Bonos convertibles de préstamos MA

El Sr. Yu se siente aún más afortunado. Sin embargo, también dijo que muchos amigos que han invertido más de 6,543,8 millones de yuanes todavía están preocupados. Lo que esperan es que el flujo de caja de Evergrande pueda regresar y puedan recuperar su capital lo antes posible.

Además de Evergrande, los productos financieros inmobiliarios como Sunshine City, Baoneng Group y Hongkun Group también tienen riesgos. Muchos inversores esperan que estas empresas se recuperen y devuelvan su capital.

Ya sea vendiendo activos o financiando, las empresas inmobiliarias sometidas a una enorme presión financiera deben encontrar más formas de obtener fondos para sobrevivir.

Las tres líneas rojas no están flojas y los bancos se muestran cautelosos a la hora de conceder préstamos.

En la tarde del 20 de junio, China Evergrande emitió un anuncio en el que afirmaba que estaba promoviendo activamente los trabajos de reestructuración y que la empresa esperaba anunciar un plan de reestructuración preliminar antes de finales de julio. Al mismo tiempo, Jiakai City (000918.SZ) anunció que Guangzhou Kailong, una subsidiaria de Evergrande, planea vender 2,11 de sus acciones en Jiakai City por una contraprestación total de 77,9 millones de yuanes.

Este es el último movimiento de Evergrande de vender activos para recuperar sangre. Desde la explosión, Evergrande ha estado buscando compradores en todo el país, vendiendo no sólo sus acciones en empresas que cotizan en bolsa sino también sus proyectos de desarrollo inmobiliario. El 26 de mayo, China Evergrande vendió la participación en el proyecto Ningbo City Lights por 65.438 millones de yuanes, de los cuales aproximadamente 294 millones de yuanes se utilizaron para fondos de proyectos para Evergrande y otros proyectos en Ningbo.

Utilizar la vivienda para compensar deudas y compensar los costos del proyecto es una de las principales formas en que Evergrande puede salvarse. El vicepresidente a cargo de crédito en la sucursal de un banco comercial en Hunan reveló que los activos de Evergrande en Hunan son en realidad buenos y no son insolventes. Sin embargo, la clave de la recuperación radica en si Evergrande puede restaurar su capacidad de financiación, si los bancos están dispuestos a prestar y si las ventas de proyectos pueden cobrar los pagos.

Esto es difícil. Un investigador de una institución de investigación inmobiliaria dijo que actualmente los gobiernos locales de todo el país han introducido muchas políticas para salvar el mercado inmobiliario y que los fondos en general se están volviendo cada vez más flexibles. Sin embargo, las tres líneas rojas no se han relajado. Los bancos seguirán enfrentando presiones para otorgar préstamos a las empresas que las hayan pisado, y serán muy cautelosos.

En agosto de 2020, el banco central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China lanzaron el método de "tres líneas rojas y cuatro niveles de gestión" para las empresas inmobiliarias y dividieron las empresas inmobiliarias en cuatro en función de diferentes Indicadores financieros Grados: rojo, naranja, amarillo y verde. Las "tres líneas rojas" incluyen: la relación activo-pasivo de las empresas inmobiliarias después de excluir los ingresos por adelantado no será superior a 70; la relación de deuda neta de las empresas inmobiliarias no será superior a 100 y la deuda en efectivo a corto plazo; El ratio de empresas inmobiliarias será inferior a 1. La escala de los pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias de "nivel rojo" no debe aumentar, y las tasas de crecimiento anual de los pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias de "nivel naranja", "nivel amarillo" y "nivel verde" las empresas no deben exceder de 5, 10 y 15 respectivamente. La política de 2021 se implementará en su totalidad.

Desde entonces, reducir el ratio de apalancamiento de rojo a verde se ha convertido en uno de los objetivos de todas las empresas inmobiliarias. A juzgar por los informes anuales de 2021 de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, las empresas que todavía están por encima de las líneas roja y amarilla, como CCRE Real Estate, Zhengrong Real Estate y Greenland Holdings, siempre tienen varias noticias negativas.

Jianye Real Estate fue una vez la empresa inmobiliaria más grande de Henan. El 1 de junio, CCRE Real Estate (0832.HK) anunció que el presidente Hu Baosen había transferido sus 29,05438 0 acciones de CCRE a una empresa estatal en la provincia de Henan. También hubo un acuerdo de bonos convertibles. Si se activa el canje de deuda por acciones, las empresas estatales de Henan se convertirán en el mayor accionista de CCRE Real Estate.

La adquisición de empresas estatales es una medida importante para salvar CCRE Real Estate y estabilizar la confianza del mercado. En la actualidad, en los sitios de venta de bienes raíces de las empresas estatales y de las empresas centrales, los consultores inmobiliarios deben enfatizar el respaldo crediticio de las empresas estatales al promover proyectos.

Sin embargo, para Lin'an, que ya ha adquirido un proyecto inmobiliario en Changsha, el halo de "empresa estatal" de Groenlandia no es tan deslumbrante. Dijo que realmente no hay manera. El terreno verde se ha retrasado durante mucho tiempo. Después de recibir la casa, se puede cobrar más tarde.

Muchos propietarios de la estación espacial interurbana de Changsha están aún más ansiosos. Partes de la primera fase ya han sido entregadas al edificio y algunas están a la espera de la reanudación de las obras. Los propietarios bloqueaban el departamento de ventas de vez en cuando. Sin embargo, algunos propietarios dijeron que Groenlandia es una empresa de propiedad estatal y que el problema de financiación debería resolverse.

