¿Cuáles son los métodos para evaluar la garantía?

1. Método de costo de reposición

(1) Método de costo de reposición de reparación

El método de costo de reposición de reparación significa que la garantía evaluada se evaluará de acuerdo con su valor original. valor Un método para copiar ciertas funciones, materiales, tecnologías, consumo, etc., estimando el precio de reemplazo total con referencia a los niveles de precios y estándares de gastos predominantes, y estimando el precio neto de los activos después de deducir las pérdidas tangibles e intangibles.

Su fórmula básica es:

Precio neto de reposición de activos = (precio total de reposición de reparación de activos - depreciación técnica) × nuevo valor liquidativo de activos

Reparación de activos Y el precio total de reemplazo = (consumo de un determinado material × valor actual del material) (consumo de mano de obra original × costo actual de la hora de mano de obra) (consumo de mano de obra original × estándar de carga actual)

Depreciación técnica Se refiere al parte que afecta el precio de la garantía debido a tecnología obsoleta:

Actualización del método de costo de reposición

Bajo las condiciones técnicas actuales, el método de costo de reposición se basa en nuevos materiales, nuevos procesos, Los nuevos estándares de consumo, precios y tarifas se utilizan para reemplazar los nuevos activos con la misma función que la garantía evaluada, y luego deducir las pérdidas tangibles e intangibles para evaluar el valor liquidativo.

La fórmula básica es la siguiente:

Precio neto del costo de reemplazo de actualización de activos = precio total del costo de reemplazo de actualización de activos × tasa de innovación - depreciación funcional

Activo actualizar y El costo total de reemplazo = consumo en las condiciones técnicas actuales × precio actual

La depreciación funcional es la reducción de costos funcionales similares (incluidos los costos de inversión y los costos operativos) debido al progreso tecnológico. O la misma inversión adquiere activos más avanzados y completos, provocando una caída del precio de la garantía post-evaluación.

⑶Método de ajuste del índice de precios

El método de ajuste del índice de precios se basa en los costos históricos, teniendo en cuenta el índice de precios, ajustando el costo contable al costo de reposición completo y luego deduciendo varios pérdidas para determinar el precio neto de reinicio.

Su fórmula básica es:

Costo neto estimado de reposición de activos = Costo histórico estimado del activo × índice de precios aplicable × tasa de innovación - pérdida de tecnología - pérdida funcional.

El costo histórico de los activos que se evalúan proviene de los libros contables y los demás parámetros son los mismos que los anteriores.

2. Método del precio de mercado actual

El método del precio de mercado actual se basa en el precio de venta real del objeto de referencia del mercado y tiene en cuenta el tiempo y las condiciones de venta y la producción. escala, eficiencia, geografía del objeto simulado, diferencias de ubicación, competitividad e ingresos. y evaluar el valor presente ajustado de los rendimientos de las garantías mediante análisis de analogía.

Su fórmula básica es:

Precio del activo = precio de referencia (condiciones de diferencia horaria, tamaño del diferencial, eficiencia, ubicación, ingresos, etc.)

El tiempo diferencia en la fórmula El cálculo del impacto en el precio se puede calcular sobre la base de un índice de precio base fijo basado en el tiempo de venta de productos similares. Se utiliza un índice de precios integral, un índice de precios clasificado o un índice de precios único según las diferentes circunstancias del inmueble hipotecado. Otros parámetros pueden determinarse mediante el análisis de factores específicos.

En tercer lugar, el método del valor presente de los ingresos

El método del valor presente de los ingresos mide el valor presente de los activos que se evalúan prediciendo la rentabilidad futura de los activos que se evalúan y la utilización del capital de mercado. (rendimiento) método.

(1) Los ingresos futuros se pueden determinar dentro de un período de tiempo determinado.

La fórmula de cálculo es:

Valor del activo evaluado = (ingreso anual esperado × factor de descuento anual)

Hay tres formas de determinar la cantidad de ingreso en la fórmula: el primero es el beneficio total de la empresa; el segundo es la suma del beneficio y la depreciación de la empresa; el tercero es el beneficio después de impuestos de la empresa, que puede seleccionarse según circunstancias específicas. El factor de descuento es la tasa de interés bancaria más una determinada tasa de riesgo.

