¿Puede la implementación de la nueva política “comercial a residencial” de Guangzhou convertirse en una nueva forma de revitalizar las propiedades comerciales y de servicios existentes?
Ifeng.com Real Estate News el 27 de julio (Editor Liu Jia) Recientemente, la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Guangzhou y la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Guangzhou emitieron el documento "Comercial y Comercial de la ciudad de Guangzhou". Oficinas y otras viviendas en stock" Dictamenes orientativos sobre la renovación de viviendas de alquiler (en adelante, los “Dictamenes”).
Los "Dictámenes" señalaron que los edificios mixtos comerciales y de oficinas y otros tipos de edificios no residenciales que han sido terminados, han pasado por procedimientos de uso de suelo pagado o han pasado por el registro inicial, según normativa, en unidades de edificios o partes relativamente independientes Convertidas en viviendas de alquiler.
Varios veteranos del mercado de Guangzhou dijeron en una entrevista con un periodista del "Daily Economic News" que el principal trasfondo para la promulgación de las "Opiniones" es proporcionar lugares específicos en el marco del establecimiento de una vivienda. sistema que promueve el alquiler y la compra detalles de la implementación, por otro lado, es revitalizar las propiedades de servicios comerciales existentes en el mercado de Guangzhou. Pero para los promotores, la clave de la renovación reside en si pueden calcular la transición de propiedades comerciales a viviendas de alquiler.
No solo aumentará el aumento de edificios residenciales sino que también reducirá el stock de servicios comerciales.
Este "Opinión" también es para implementar los "Varios Dictamenes de la Oficina General del Consejo de Estado". sobre la aceleración del cultivo y el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas" (Guobanfa [2016] No. 39), "Opiniones de implementación de la Oficina General del Gobierno Popular Provincial de Guangdong sobre la aceleración del cultivo y el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas" (Provincia de Guangdong Gobierno Popular [2017] N° 7, en lo sucesivo denominados "Opiniones de implementación") y "Ciudad de Guangzhou Los requisitos de tareas del Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular sobre la publicación del plan de trabajo para acelerar el desarrollo del alquiler de viviendas Mercado en Guangzhou (Suifu Ban [2017] No. 29). Los dos últimos documentos establecen que "los edificios comerciales, etc., pueden convertirse en viviendas de alquiler de acuerdo con las regulaciones" y "el período de uso de la tierra permanece sin cambios, y los precios ajustados del agua, la electricidad y el gas estarán de acuerdo con estándares de los residentes."
Cushman & Wakefield señaló en un informe sobre "renovación de comercial a residencial" que las "Opiniones de implementación" se hacían eco de los documentos del Consejo de Estado, pero como no se proporcionaron detalles específicos de implementación, solo se emitieron como generales. opiniones orientativas, por lo que los gobiernos locales aún necesitan formular reglas operativas específicas antes de su implementación. Se puede decir que los "Dictámenes" son un conjunto de reglas operativas locales.
Las "Opiniones" señalaron que sus objetivos de trabajo son acelerar el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, optimizar la estructura funcional de varios tipos de viviendas en Guangzhou y aumentar efectivamente la oferta efectiva de viviendas de alquiler. , cultivar el mercado de alquiler de viviendas en Guangzhou y establecer un mercado de viviendas de alquiler El sistema inmobiliario de fusiones y adquisiciones.
Xiao Wenxiao, analista jefe de CRIC Región de Guangzhou, dijo que desde el contexto del mercado, las "Opiniones" tienen en cuenta el alto stock de propiedades de servicios comerciales en los últimos años, las dificultades operativas de algunas propiedades de servicios comerciales y la tasa de desocupación. Los problemas prácticos avanzados brindan nuevas ideas para revitalizar estas propiedades de servicios comerciales existentes.
Después de la “Política del 30 de marzo” de Guangzhou, el mercado de Guangzhou tiene un grave retraso en el inventario de propiedades comerciales y de servicios. La "Política 3·30" estipula que todos los apartamentos de primera mano en el mercado sólo se venderán en el futuro a personas jurídicas y está prohibida su venta a particulares.
Los datos del Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan muestran que el valor promedio mensual de las transacciones de apartamentos en Guangzhou cayó a 67.000 metros cuadrados en los 20 meses posteriores a la "Política del 30 de marzo", y el retraso en el inventario era grave. y el ciclo máximo de reducción de existencias alcanza los 53 meses. Con este fin, Guangzhou también emitió la "Política de Servicio Comercial 12.19" a finales del año pasado, estipulando que las propiedades de servicio comercial con terrenos vendidos antes de la "Política 3.30" pueden venderse a particulares.
