Préstamos interminables
El Banco Popular de China (Banco Central) emitió el Anuncio No. 30 durante el año. El texto del anuncio es muy técnico y críptico. Las personas que no son profesionales financieros se sentirán confundidas y no se darán cuenta de lo épico que es este anuncio.
Parafraseo el contenido de este trascendental anuncio en un lenguaje sencillo.
Por favor, mantén los ojos abiertos y no te pierdas ni una palabra.
En primer lugar, a partir del 5438 de junio + 1 de octubre de 2020, los bancos comerciales no pueden firmar contratos de préstamos a tasa flotante con compradores de viviendas con referencia a la tasa de interés de referencia del préstamo.
En segundo lugar, a partir del 1 de marzo de 2020, los bancos comerciales deben cancelar el contrato hipotecario original con los prestatarios con hipotecas existentes y permitir que los prestatarios elijan uno nuevo, ya sea: tasa de interés fija Ya sea/o: "LPR; tipo de interés + puntos básicos más".
Es decir, dentro de 5 meses desde el 1 de marzo hasta agosto de este año, el banco que firmó el contrato de préstamo hipotecario con el comprador se comunicará con el comprador y negociará la abolición de la "tasa base + ratio flotante" original. " contrato de tasa de interés y elija uno.
Recuerde, por muy elocuente que sea el banco:
¡No elija el modelo de tasa de interés fija, elija el modelo “tasa de interés LPR + punto básico más”!
El anuncio del banco central dejó claro que este cambio sólo ocurre una vez en la vida. Si está mal, no se puede cambiar.
No subestimes la diferencia entre estos dos modelos de tipos de interés. Podemos estimar aproximadamente que en algunos años la brecha en las tasas de interés puede alcanzar entre 1 y 5 puntos porcentuales. Si el saldo de la hipoteca es de 3 millones de yuanes, la diferencia de pago anual puede alcanzar entre 30.000 y 15.000 yuanes.
En los últimos años, millones de parejas jóvenes han vaciado las billeteras de sus padres, cargadas con hipotecas, temerosas de renunciar o dejar sus trabajos, y viven una vida budista en la que no se atreven a consumir.
Leí los informes periódicos del banco central. Desde 2065438 hasta agosto de 2009, el saldo total de préstamos personales era de 29 billones de yuanes. Tu hipoteca está incluida.
Ahora, el banco central los desatará y les quitará la carga. Depende de usted aceptar este regalo y cambiar el destino de su familia tres meses después.
Antes de la reforma, el tipo de interés hipotecario = tipo de interés de referencia del banco central + el ratio flotante.
El tipo de interés de referencia lo anuncia uniformemente el banco central. Los bancos comerciales no tienen derecho a controlarlo y sólo pueden seguirlo pasivamente. Si el banco central aumenta o reduce las tasas de interés, la tasa de interés base del comprador cambiará uniformemente en una fecha fija de 65438 + 1 de octubre del próximo año. La tasa de interés base actual es del 4,90%.
Lo que los bancos comerciales pueden cambiar es el "índice flotante". En algunas ciudades, los bancos tienen dinero fácil y alientan a quienes compran una vivienda por primera vez. Los gobiernos locales dependen de las tarifas de transferencia de tierras para obtener sus recursos financieros, por lo que pueden descontar la tasa de interés de referencia. Sin embargo, en la mayoría de las ciudades no existen tipos de interés flotantes o variables.
Para los compradores de vivienda, el "índice móvil" firmado con el banco no se puede cambiar una vez determinado.
Después de la reforma, el tipo de interés hipotecario = tipo de interés de cotización del mercado de préstamos (LPR) + bonificación de puntos básicos.
El tipo de interés LPR, conocido técnicamente como "Centro Nacional de Préstamos Interbancarios", contabiliza los tipos de interés de los préstamos a un año y a más de cinco años cotizados por 18 bancos, y calcula los precios más bajos y más altos. precio medio aritmético después.
Para decirlo más claramente:
La tasa de interés LPR está más orientada al mercado y refleja más fielmente la tasa de interés libre de riesgo de toda la sociedad.
