De acuerdo con los requisitos del Centro de Préstamos del Fondo de Previsión, ¿cómo debo restringir y prevenir riesgos?
(1) Riesgos de solvencia del prestamista Depósitos para vivienda a largo plazo pagados por empresas y otras empresas urbanas, instituciones públicas, unidades privadas no empresariales, grupos sociales y sus empleados. Por lo tanto, las características de política del fondo de previsión de vivienda determinan que los destinatarios de los servicios de los préstamos personales para vivienda sean principalmente los empleados que pagan el fondo de previsión de vivienda. Los ingresos familiares de estos trabajadores básicamente pueden cubrir sus necesidades de reembolso. Con la reforma del sistema laboral y de empleo empresarial de mi país, los trabajadores ya no se sientan firmemente en el "cuenco de arroz de hierro" como antes y pueden ser despedidos en cualquier momento. De esta manera, estos empleados no podrán pagar sus préstamos del fondo de previsión de vivienda normalmente debido al desempleo repentino, y habrá riesgos potenciales de morosidad.
(2) Riesgos que plantean los bancos confiantes
De acuerdo con el "Reglamento de gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda", el Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda no puede gestionar servicios financieros y los préstamos del Fondo de Previsión para la Vivienda sí. solo se confiará al Comité de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda. Está a cargo de un banco encargado designado, y los riesgos corren a cargo del Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda. En la práctica, el banco confiado cree que siempre que el cliente y el prestatario lleguen a un acuerdo, será suficiente. Por lo tanto, el banco confiado relajará su vigilancia en la supervisión y el contrato de préstamo que se firme perderá su autenticidad. y legalidad Otros proyectos de vivienda La legalidad y validez del certificado de derechos también son difíciles de garantizar. Por lo tanto, crea el riesgo de distorsiones del prestamista y de las garantías.
(3) Riesgo crediticio de los promotores
Actualmente, la mayoría de los préstamos del fondo de previsión de vivienda de la ciudad provienen de préstamos a futuro para viviendas comerciales. De acuerdo con las normas de operación de préstamos y los reglamentos pertinentes, el préstamo sólo se puede conceder cuando el proyecto principal del edificio comercial tiene un límite máximo. Sin embargo, en la práctica, cuando los promotores obtienen una licencia de preventa para viviendas comerciales, pueden garantizar el préstamo con una hipoteca. Algunos desarrolladores que han obtenido una licencia de preventa de viviendas comerciales pueden solicitar préstamos del fondo de previsión para viviendas simplemente porque el cuerpo principal es una estructura de marco. Algunos desarrolladores que carecen de integridad hacen que el proyecto no se pueda completar a tiempo debido a malversación de fondos u otras razones, por lo que los compradores de viviendas no pueden mudarse a tiempo, o incluso el proyecto está "inacabado", lo que hace que los compradores de viviendas terminen. el contrato de compra, negarse a reembolsar el préstamo del fondo de previsión de vivienda y cambiar el contrato del promotor. Las disputas se trasladan al prestamista, creando riesgos de préstamo.
(4) Riesgo crediticio del prestatario
Actualmente, el sistema de gestión de fondos de previsión para vivienda de nuestra ciudad no tiene un sistema de informes crediticios personales, por lo que es imposible investigar el contenido central del crédito personal. , como pasivos corrientes, historial crediticio y otra información relacionada, incluso si el prestatario pide dinero prestado a varios bancos. De esta forma, los morosos maliciosos debido al sobreendeudamiento del prestatario crearán el riesgo de que el préstamo no pueda recuperarse.
(5) Riesgo del período de amortización
Dado que los préstamos del fondo de previsión para vivienda están dirigidos principalmente a familias de ingresos bajos y medios, el plazo del préstamo es básicamente de más de 10 años. Cuanto más largo sea el período de pago, más factores desconocidos habrá, mayor será el cambio en el valor de la garantía misma y mayor será el riesgo del préstamo.
(6) Riesgos de enajenación de hipotecas
Primero, debido a las imperfecciones de las leyes y regulaciones actuales de mi país, cuando el prestatario incumple, es difícil poner la casa hipotecada en su lugar y realizar la hipoteca. En segundo lugar, por algunas razones es difícil ejercer una reivindicación de prioridad descubierta previamente. En tercer lugar, por motivos de valoración, la valoración en el momento de la enajenación de la garantía es inferior a la valoración en el momento del establecimiento, o los ingresos de la subasta son inferiores a la pérdida causada por el préstamo pendiente.
(7) Riesgos en la gestión de políticas nacionales.
El riesgo de la regulación de políticas nacionales surge principalmente cuando el mercado inmobiliario es demasiado alto o demasiado bajo, se introducen políticas relevantes para regular los precios de la vivienda y mantener la estabilidad de diversas políticas nacionales. Cuando el precio de una casa en venta difiere demasiado de su valor, se ajustarán oportunamente las pólizas para controlarlo. Cuando los precios de la vivienda suben, el riesgo es menor. Cuando los precios de la vivienda bajan, existe el riesgo de que el préstamo esté vencido o de que no se pague maliciosamente.
