La política reduce la oferta, "asedia la ciudad", el mercado inmobiliario cambia en la "Little Indian Spring"
Reforzamiento del fondo de previsión estatal
Los ajustes que se rumoreaban anteriormente en la política nacional del fondo de previsión finalmente se han materializado. El 12 de abril, el Centro de Gestión del Fondo de Vivienda de las Agencias Estatales Centrales emitió una nueva política, aclarando la implementación de "reconocer la casa y suscribir el préstamo" para los préstamos para segunda vivienda, y ajustar el índice de pago inicial para la segunda vivienda a un mínimo de 60 y un préstamo máximo de 600.000 yuanes. El plazo del préstamo no puede exceder los 25 años. La nueva política se implementará a partir del 15 de abril y prevalecerá la fecha de firma en línea.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que tras la mejora del fondo de previsión municipal en septiembre de 2018, el único fondo de previsión estatal en la política crediticia del mercado inmobiliario de Beijing que “reconoce la vivienda pero no préstamos” también ha comenzado a endurecerse. Este ajuste de política ha lanzado una señal para endurecer los préstamos de los fondos de previsión, lo que tendrá un cierto impacto en el reciente mercado inmobiliario de la "Pequeña Primavera India".
Se entiende que los fondos de previsión de las empresas estatales son administrados básicamente por el Estado. Tomemos como ejemplo el año 2017. Ese año, Beijing No. 1 emitió 57.800 préstamos de fondos de previsión para vivienda, de los cuales sólo 6.800 fueron administrados por China, lo que representa alrededor de 12.
Los expertos señalaron que la proporción de fondos de previsión controlados por el estado no es grande, pero su endurecimiento muestra la actitud del gobierno de frenar la especulación inversora y la especulación inmobiliaria, y el mercado de mejora se verá afectado hasta cierto punto. .
Los datos institucionales muestran que hasta el 11 de abril, en Beijing se firmaron online 4.851 viviendas de segunda mano en abril y 16.051 en marzo, ambos en niveles elevados tras la regulación.
Los conocedores de la industria señalaron que, además del hecho de que el mercado se ha recuperado, la noticia de que los fondos de previsión controlados por el estado se reducirán en la segunda quincena de marzo ha llevado a una liberación anticipada de la demanda. para algunos fondos de previsión controlados por el Estado. Se espera que los datos de transacciones se mantengan altos en el corto plazo, pero aún se desconoce si podrán continuar en el futuro.
Hay muchas casas con competencia limitada
Además del endurecimiento de la política nacional de fondos de previsión, la elevada oferta actual también aporta variables a las transacciones futuras. Las estadísticas muestran que en el primer trimestre de 2019, se emitieron 37 nuevos certificados de preventa para nuevas viviendas comerciales en Beijing, correspondientes a 31 edificios, sumando * * * 12.447 casas nuevas. Entre ellos, el volumen de transacciones de casas de competencia restringida fue evidente en el primer trimestre, incluidos 13 proyectos que incluyen casas de competencia restringida de Oak Bay, con 5.507 unidades, que representan el 44% de la oferta total.
El “asedio a la vivienda con restricciones de descanso” todavía se produce en varias regiones. Incluyendo Yizhuang, el lago Fengtai Qinglong, Haidian Cuihu, Shijingshan Tulituo, la futura ciudad científica y tecnológica de Changping, etc. , muchos sectores han entrado al mercado uno tras otro, la guerra de precios se ha intensificado en algunas áreas y la competencia es extremadamente feroz.