Cuando la economía se sobrecalienta y se produce inflación, las tasas de interés son altas;
Cuando la economía está demasiado fría y se produce deflación, las tasas de interés son bajas.
Esta tasa de interés basada en el mercado equilibra los intereses y riesgos entre prestamistas y prestatarios.
El banco central ha establecido una posición estratégica y utiliza la tasa de interés LPR a 1 año para servir a la economía real; el mercado inmobiliario utiliza la tasa de interés LPR a 5 años.
Cuando sea necesario recortar las tasas de interés para la economía real, bajaremos la tasa de interés LPR a 1 año para evitar que las inundaciones ingresen a la industria inmobiliaria.
Cuando es necesario regular el sector inmobiliario por separado, solo es necesario aumentar la tasa de interés de la LPR a 5 años, para que la economía real no enfrente presión de costos.
Pero a largo plazo, la tasa de interés LPR a 5 años definitivamente volverá al nivel de la tasa de interés LPR a 1 año y convergerá con ella.
El 20 de octubre, el banco central autorizó al Centro Nacional de Financiamiento Interbancario a anunciar la última tasa de interés cotizada en el mercado crediticio (LPR). La tasa de interés para la LPR a 1 año es del 4,15% y la tasa de interés para la LPR a 5 años es del 4,80%. En comparación con el valor 1 anterior anunciado el 210 de junio, ambos fueron revisados a la baja en 5 puntos básicos.
Entre ellos, la tasa de interés LPR a 5 años es del 4,80%, que es 10 puntos básicos, o 0,1 puntos porcentuales, inferior a la tasa de interés de referencia del préstamo original del 4,90%.
Si compra una casa después de enero de 2020, se inscribirá en el modelo de tasa de interés hipotecario reformado. La tasa de interés LPR caerá durante mucho tiempo, por lo que las tasas de interés hipotecarias para los compradores de vivienda y. Las instituciones de crédito también caerán. En este caso, el costo de la tasa de interés que soportan los compradores de viviendas es aproximadamente equivalente al costo de la tasa de interés de toda la sociedad.
Si la casa se compró antes de 2065438 + agosto de 2009, y el comprador y la institución crediticia firmaron una tasa de interés base, o tasa de interés fija, entonces el comprador estará bajo una presión sin precedentes después del interés libre de riesgo. la tasa baja en el futuro. Este grupo de compradores dedicó por completo su vida al imperio bancario y luego entró en la batalla a la ligera. Eran completamente diferentes y la injusticia social se amplió.
Algunas personas pueden decir que la diferencia entre las tasas de interés antes y después de la reforma es de 10 puntos básicos y 0,1 puntos porcentuales, lo cual no es mucho.
¡Si dices esto, sólo demuestra que no sabes nada sobre la fuerza bajista de los tipos de interés en nuestro país en el futuro!
Quizás te preguntes:
El banco central y los bancos prestamistas nos han brindado beneficios tan buenos a los compradores que escupirán la carne que comen. ¿Qué quieren?
Jaja. Déjame sonreír primero.
Si crees eso, eres realmente ingenuo.
El banco central y los bancos prestamistas definitivamente no están tratando de vomitar el dinero que se han comido cuando aflojan su control sobre los prestatarios, pero les preocupa que los prestatarios abandonen sus hogares después de entrar en una era de bajos intereses. en el futuro, lo que provocará una crisis en toda la sociedad.
Debido a que son instituciones extremadamente profesionales y con visión de futuro, han predicho de antemano:
En los próximos 5 a 20 años, China definitivamente seguirá los pasos de los países desarrollados y entrar en un período de tipos de interés bajos, incluso en la era de los tipos de interés negativos.
¿Es esto algo malo? En absoluto. Este es el estado normal al que debe entrar cualquier economía después de alcanzar un determinado nivel.
Cuando la productividad de la economía está plenamente desarrollada, la población no seguirá creciendo y los materiales son suficientemente abundantes, la capacidad de consumo de un mercado es limitada. En otras palabras, las empresas eventualmente producirán más bienes físicos, servicios y bienes virtuales que el consumo potencial de toda la gente del país o del mundo.