Riesgos impredecibles
Los riesgos impredecibles provienen principalmente de la pérdida de garantías causadas por desastres naturales como incendios e inundaciones, o del prestatario o garante debido a enfermedades, accidentes automovilísticos y otros accidentes. El riesgo de no poder pagar el préstamo debido a accidentes como invalidez, incapacidad para trabajar, desaparición, muerte, etc.
En segundo lugar, medidas preventivas
(1) Revise estrictamente la información del préstamo y determine el monto y el plazo del préstamo en función de su capacidad de pago.
La condición básica para solicitar un préstamo del fondo de previsión de vivienda es si el prestamista tiene calificaciones para el préstamo y capacidad de pago. Al revisar la información del préstamo, es necesario verificar estrictamente la naturaleza de la unidad del prestamista, el estado del depósito del fondo de previsión, los ingresos familiares y el propósito de la compra de la casa si es vivienda independiente, etc. Los empleados que solicitan préstamos del fondo de previsión para vivienda deben tener diferentes niveles de capacidad de pago. Mediante una calificación razonable, el control del monto y el período del préstamo desempeñará un papel determinado en la prevención de riesgos crediticios.
(2) Establecer un sistema de crédito personal
Establezca gradualmente un archivo de crédito personal y conéctelo al sistema de información de crédito personal del Banco Popular de China para disfrutar de información de crédito personal. La información básica y la información económica del prestamista se pueden aprender de este sistema. Comprenda las cuentas con múltiples préstamos que aún no se han reembolsado, o información sobre préstamos y reembolsos anteriores, y ajuste el límite del préstamo de manera adecuada para evitar riesgos causados por préstamos maliciosos.
(C) El recepcionista informa al sistema
El personal de recepción debe explicar en detalle los derechos y obligaciones de ambas partes después de firmar el contrato de préstamo a cada empleado que viene a manejar la previsión. financiar negocios de préstamos e informarles claramente que el prestatario soportará intereses y responsabilidades legales relacionadas si no cumple con sus obligaciones de pago, evitando que el prestatario se retrase maliciosamente.
(4) Establecer un mecanismo de supervisión de los bancos fiduciarios.
El Centro del Fondo de Previsión debe establecer normas y reglamentos pertinentes, firmar un acuerdo de encomienda comercial de préstamos del fondo de previsión para la vivienda y normas de evaluación empresarial de la encomienda del fondo de previsión para la vivienda con el banco confiado, y realizar inspecciones al azar de los préstamos emitidos por el banco encomendado. El departamento central de préstamos debe mantener el flujo de información con el banco fiduciario, comprender la situación del prestatario de manera oportuna y tomar medidas preventivas contra los riesgos.
(5) Establecer un sistema de garantía solidaria para los promotores.
Los préstamos de los fondos de previsión para la vivienda son en su mayoría préstamos hipotecarios sobre plano. El prestatario puede acudir al banco para acudir al departamento de gestión inmobiliaria para realizar los trámites de preinscripción de la hipoteca con el contrato de compraventa de vivienda comercial y el recibo de pago, y luego desarrollar la garantía empresarial. Después de obtener el certificado de propiedad de la vivienda y registrar la hipoteca, el acreedor hipotecario puede renovar el certificado de propiedad de la vivienda. También obliga a los promotores a solicitar dos certificados de vivienda para compradores de vivienda lo antes posible y sustituirlos por "otros certificados de derecho a la vivienda". Para evitar que la responsabilidad de garantía se convierta en una mera formalidad, se recomienda exigir a los promotores que asuman una responsabilidad financiera solidaria durante el período de garantía.
(6) Gestionar estrictamente las hipotecas de préstamos personales para vivienda para prevenir riesgos hipotecarios.
Revisar estrictamente la legalidad de la vivienda hipotecada, y no se tramitarán procedimientos de préstamo si los derechos de propiedad o el ratio de la hipoteca no están claros para los préstamos hipotecarios sobre plano, las calificaciones del promotor, los cinco certificados y la construcción; Se deberá revisar la evolución del inmueble hipotecado.
(7) Establecer un mecanismo de alerta temprana de préstamos vencidos y medidas de gestión de cobro de préstamos vencidos.
El personal siempre debe prestar atención al estado de pago del prestatario y clasificar los préstamos vencidos en cinco categorías de acuerdo con las pautas de clasificación de riesgo de préstamos formuladas por el Banco Popular de China en 1996: normal, deficiente, mención especial, dudoso y pérdida. . Se recomienda contratar personal especializado para comprobar el estado de pago del prestatario cada mes, clasificarlo según estándares y tomar medidas oportunas si se encuentra alguna anomalía. Los que tengan un atraso superior a un mes deberán ser notificados oportunamente y los que tengan un atraso de tres meses deberán entregarse oportunamente a la Oficina de Seguridad. Los depósitos en la cuenta de la empresa promotora deberán deducirse oportunamente mediante. procedimientos legales para garantizar la recuperación segura de los préstamos de los fondos de previsión.