Un consultor de ventas de bienes raíces en Haidian le dijo hoy a un reportero del Beijing Business Daily que cuando el mercado está caliente, hay un tintineo circulando en la oficina de ventas: "El dinero ha entrado, por favor haga cola para las ventas comerciales". préstamos y, por favor, muevan sus bicicletas para obtener préstamos del fondo de previsión". Explicó a los periodistas que siempre ha habido una cadena natural de desprecio por los métodos de pago de los compradores. Debido al largo ciclo crediticio de los préstamos de los fondos de previsión, no es sorprendente que los promotores deseosos de pagar sus préstamos se sientan disgustados. Pero la realidad es que muchos proyectos actualmente no tienen suficientes clientes, e incluso el número de clientes que utilizan fondos de previsión para comprar casas está disminuyendo.
“Sin mencionar la elección de clientes, encontrar clientes no es fácil”. El vendedor mencionado anteriormente dijo a los periodistas que para las propiedades que vende actualmente, el porcentaje de pago inicial es relajado para algunos clientes con dificultades financieras temporales. El pago inicial debe ser de al menos 3 meses. Cobrarlo todo dentro del mes es un poco como pagar a plazos. Esta situación es más común en áreas con competencia inmobiliaria concentrada.
“El objetivo ahora es retener a los clientes”. El vendedor a cargo de una propiedad inmobiliaria en Shijingshan dijo que debido a que su propiedad está ubicada fuera de la Quinta Circunvalación, la oferta de viviendas competitivas está concentrada. y en la sección regional de su sector inmobiliario se han acumulado múltiples proyectos, la proporción del parque de viviendas es cada vez menor. El proyecto acaba de cambiar su base de clientes y el pago inicial de 80 RMB para la segunda vivienda ha ejercido presión financiera sobre algunos clientes, por lo que se ha ampliado el plazo de pago. Los proyectos inmobiliarios competidores ofrecen condiciones más relajadas. Siempre que el pago inicial sea de 20, se rubricará un acuerdo de suscripción con el cliente.
Dudas sobre el "verano indio"
El mercado siempre ha estado dividido sobre si el "pequeño verano indio" puede sostenerse.
Los datos publicados por la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing muestran que el número de firmas de viviendas de segunda mano en línea en Beijing alcanzó las 16.000 unidades en marzo, el valor mensual más alto desde mayo de 2018. Desde la Fiesta de Primavera, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario de Beijing ha aumentado constantemente y los precios también se han recuperado. Por este motivo, algunos profesionales del sector consideran que ya ha aparecido la "pequeña primavera india" en el mercado inmobiliario.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro de Pensamiento del Instituto de Investigación E-House, dijo que las ciudades con precios de vivienda en aumento tienen políticas relativamente laxas. Al mismo tiempo, la infraestructura ha mejorado mucho en los últimos dos años y los precios de la vivienda tienden a subir.
Los datos de la China Index Academy muestran que en el primer trimestre, los precios de los terrenos residenciales en todo el país dejaron de caer y se recuperaron año tras año. Las temperaturas en las ciudades cálidas de primer y segundo nivel se han calentado significativamente. La proporción de terrenos residenciales no vendidos también ha disminuido mes a mes, y la proporción de subastas no vendidas cayó al 1,8 en marzo.
Sin embargo, sigue siendo controvertido si el "verano indio" podrá durar. Un profesional dijo que el repunte del mercado inmobiliario en algunas ciudades puede resultar insostenible, especialmente en las ciudades de primer nivel. Por ejemplo, la oferta en el mercado inmobiliario de Beijing supera la demanda, el stock es enorme y el ciclo de venta se prolonga. El volumen general de transacciones del mercado inmobiliario todavía se encuentra en un nivel bajo, el estado de ánimo de esperar y ver qué pasa no ha desaparecido y la "Pequeña Primavera India" carece de un fuerte apoyo.
Zhang Dawei dijo que el endurecimiento del fondo de previsión administrado por el estado muestra que la actitud del gobierno para frenar la demanda de especulación inmobiliaria es obvia y que las ventas de propiedades mejoradas se verán afectadas hasta cierto punto. . Si no se introducen otras políticas de flexibilización del crédito en el futuro, no se pueden descartar tendencias posteriores en el mercado.