Si no hay avances en el progreso tecnológico, entonces los empresarios no tendrán ganancias adicionales que obtener, ni expandirán la producción, ni reinvertirán ganancias, pedirán prestado indirectamente a los bancos ni obtendrán directamente capital en el mercado de valores. El PIB de la sociedad se estancará y los salarios de los jóvenes no aumentarán hasta dentro de 20 años.
Por tanto, los fondos de depósito y los fondos de inversión de la sociedad no tendrán adónde ir. Los bancos comerciales han absorbido una gran cantidad de depósitos de los residentes y no pueden encontrar empresas adecuadas para otorgar préstamos, por lo que, naturalmente, no pueden obtener márgenes de interés.
Las tasas de interés en toda la sociedad caerán significativamente.
Según mis estadísticas, a principios de 2020, las tasas de interés en 20 de los 26 países o economías del mundo estaban en una tendencia a la baja.
Banco Central Europeo: -0,5%;
Banco de Japón: -0,1%;
Bonos del Estado alemán a 10 años: -0,675%.
El 5 de agosto de 2019, Jyllandsbank, el tercer banco más grande de Dinamarca, lanzó el primer negocio hipotecario con tasa de interés negativa en la historia de la humanidad, con una tasa de interés hipotecaria del -0,5%. ¿Qué quieres decir?
Si pides prestados 6.543.800 yuanes a este banco danés para comprar una casa, sólo tendrás que devolver 995.000 yuanes al cabo de un año.
Este banco ofrece préstamos a compradores de viviendas, ¡y los pagos finales son incluso menores que el préstamo original del banco!
¿Te suena a fábula? En absoluto, esto se ha convertido en sentido común en las economías occidentales desarrolladas.
2065438+El 6 de agosto de 2009, la UBS anunció que cobraría tasas anuales a las cuentas de depósito inferiores a 500.000 euros y no pagaría intereses.
Del mismo modo, dado que el tipo de interés en el sistema financiero de la UE es del -0,5%, esto significa que una persona que deposita 1.000 euros en un banco perteneciente a la UE sólo podrá recuperar 9.950 euros al cabo de un año.
2019 165438+El 21 de octubre, Zhou Xiaochuan, quien renunció como gobernador del Banco Popular de China, dijo en el Foro de Economía de Innovación:
China puede intentar evitar entrar rápidamente La era de los tipos de interés negativos.
La implicación es que nuestra sociedad puede posponer la entrada a la era de los tipos de interés negativos y la llegada de la era de los tipos de interés negativos, pero no puede cambiar el camino de regreso a la historia.
En los 20 años anteriores a 2017, nos hemos acostumbrado al aumento de los precios de la vivienda, al aumento de los precios de las materias primas y a la depreciación del poder adquisitivo del RMB. La razón fundamental es que nuestro país todavía se encuentra en la etapa de desarrollo y todavía existe un enorme mercado en blanco para bienes y servicios en todos los ámbitos de la vida.
La tasa de interés de la hipoteca es del 5,53%, la tasa de interés de los préstamos privados es del 10-30% y la tasa de interés de los préstamos en línea P2P es del 20-50%. La tasa de rendimiento de los productos financieros bancarios es inferior al 6% y ninguna tía puede verlo.
Desde 2017, la ilusión de unos ingresos elevados se ha ido haciendo añicos una a una. Los precios de la vivienda han caído, las plataformas P2P se han disparado y las empresas que cotizan en bolsa se han diversificado y expandido. Aquellos que persiguen altos rendimientos no sólo no obtendrán altas tasas de interés, sino que también perderán su capital.
La tasa de rentabilidad esperada del mercado de valores ha disminuido, los jóvenes tienen una actitud tranquila hacia el empleo y las personas de mediana edad sólo quieren conservar sus puestos de trabajo. Esta es la "nueva normalidad" de la economía china en el futuro.
Después de entrar en la era de los tipos de interés bajos, cuando vamos al banco a depositar dinero, no sólo no obtenemos intereses, sino que también tenemos que pagarle al banco para que cuide los datos de nuestros activos.
¿Por qué?
Como los bancos dejan los activos de los residentes en los bancos después de cobrar los depósitos, no pueden prestarlos y nadie viene a pedir dinero prestado. Naturalmente, no pueden obtener ganancias de la diferencia de intereses.