Según el informe financiero de Greenland Holdings, su mayor accionista es Shanghai Greenland Investment. Shanghai Greenland Investment es una plataforma de tenencia de acciones para empleados con el presidente de Greenland Holdings, Zhang Yuliang, como núcleo, con una proporción de participación de . 27.31. Shanghai Real Estate Group y Shanghai Urban Investment Group, ambas subsidiarias de la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales de Shanghai, poseen un total del 46,37% de las acciones de Groenlandia. Aún así, las dos empresas estatales de Shanghai no están en la misma página. Actualmente, Greenland Holdings es una empresa de propiedad mixta sin ningún controlador real.

A finales del primer trimestre de este año, Groenlandia todavía tenía 65.680 millones de yuanes en fondos monetarios y 93.020 millones de yuanes en deuda a corto plazo por pagar.

A finales de mayo, Greenland Group extendió el bono con una tasa de cupón de 6,75 y una fecha de vencimiento de 500 millones de dólares el 25 de junio de 2022. Dijo que debido al impacto de la epidemia y las ventas , los problemas de flujo de caja de la empresa, la empresa planea organizar suficientes activos de alta calidad para pagar las deudas. Planea vender 200 mil millones de yuanes en activos dentro de tres años, incluidas empresas propias, edificios de oficinas y hoteles, con tasas de interés anuales de 50 mil millones a 70 mil millones de yuanes.

Las empresas "verdes" también se enfrentan a presiones, y las empresas inmobiliarias están bajo una mayor presión para pagar sus deudas en el corto plazo.

Entre las empresas inmobiliarias “verdes”, además de empresas estatales como Poly Development, China Overseas Shipping y China Resources Land, Longfor Group es sin duda el líder y está considerado como un referente en Empresas privadas con situación financiera estable. En 2021, el índice de deuda neta del Grupo Longfor es 46,7, el índice activo-pasivo después de excluir los recibos anticipados es 67,4 y el índice de deuda en efectivo a corto plazo después de excluir la supervisión de preventa y los fondos restringidos es 3,88 veces.

Sin embargo, en el sitio web oficial, en el buzón del alcalde del gobierno municipal de Changsha y en la columna People's Voice del medio local Hongwang, hay informes de que un proyecto del Grupo Longfor está esperando para reanudar sus trabajos. Sin embargo, algunos propietarios de Longfor dijeron que gracias a Longfor, las casas que compraron pudieron entregarse sin problemas.

Según informes públicos, en mayo de este año, las autoridades reguladoras seleccionaron tres empresas inmobiliarias privadas líderes, Country Garden, Longfor Group y Midea Real Estate, como empresas inmobiliarias modelo y emitieron RMB sucesivamente. cautiverio.

El "Economic Daily" informó que en el proceso de financiación de las empresas inmobiliarias, el sector financiero promueve activamente a los bancos comerciales para que emitan razonablemente préstamos para el desarrollo inmobiliario, centrándose en apoyar a las empresas inmobiliarias de alta calidad para adquirir empresas en dificultades. empresas inmobiliarias a través de préstamos MA y emisión de bonos. Desde 2022, 70 empresas inmobiliarias han emitido instrumentos de financiación de deuda por valor de 147.500 millones de yuanes en el mercado interbancario, lo que corresponde a una financiación neta de 45.400 millones de yuanes. El mercado de bonos interbancarios sigue apoyando la financiación continua de las empresas inmobiliarias.

Según datos de algunas instituciones de investigación de mercado, del 5 de junio a mayo, otros fondos disponibles, incluidos métodos de financiación como bonos emitidos por empresas inmobiliarias en el mercado abierto, ascendieron a 2.321 mil millones de yuanes al año. Descenso interanual del 12,7%. Entre ellos, en mayo, fue de sólo 33.900 millones de yuanes, y siguió disminuyendo mes a mes. Esto muestra que los préstamos internos y otros fondos existentes para las empresas inmobiliarias todavía están en una tendencia a la baja, lo que indica que las dificultades financieras de las empresas inmobiliarias aún deben mejorar.

Según las estadísticas del CRIC, de junio a julio, los vencimientos de deuda nacional y extranjera de 200 principales empresas inmobiliarias ascendieron a aproximadamente 175.500 millones de yuanes, lo que representa el 61% de los vencimientos en la segunda mitad del año. Entre ellos, la deuda vencida total de las empresas inmobiliarias privadas en los últimos dos meses es de aproximadamente 117.800 millones de yuanes, lo que representa el 67% del total.

Por un lado, hay tres líneas rojas para las empresas inmobiliarias y, por otro lado, hay dos líneas rojas para préstamos inmobiliarios establecidas por el Banco Central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China en Junio ​​de 2020. Límites de préstamos y límites de préstamos hipotecarios personales. El ratio de "préstamos inmobiliarios" no puede exceder de 40 para los bancos grandes, 27,5 para los bancos medianos y 22,5 para los bancos pequeños. El coeficiente de préstamos para vivienda personal no excederá de 32,5 para los bancos grandes, 20 para los bancos medianos y 17,5 para los bancos pequeños.

Los banqueros antes mencionados dijeron con franqueza que en el pasado, los requisitos políticos tenían límites superiores y los riesgos debían controlarse ahora, en un mercado débil, los bancos deberían controlar los riesgos de manera proactiva y no atreverse a aumentar significativamente los préstamos; a bienes raíces.

Algunos promotores dijeron que "aquí todavía no ha corrido el agua" y hay una gran presión financiera.