hongwei señaló que desde la perspectiva de las ciudades fuertes de primer nivel y de segundo nivel, dado que la mayoría de los préstamos personales para vivienda son segundos conjuntos de viviendas mejoradas, desde un punto de vista estructural, la La tasa de interés promedio de los préstamos para vivienda en una sola ciudad, o la tasa de interés promedio convertida inmediatamente en LPR, debería tener una tendencia ascendente. Sin embargo, este aumento se debe más a factores estructurales que a un aumento de los tipos de interés en sí.
Fuente: Noticias de Beijing