Por lo tanto, cuando llegue la era de los tipos de interés negativos, cualquiera que deposite dinero en un banco tendrá que pagar una determinada comisión al banco.
Si el prestatario descubre que sus ahorros no tienen interés, la tasa de interés libre de riesgo de toda la sociedad es cercana a cero, las empresas no están dispuestas a invertir, la tasa de crecimiento del PIB social se ha estancado y él tiene que soportar un tipo de interés del 4,9%, entonces esta carga es absolutamente insoportable.
Para entonces, no digamos que esperar que los precios de la vivienda aumenten se convertirá en una quimera. Es muy probable que caiga entre un 2% y un 10% anual, y el resultado será una pérdida de tipos de interés del -4,9% de la nada. Todos los tontos saben que deberían abandonar la casa y cortar el pago inmediatamente.
¿Cuáles serán las consecuencias finales si un gran número de compradores incumplen colectivamente? Esta es una réplica de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos de 2008. Los bancos quebrarán, la economía seguirá deprimida y los jóvenes quedarán desempleados. No todas las sociedades pueden soportar tales consecuencias.
Quienes elijan el modelo "tipo de interés LPR + punto básico +" en 2020, celebrarán la llegada de una era de tipos de interés bajos o incluso tipos de interés negativos.
Idealmente, si la tasa de interés LPR a 5 años cae a cero, entonces la tasa de interés soportada por el comprador original es solo el "punto base más" original, ya sea que fluctúe hacia arriba o hacia abajo, puede ser considerado tan ligero como una pluma.
En este momento, el modelo tradicional original de compra de vivienda tiene una tasa de interés del 4,90%, mientras que el nuevo modelo de compra de vivienda casi no tiene tasa de interés hipotecaria.
La diferencia en la tasa de interés anualizada es del 4,90% si el saldo de la hipoteca sigue siendo de 2 millones, es decir, la diferencia anualizada es de 98.000 yuanes.
¿No vale la pena el dinero? ¿Por qué donar dinero a un banco de la nada?
A las puertas de 2020, el banco central ha visto de un vistazo la trayectoria económica de los próximos 20 años, se ha referido a la experiencia madura de los países desarrollados occidentales y ha guiado a los prestamistas y prestatarios de las principales empresas comerciales. Los bancos volverán a firmar LPR Un contrato de préstamo sujeto a una tasa de interés.
Esto no es solo un gran sobre rojo para los prestatarios, sino también una forma de compartir los beneficios y riesgos entre los prestatarios y las instituciones crediticias desde la perspectiva de toda la sociedad y promover el funcionamiento estable de toda la sociedad.
Sin embargo, la nueva política de reforma hipotecaria lanzada por el banco central, que permite a prestamistas y prestatarios volver a firmar contratos de tipos de interés, está llena de muchos términos financieros y conceptos oscuros.
El objetivo de los bancos comerciales es obtener beneficios. Como prestamistas, obtienen un diferencial de intereses y cuanto mayor sea el tipo de interés soportado por el prestatario, mayores serán las ganancias del banco.
La mejor manera de imponer un impuesto al coeficiente intelectual es crear asimetría de información y utilizar sus propias ventajas de información para aprovechar la otra parte.
Los bancos comerciales seguramente serán elocuentes y hablarán deliberadamente sobre los dos modelos de tipos de interés de forma confusa y confusa.
Desde el punto de vista del banco, esperan que los prestatarios sigan su ritmo como moscas sin cabeza y, sin saberlo, se acuesten en el tajo, preparando una posición para ser masacrados.
Sólo estoy pensando en tu cartera.
¡Una frase resume mil palabras!
En un plazo de cinco meses desde el 1 de marzo de 2020, cuando el banco se ponga en contacto contigo para renegociar el tipo de interés de tu hipoteca, deberás adherirte al modelo “Tipo de interés LPR + puntos básicos +”, que se actualizará automáticamente cada año una vez.
Esta oportunidad involucra cientos de miles o incluso millones de los fondos de su familia, ya sea para usted o para el banco.
¡No tomes la decisión equivocada, porque el banco central sólo te dio una oportunidad y no te arrepientes de haber tomado el medicamento!