Valoración de activos de construcción, depreciación y análisis de depreciación contable

Diferentes en esencia y propósito

La depreciación tasada es esencialmente el deterioro del costo de reposición del edificio en la fecha base de valoración, es decir, la depreciación o pérdida del valor del edificio debido a diversos razones. Por tanto, para ser precisos, la "depreciación" en la tasación no es una depreciación en el sentido original, sino una corrección de reducción de precio, cuyo propósito es obtener el valor actual del edificio en la fecha base de tasación a través de esta corrección de reducción de precio. La esencia de la depreciación contable es la distribución del costo original de los activos fijos, como los edificios, en el costo del producto. Su propósito es restaurar el valor de adquisición original de los activos fijos mediante la forma de transferencia de valor (amortización).

Diferentes años

La vida útil de un edificio generalmente se divide en vida útil natural (vida útil física y vida útil natural) y vida útil económica (vida útil económica). El primero se refiere a la antigüedad de un edificio debido al uso y desgaste natural desde su construcción; el segundo se refiere al período desde la fecha de finalización del edificio hasta el momento en que los ingresos por uso del edificio compensan su costo de uso.

La vida de depreciación utilizada en la tasación se refiere a la vida económica del edificio. La antigüedad se determina mediante la inspección in situ del objeto de tasación por parte del tasador. En función del tiempo de finalización del edificio, el mantenimiento, el uso, la estabilidad de los cimientos, etc., se observa y evalúa la novedad real del edificio, combinada con la función del edificio. entorno y uso. Años y otros factores, análisis integral para determinar su vida de depreciación o tasa de renovación. Cuando sea necesario, se debe considerar el impacto de la antigüedad del uso del suelo en la vida económica del edificio. Por lo tanto, la vida de depreciación evaluada es una cantidad relativamente variable (dinámica), que se ve afectada por el diseño y función del edificio en sí, su uso y desgaste natural, las condiciones ambientales de la región, las condiciones del mercado, las condiciones económicas nacionales y regionales. políticas, leyes y regulaciones Se ve afectado y cambia con estos factores y es individual y particular. Debido a que varios edificios del mismo tipo tienen diferentes ubicaciones, vidas útiles, mantenimiento y entornos, los años de depreciación determinados de manera integral en la evaluación suelen ser diferentes. La vida de depreciación contable es la vida útil promedio de activos similares que toma en consideración integralmente las pérdidas, la tecnología social, las políticas económicas fiscales y tributarias y los niveles de desarrollo de la productividad, y es aplicable a activos similares bajo la premisa de que las condiciones operativas de todos los activos en el misma categoría son iguales. Por tanto, la vida de depreciación en contabilidad es un estándar unificado para el tratamiento contable de un determinado tipo de activos. Es un coeficiente teórico o constante altamente concentrado que es universal, unificado y legal para cada activo de este tipo de activos. Edificios de la misma tipología independientemente de su ubicación, uso, mantenimiento y entorno, etc. , están sujetos a la misma vida jurídica relativamente estable a efectos contables.

Existen diferentes factores a considerar para la pérdida de valor.

Las pérdidas consideradas cuando la valoración y contabilidad de los activos determinan el período de depreciación incluyen la depreciación tangible (depreciación material) y la depreciación intangible. En términos generales, la depreciación intangible (depreciación intangible) incluye la depreciación funcional y la depreciación económica. La depreciación contable incluye principalmente la depreciación material y la depreciación funcional, es decir, se considera principalmente una de las dos formas de depreciación tangible y depreciación intangible: la depreciación funcional. La depreciación funcional es sólo una forma de depreciación intangible, no toda la depreciación intangible. Al determinar el monto de la depreciación o la tasa de novedad en la evaluación, los factores de pérdida de valor considerados incluyen no solo la depreciación física y la depreciación funcional, sino también la depreciación económica, es decir, la depreciación que se evalúa incluye la depreciación tangible y toda la depreciación intangible. Por tanto, la depreciación económica es una forma única de depreciación en el proceso de valoración.

Diferentes requisitos de comercialización

En la valoración de activos, la base para la depreciación es el costo de reposición del edificio evaluado en la fecha base de valoración. El costo de reposición del edificio evaluado cambia con la fecha base de evaluación, es decir, el costo de reposición del mismo edificio a menudo cambia con el tiempo. La base de depreciación contable es el valor de adquisición original de los activos fijos como los edificios, es decir, el valor original del activo. Una vez que se alcanza el valor original de un activo, la depreciación siempre se calculará sobre esta base en los años de depreciación posteriores y no cambiará con el tiempo. Correspondientemente, en la tasación, la diferencia entre el costo de reposición del edificio y la depreciación acumulada se denomina valor real del activo, el cual debe ser consistente con el valor de mercado del edificio en la fecha base de tasación, la diferencia entre el original; El valor del activo y la depreciación acumulada extraída de la contabilidad es La diferencia se denomina valor en libros del activo (o valor depreciado), que no necesita coincidir con el valor de mercado.

Precisamente por las razones anteriores, en la realidad a menudo se dan situaciones: aunque las cuentas contables muestran que la depreciación de algunos activos inmobiliarios no se ha eliminado en su totalidad, los resultados de la evaluación muestran que queda poco en su valor actual; sin embargo, algunos edificios Los activos físicos se deprecian en los libros contables, pero los resultados de la tasación muestran que todavía tienen un gran valor. Esta situación suele ser la razón por la que el cliente (especialmente la empresa) se siente confundido.

Los gastos de reparación se tratan de forma diferente a la hora de determinar la depreciación.

Los edificios suelen sufrir daños por el uso, la naturaleza y otros motivos, por lo que deben ser mantenidos y reparados para mantener su normal funcionamiento y uso y dar pleno juego a sus mejoras de eficiencia (reconstrucción y ampliación) para mejorar; su rendimiento, calidad e incluso prolongar su vida útil. Según la racionalidad económica, las pérdidas de la construcción se pueden dividir en pérdidas reparables y pérdidas irreparables. Pérdida reparable significa que el costo es menor o igual al aumento en el valor del edificio que se está reparando, o menor o igual al retorno de los ingresos, para reparar la pérdida de un edificio debido a diversas causas. Al contrario, es una pérdida irreparable. En la tasación se determinan la depreciación, las tasas de renovación y los años de depreciación. En la mayoría de los casos lo que se considera es la pérdida reparable bajo la premisa de asegurar el uso normal de los activos del edificio, es decir, se pone más énfasis en la eficiencia real del uso de los activos. La vida útil de la depreciación o la tasa de novedad se pueden determinar en función de varios factores, como la calidad del mantenimiento del edificio; el costo de reparación de las pérdidas reparables también se puede estimar directamente y utilizar como el monto de depreciación del edificio o como base para determinar la novedad integral. tasa del edificio. En contabilidad, dependiendo de si los activos del edificio se mantienen o mejoran, se consideran gastos de ingresos o gastos de capital y se contabilizan en las cuentas contables correspondientes de acuerdo con la normativa.