El stock del mercado de alquiler también es relativamente alto. Según las estadísticas del Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan, las ventas de edificios de oficinas en Guangzhou se desaceleraron en la primera mitad del año y la tasa de desocupación cayó ligeramente entre 0,4 y 7,55 desde finales del año pasado. Entre ellos, las tasas de desocupación de los edificios de oficinas en los distritos comerciales de Tianhebei y Yuexiu aumentaron a 6,72 y 7,45 respectivamente. Debido a factores como el seguimiento de la industria y el control de los costos de arrendamiento, los inquilinos de las industrias de desarrollo de juegos, préstamos P2P y biotecnología de algunos edificios de oficinas se han retirado.
Además, se han lanzado al mercado proyectos de distritos empresariales emergentes. Actualmente, hay más de 25 proyectos comerciales en construcción en Pazhou, con una superficie total de construcción de más de 2,5 millones de metros cuadrados. Además, han comenzado a entregarse y entrar en el mercado proyectos individuales de edificios de oficinas en el sector de la Ciudad Financiera, otro distrito comercial emergente. Sin embargo, debido a las instalaciones comerciales incompletas en el sector, la tasa de desocupación de los proyectos es relativamente alta.
¿Las propiedades de servicios comerciales existentes marcan el comienzo de nuevas oportunidades?
Aunque la "renovación de comercial a residencial" se ha convertido en una nueva forma de revitalizar las propiedades comerciales y de servicios existentes, no todas las propiedades comerciales y de servicios son adecuadas para la renovación. Por un lado, los "Dictámenes" imponen requisitos muy estrictos para los proyectos de reconstrucción; por otro, los proyectos de reconstrucción también deben alcanzar un cierto nivel de retorno de la inversión.
A juzgar por los requisitos de las "Opiniones", los proyectos que soliciten la reconstrucción deben cumplir requisitos como propiedad clara, seguridad estructural, seguridad contra incendios, protección y saneamiento ambiental, regulaciones de propiedad, instalaciones de soporte completas y estándares técnicos. . Además, al tramitar el registro inicial del proyecto de reconstrucción, se debe confirmar y registrar el título completo (solo se debe procesar un certificado de propiedad) y transferirlo en su totalidad. No se dividirá para confirmar el título, ni se dividirá para transferir. dividir para hipotecar o dividir para vender el período de uso de la tierra original, la naturaleza del uso de la tierra y el volumen de construcción permanecen sin cambios.
“Para los desarrolladores, dado que las propiedades que se convierten de comerciales a residenciales deben cumplir con las restricciones de confirmación general de propiedad y transferencia indivisible, esto significa que si eligen convertir de comerciales a residenciales, obtendrán ingresos. "El período necesario para realizar la devolución de los fondos será significativamente más largo, por lo que esta opción no necesariamente tendrá prioridad y es más probable que se considere para algunas de las propiedades históricas disponibles", añadió Xiao Wenxiao. dicho.
Long Bin, miembro experto de la Asociación Provincial de Vivienda de Guangdong, señaló al reportero "Daily Economic News" que aunque la reforma comercial de las viviendas de alquiler puede aumentar la oferta de alquiler, también puede resolver el problema de Servicios comerciales de los promotores bajo la "Política 3·30" El problema de las malas ventas y el exceso de inventario. "Sin embargo, el paso del desarrollo comercial a la construcción y explotación de viviendas de alquiler propias es un giro demasiado grande para los promotores, y los cálculos de inversión y las evaluaciones de mercado deben realizarse de nuevo".
Sin embargo, Colliers International Chen Houqiao, director ejecutivo de la Región Sur de China del Departamento de Servicios de Consultoría, dijo que los desarrolladores definitivamente se inclinarán por renovar, lo cual es mejor que dejarlos vacíos. Convertir apartamentos en alquileres a largo plazo es en realidad una opción comercial. Método residencial de reducción de ganado. Es posible que algunos edificios de oficinas y edificios comerciales de podio no sean rentables o que el alquiler sea muy bajo debido a la ubicación geográfica y las restricciones de altura del piso, pero los productos residenciales no se verán afectados por esto y tendrán un mayor mercado.
Sin embargo, Long Bin cree que la tasa de rentabilidad actual de las viviendas de alquiler en Guangzhou no es generalmente alta, con apartamentos de alta gama más altos y tasas de rentabilidad de alquiler de viviendas ordinarias más bajas. "Dado que las diferentes ubicaciones, condiciones y recursos de los proyectos varían mucho, es imposible que todas las propiedades comerciales y de servicios se transfieran a viviendas de alquiler. En resumen, los beneficios son limitados y proporciona a algunos proyectos un nuevo camino que requiere una evaluación integral. En cuanto a los compradores comunes, actualmente no hay ningún impacto ""
(Fuente: Daily Economic News)