②Los ingresos futuros son inciertos.

1. Los ingresos futuros no serán iguales todos los años. La fórmula es:

Donde: Rt representa el ingreso anual.

t representa el tiempo, 1, 2..., n años.

I representa la tasa de descuento.

2. Los ingresos futuros serán iguales todos los años. La fórmula es:

Donde: A representa ingresos iguales en los próximos años.

I representa la tasa de capitalización, que es la tasa de descuento para ingresos iguales e ilimitados.

En cuarto lugar, el método del precio de liquidación

El método del precio de liquidación es un método para determinar el valor de los activos en función de su valor de realización. Normalmente, el precio de liquidación es inferior a su valor de funcionamiento, lo que depende en gran medida del rendimiento general del activo.

A menudo es difícil encontrar compradores para equipos especiales y trabajos en progreso, y sus precios suelen ser inferiores al valor de los activos operativos. El precio de liquidación se obtiene generalmente mediante el método de comparación de precios de venta en el mercado, es decir, seleccionando un objeto de referencia apropiado en el mercado y estimando la tasa de descuento para determinar el precio de liquidación de los activos evaluados. La fórmula es:

Valor del activo tasado = nuevo precio de mercado del objeto tasado × tasa de descuento × tasa de novedad del activo tasado.

Datos ampliados:

La evaluación de la garantía del préstamo se refiere a la evaluación del valor inmediato de la garantía y el valor de vencimiento del préstamo por parte de agencias de evaluación profesionales, como firmas de contabilidad, de acuerdo con métodos científicos y justos. Cálculo integral de valor y liquidez. Los bancos comerciales dependen de agencias de valoración, como las empresas de contabilidad, para gestionar la valoración de las garantías, lo que no sólo es una medida importante para mejorar las garantías hipotecarias de los préstamos y prevenir los riesgos crediticios bancarios, sino también una forma eficaz de aumentar los ingresos operativos de los bancos y desarrollar negocios de intermediación.

Características de la tasación:

Como tipo de tasación de activos, la tasación de garantías de préstamos tiene las características tanto de tasación de activos generales como de tasación de garantías de préstamos como tasación de activos especiales. Como valoración general del patrimonio presenta principalmente las siguientes características:

1.

Se refiere a la evaluación del estado real de la garantía en función del tiempo de referencia para determinar la garantía y su precio tasado. Se manifiesta principalmente en:

(1) Basado en la existencia real, sin restricciones sobre negocios y registros pasados ​​

(2) Reflejando el futuro basado en la realidad

(3) Énfasis en la existencia objetiva.

2. Comerciabilidad.

La valoración de garantías es la identificación, evaluación y presentación de informes de activos en condiciones de mercado simuladas, a menudo probadas directamente por el mercado.

Como valoración de garantía especial de activos-préstamos, su particularidad se refleja principalmente en:

(1) Previsibilidad. La valoración de la garantía no sólo mide el valor inmediato de la garantía, sino que también predice el valor del activo en algún momento en el futuro, como la fecha de vencimiento del préstamo.

(2) A efectos de garantía del préstamo. En la evaluación general de activos, la precisión es el principio más importante, mientras que en la evaluación de garantías de préstamos, la seguridad del préstamo es el principio más importante.

Por lo tanto, a menudo utiliza la predicción como un medio importante para predecir científicamente factores de precios, como la esperanza de vida, la comerciabilidad funcional, el precio y las ganancias, con el fin de obtener el valor realizable efectivo de la garantía del préstamo en un momento determinado. en el futuro, garantizando así la seguridad del préstamo.

3. Consulta.

La conclusión de la evaluación de la garantía en sí no es obligatoria y es sólo para referencia por parte del departamento de crédito del banco. El tasador es responsable de que la tasación en sí cumpla con los requisitos de las normas profesionales.

Enciclopedia Baidu: evaluación de garantías de préstamos